Các kiến nghị, giải pháp cụ thể

5 .Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu

7. Bố cục của luận văn

2.2.2. Các kiến nghị, giải pháp cụ thể

Trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luật cũng như tìm hiểu kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới, tác giả xin phép đưa ra một số kiến nghị, giải

53

Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, Nhà xuất bản Lao động, tr.131

phápnhằm hoàn thiện quy định pháp luật, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngồi có thể dễ dàng tiếp cận đất đai tại Việt Nam như sau:

 Thứ nhất,cho phép DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất.

Chuyển nhượng quyền SDĐ là một loại giao dịch khá phổ biến trên thực tế, góp phần đưa đất đai nhanh chóng đến với người có nhu cầu và có khả năng tài chính. Tuy nhiên, Luật Đất đai vẫn chưa cho phép DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ tại Việt Nam.Đây là một trở ngại lớn khiến cho khả năng tiếp cận các nguồn lực đất đai của nhà đầu tư nước ngoài bị hạn chế hơn so với các chủ thể trong nước. Tác giả cho rằng Luật Đất đai nên cho phép DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ tại Việt Nam, xuất phát từ các lý do sau đây:

Một là, những lo ngại về ảnh hưởng tiêu cực của việc cho phép DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ là khơng có cơ sở. Nhìn lại chính sách đất

đai đối với người nước ngồi của các quốc gia trên thế giới có thể thấy đất đai đặt ra các vấn đề chính trị và ln hết sức nhạy cảm. Mọi giao dịch mua bán đất đai thường chỉ mang mục đích thương mại đơn thuần, nhưng khơng gì đảm bảo điều đó xảy ra mọi lúc. Đây chính là lý do khiến nhiều quốc giatrên thế giới đưa ra quy địnhhạn chế việc bán đất và tài sản cho người nước ngoài. Theo một nghiên cứu của Tổ chức Nông Lương thế giới (FAO), việc hạn chế quyền sở hữu và SDĐ của người nước ngoài trên thế giới hiện nay nhằm đạt được nhiều mục tiêu khác nhau như: bảo vệ an ninh quốc gia, ngăn chặn sự thống trị kinh tế đối ngoại, ngăn chặn hoặc hạn chế đầu cơ nước ngoài dựa vào đất đai, bảo tồn các cấu trúc xã hội của quốc gia,…54Ở Việt Nam, có vẻ như các nhà làm luật lo ngạiviệc cho phép các chủ thể trong nướcđem tài sản quý giá nhất của quốc gia bán cho người nước ngoài sẽ ảnh hưởng đến thể chế chính trị và kinh tế đất nước. Khơng chỉ ở Việt Nam mà ngay cả ở Mỹ cũng đã từng trải qua những giai đoạn rơi vào trạng thái lo lắng như thế. “Vào những năm 80 của thế kỷ trước, bong bóng BĐS ở Mỹ bị vỡ, hàng loạt BĐS ở nhiều tiểu bang trong đó có cả bang Florida, Tp. Los Angeles đã được bán cho các cơng ty tài chính của Nhật Bản. Người Mỹ cũng đã rất lo lắng sợ rằng sẽ xuất hiện “quốc đảo” của Nhật Bản trong lòng nước Mỹ. Tuy nhiên, trên thực tế người Nhật mua BĐSkhông mang ý đồ chiếm hữu lâu dài mà đơn giản chỉ là mục tiêu kinh

54

Stephen Hodgson, Cormac Cullinan, Karen Campbell (1999), Land Ownership and Foreigners: A Comparative Analysis of Regulatory Approaches to the Acquisition and Use of Land by Foreigners, FAO

doanh. Khi thị trường xuống họ mua, lên thì họ bán để kiếm lợi nhuận. Khi kinh tế qua giai đoạn thoái trào vào đầu những năm 1990, các nhà đầu tư Nhật đã bán lại tài sản đất đai họ đã thu mua cho người Mỹ”55. Quay lại với câu chuyện ở Việt Nam, rõ ràng việccác chủ thể trong nước chuyển nhượng quyền SDĐ cho DNCVĐTNN khơng có nghĩa là mất đất vì tài sản này khơng chạy đi đâu được mà vẫn thuộc chủ quyền lãnh thổ Việt Nam. Chưa kể đối tượng chuyển nhượng ở đây chỉ là quyền SDĐ chứ khơng phải là đất đai. Vì vậy, chúng ta cần phải chấp nhận rủi ro để thu hút vốn đầu tư nước ngồi, góp phần phát triển kinh tế đất nước.

Một lý do khác khiến các nhà làm luật không muốn cho phép DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng quyền SDĐ có lẽ xuất phát từ chế độ sở hữu tồn dân. “Trong quá trình xây dựng Luật Đất đai rất dễ nảy sinh quan điểm cần phải có những ưu đãi cho các chủ thể trong nước vì họ khơng chỉ là người SDĐ như các chủ thể khác mà còn là thành viên của chủ sở hữu và quan điểm này ít nhiều đã ảnh hưởng đến các quy định của pháp luật đất đai hiện hành”56.Tuy nhiên, ưu đãi với chủ thể này khơng có nghĩa là hạn chế quyền của chủ thể khác.Để bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể trong nước thì chúng ta có thể có nhiều biện pháp để kiểm sốt thay vì cấm đốn DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng quyền SDĐ. Trên thực tế, pháp luật đã quy định khá nhiều khâu để kiểm soát hoạt động của nhà đầu tư nước ngồi. Ví dụ, để gia nhập thị trường, một tổ chức, cá nhân nước ngồi muốn SDĐ vào mục đích đầu tư thì họ phải thành lập tổ chức kinh tế đáp ứng các điều kiện nhất định và hoạt động theo pháp luật doanh nghiệp Việt Nam. Trước khi thành lập tổ chức kinh tế, nhà đầu tư nước ngồi phải có dự án đầu tư, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Đối với các dự án có SDĐở những khu vực nhạy cảm về an ninh, quốc phịng thì họ phải được sự chấp thuận từ phía các cơ quan có thẩm quyền như Bộ Ngoại giao, Bộ Cơng an, Bộ Quốc phịng theo quy định của Luật Đất đai,… Vì vậy, lo ngại về khả năng người nước ngồi “thâu tóm” đất đai ở Việt Nam hay có khả năng chiếm giữ những khu vực quan trọng về an ninh, quốc phịng là khơng có cơ sở.

Hai là, việc cho phép DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ sẽ mang lại những lợi ích nhất định. Trước hết, DNCVĐTNNsẽ có thêm một kênh tiếp

55

Theo Thời báo ngân hàng Online, “Khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài mua nhà: Nên dũng cảm chấp nhận rủi ro”, <http://batdongsan.com.vn/phan-tich-nhan-dinh/khuyen-khich-ndt-nuoc-ngoai-mua-nha-nen- dung-cam-chap-nhan-rui-ro-ar64315>, truy cập ngày 22/6/2016

cận đất đai để chủ động lựa chọn quyền SDĐ phù hợp với mục đích xây dựng, thực hiện dự án của mình. Điều này sẽ giúp các nhà đầu tư nước ngồi có được tâm lý thoải mái, an tâm hơn khi quyết định đầu tư vào Việt Nam,góp phần tạo sức hút đầu tư lớn cho đất nước, tranh thủ được các nguồn lực quốc tế.“Kinh nghiệm của Trung Quốc chỉ ra rằng, đất đai càng dễ chuyển nhượng, bán, cho thuê thì các cá nhân càng có xu hướng tham gia đầu tư”57. Bên cạnh đó, cho phép DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng quyền SDĐ sẽ góp phần mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS củachủ thể này, tạo điều kiện phát triển thị trường kinh doanh BĐS. “Quyền SDĐ càng được mở rộng đến cho các chủ thể SDĐ thì thị trường quyền SDĐ trong thị trường BĐS có cơ may vận hành tốt hơn”58. Theo khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì DNCVĐTNN chỉ được kinh doanh BĐS dưới các hình thức nhất định. Nếu pháp luật cho phép DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ thì bên cạnh các hình thức kinh doanh BĐS hiện hành, DNCVĐTNN sẽ có thêm các hình thức kinh doanh mới như nhận chuyển nhượng quyền SDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật (điểm e, điểm i, khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS).

Ba là, cho phép DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ là phù hợp với xu hướng mở rộng quyền cho các chủ thể nước ngoài trong các quy định pháp luật. Trong thời gian qua các nhà làm luật đã dần mở rộng cánh cửa hơn cho

các tổ chức, cá nhân nước ngoài trong nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Ví dụ, từ chỗ chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi SDĐ dưới hình thức th, Luật Đất đai 2013 đã vượt qua “định kiến” đối với DNCVĐTNN khi lần đầu tiên quy định giao đất có thu tiền SDĐ cho DNCVĐTNN thực hiện dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê (khoản 3 Điều 55). Trong lĩnh vực pháp luật nhà ở, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mở rộng phạm vi sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 7, Điều 159 – 162 Luật Nhà ở (Luật số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014)), theo đó cá nhân nước ngồi chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì cũng có quyền sở hữu nhà ở. Loại nhà mà họ có quyền sở hữu khơng nhất thiết phải là căn hộ chung cư như trước đây mà có thể là nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở và họ được trao Giấy Chứng nhận đối với đất gắn liền với nhà ở riêng lẻ đó,… Rõ

57

Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương, tlđd (23), tr.55 58

Trần Quang Huy (2007), “Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và

ràng, các nhà làm luật đã mạnh dạn trao nhiều quyền hơn cho các chủ thể có yếu tố nước ngồi.

Bốn là, qua quy định về nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền SDĐthì dường như các nhà làm luật cũng mong muốn cho phép DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng quyền SDĐ.Tuy quy định về vấn đề nhận chuyển nhượng vốn đầu

tư là giá trị quyền SDĐ của DNCVĐTTNN chưa rõ ràng và không thể mang lại cho họ khả năng xác lập quyền SDĐ nhưng đã phần nào thể hiện sự thay đổi trong tư duy của các nhà làm luật. Luật Đất đai 2013 lần đầu tiên quy định về quyền nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền SDĐ cho DNCVĐTNN và đặt quyền này trong điều luật về nhận quyền SDĐ, bên cạnh quyền nhận chuyển nhượng quyền SDĐ. Có lẽ các nhà lập pháp cũng muốn mở rộng cánh cửa hơn cho DNCVĐTNN nhưng vẫn cịn e dè. Chính sự e dè này đã dẫn đến sự khó hiểu trong cách quy định của luật cũng như hướng dẫn tại Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.

Trên thực tế, quan điểm của cơ quan tài nguyên môi trường các địa phương cũng theo hướng cho phép DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng, ví dụ như Sở Tài nguyên và Môi trường Tp. Hồ Chí Minh.Cụ thể: Theo Cơng văn số 3688/TNMT-QLSDĐ về việc xin ý kiến để thực hiện thủ tục chuyển nhượng giá trị quyền SDĐ theo điểm b, khoản 1 Điều 169 của Luật Đất đai và Điều 39 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 05/6/2015 (xem Phụ lục): Công ty Sơn Kim được cấp Giấy Chứng nhận đối với 6134m2 đất tại phường Thảo Điền quận 2 để thực hiện dự án xây dựng Khu Chung cư cao tầng vào năm 2013. Cuối tháng 01/2015, công ty này liên doanh với Công ty Citycrest Limited (quốc tịch Anh) để thành lập Công ty TNHH NASSIM JV (trong đó, Sơn Kim chiếm 50% vốn điều lệ, góp vốn bằng tiền mặt và bằng 50% giá trị quyền SDĐ khu chung cư). Đến đầu tháng 02/2015, Công ty Sơn Kim tiếp tục góp vốn vào Cơng ty liên doanh NASSIM JV và tài sản góp vốn bằng 50% giá trị quyền SDĐ khu chung cư cịn lại. Đồng thời, Cơng ty TNHH NASSIM JV hoàn trả lại số tiền tương ứng với 50% giá trị còn lại của quyền SDĐ nêu trên.

Sở Tài ngun và Mơi trường Tp. Hồ Chí Minh nhận định “Cơng ty Sơn Kim vừa thực hiện góp vốn bằng 50% giá trị quyền SDĐ dự án và vừa thực hiện việc chuyển nhượng 50% giá trị quyền SDĐ cho Công ty TNHH NASSIM JV để cùng thực hiện dự án”. Trên cơ sở đó, cơ quan này áp dụng các quy định tại Điều 13 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT và Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để giải quyết: Sau khi đo đạc tách thửa, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cấp một giấy chứng

nhận mới và thể hiện cả hai thửa đất mới sau khi đo đạc tách thửa với hai chế độ SDĐ khác nhau, thời hạn SDĐ khác nhau. Đồng thời, cơ quan này cũng đề xuất Công ty Sơn Kim sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của Cục thuế Thành phố: “50% giá trị cịn lại của quyền SDĐ Cơng ty NASSIM JV sẽ hồn trả cho Cơng ty Sơn Kim thì được xem là Cơng ty chuyển nhượng quyền SDĐ (50%) cho Công ty NASSIM JV (…). Về thuế TNDN, Công ty kê khai, nộp thuế TNDN theo quy địnhtại Khoản 4 Điều 16 Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính”. Mà Khoản 4 Điều 16 Thông tư số 151/2014/TT-BTC là quy định hướng dẫn về khai thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS theo quy định của pháp luật về thuế TNDN. Với đề xuất giải quyết của Sở Tài nguyên và Mơi trường Tp. Hồ Chí Minh thì có thể hiểu cơ quan này cho phép Công ty NASSIM JV là DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ thông qua nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền SDĐ từ Công ty Sơn Kim. Vừa qua, “Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đã đề xuất sửa đổi Luật Đất đai theo hướng mở rộng cho DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Về vấn đề này đã được Ban Cán sự Đảng Chính phủ trình Ban Chấp hành Trung ương Khóa XI tại Hội nghị thứ 5 và thứ 6.”59

.

Năm là, tham khảo pháp luật nhiều quốc gia trên thế giới thì vấn đề sở hữu đất đai của người nước ngồi cịn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau, nhưng xu hướng chung vẫn cho phép họ mua đất.Các biện pháp hạn chế quyền SDĐ của

người nước ngoài của các quốc gia rất đa dạng, chẳng hạn như: ngăn cản người nước ngoài mua quyền sở hữu hoàn toàn đối với đất đai (như pháp luật đất đai của Campuchia); yêu cầu phải có sự cấp phép của chính phủ đối với việc mua lại quyền SDĐ của người nước ngoài (như Luật Cải cách ruộng đất của Namibia và tỉnh Saskatchewan, Canada); đưa ra một thời hạn thuê tối đa hoặc ngắn hơn cho người nước ngoài (như theo Hiến pháp của Ghana); đưa hạn mức đất đai tối đa được phép sử dụng cho người nước ngoài trong tổng số các điều kiện như một tỷ lệ phần trăm đất nông nghiệp của cả nước và/hoặc của từng địa phươngvà/hoặc liên quan đến sở hữu đất đai cá nhân (ví dụ như ở Argentina); hạn chế việc giao quyền SDĐ cho người nước ngồi với các hình thức quy định về SDĐ (ví dụ như dưới pháp luật đất

59

Ban biên tập Tạp chí Tài ngun & Mơi trường (2016), “Một số điểm khác nhau giữa pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư”, Tạp chí Tài ngun & Mơi trường, số 17 (247), tr. 54

đai của Tanzania)60.Tuy nhiên, trong một thế giới luôn phụ thuộc lẫn nhau ngày nhiều hơn, thái độ đối với người nước ngoài đã thay đổi, làm tăng đầu tư nước ngoài và sự tăng trưởng của thương mại quốc tế. Bên cạnh những chính sách hạn chế thì cũng có khơng ít các quốc gia quy định khá cởi mở về quyền SDĐ của cá nhân, tổ chức nước ngoài. Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ và Luxembourg, khơng có bất kỳ hạn chế người nước ngoài liên quan đến quyền sở hữu đất đai hoặc sử dụng, trong đó người nước ngồi được phép sở hữu đất đai trên cơ sở bình đẳng cho cơng dân. Tại Đức, Điều 14 (2) của Luật Cơ bản(Grundgesetz) cung cấp các quyền sở hữu tài sản mà khơng có sự phân biệt giữa các cơng dân và những người không phải công dân. Một điều khoản tương tự tồn tại tại Điều 711 của Bộ luật Dân sự tại Pháp. Ở Anh, khơng có bất kỳ một sự giới hạn nào về quốc tịch nước ngoài được phép mua đất; đất đai có thể được mua hoặc thuê/cho thuê bởi các cá nhân hoặc công ty để sử dụng cho riêng họ hoặc là sử dụng như một khoản đầu tư và họ chỉ phải tuân thủ các quy định về thuế61. Ở Singapore, bất kỳ người nước ngồi nào cũng có thể được cấp, nhận chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, … hay mặt khác, nhận, mua, giữ và chiếm hữu bất kỳ vùng đất hoặc bất động sản khác nằm ở Singapore, và có thể bán, chuyển nhượng, nhường lại, để thừa kế, chuyển giao những vùng đất hoặc tài sản khác này cho bất kỳ người nào khác đầy đủ và