doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại
1.3.1. Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn của Mỹ Mỹ
Kể từ cuộc khủng hoảng tài chính của Nhật Bản đến cuộc khủng hoảng
tài chính Châu Á năm 1997 xuất phát từ Thái Lan với ảnh hưởng lan rộng đến một số thị trường như Indonesia, Hàn Quốc, Lào…, thế giới lại phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng tài chính ở phạm vi rộng, thậm chí lớn hơn nhiều và có
nguy cơ lan rộng toàn cầu xuất phát từ Mỹ, nền kinh tế lớn nhất thế giới. Ở tất cả các cuộc khủng hoảng này đều thấy một điểm chung căn bản là xuất phát từ
sự gia tăng những khoản vay có khả năng thanh tốn thấp mà chủ yếu trên thị
trường BĐS, hay là cho vay dưới tiêu chuẩn mà người vay khơng có khả năng
trả nợ, và việc cho vay đó được diễn ra tràn lan trên quy mô lớn.
Để ổn định thị trường và ngăn chặn cuộc khủng hoảng có nguy cơ lan
rộng hơn nữa, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã ngay lập tức bơm vốn cho thị trường cũng như cam kết luôn trong tư thế sẵn sàng đáp ứng vốn nếu thị
trường cần. Điều đáng lo ngại là dù 700 tỉ USD đã được FED bơm vào hệ thống
ngân hàng, tín dụng của nước Mỹ song hiệu quả không nhiều, vẫn chưa giải quyết được cơn khát vốn của những ngân hàng, TCTD làm ăn thua lỗ giống như một liều thuốc bổ không thể chữa khỏi một cơn bạo bệnh. Tính tới thời điểm
đến tháng 3/2008, FED đã bơm 310 tỉ USD cứu trợ khẩn cấp song vẫn còn 91
ngân hàng và tổ chức tài chính xếp hàng dài xin vay. Bên cạnh đó, FED cũng
đang bàn thảo với Quốc hội về các biện pháp hỗ trợ khác như tái cấp vốn và bảo
lãnh các khoản nợ thế chấp thơng qua Cơ quan Nhà đất Liên bang.
Ngồi ra, nhằm “phá băng” thị trường nhà đất, Chính phủ Mỹ đã đề xuất một kế hoạch hỗ trợ thị trường nhà đất. Cụ thể là những người vay thế chấp nhà
có đủ ba điều kiện: (i) Có rủi ro tín dụng có thể chấp nhận được; (ii) Có những
khoản vay phát sinh từ 01/01/2005 đến 31/07/2007; (iii) Chứng minh được rằng họ đang sinh sống trong nhà của mình và nếu lãi suất bị điều chỉnh cao hơn họ sẽ khơng có khả năng chi trả các khoản nợ, thì những người này sẽ được áp dụng mức lãi suất cố định trong kỳ hạn 5 năm . Bộ Tài chính Mỹ và FED cũng
đã ban hành các qui định mới với việc khuyến cáo giám sát chặt chẽ hơn các
công ty cho vay trong lãnh vực nhà đất và đề ra các tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt hơn 65.
Đồng thời để vực dậy thị trường BĐS và cứu nền kinh tế khỏi sự suy thối, Chính phủ Mỹ đã đưa ra nhiều biện pháp trong đó có một chiến dịch cắt giảm liên tục lãi suất của các quỹ dự trữ liên bang xuống chỉ còn 2%, mức thấp nhất kể từ tháng 12/2004 để khuyến khích các ngân hàng vay và cho vay với lãi suất thấp. Lần cắt giảm mới đây nhất vào cuối tháng 4 năm nay là lần thứ bảy của chiến dịch này đã đưa lãi suất quỹ dự trữ giảm hơn 60% kể từ giữa tháng 9
năm ngoái, một trong những nỗ lực để cứu vãn cơn khủng hoảng thị trường66.
Như vậy, có thể nhận thấy biện pháp của Mỹ đi ngược lại hoàn toàn với “truyền
thống” tăng lãi suất cơ bản của chính sách tiền tệ nước ta mỗi khi lạm phát xảy ra. Tuy nhiên, sau hàng loạt những biện pháp hỗ trợ từ Chính phủ, hiện tại sự phục hồi nền kinh tế nước này vẫn chưa mấy khởi sắc.
1.3.2. Trung Quốc hạn chế cho vay bất động sản
Trước tình trạng giá BĐS đã tăng rất nhanh trong 5 năm qua, để nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ BĐS dẫn tới “bong bóng” tài sản, Uỷ ban Quản lý
hệ thống ngân hàng Trung Quốc vừa yêu cầu hạn chế cho vay BĐS thơng qua
hàng loạt các nội dung chính sách tác động sau:
Chính phủ Trung Quốc đã khuyến cáo các ngân hàng không nên cho các nhà phát triển BĐS vay với mục đích để giữ đất mà khơng tiến hành xây dựng.
Chính phủ cũng đã ngừng cung cấp tín dụng cho 78 cơng ty thuộc sự quản lý
của Nhà nước - đây là các công ty mà nhiệm vụ chính của họ khơng phải phát triển BĐS, nhưng lại muốn vay thêm để đầu tư vào lĩnh vực này.
Chính phủ cũng yêu cầu các ngân hàng phải kiểm tra chặt chẽ các công
ty BĐS nào sử dụng một mảnh đất để vay tiền nhiều lần, nhằm địi hỏi các cơng ty có đất phải xây nhà và nhanh chóng bán ra để tăng nguồn cung cho thị
trường.
65 Số liệu và thơng tin trên được trích từ bài viết “Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở Mỹ và những kiến nghị đối với Việt Nam” của tác giả Đặng Hữu Mẫn, nguồn: http://www.kh- sdh.udn.vn/zipfiles/so27/r.09.man-danhhuu-khoa%20tcnh-pr11.pdf
66
Theo bài viết “Việt Nam nhìn từ cuộc khủng hoảng thị trường BĐS Mỹ”, nguồn: http://atpvietnam.com/vn/thongtinnganh/15193/index.aspx
Bên cạnh đó, Chính phủ đã u cầu người mua phải thanh toán 50% giá trị BĐS trong vịng một tháng kể từ ngày kí kết hợp đồng. Họ cũng phải trả tiền
đặt cọc tối thiểu 20% khi tham gia đấu giá để tăng chi phí cho các cơng ty phát
triển BĐS. Các ngân hàng cũng bị bắt buộc tăng mức dự trữ gấp hai lần và tái
áp thuế khi giao dịch BĐS (thuế bán nhà) cũng được đưa ra67.
Vào ngày 15/4/2010, Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra những quy định mới về hoạt động cho vay. Trong đó, số tiền trả trước đối với những người mua
căn nhà thứ hai sẽ tương đương với ít nhất 50% giá trị căn nhà, tăng so với mức quy định 40% trước kia. Đồng thời, lãi suất cho vay mua nhà sẽ không thấp hơn
110% so với lãi suất cơ bản. Ngoài ra, các ngân hàng cũng được yêu cầu tăng mạnh tỷ lệ tiền trả trước và lãi suất cho vay đối với các khách hàng mua ngôi nhà thứ ba68.
Uỷ ban Quản lý hệ thống ngân hàng Trung Quốc đã yêu cầu các ngân hàng kiểm tra chặt chẽ năng lực của các nhà đầu tư BĐS để từ đó có quyết định thận trọng đối với hoạt động cho vay BĐS này.
Như vậy, pháp luật cho vay kinh doanh BĐS không chỉ là một vấn đề đáng được quan tâm chú ý ở nước ta mà nó cũng là một vấn đề quan trọng ở
một số quốc gia trên thế giới. Tuy tình hình tại nước ta không tương đồng với
nước Mỹ nhưng cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp BĐS dưới chuẩn của Mỹ
cũng là một hồi chuông cảnh báo về tầm quan trọng trong chính sách pháp luật
định hướng hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS tại nước ta. Đồng thời, thực tiễn tại Trung Quốc cũng đem đến cho chúng ta một hướng
tham khảo trong cách giải quyết nhằm ngăn chặn hiện tượng “bong bóng” BĐS xảy ra.
Kết luận chương 1
Ở nước ta cũng như ở các quốc gia khác, sử dụng pháp luật để điều chỉnh
các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực ngân hàng là yêu cầu mang tính
khách quan đối với Nhà nước. Đặc biệt, thị trưởng BĐS Việt Nam tuy đang ở giai đoạn còn sơ khai, nhưng là một thị trường chứa đựng rất nhiều tiềm năng
phát triển. Xuất phát từ đặc trưng bởi nguồn vốn cung ứng cho thị trường BĐS
67 Theo bài viêt “Trung Quốc thắt chặt cho vay BĐS”, nguồn:
http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/9/19791/trung-quoc-that-chat-cho-vay-bat-dong-san/
68
Theo bài viết “Tổng hợp thông tin về thị trường nhà đất thế giới ngày 26/4/2010”, nguồn: http://www.vinanet.com.vn/tin-thi-truong-hang-hoa-viet-
nam.gplist.331.gpopen.179132.gpside.1.gpnewtitle.tong-hop-thong-tin-ve-thi-truong-nha-dat-the-gioi- ngay-26-4-2010.asmx
chủ yếu phụ thuộc vào hệ thống các ngân hàng, các chính sách pháp luật về cho
vay kinh doanh BĐS ngày càng đóng vai trị quan trọng.
Chương 1 của khóa luận đã khái quát những vấn đề lý luận về pháp luật cho vay kinh doanh BĐS trên nền tảng cơ bản là pháp luật về hoạt động cho vay
của TCTD nói chung, giúp cho người đọc hiểu một cách khái quát và tổng quan về hoạt động cho vay, cho vay kinh doanh BĐS và những quy định của pháp luật về cho vay kinh doanh BĐS, đặc biệt là một số chính sách pháp luật mang
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH