2.1 Quy định pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu
2.2.2 Tiếp cận đất đai thông qua thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đối với doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
2.2.2.1 Phạm vi thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Luật Đất đai 2013 không cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của tất cả các chủ thể sử dụng đất. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chỉ được thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngồi và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khác, cụ thể:
Thứ nhất, căn cứ từ Điều 174 đến Điều 178 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của những tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính sau: (i) tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (ii) tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê; (iii) tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (iv) tổ chức kinh tế được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khơng thu tiền sử dụng đất sang loại đất giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê88; (v) tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, căn cứ khoản 1 Điều 210 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cịn có thể th lại quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2014 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 05 năm.
Thứ hai, căn cứ từ Điều 183 đến Điều 187 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi có thể th, thuê lại quyền sử dụng đất của người Việt Nam
87 Trần Vang Phủ, Trần Thụy Quốc Vang (2015), “Ưu điểm và hạn chế khi áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện”, Nghiên cứu lập pháp, số 15 (295) T8/2015, tr.45-52
32
định cư ở nước ngoài sau: (i) người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; (ii) người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (iii) người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; (iv) người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ ba, căn cứ từ Điều 183 đến Điều 187 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi có thể thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của những doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khác sau: (i) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; (ii) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (iii) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngồi mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam có sử dụng đất tương ứng với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (iv) doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất sử dụng đất góp vốn dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (v) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể thuê lại quyền sử dụng
đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Các doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng này có thể là tổ chức kinh tế trong nước, doanh nghiệp do người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 175, điểm b khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai 2013 thì các doanh nghiệp này khi đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng sẽ có quyền cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất.
Đối với quyền sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm của doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chỉ có thể th lại quyền sử dụng đất này dưới hình thức trả tiền thuê
33
đất hàng năm. Đối với quyền sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê của doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể thuê lại quyền sử dụng đất này dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê89.
Như vậy, ngoài việc được Nhà nước cho th đất thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể th, th lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Mặc dù thuê, thuê lại quyền sử dụng đất không dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất (trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế90) nhưng thông qua giao dịch này doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể trực tiếp khai thác quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua thuê, thuê lại quyền sử dụng đất sẽ nhanh chóng, linh hoạt và dễ dàng thực hiện hơn so với việc thuê đất từ Nhà nước. Bởi lẽ, hoạt động thuê đất từ Nhà nước mang tính hành chính nên thủ tục thường rườm rà hơn so với giao dịch quyền sử dụng đất tuân theo quy luật cung cầu trên thị trường.
2.2.2.2 Điều kiện đối với giao dịch thuê, thuê lại quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tham gia.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngồi và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khác. Do đó, khi pháp luật quy định các chủ thể này chỉ có thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cũng chỉ có thể th, th lại quyền sử dụng đất đã có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất gắn liền với đất.
Mặc dù, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngồi và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được cho thuê “quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất” mà không quy định cụ thể là “quyền sử dụng đất có tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất” nên đã dẫn đến cách hiểu khơng rõ ràng về việc bắt buộc phải có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất hay khơng. Tuy nhiên, trong khi đối với hộ gia đình, cá nhân pháp luật chỉ quy định cho thuê “quyền sử dụng đất” thì đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính,
89 Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013
34
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi lại được quy định là cho thuê “quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”. Như vậy, Luật Đất đai 2013 đã có sự phân biệt về quyền sử dụng đất được cho thuê giữa các chủ thể này. Bởi vì, về nguyên tắc, tài sản gắn liền với đất do các chủ thể tạo lập hợp pháp và thuộc sở hữu của họ thì trong một chừng mực nhất định tất cả các chủ thể này đều có quyền đem vào giao dịch, kể cả hộ gia đình, cá nhân. Do đó, việc quy định “giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất” khơng phải mang tính chất ngẫu nhiên là nếu trên đất có tài sản gắn liền thì cũng được giao dịch đồng thời với quyền sử dụng đất.
2.2.2.3 Trình tự, thủ tục thuê, thuê lại quyền sử dụng đất
Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự nên trình tự thủ tục sẽ khơng chỉ được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan như BLDS 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể, trình tự và thủ tục như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất.
Đối với quyền sử dụng đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền th đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê lại91.
Khi đã đáp ứng các điều kiện về chủ thể cũng như điều kiện đối với quyền sử dụng đất được thuê, thuê lại thì các bên tiến hành ký hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất. Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất không bắt buộc phải áp dụng theo mẫu hợp đồng cụ thể, nhưng vẫn phải đảm bảo có một số nội dung chính nhất định như tên, địa chỉ của các bên; các thơng tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất; thời hạn sử dụng đất; giá cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất; phương thức và thời hạn thanh toán; thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo; quyền và nghĩa vụ của các bên ; quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba đối với thửa đất nếu có; giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết thời hạn92. Ngoài ra, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản (Nghị định 76/2015/NĐ-CP) có quy định hợp đồng mẫu về giao dịch này để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng93.
91 Khoản 3 Điều 174 Luật Đất đai 2013
92 Điều 704 BLDS 2005, Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 93 Khoản 1 Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP
35
Bước 2: Đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực94 nhưng khi thực hiện giao dịch thuê, thuê lại quyền sử dụng đất phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Giao dịch này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính95.
Người thực hiện hoạt động đăng ký là bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ gồm: (ii) hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; (ii) Giấy chứng nhận. Thời gian thực hiện do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tùy khu vực cụ thể nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ96.
2.2.3 Tiếp cận đất đai thông qua tham gia quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng
đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
2.2.3.1 Phạm vi tham gia quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
Theo quy định Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tham gia quan hệ góp vốn để hợp tác sản xuất, kinh doanh với các chủ thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong số các loại doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì chỉ có doanh nghiệp liên doanh mới được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất97. Như vậy, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại sẽ khơng được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được tham gia quan hệ góp vốn để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khác góp vốn bằng quyền sử dụng đất sau:
Thứ nhất, căn cứ từ Điều 174 đến Điều 178 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể tham gia quan hệ góp vốn với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính góp vốn bằng quyền sử dụng đất sau: (i) tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (ii) tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê; (iii) tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền
94 Điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 95 Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013
96 Đối với thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thực hiện theo thủ tục riêng do Ban quản lý các khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghệ cao, Ban quản lý Khu kinh tế quy định.
36
sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (iv) tổ chức kinh tế được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khơng thu tiền sử dụng đất sang loại đất giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê98; (v) tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th mà tiền th đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Ngồi ra, căn cứ khoản 1 Điều 210 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể th lại quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2014 mà đã trả tiền