5 .Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu
7. Bố cục của luận văn
2.1. Thực trạng phápluật về quyền tiếp cậnđất đai của doanh nghiệp có vốn
2.1.4. Về việc tiếp cậnđất đai thông qua giao dịchmua bán tài sản gắn liền vớ
với đất
Các quy định pháp luật về việc mua tài sản gắn liền với đất đã tạo nên một kênh tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Tuy nhiên, một số quy định vẫn cịn tồn tại sự bất cập, gây cản trở việc thu hút đầu tư nước ngoài. Cụ thể:
Một là, pháp luật đất đai không quy định về trường hợp bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Điều 189 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm. Cụ thể hơn, khoản 4 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang SDĐ khơng có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai. Tức là,Luật Đất đai và Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định cơ chế giải quyết khiquyền SDĐ của bên bán tài sản không thuộc loại được phép chuyển quyền. Vấn đề đặt ra là nếu bên bán tài sản có quyền chuyển nhượng quyền SDĐ nhưng bên mua khơng được nhận chuyển nhượng thì giải quyết như thế nào? Ví dụ, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, bán tài sản gắn liền với đất cho DNCVĐTNN thì có áp dụng trình tự, thủ tục tại khoản 4 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hay không? Rõ ràng, trong mọi trường hợp, DNCVĐTNN khi mua tài sản gắn liền với đất đều không được đồng thời nhận chuyển nhượng quyền SDĐ, dù quyền SDĐ của bên bán là đất thuê trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.Về nguyên tắc, giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ chỉ có thể coi là hợp pháp khi cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều được thực hiện giao dịch. Nếu một trong hai bên khơng được phép tham gia giao dịch, ví dụ bên mua là DNCVĐTNN thì có thể xem là “người đang SDĐ khơng có
quyền chuyển nhượng quyền SDĐ”. Tuy nhiên, đây chỉ là sự giải thích dựa trên cơ
sở lý luận và trên thực tế các cơ quan thực thi pháp luật có thể lúng túng khi áp dụng điều kiện cũng như trình tự, thủ tục bán, mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất một lần mà bên mua là DNCVĐTNN.
Hai là, pháp luật đất đai có sự giới hạn về địa bàn DNCVĐTNN được phép mua tài sản gắn liền với đất. Theo Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc SDĐ
vào mục đích sản xuất, kinh doanh thơng qua mua tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo nguyên tắc “trên địa bàn khơng cịn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử
dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư” (khoản 2 Điều 16). Điều này buộc các chủ
thể phải chắc chắn rằng trên địa bàn khơng cịn quỹ đất sạch nào phù hợp với mục đích sản xuất, kinh doanh của mình trước khi quyết định mua tài sản trên đất. “Nếu vậy, việc xác định thế nào là cịn đất “phù hợp” sẽ khơng hề đơn giản đặc biệt khi mà đất đai quyết định địa thế kinh doanh của doanh nghiệp”49.Rõ ràng điều kiện này “ép” nhà đầu tư phải SDĐ theo mong muốn của Nhà nước chứ không tạo điều kiện để họ chọn địa điểm thuận lợi hơn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. Từ đây cho thấy, “bàn tay hữu hình trong quản lý đất đai nói riêng và quản lý kinh tế nói chung dường như vẫn cịn là cơng cụ ưa thích của Nhà nước”50. Thiết nghĩ, việc lựa chọn địa điểm để gia nhập thị trường và mở rộng kinh doanh là việc
49 Trương Hữu Ngữ, tlđd (45) 50 Lưu Quốc Thái, tlđd (2), tr. 30.
đầu tiên mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng nghĩ tới khi đầu tư vào Việt Nam. Ngay cả khi họ đã lựa chọn được địa điểm, họ vẫn phải đánh giá địa điểm đó để chắc chắn rằng nơi mình chọn nằm gần vị trí hạ tầng có chất lượng đáp ứng các hoạt động vận chuyển hàng hóa, giao dịch với các nhà cung cấp và mở rộng hoạt động kinh doanh. Vì vậy, việc Nhà nước giới hạn địa bàn DNCVĐTNN được phép mua tài sản gắn liền với đấtđã làm hạn chế tính chủ động, linh hoạt và làm giảm sức hút đối với các nhà đầu tư.Tất nhiên đây là bất cập mà mọi chủ thể sản xuất, kinh doanh đều gặp phải, nhưng đối với DNCVĐTNN là chủ thể gặp khó khăn hơn trongviệc tiếp cận thơng tin, tiếp cận thị trường thì điều kiện này là rào cản lớn đối với họ.
Ba là, vấn đề xác định nghĩa vụ tài chính của DNCVĐTNN khi mua tài sản gắn liền với đất cũng chưa hợp lý. Theo khoản 4 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-
CP thì trường hợp bên bán tài sản gắn liền với đất không được phép chuyển nhượng quyền SDĐ thì Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.Nói cách khác, bên bán tài sản sẽ không được đưa giá trị quyền SDĐ vào nội dung hợp đồng. Do đó, DNCVĐTNN mua tài sản có thể vừa phải trả tiền cho bên bán tài sản gắn liền với đất và vừa phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được Nhà nước cho thuê đất. Pháp luật vẫn chưa có cơ chế giải quyết thỏa đáng quyền lợi của bên mua nhằm hạn chế tình trạng họ phải trả hai lần tiền cho cùng một thửa đất tương tự như quy định về nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư.
2.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi thơng qua giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
Điều 54 Hiến pháp 2013 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo phápluật”. Thể chế hóa quy định của Hiến pháp, pháp luật đất đai đã có nhiều điểm mới góp phần mở rộng các quyền của người SDĐ. Tuy nhiên, nhiều quy định vẫn còn chưa phù hợp với tình hình thực tế. Vì vậy, việc hồn thiện pháp luật, khắc phục những điểm hạn chế là rất quan trọng. Đặc biệt, các chính sách và pháp luật đối với DNCVĐTNN có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về đẩy mạnh sự nghiệp cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế ở quy mơ lớn hơn, trình độ cao hơn nhằm
tranh thủ các nguồn vốn và kỹ thuật tiên tiến.Muốn như vậy, pháp luật đất đai cần mở rộng các quyền của DNCVĐTNN, đặc biệt là quyền tiếp cận đất đai thông qua các giao dịch quyền SDĐ.
2.2.1.Phương hướng hoàn thiện pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
Trong nền kinh tế thị trường, việc tạo điều kiện thuận lợi nhằm thu hút nguồn vốn lớn từ hoạt động đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài là một trong những vấn đề mà các quốc gia đang phát triển trong đó có Việt Nam hết sức quan tâm. “Để thực hiện hoạt động đầu tư, nhất là hoạt động kinh doanh BĐS ở một nước không thừa nhận tư hữu đất đai như Việt Nam, nền tảng quan trọng đầu tiên cần được bảo đảm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài phải là đất đai và quyền SDĐ”51. Vì vậy, việc hồn thiện pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của DNCVĐTNN cần đảm bảo những yêu cầu sau đây:
Một là, pháp luật về đất đai cùng với các lĩnh vực pháp luật có liên quan, đặc biệt là pháp luật về đầu tư phải tạo thành một môi trường pháp luật đồng bộ theo hướng thơng thống, ổn định.
Một trong những tiêu chí để đánh giá tính hồn thiện của hệ thống pháp luật chính là tính thống nhất. Tiêu chí này địi hỏi các văn bản giữa các ngành luật khác nhau cũng như từng điều luật trong cùng một văn bản phải phù hợp cả về nội dung và giá trị pháp lý, khơng có các hiện tượng trùng lặp, chồng chéo, mâu thuẫn lẫn nhau khi quy định về cùng một vấn đề. Thực tế là sau khi gia nhập WTO, để thực hiện các cam kết của mình, Việt Nam đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật cho phù hợp với những cam kết của mình. Đặc biệt, trong lĩnh vực đầu tư thì việc xây dựng một hành lang pháp lý thơng thống, minh bạch lại các có ý nghĩa rất quan trọng. Đất đai khơng chỉ là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là nguồn lực phát triển của đất nước mà còn là một nguồn lực cho sự phát triển đối với các nhà đầu tư. Vì vậy, nếu như Luật Đất đai tạo ra những cản trở đối với DNCVĐTNN trong việc tiếp cận nguồn lực này thì các quy định khuyến khích đầu tư sẽ trở nên vơ nghĩa. Do đó, pháp luật đất đai cần đảm bảo tính thống nhất với các lĩnh vực có liên quan trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là pháp luật đầu tư. Điều này sẽ góp phần giảm bớt các trình tự thủ tục, nâng cao sức
51
Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước ngoài và vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh BĐS tại Việt Nam”,Tạp chí Khoa học Pháp lý, số04 (83), tr.26.
cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt Nam so với các nước trong khu vực và trên thế giới.
Hai là, đảm bảo đối xử công bằng giữa chủ thể SDĐ trong nước với DNCVĐTNN trong vấn đề tiếp cận đất đai.
Đây là một yêu cầu quan trọng đối với Việt Nam trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Việt Nam được nhiều tổ chức, nhà đầu tư nước ngồi đánh giá là có mơi trường đầu tư kinh doanh khá ổn định, tạo niềm tin vững chắc cho nhà đầu tư. Điều này đã góp phần tích cực trong hội nhập kinh tế, thúc đẩy đổi mới thủ tục hành chính và hồn thiện thể chế kinh tế thị trường, nâng cao trình độ nguồn nhân lực quản trị doanh nghiệp tại Việt Nam,...52 Với việc gia nhập hàng loạt các hiệp định thương mại tự do trong thời gian gần đây thì dự kiến nguồn vốn đầu tư nước ngồi sẽ tiếp tục đổ vào Việt Nam. Vì vậy, việc hồn thiện khung pháp lý để tận dụng nguồn vốn này cũng như hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực của nó là rất quan trọng. Trên thực tế, nhiều quy định của pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật về đầu tư, kinh doanh nói riêng đã thu hẹp khoảng cách phân biệt đối xử với các nhà đầu tư nước ngồi. Ví dụ, Luật Đầu tư 2014 đã khẳng định: “Nhà nước đối xử bình đẳng giữa
các nhà đầu tư; có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, phát triển bền vững các ngành kinh tế”
(khoản 4 Điều 5). Tuy nhiên, đối với đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, vẫn luôn tồn tại một sự “dè dặt” trong tư duy của các nhà làm luật khi trao quyền sử dụng cho các nhà đầu tư nước ngoài. Nếu như việc tiếp cận đất đai của DNCVĐTNN thông qua con đường Nhà nước đã tiến gần đến sự bình đẳng với các chủ thể trong nước thì việc tiếp cận đất đai thơng qua con đường thị trường vẫn cịn rất nhiều hạn chế. Do đó, pháp luật đất đai nói riêng cần đảm bảo sự công bằng, minh bạch và thuận lợi cho tổ chức, cá nhân nước ngồi, trong đó có vấn đề cơng bằng khi xác lập quyền SDĐ. Đương nhiên, việc cho phép các chủ thể có yếu tố nước ngồi SDĐ tại Việt Nam khơng thể tùy tiện, nhưng cũng khơng thể vì chúng ta khơng quản lý được mà đưa ra các quy định cấm đoán.
Ba là, tăng cường áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện trong việc tiếp cận đất đai thông qua việc mở rộng quyền của DNCVĐTNN.
Trước những ưu thế của cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, Đảng và Nhà nước ta ln khuyến khích các nhà đầu tư chủ động thương lượng, thỏa thuận với
52Phan Hữu Thắng (2015), “Cơ hội và thách thức mới trong thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi”, Tạp chí
người SDĐ để có đất sản xuất, kinh doanh. Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 31/10/2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại đã khẳng định: “Chính sách, pháp luật về đất đai phải góp phần ổn định chính trị - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hội nhập quốc tế; huy động tốt nhất nguồn lực từ đất để phát triển đất nước; bảo đảm hài hồ lợi ích của Nhà nước, của người SDĐ và của nhà đầu tư. Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch SDĐ thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền SDĐ với nhà đầu tư để thực hiện dự án”. Tiếp đó, Chính phủ ban hành Nghị quyết 07/NQ-CP năm 2014 về chương trình hành động thực hiện Nghị quyết 19-NQ/TW, tiếp tục khẳng định “Tăng cường áp dụng các biện pháp kinh tế, hạn chế việc áp dụng các biện pháp hành chính, đảm bảo các quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước” (điểm b khoản 3 Mục II). Việc dịch chuyển quyền SDĐ giữa các chủ thể SDĐ với nhau sẽ là kênh lưu thơng chính của quyền SDĐ trong tương lai. Trong điều kiện kinh tế thị trường, hoạt động của các doanh nghiệp phải lấy thị trường làm trung tâm. Do vậy, “việc dịch chuyển quyền SDĐ không chỉ dừng lại ở quan hệ hành chính cứng nhắc là thu hồi đất của người này để giao cho người khác qua thị trường sơ cấp mà chủ yếu phải thông qua hành vi tự dịch chuyển quyền SDĐ giữa các chủ thể SDĐ”53.
Tóm lại, pháp luật đất đai cần hồn thiện theo hướng mở rộng quyền cho các chủ thể SDĐ, đặc biệt là DNCVĐTNN để họ có thể dễ dàng tiếp cận đất đai thông qua các giao dịch quyền SDĐ, đảm bảo tính bình đẳng giữa các nhà đầu tư. Điều này là phù hợp với xu thế của nền kinh tế thị trường và quá trình hợp tác quốc tế. Tuy nhiên, việc mở rộng quyềnkhai thác, sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân nước ngồi theo hướng thống nhất chính sách đối với đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài cần phải được tiến hành một cách thận trọng, phù hợp với trình độ quản lý đất đai của Nhà nước ta.