Luật Kinh doanh bất động sản thể hiện mong muốn của Nhà lập pháp về việc xây dựng một thị trường bất động sản hiện đại, cơng khai, thúc đẩy tính minh bạch thơng qua việc đề ra các nguyên tắc đối với các hoạt động trong kinh doanh bất động sản. Theo đó, các bên trong hoạt động kinh doanh bình đẳng trước pháp luật, được tự do thỏa thuận không trái pháp luật; bất động sản đưa vào kinh doanh phải đảm bảo đủ điều kiện; gian lận, lừa dối, cung cấp thông tin không trung thực là các hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, ngoài việc đảm bảo các nguyên tắc chung, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện hoạt động mua bán nhà ở còn phải tuân thủ các nguyên tắc riêng:
- Thứ nhất: Đối tượng nhà ở trong giao dịch mua bán
Đối tượng trong giao dịch mua bán nhà ở là nhà “đã có sẵn, đang xây dựng
hoặc đư c hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế, và tiến độ đã đư c ph duyệt”21. Trong đó, mua bán nhà hình thành trong tương lai là “tại thời điểm ký h p
đồng thì nhà chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công với tiến độ cụ thể”22. Nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản góp phần làm đa dạng đối tượng trong giao dịch mua bán nhà ở trên thị trường, thúc đẩy sự phát triển quỹ nhà, giải quyết được nhu cầu về nơi ở, cũng như tạo nguồn vốn cho chủ đầu tư dự án. Việc quy định cụ thể ba dạng nhà ở được phép mua bán nhằm đảm bảo đối tượng trong giao dịch là tài sản có thật, tránh
21 Khoản 1 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản.
- 26 -
tình trạng mua bán bất động sản không tồn tại trên thực tế gây thiệt hại cho người mua, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường, gây hại cho nền kinh tế cũng như làm rối loạn sự quản lý xã hội của Nhà nước. Nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng được mua bán phổ biến hiện nay trên thị trường bất động sản, nhưng thực hiện giao dịch mua bán nhóm đối tượng này lại diễn ra hết sức phức tạp trong thực tiễn kinh doanh. Do đó, mua bán nhà ở dưới hình thức tài sản hình thành trong tương lai, thực trạng áp dụng pháp luật có nhiều điểm cần phân tích, đánh giá cụ thể nên Tác giả sẽ đề cập chi tiết tại mục 2.5.
- Thứ hai: Quyền sử dụng đất trong giao dịch mua bán nhà
Mua nhà ở luôn đi k m với quyền sử dụng đất vì nhà có vị trí cố định, gắn liền và tồn tại trên đất. Vì vậy, pháp luật quy định tổ chức, cá nhân khi bán nhà trong kinh doanh bất động sản phải k m theo việc chuyển quyền sử dụng đất: “đối với trường h p
mua bán biệt thự, nhà ở ri ng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất; đối với việc bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải kèm theo các hồ sơ pháp lý về nhà, bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà”23. Quy định cụ thể như trên là hoàn toàn phù hợp nhằm đảm bảo tính hợp pháp trong giao dịch mua bán đối với việc chuyển giao tài sản là nhà ở.
- Thứ ba: Mua bán nhà ở phải thông qua sàn giao dịch bất động sản
Mua bán nhà ở thuộc ngành nghề kinh doanh có đối tượng là tài sản đặc biệt. Chính vì vậy, tổ chức, cá nhân phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc luật định khi kinh doanh mua bán nhà ở. Một trong các nguyên tắc đó là: mua bán nhà ở trong kinh doanh bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Sàn là trung gian tạo điều kiện thuận lợi cung cầu gặp nhau mua bán sản phẩm là nhà ở trong một môi trường minh bạch. Nguyên tắc này lưu ý chỉ áp dụng bắt buộc đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đưa nhà ở ra thị trường thực hiện giao dịch mua bán, đối với những giao dịch mua bán khơng mang tính chất kinh doanh thì khơng nhất thiết phải thơng qua sàn và các giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Dân sự. Nhìn chung, quy định đưa giao dịch mua bán nhà ở qua sàn là hợp lý, tạo thuận lợi và đảm bảo lợi ích cho bên bán nhà và cả bên có nhu cầu mua. Các doanh nghiệp bán nhà ở phải thực hiện nghiêm túc việc cơng bố cơng khai, chính xác thơng tin về sản phẩm qua sàn bất động sản. Từ đó, các sàn giao dịch bất động sản đóng vai trị trung gian giúp khách hàng có
- 27 -
cơ hội tiếp cận sản phẩm của chính doanh nghiệp một cách minh bạch. Bản thân các sàn giao dịch có đủ chức năng, điều kiện để thu thập các thông tin đầy đủ nhất nên sẽ mang lại lợi ích rất lớn cho người mua có thể tự bảo vệ quyền lợi của mình thơng qua việc mua nhà ở qua sàn. Khách hàng tiếp cận thơng tin chính xác có nhiều cơ hội để thận trọng phân tích, đánh giá và ra quyết định lựa chọn “món hàng” phù hợp với yêu cầu và khả năng tài chính, tránh được nhiều rủi ro và giúp cho quy trình mua bán diễn ra sn sẻ, thuận lợi hơn. Lâu nay chính việc mù mờ, bưng bít thơng tin đã dẫn đến nhiều tranh chấp trong mua bán nhà ở, khi mọi thứ đã rõ ràng thì sẽ khơng cịn nhiều rắc rối như vậy nữa. Bắt buộc các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở dưới hình thức mua bán phải giao dịch thông qua sàn được đánh giá là góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường, mục đích nhằm hạn chế sự che giấu thơng tin dẫn đến tình trạng đầu cơ tích trữ bất động sản tạo khan hiếm giả làm nên các “cơn sốt giá ảo” gây bất lợi cho những người thực sự có nhu cầu mua nhà ở. Qua đó, nguyên tắc này cũng góp phần khắc phục tình trạng trốn thuế kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế nói chung.
Thị trường bất động sản, nơi cầu lớn hơn cung rất nhiều, cũng là nơi giới đầu cơ lợi dụng "làm ăn". Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 01/01/2007, song tình trạng giao dịch nhà “ngầm” vẫn diễn ra đa dạng phổ biến. Dự án còn "xanh" nhưng người dân có nhu cầu đến sàn hỏi mua thì lúc nào cũng nhận được câu trả lời "bán hết rồi"24. Nhiều chủ đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã bán nhà ở không qua sàn giao dịch và chế tài đối với hành vi vi phạm này như thế nào thì Luật Kinh doanh bất động sản cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành trước đây chưa có một quy định cụ thể để xử phạt. Do đó, Nhà lập pháp đã ban hành Nghị định 23 có các điều khoản nhằm giải quyết vi phạm và khắc phục “lỗ hỏng” pháp luật. Nếu bán bất động sản thuộc diện phải qua sàn mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không thông qua sàn giao dịch sẽ bị phạt hành chính từ “50-60 triệu đồng/giao dịch”25
. Đối tượng nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản (không phân biệt nguồn gốc tạo lập nhà ở) mà không thực hiện mua bán qua sàn theo đúng quy định pháp luật thì “h p đồng đã ký khơng có giá trị pháp lý; trong trường h p mua bán thì
người mua nhà ở không đư c Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó”26. Như vậy, ngồi việc xử phạt hành chính đối với bên bán vi phạm nguyên tắc mua bán nhà ở trong kinh doanh bât động sản phải thơng qua sàn, thì giao dịch mua bán đó cịn không được đăng ký, không được công nhận quyền sở hữu và tất nhiên
24
http://vneconomy.vn/2008090702083328P0C17/bat-dong-san-nao-phai-giao-dich-qua-san.htm, 14:25, 7/7/2011.
25 Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP.
- 28 -
không thể sang tên khi mua bán. Đối tượng nhà ở trong trường hợp này cũng sẽ không được công nhận trong giao dịch, khôi phục lại trạng thái ban đầu như một sản phẩm mới và cho ra sàn thực hiện quy trình giao dịch lại từ đầu trừ 20% số lượng nhà ở được kí kết trực tiếp theo hình thức hợp đồng góp vốn của chủ đầu tư dự án khu nhà ở, khu đô thị với khách hàng được phép không qua sàn.
Thị trường địa ốc mang tính cạnh tranh chưa hồn hảo, người bán nắm thông tin và chi phối mọi hoạt động kinh doanh. Thiếu hiểu biết về pháp luật cũng như thông tin dự án khiến người mua phải chịu nhiều thiệt thịi. Hướng đến một mơi trường minh bạch cho hoạt động mua bán bất động sản, các doanh nghiệp phải thực hiện theo đúng nguyên tắc mua bán nhà ở bắt buộc thông qua sàn giao dịch, nhưng tuân thủ pháp luật khiến nhiều cơng ty địa ốc phải san sẻ lợi ích kinh tế cũng như thông tin dự án cho bên trung gian, môi giới. Hơn nữa, hoạt động của công ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm phần chủ động trong việc tiêu thụ sản phẩm. Đó là cái “cớ” khiến các cơng ty địa ốc đều muốn tự lập sàn giao dịch bất động sản dựa trên quy định tại Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn chi tiết thi hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP, “chủ đầu tư
có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản”27. Điều kiện luật định để mở sàn giao dịch không quá phức tạp, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ yêu cầu sàn giao dịch phải là pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của công ty địa ốc để hoạt động, có quy chế và cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động. Thực tế hiện nay, hầu hết các trường hợp, chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản là cùng một pháp nhân. Nếu khơng có sự phân định rõ ràng giữa bên tạo lập cơng trình là nhà (bên bán) và bên cung cấp dịch vụ bất động sản (trung gian giữa bên bán và bên mua) dễ dẫn đến sự thiếu khách quan. Muốn minh bạch hóa thị trường bất động sản, cần tách biệt khâu tạo lập - lưu thông bất động sản, buộc các công ty địa ốc phải bán sản phẩm qua sàn giao dịch chứ không được tự đầu tư rồi tự bán sản phẩm. Xu hướng các công ty địa ốc lập sàn giao dịch bất động sản, được phép bán 20% sản phẩm bất động sản trong dự án khu nhà ở, khu đơ thị khơng qua sàn sẽ trở về tình trạng cơng ty địa ốc nắm trọn từ khâu xây dựng đến khâu tiêu thụ sản phẩm và tha hồ thao túng giá. Như vây, nguyên tắc mua bán nhà ở trong kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch bất động sản trên thực tế cũng khơng mang lại ý nghĩa gì. Mặc khác, do chủ đầu tư tự lập sàn và kinh doanh sản phẩm của chính mình nên các sàn này thường đơn điệu, thiếu chuyên nghiệp, kỹ năng tư vấn và phân tích độc lập có lợi cho người mua bị hạn chế. Để đảm bảo đúng mục đích tăng tính minh bạch của giao dịch mua bán nhà ở qua sàn, khắc phục tình trạng đầu cơ nâng giá bán diễn ra trên thực tế, Tác giả cho rằng cần phải
- 29 -
xem xét lại và điều chỉnh theo hướng không cho phép các doanh nghiệp kinh doanh mua bán nhà ở được phép thành lập sàn giao dịch bất động sản, hoặc nếu được phép tự lập sàn giao dịch thì các doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện, các tiêu chuẩn đảm bảo cho sự tách biệt giữa khâu tạo lập và khâu tiêu thụ sản phẩm, tránh tình trạng nhập nhằng gây bất ổn cho hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở trên thị trường bất động sản.
Nguyên tắc mua bán nhà ở hiện nay theo Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 71 là công khai bán “hàng” thông qua sàn giao dịch, đây quy định bắt buộc nhằm khắc phục tình trạng thơng tin khơng minh bạch phát sinh đầu cơ, nâng giá bán. Trên thực tế đang tồn tại hai loại sàn giao dịch bất động sản, sàn chuyên nghiệp bán tất cả các sản phẩm nhà ở của mọi người bán và loại sàn của chính chủ đầu tư chỉ bán sản phẩm của cơng ty mình, nhằm tránh phí giao dịch qua sàn khác. Tuy nhiên, cả hai loại sàn đang rất thiếu các thiết bị kết nối thị trường, đồng thời còn nhiều kẽ hở để các nhân viên bắt tay với "cò" hưởng hoa hồng, đặc biệt đối với sản phẩm “nóng” như nhà ở. Vì vậy, để các sàn giao dịch bất động sản thực sự hiệu quả, hoạt động mua bán diễn ra lành mạnh, công khai, bên cạnh việc trông chờ vào ý thức của doanh nghiệp và người dân, cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra, giám sát, hiện thực hóa các quy định của pháp luật đã được ban hành. Việc thành lập sàn bất động sản thời gian qua được đánh giá là “nở rộ” theo diện rộng, chỉ chú ý đến số lượng còn chất lượng chưa được chú ý tới. Thực tế là đến nay không hẳn sàn bất động sản nào cũng có trình độ kinh doanh cao, đủ điều kiện đưa đầy đủ thông tin về sản phẩm khi công khai ra thị trường. Hoạt động của các sàn trong thời gian qua vẫn còn nhiều bất cập, nhiều sàn giao dịch bất động sản quy mơ cịn nhỏ, cơ sở vật chất cịn khiêm tốn. Ngồi ra, trong khi tính chất cơng việc địi hỏi những người mơi giới, tư vấn phải am hiểu pháp luật liên quan về tình trạng pháp lý bất động sản, hiểu biết các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở thì đội ngũ nhân viên tại các sàn kiến thức chun mơn cịn rất hạn chế, thiếu kinh nghiệm lẫn tính chuyên nghiệp28. Để khắc phục những hạn chế trên, trong thời gian tới, các cơ quan ban hành pháp luật cần nghiên cứu chặt chẽ hơn về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản theo hướng nâng cao yêu cầu chuyên môn nhân sự; quy định cụ thể điều kiện cơ sở vật chất tối thiểu để đáp ứng điều kiện hoạt động của sàn; xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ quá trình hoạt động cũng như yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản thực hiện nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ hoặc bất thường; ban hành khung giá xác định mức chi phí và hoa hồng trong kinh doanh dịch vụ bất động sản và quy định quy chế công bố, áp dụng, thay đổi các biểu phí để hoạt động mua bán nhà ở trong kinh doanh đạt được công khai, minh bạch,
- 30 -
giảm thiểu rủi ro, thúc đẩy tính tích cực cho bên mua nhằm thu lợi nhuận cho các công ty kinh doanh trong lĩnh vực mua bán nhà ở trên thị trường bất động sản.