2.1. Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng
2.1.3. Nguyên nhân ảnh hưởng đến tình hình cho vay kinh doanh bất
động sản
Những nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS có thể chia làm hai nhóm, đó là: nhóm các nguyên nhân đặc thù trong hoạt động
cho vay kinh doanh BĐS và nhóm các nguyên nhân xuất phát từ tình hình giai đoạn hiện nay.
Trước hết là nhóm các nguyên nhân đặc thù trong hoạt động cho vay
kinh doanh BĐS:
Cho vay kinh doanh BĐS tiềm ẩn rủi ro cao:
Cho vay kinh doanh BĐS là loại hình tín dụng có đặc điểm là khoản vay vốn lớn và thường kéo dài trong nhiều năm nên dễ dẫn đến rủi ro và bất trắc, đặc biệt là nhà dự án. Mặc dù rủi ro trong hoạt động tín dụng nói chung và trong hoạt động cho vay nói riêng được biết đến như một đặc thù, một yếu tố khách quan của kinh doanh tiền tệ của ngân hàng. Tuy nhiên hiệu quả của hoạt động cho vay lại chính là thước đo hiệu quả hoạt
động của ngân hàng. Do đó việc phịng ngừa và hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay là rất quan trọng. Vì thế, đối với lĩnh vực cho vay BĐS với
tiềm ẩn rủi ro rất lớn, các NHTM luôn phải thận trọng và cân nhắc kỹ
lưỡng trong quyết định cho vay của mình.
73 Theo bài viết “Thị trường BĐS Việt Nam phục hồi sớm”, nguồn: http://www.dothi.net/news/tin- tuc/thi-truong/2010/05/3b9af0a7/
74
Theo ông Hồ Hữu Hạnh, giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM cho biết trong cuộc họp tổng kết hoạt
động ngành ngân hàng trên địa bàn năm 2009 vào ngày 26/1/2010 do NHNN chi nhánh TP.HCM tổ
Khó xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ:
Mặc dù giao dịch cho vay kinh doanh BĐS luôn bằng HĐTD có bảo
đảm bằng tài sản. Tuy nhiên, việc cho vay thế chấp bằng BĐS đến khi xử
lý gặp rất nhiều khó khăn. Việc phải xử lý nợ quá hạn mất nhiều thời và thủ tục thu hồi nợ đối với tài sản thế chấp là BĐS rất phức tạp. Rủi ro
hơn nữa là chênh lệch giữa khoản vay đối với tài sản thế chấp là BĐS
khơng cịn theo tỷ lệ ban đầu (khoảng 70%, thậm chí có ngân hàng cho
vay đến 90%/giá trị tài sản bảo đảm) vì cho vay kinh doanh BĐS có đặc điểm là thời hạn vay dài dẫn đến có thể giá nhà sụt giảm mạnh.
Đặc biệt, đối với cho vay kinh doanh BĐS thì số vốn vay lớn kéo
theo tài sản thế chấp bằng BĐS cũng lớn, việc xử lý lại càng khó khăn
hơn. Theo con số chính thức mà NHNN đưa ra tính đến cuối tháng
9/2008, thì tổng dư nợ cho vay đạt 115.500 tỉ đồng, chiếm 9,15% tổng
dư nợ toàn hệ thống, giảm khoảng 20.000 tỉ đồng so với hồi cuối tháng 4 cùng năm75. Con số này được đánh giá là cho vay BĐS vẫn ở ngưỡng an toàn. Tuy nhiên đặt giả thiết, mặc dù có các tài sản thế chấp khác đảm bảo, nhưng các ngân hàng cũng không thể nào thanh lý được hết các tài sản đảm bảo cùng lúc, khơng thể tìm ra 115.000 tỉ đồng ở đâu mà mua,
hơn nữa, thủ tục thanh lý cũng vô cùng phức tạp.
Về vấn đề này, đã có một bài học nổi bật từ quá khứ chính là vụ Epco – Minh Phụng, những tài sản mà ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank) nhận về sau khi đã giải ngân cả nghìn tỉ đồng cho vay
không thu hồi được là một loạt BĐS thế chấp chủ yếu tại TP. HCM và
Vũng Tàu. Tòa tuyên án phúc thẩm năm 2000, nhưng phải đến tận đầu
năm 2006, ngân hàng này mới có thể tuyên bố cơ bản xử lý xong các tài
sản này vì nói tới đất đai là nói tới thủ tục, giấy tờ76. Đó là chưa tính đến vào giai đoạn năm 2003-2004 đất rất dễ bán, chứ nếu như tình hình hiện
tại, thị trường BĐS đang gặp khó khăn, chắc chắn số năm để giải quyết phải còn tăng đáng kể. Thêm vào đó, đã có hẳn một ban chỉ đạo xử lý nợ của Chính phủ làm việc triền miên với mối liên kết giữa các Bộ hỗ trợ cho việc xử lý các giấy tờ nhưng vẫn khiến cho Vietinbank phải chịu một khoảng thời gian dài khó khăn.
Thị trường nhà đất Việt Nam còn thiếu minh bạch:
Chỉ số minh bạch BĐS là một công cụ giúp nhà đầu tư phát triển cơ cấu chiến lược đầu tư toàn cầu, hoặc khu vực phù hợp, hoặc để đặt ra các
75
Theo bài viết “Nguồn vốn cho BĐS năm 2010: Chưa có dấu hiệu tăng trưởng mạnh”, nguồn: http://philongresifund.com.vn/?mod=news&path=details&id=291
76
tỉ suất lợi nhuận đầu tư tối thiểu cho từng vùng và thành phố cụ thể. Chỉ số này sẽ tỉ lệ thuận với sự quan tâm của các nhà đầu tư BĐS và người
mua BĐS vào thị trường BĐS Việt Nam. Ngân hàng cũng vậy. Chỉ số
minh bạch chính là một trong những yếu tố để ngân hàng quyết định “rót” vốn vào lĩnh vực đầy rủi ro này. Bởi như hiện nay, sự thiếu minh bạch về dự án, về giá khơng chỉ gây khó khăn đối với các nhu cầu mua,
đầu tư BĐS mà còn là nguyên nhân khiến các ngân hàng thận trọng khi
cho vay lĩnh vực này. Trong khi đó, Việt Nam có chỉ số minh bạch thấp
nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương77.
Thị trường BĐS Việt Nam nhìn chung từ trước đến nay đều ln bị
đánh giá là kèm minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm cực cao, từ 70 - 80%78. Để khắc phục tình trạng này, tiến tới minh bạch hóa thị trường BĐS, con đường duy nhất là hình thành hệ thống sàn giao dịch được đặt dưới sự kiểm sốt chặt chẽ của cơ quan chun mơn. Bởi lẽ đó, sàn giao
dịch BĐS đã ra đời. Với thị trường BĐS, sàn giao dịch không chỉ là điểm kết nối các đầu mối, mà sẽ tăng tính minh bạch các dự án, nguồn hàng và giá cả, đảm bảo hơn nguồn hàng “sạch”, nâng cao tính thanh khoản và đó là những cơ sở cần cho các quyết định “rót” vốn của NHTM. Đồng thời
đây cũng là một kênh hỗ trợ các NHTM trong quá trình thẩm định các nhu cầu, dự án vay vốn.
Đi cùng với sự ra đời của sàn giao dịch, đã có sự kỳ vọng khả năng
nguồn vốn của các ngân hàng sẽ đến với thị trường thuận lợi hơn, qua đó hỗ trợ “phá băng”, đưa thị trường BĐS sôi động trở lại và khi thị trường
BĐS sôi động sẽ tác động trở lại đối với việc cho vay của các NH. Tuy
nhiên, về lý thuyết thì như vậy, nhưng trên thực tế, số lượng sàn giao dịch phát triển rất rầm rộ, hoành tráng, song lại tỷ lệ nghịch với lượng giao dịch đã thực hiện. Theo thống kê gần đây nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch BĐS qua sàn chỉ đạt chừng 15%. Rõ ràng, sau một thời gian dài bùng nổ, sự phát triển của các sàn giao dịch BĐS vẫn
chưa đáp ứng được kỳ vọng làm minh bạch thị trường BĐS trong nước. Do đó, để xây dựng thị trường BĐS với tính minh bạch cao cần phải xây
dựng những chính sách hữu hiệu hơn với những văn bản quy phạm pháp luật có tính chất pháp lý cao hơn về thông tin BĐS.
77
Theo bài viết “Chỉ số minh bạch BĐS Việt Nam vẫn thấp”, nguồn:
http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/59/18210/chi-so-minh-bach-bat-dong-san-viet-nam-van-thap/
78
Th.s Nguyễn Hồ Phi Hà (2009), “Thực trạng huy động vốn từ thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay”,
Thứ hai là nhóm các nguyên nhân xuất phát từ tình hình giai đoạn hiện
nay:
Tỷ lệ nợ xấu chủ yếu rơi vào mảng tín dụng BĐS:
Thị trường BĐS đang có dấu hiệu “ấm” trở lại sau đợt sụt giảm mạnh
năm 2008. Thế nhưng, ngân hàng “đẩy vốn” cho vay kinh doanh BĐS
trong bối cảnh hiện nay luôn tỏ ra thận trọng, nhằm hạn chế tối đa nợ xấu. Trên thực tế, trong năm qua, tỷ lệ nợ xấu có xu hướng gia tăng tại một số ngân hàng chủ yếu rơi vào mảng tín dụng BĐS do nguyên nhân sụt giảm của thị trường nhà đất sau cơn sốt năm 2007.
Bên cạnh đó, do lợi nhuận của việc đầu tư vào thị trường này giảm
dần và nợ đọng tăng nên bản thân các TCTD giảm dần cho vay thị
trường này.
Thị trường BĐS hiện nay đang khó khăn, giá BĐS có nhiều biến động:
Đứng trước tình trạng thị trường BĐS đang có nhiều diễn biến phức
tạp, thị trường trầm lắng, giá BĐS khó khăn khiến cho thanh khoản kém là nỗi lo lớn nhất khi cho vay BĐS. Chẳng hạn như: Với tổng lượng vốn vay của doanh nghiệp có thế chấp bằng BĐS trong toàn hệ thống ngân hàng lên tới 400.000 - 500.000 tỉ đồng thì chỉ cần một phần ba số đó
không trả được nợ cũng đủ làm "khốn đốn" các NHTM, và khi đó, sẽ là
một thách thức lớn đối với NHNN trong việc hỗ trợ các ngân hàng79.
Chính sách tín dụng của Nhà nước:
Định hướng thắt chặt tiền tệ, hạn chế tăng trưởng tín dụng của NHNN
trong thời gian qua hầu hết là mang tính vĩ mơ nhưng có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các NHTM, bởi các NHTM dù ít hay nhiều vẫn luôn phải tuân theo sự chỉ đạo của NHNN vì
NHNN là ngân hàng trung ương thực hiện chức năng quản lý Nhà nước
về tiền tệ và hoạt động ngân hàng80. Thực tiễn đã khẳng định điều đó khi
hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các NHTM bị tạm ngừng sau hàng loạt chỉ đạo của NHNN siết chặt cho vay BĐS.
Qua phân tích nguyên nhân trên, nhận thấy chính sách thắt chặt tín dụng của NHNN trong thời gian qua chỉ là một trong các nguyên nhân khiến các ngân hàng khơng cịn “mặn mà” với cho vay BĐS, đặc biệt là cho vay kinh doanh BĐS tiểm ẩn rủi ro lớn.
79
Theo bài viết “Nguy cơ phá sản của các doanh nghiệp BĐS”, nguồn:
http://vneconomy.vn/20081017114122291P0C17/nguy-co-pha-san-cua-cac-doanh-nghiep-bat-dong- san.htm
80
2.2. Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về cho vay kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
2.2.1. Các quy định pháp luật ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay
kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh
Pháp luật cho vay kinh doanh BĐS như đã khẳng định bao gồm pháp luật về hoạt động cho vay nói chung và các quy định pháp luật điều tiết hoạt động
cho vay kinh doanh BĐS phù hợp với từng giai đoạn diễn biến xã hội. Do đó,
các quy định pháp luật tại Luật NHNN, Luật các TCTD, Quyết định số
1627/2001/QĐ-NHNN (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Quyết định số 28/2002/QĐ-NHNN); Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN (đã được sửa đổi, bổ
sung bởi Quyết định số 783/2005/QĐ-NHNN),…và mới đây nhất là Luật NHNN 2010 và Luật các TCTD 2010 về hoạt động cho vay đều có ảnh hưởng trực tiếp trong việc điều chỉnh hoạt động cho vay kinh doanh BĐS tại NHTM. Nói rõ hơn, tất cả các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục, cách thức thực hiện hoạt động cho vay kinh doanh BĐS cũng giống như các loại hình cho vay
khác đều tuân theo các văn bản pháp luật này.
Tuy nhiên, trong đề tài pháp luật về cho vay kinh doanh BĐS này, như đã nói ở trên, tác giả khơng đi sâu vào phân tích các quy định cơ bản về cho vay
nói chung, mà chỉ tập trung phân tích, đánh giá các quy định mang tính điều chỉnh tác động riêng đối với loại hình cho vay kinh doanh BĐS, cụ thể là các chính sách pháp luật hạn chế cho vay kinh doanh BĐS hiện nay (từ sau giai
đoạn xảy ra cơn sốt đất cuối năm 2007, đầu năm 2008), trong đó ảnh hưởng
mạnh nhất và trực tiếp nhất các biện pháp về lãi suất, tín dụng và tiền tệ. Chẳng hạn như thực tiễn đã cho thấy cơn suy thoái của thị trường BĐS trong suốt năm 2008, khiến giá nhà đất trên địa bàn TPHCM mất từ 30-70% giá trị là do sự tác
động của chính sách siết chặt tín dụng để chống lạm phát của những tháng đầu năm 2008. Nguyên nhân của việc này cũng xuất phát từ việc thị trường BĐS của nước ta phát triển còn tự phát, chưa ổn định vững chắc, do đó khi Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng cho vay đối với BĐS đột ngột đã buộc nhiều nhà đầu cơ phải “tung hàng” để thu hồi vốn, dẫn tới cung tăng đột biến
vượt quá cầu, làm cho giá BĐS giảm xuống.
Với hàng loạt Công văn được NHNN đưa ra năm 2008 như Công văn số
5659/NHNN-CSTT, Công văn 10151/NHNN-CSTT, Chỉ thị số 05/2008/CT-
NHNN… và Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 22/5/2009 như một hồi trống liên tiếp cảnh tỉnh các NHTM phải xem xét một cách kỹ lưỡng hoạt động cho vay đầu tư
kinh doanh BĐS, đã hạn chế khá nhiều đối với cho vay kinh doanh BĐS.
Sau đó, về việc NHNN đã có Cơng văn số 7525/NHNN-CSTT, theo đó
nhà mà người vay trả nợ bằng thu nhập từ tiền lương đã mang đến tin vui cho người vay mua nhà từ tháng 2-2009 có nguồn trả nợ bằng nguồn thu nhập khác,
thế nhưng lại khiến cho ngân hàng đối mặt với vấn đề chịu lỗ nếu tiếp tục cho vay trong lĩnh vực bị hạn chế mức lãi suất trần 10,5% này.
Chính vì lý do trên mà Công văn số 7525/NHNN-CSTT đã dẫn đến việc dừng cho vay để mua BĐS nhằm mục đích đầu tư, kinh doanh. Các NHTM chỉ
cho vay đối với cá nhân mua nhà và tiền trả nợ từ lương vì trường hợp này vẫn
theo lãi suất thỏa thuận. Công văn này ra đời trên tinh thần tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh nên NHNN khơng khuyến khích ngân hàng mở rộng cho
vay kinh doanh BĐS. Quy định cho vay kinh doanh BĐS ở mức lãi suất không quá 10,5%/năm nhằm hạn chế các ngân hàng đổ vốn vào đây. Đây chính là biện pháp để NHNN kiểm sốt tăng trưởng tín dụng BĐS ở mức hợp lý. Vì nếu bung ra cho phép ngân hàng được cho vay lãi suất thỏa thuận với đối tượng này thì
các ngân hàng sẽ tiếp tục chạy đua tăng lãi suất huy động để cho vay, khi đó thị
trường lãi suất sẽ bị phá vỡ và rủi ro cho hệ thống ngân hàng khi vốn đổ nhiều
vào lĩnh vực đầu cơ BĐS81.
Động thái phản ứng của ngân hàng như trên là một điều tất nhiên vì việc
cho vay theo lãi suất thỏa thuận là ngân hàng đã chấp nhận rủi ro cao để có được lãi suất cao. Với cho vay mua BĐS để kinh doanh, thời hạn vay dài đồng
nghĩa với rủi ro cao hơn, nhưng lãi suất cho vay khơng cao thì ngân hàng phải chuyển sang đối tượng khác cho an toàn và phù hợp với mục đích lợi nhuận của ngân hàng. Sự chuyển hướng sản phẩm cho vay của các NHTM đã phản ánh rõ nét sự tác động của chính sách pháp luật đối với hoạt động kinh doanh của các NHTM, bởi các NHTM bên cạnh việc tuân theo các quy định pháp luật của Nhà
nước, luôn hoạt động trên cơ sở tìm kiếm lợi nhuận cao nhất.
Bên cạnh đó cũng cần nói đến việc ngân hàng đầu tư vốn vào lĩnh vực có rủi ro cao, chấp nhận mạo hiểm như cho vay kinh doanh BĐS để có được lãi suất cao cũng là xuất phát từ chính sách thắt chặt tiền tệ tín dụng bằng cách bắt buộc các NHTM tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc, yêu cầu các NHTM mua trái phiếu với lãi suất thấp…làm cho số vốn khả dụng để cho vay của các ngân hàng giảm
đi. Chính vì thế đã dẫn đến việc các ngân hàng phải đầu tư số vốn còn lại sau