Nội dung hợp đồng là những yếu tố bên trong thể hiện ý chí nguyện vọng chủ quan của các bên tham gia thông qua những điều khoản ghi nhận trong hợp đồng. Bản chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí giữa các chủ thể tham gia ký kết, nhưng ý chí tiềm ẩn trong suy nghĩ của mỗi người, khơng ai có thể hiểu được ý định của nhau nếu khơng thơng qua sự biểu hiện ra bên ngồi đi đến thiết lập các cam kết. Qua đó, hình thành quyền và nghĩa vụ của các bên. Nhà ở, được xem là đối tượng phổ biến trong các giao dịch mua bán nhà hiện nay nhưng Luật Nhà ở không đưa ra quy định cụ thể mà Bộ luật Dân sự 2005 từ trước đó đã có những quy định điều chỉnh quyền, nghĩa vụ các bên khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở. Theo đó:
- B n bán nhà ở có quyền y u cầu b n mua nhận nhà đúng thời hạn đã th a thuận; y u cầu b n mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã th a thuận; y u cầu b n mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã th a thuận; không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã th a thuận. Đồng thời, b n bán nhà ở có nghĩa vụ thông báo cho b n mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà ở cho b n mua; giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong h p đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho b n mua; thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật38.
- B n mua nhà ở có quyền đư c nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã th a thuận; y u cầu b n bán nhà hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã th a thuận; y u cầu b n bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại. B n mua nhà ở có nghĩa vụ phải trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã th a
38 Điều 451, 452 Bộ luật Dân sự 2005.
- 36 -
thuận; nếu khơng có th a thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì b n mua phải trả vào thời điểm b n bán giao nhà và tại nơi có nhà, nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã th a thuận; trong trường h p mua nhà đang cho thu , phải bảo đảm quyền, l i ích của người thu như th a thuận trong h p đồng thu khi thời hạn thu còn hiệu lực39.
Ngày nay, mua bán nhà ở không chỉ là giao dịch trong giao lưu dân sự thơng thường, cá nhân người bán gặp người có nhu cầu mua mà đã trở thành một lĩnh vực tiềm năng với lợi nhuận thu được rất lớn, thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh. Trước những quan hệ xã hội phát sinh, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đảm bảo một hành lang pháp lý cho sự phát triển của thị trường bất động sản, đã quy định cụ thể hơn, chi tiết hơn về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động mua bán với đối tượng bất động sản là nhà, bao gồm nhà ở. Do vậy, quyền và nghĩa vụ các bên mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản cũng chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Xét về nguyên tắc, khi ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, các nhà làm luật cũng nghiên cứu, phát triển các điều khoản trên cơ sở thực tiễn áp dụng các văn bản luật trước đó, nên đa số quyền, nghĩa vụ trong Luật Kinh doanh bất động sản là thống nhất với quyền, nghĩa vụ trong Bộ luật Dân sự, sự khác biệt có chăng chỉ là Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh một cách chi tiết và mở rộng các quyền, nghĩa vụ cho phù hợp trong lĩnh vực kinh doanh mà thôi. Cụ thể như sau:
- B n bán nhà có quyền y u cầu b n mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức th a thuận trong h p đồng; y u cầu b n mua nhận nhà theo thời hạn đã th a thuận trong h p đồng; y u cầu b n mua bồi thường thiệt hại do lỗi của b n mua gây ra; đơn phương chấm dứt hoặc hủy b h p đồng khi b n mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy b h p đồng do hai b n th a thuận trong h p đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, b n bán nhà có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà và chịu trách nhiệm về thơng tin do mình cung cấp; giao nhà cho b n mua theo đúng tiến độ, chất lư ng và các điều kiện khác đã th a thuận trong h p đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất40. - B n mua nhà có quyền đư c nhận nhà kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và hồ sơ, giấy tờ có li n quan; y u cầu b n bán nhà hoàn thành các thủ tục mua bán nhà; chuyển giao quyền sở hữu nhà gắn với
39 Điều 453, 454 Bộ luật Dân sự 2005.
- 37 -
quyền sử dụng đất; y u cầu b n bán nhà bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn, không đúng chất lư ng, không đúng các cam kết khác trong h p đồng; đơn phương chấm dứt hoặc hủy b h p đồng khi b n bán nhà vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy b h p đồng do hai b n th a thuận trong h p đồng hoặc theo quy định của pháp luật. B n mua các nghĩa vụ thanh toán tiền cho b n bán nhà theo thời gian và phương thức th a thuận trong h p đồng; nhận nhà kèm theo hồ sơ theo đúng chất lư ng, thời hạn th a thuận trong h p đồng, sử dụng nhà theo đúng công năng, thiết kế41.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, có thể nhận thấy một số quyền và nghĩa vụ được quy định chi tiết nhằm đảm bảo lợi ích cho cả đơi bên trong giao dịch mua bán nhà, nhưng cũng có một số quy định lại đề cập một cách không rõ ràng hoặc chưa cụ thể để có thể áp dụng trên thực tế:
Thứ nhất, mua bán nhà ở giao kết thông qua hợp đồng được thiết lập giữa bên
mua và bên bán. Trong đó, quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại, đây là kiểu hợp đồng song vụ và có đền bù. Bên mua bất động sản thanh tốn tiền theo đúng thời hạn, phương thức mà các bên đã thỏa thuận để đảm bảo quyền cho bên bán, mà cụ thể là tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở tìm kiếm lợi nhuận thông qua kinh doanh bán nhà. Theo đó, bên mua có quyền nhận nhà từ bên bán theo thời hạn đã cam kết trong hợp đồng. Việc bên mua thanh toán để nhận nhà, bên bán nhận tiền, giao nhà được xem là quyền và nghĩa vụ cơ bản mà đôi bên cùng thực hiện nhằm đảm bảo mục đích hướng tới trong giao dịch, bên mua có nhu cầu về đối tượng bất động sản, bên bán đạt được lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh đối tượng đó.
Thứ hai, nội dung của hợp đồng là sự thống nhất ý chí của các chủ thể trong
giao dịch. Các yếu tố về giá cả; phương thức thanh toán; thời điểm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ hình thành trên sự tự nguyện thỏa thuận của các bên. Xuất phát từ nguyên tắc trao đổi các giá trị ở mức tương ứng và bản chất của hợp đồng mua bán là quan hệ hàng - tiền, nên giá mua bán sẽ do các bên thỏa thuận hoặc thông qua đấu giá. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu có sự thỏa thuận trước về việc điều chỉnh giá trong hợp đồng thì khi có những thay đổi ảnh hưởng đến giá được xác định trong hợp đồng, các bên có thể điều chỉnh giá. Thời hạn thanh toán cũng sẽ do các bên thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng mua bán nhà ở, có thể thanh tốn thơng qua tổ chức tín dụng hoặc thanh tốn trực tiếp cho bên bán tùy vào sự giao kết giữa các bên mua bán dưới dạng tiền mặt, hối phiếu, chuyển khoản, sec,…42 Trường hợp bên
41 Điều 26, 27 Luật Kinh doanh bất động sản.
- 38 -
mua khơng thanh tốn tiền như đã giao kết, Luật Kinh doanh bất động sản ghi nhận quyền cho bên bán được phép không giao nhà, nhằm bảo vệ cho bên bán vì mục đích của bên bán chính là giá trị lợi nhuận khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, nhà ở là tài sản gắn liền với đất nên bên mua có quyền yêu cầu doanh
nghiệp kinh doanh nhà ở phải hoàn tất các thủ tục mua bán để k m theo việc nhận nhà là các giấy tờ chứng nhận chuyển giao quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất,… hợp pháp và đầy đủ theo quy định cho bên mua. Mặt khác, tránh các tình huống tranh chấp khơng đáng có, các bên cũng nên lưu ý về tình trạng nhà trước đó cho đến khi bàn giao, cần thiết thì thỏa thuận chi tiết về việc cam kết bảo quản đối với chất lượng của đối tượng mua bán, nhằm đảm bảo lợi ích cho bên mua khi nhận nhà. Đây là trách nhiệm ràng buộc bên bán phải đảm bảo chất lượng cơng trình, nếu bên bán bàn giao nhà khơng đúng chất lượng thì bên mua có quyền u cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà khơng đúng chất lượng. Vì thực tế, một số các doanh nghiệp trước khi bán nhà ở đã dùng cách thức tân trang lại hình thức, nhưng nội dung chất lượng nhà ở thì hồn tồn khơng như thỏa thuận khi giao kết. Ngoài ra, bảo hành nhà là vấn đề đã được luật định, trừ trường h p hai b n có thoả thuận khác (nội dung, thời hạn và phương thức bảo hành), b n bán có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục những khiếm khuyết, hư h ng của nhà và bảo đảm các ti u chuẩn chất lư ng theo quy định của pháp luật hoặc theo th a thuận trong h p đồng; đối với nhà xây dựng mới thì thời hạn bảo hành không ngắn hơn thời hạn bảo hành cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng43. Do đặc thù của đối tượng bất động sản là nhà ở trong kinh doanh mua bán nên Luật Kinh doanh bất động sản đã có điểm mới quy định chi tiết hơn về trách nhiệm bảo hành nhà ở đã bán cho bên mua.
Thứ tư, các giao dịch mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản ngày càng
đa dạng. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản có đưa ra quy định mới, các bên tham gia giao dịch mua bán bất động sản được quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua hoặc bên bán vi phạm điều kiện đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, góp phần tạo điều kiện cho các bên tham gia giao dịch bảo vệ quyền và lợi ích của mình. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản khơng quy định các trường hợp, các điều kiện cụ thể được đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà trong kinh doanh bất động sản, gây khó khăn cho chủ thể khi tham gia giao dịch khơng có căn cứ pháp lý cho việc đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, cũng như việc xác định trường hợp đó có hay khơng có vi phạm để dẫn đến trường hợp xem xét vấn đề bồi thường thiệt hại mà bên có lỗi phải gánh chịu. Mặc dù, Bộ luật Dân sự
- 39 -
2005 có điều khoản quy định các điều kiện về trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự, hủy bỏ hợp đồng dân sự nhưng đây chỉ là những quy định mang tính pháp lý chung về trường hợp đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng dân sự; tại Điều 103 Luật Nhà ở cũng chỉ đề cập đến trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng đối với giao dịch thuê nhà ở. Do vậy, nhà lập pháp cần có sự xem xét cụ thể và ban hành các quy định điều chỉnh đối với vấn đề trên, giúp các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở trong kinh doanh có căn cứ pháp lý cụ thể bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho mình. Khi pháp luật đưa ra quy định khuyến khích một hành vi nào đó, cần nêu rõ cơng cụ dùng để thực hiện, cịn khi đưa ra quy định giới hạn không được vượt qua, thì phải nêu biện pháp chế tài khi có vi phạm. Có như vậy quy định pháp luật mới thật sự phát huy hiệu lực, khơng thì chỉ là lời khun hay răn đe sng.
Thứ năm, hiện nay, tồn tại nhiều tranh chấp nảy sinh từ việc mua bán nhà ở
trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc biệt là trường hợp thỏa thuận ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước các vi phạm còn diễn ra phổ biến. Chẳng hạn, chủ đầu tư dự án nhà ở giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không đảm bảo như thỏa thuận ban đầu, tự ý tăng giá nhà so với giá trong hợp đồng. Nhiều yếu tố bất lợi thuộc về các số đông các nhà đầu tư, các doanh nghiệp vừa và nhỏ kinh doanh bất động sản nói chung, và cũng khơng ít các thiệt thịi đối với người mua nhà ở nói riêng. Khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán đối tượng nhà ở hình thành trong tương lai, cần thận trọng và phải tuân thủ các quy định của pháp luật vì đây là tài sản chưa có thật vào thời điểm giao kết. Do vậy, pháp luật cũng đã quy đinh rõ ràng về trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo thỏa thuận và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản, tương ứng với thời gian chậm tiến độ. Trách nhiệm bồi thường của bên bán khi khơng giao hoặc chậm giao nhà thì bên mua có thể gia hạn, nếu quá thời gian gia hạn mà bên bán khơng bàn giao bất động sản thì bên mua có quyền buộc bên bán bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng. Ngược lại, trường hợp bên mua bất động sản trả tiền khơng đúng thời hạn thì bên mua phải trả lãi cho chủ đầu tư đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh tốn, trừ các trường hợp có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, trên thực tế, điều khoản đảm bảo quyền cho bên mua thường được bên bán, các chủ đầu tư không ghi nhận trong hợp đồng, hoặc nếu có ghi nhận thì cũng đề cập theo hướng có lợi cho mình phịng trường hợp việc chậm giao có xảy ra, tránh né trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho khách hàng. Điều này diễn ra phổ biến một phần là do thái độ chủ quan bên phía người mua, khơng xem xét và đề nghị rõ
- 40 -
ràng chi tiết quyền lợi của mình vào trong hợp đồng, gây thiệt hại cho chính mình và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ, dẫn đến vi phạm các quy định Luật Kinh doanh bất động sản. Mặc dù, tình hình thực tiễn cho thấy, việc hồn thành dự án đúng thời hạn và trong phạm vi ngân sách dự đoán là rất hiếm ở Việt Nam, nhưng với quy định pháp luật đặt ra địi hỏi cả hai phía bên mua và bên bán cần nắm bắt được thời gian hoàn thành dự kiến và dự phòng một tỷ lệ điều chỉnh theo lạm phát/giá cả thích hợp trong dự tốn dự án.
Quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch mua bán nhà ở là những quyền năng