2.1. Những quy định pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở nước ta
2.1.1.1. Điều kiện để lại thừa kế quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 thì:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo đó, để có quyền thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên để thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai một cách hợp pháp trong đó có thừa kế quyền sử dụng đất. Thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ nắm bắt được những biến động trong việc sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như tạo điều kiện cho các chủ thể sử dụng đất có các giấy tờ hợp pháp để làm căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và được pháp luật bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp đó.
Tuy nhiên, hiện nay việc phân chia Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành
“giấy hồng” và “giấy đỏ” tạo ra khá nhiều khó khăn, phức tạp và tốn nhiều thời gian
trong trình tự, thủ tục cấp giấy, dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bị đình trệ và tỉ lệ đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cao “Theo số liệu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà theo Văn bản 1098 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 4/6/2009, đến nay cả nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp được 13.393.000 giấy đạt 81,4%, đất lâm nghiệp 1.028.000 giấy đạt
76,3%, đất tại nông thôn 10.105.000 giấy đạt 80,6%, đất tại đô thị 3.250.000 giấy đạt 63,8%, đất chuyên dùng 84.000 giấy đạt 36,4%. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Luật Nhà ở mới được triển khai ở 27 tỉnh, thành phố tiến độ thực hiện chậm đến nay mới cấp được 250.000 giấy. Nếu tính cả cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo Nghị định số 60 thì cả nước cấp được 1.200.000
giấy”.1 Vì vậy, Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật
liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 quy định thống nhất việc cấp một loại là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Mơi trường phát hành.2
Ngồi ra, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải trải qua nhiều thủ tục với các loại giấy tờ phức tạp, tốn nhiều thời gian. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho từng chủ thể sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức…sử dụng đất, các loại đất, những mục đích sử dụng đất, đất ở xã, phường, thị trấn là khác nhau, đòi hỏi những giấy tờ và thời gian giải quyết khác nhau nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay rất phức tạp và gặp khơng ít khó khăn, trở ngại. Vì thế, nhiều người sử dụng đất lại có tâm lý ngại làm việc với các cơ quan nhà nước và không thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chậm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà sự kiện phát sinh quyền thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chết nằm ngoài tầm kiểm soát của mọi người nên trong nhiều trường hợp khi phát sinh quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất thì phát hiện người để lại di sản chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, trong những trường hợp mà người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi người sử dụng đất những giấy tờ thay thế theo khoản 1, khoản 2, khoản 5 Điều 50 LĐĐ 2003 vẫn có quyền để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.3 Ngoài ra, theo quy định tại Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định thời hạn thống nhất thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất bằng Giấy chứng nhận thì:
“1. Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
1 . Theo http://hanoimoi.com.vn/vn/print/209720/
2
. Xem Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009.
2. Trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ở cả 2 khoản trên đều không nhắc đến hoạt động thừa kế quyền sử dụng đất, điều này có nghĩa là việc người sử dụng đất khơng có Giấy chứng nhận quyền sử đất mà có những loại giấy tờ khác theo quy định tại của pháp luật đất đai thì vẫn có quyền thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của mình.
Trong trường hợp người sử dụng đất đã làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khi chết vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đã chết sẽ theo quy định tại Điều 12 NĐ 84/2007/NĐ-CP ban hành ngày 25/5/20071 như sau: “Trường hợp người
đứng tên nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận chết trước khi trao Giấy chứng nhận thì Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện để hủy Giấy chứng nhận đã ký và thông báo cho người được thừa kế bổ sung hồ sơ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 151 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP để được cấp Giấy chứng nhận”.
Việc quy định người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi tham gia vào các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng, cùng với quy định linh hoạt cho người để lại thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện quyền của mình khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bước thay đổi lớn của pháp luật đất đai nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện quyền định đoạt quyền sử dụng đất của mình có hiệu quả, đáp ứng được nguyện vọng và giải quyết được nhiều trường hợp tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất.
Đất khơng có tranh chấp
Khi người sử dụng đất để lại thừa kế quyền sử dụng đất của mình thì quyền sử dụng đất đó khơng được có tranh chấp, có nghĩa là khi để thừa kế là quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất ấy khơng là đối tượng đang bị tranh chấp.
Vì vậy, pháp luật quy định trong trường hợp di chúc về tài sản phải đăng ký quyền sử dụng đất thì người lập di chúc phải đưa di chúc ra cơng chứng, khi đó di chúc mới được coi là hợp pháp và khi người lập di chúc u cầu cơng chứng thì phịng cơng chứng sẽ yêu cầu họ phải chứng minh đất của mình khơng có tranh chấp. Theo quy định tại khoản điểm d khoản 1 Điều 35 Luật Cơng chứng 2006 thì cần phải có “Bản
1
. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”; trong
trường hợp tính mạng người lập di chúc bị đe doạ thì người u cầu cơng chứng khơng phải xuất trình đầy đủ giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 35 của Luật này nhưng phải ghi rõ trong văn bản công chứng.1 Ngoài ra, di chúc được Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn chứng thức cũng phải tuân thủ quy định chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình thì mới được chứng thực di chúc.2
Khi người sử dụng đất muốn để lại quyền thừa kế của mình, họ phải xác định được đất mà mình có quyền sử dụng khơng có tranh chấp. Việc xác định việc đất đai có tranh chấp hay khơng có ý nghĩa rất lớn trong việc phân chia đất đai theo di chúc hoặc khi phân chia đất đai theo pháp luật. Muốn phân chia di sản thừa kế thì bắt buộc phải giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến di sản để xác định được phần đất hợp pháp là di sản chia thừa kế. Việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thường gặp rất nhiều khó khăn vì người sử dụng đất đã chết và tốn rất nhiều thời gian dẫn đến việc phân chia di sản thừa kế bị đình trệ. Vì vậy, theo quy định của pháp luật thì người nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh khơng có tranh chấp và được Uỷ ban nhân dân phường, xã xác nhận. Theo khoản 2 Điều 49 Luật Công chứng năm 2006 khi những người thừa kế thỏa thuận phân chia di sản thì “Trong trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì người u cầu cơng chứng phải xuất trình giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó”. Điều này nhằm
hạn chế tình trạng quyền sử dụng đất đang bị tranh chấp mà lại phân chia. Khi thực hiện việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ để xác định quyền thừa kế hợp pháp và di sản thừa kế có tranh chấp hay khơng.3 Ngồi ra, khi giải quyết phân chia di sản thì cán bộ tư pháp, hộ tịch phường, xã phải kiểm tra hồ sơ, thông báo, niêm yết công khai 30 ngày tại trụ sở UBND phường, xã (thời gian niêm yết cơng khai khơng tính vào thời gian giải quyết công việc của phường, xã). Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hợp pháp hoặc bản án, quyết định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thì khơng phải thơng báo, niêm yết công khai. Việc thông báo, niêm yết công khai tại trụ sở UBND phường, xã nhằm mục đích thơng báo đến những người có liên quan hoặc có tranh chấp về quyền sử dụng đất là di sản thừa kế nhằm xác định rõ việc di sản thừa kế có tranh chấp hay khơng.
1
. Xem khoản 1 Điều 48 Luật Công chứng năm 2006
2 . Xem Điều 658 Bộ luật Dân sự năm 2005.
3
. Xem Điều 129 Luật Đất đai năm 2003, Điều 151 Nghị định số181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai
Việc quy định đất đai khơng có tranh chấp là điều kiện để thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất là quy định cần thiết và không kém phần quan trọng. Việc xác định đất đai khơng có tranh chấp nhằm làm đơn giản hóa trình tự, thủ tục giải quyết việc thừa kế quyền sử dụng đất; tránh những tranh chấp phát sinh trong quá trình giải quyết thừa kế quyền sử dụng đất; rút ngắn thời gian giải quyết, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện tốt quyền thừa kế quyền sử dụng đất của mình.
Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Đây là điều kiện mới được quy định trong Luật Đất đai năm 2003. Trong các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng và các quyền chuyển QSDĐ khác phải tuân theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Theo giáo trình Luật Dân sự Việt Nam quy định về các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất có quy định điều kiện thứ tư là “Người chuyển quyền sử dụng đất chỉ được chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật đất đai”.1 Việc quy định quyền sử dụng đất không bị kê
biên để đảm bảo thi hành án là một điều kiện mới chỉ quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và đã cụ thể hóa điều kiện thứ tư được quy định tại pháp luật dân sự đã nêu ở trên. Quy định việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất được quy đinh tại Nghị định 164/2004/NĐ-CP về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bào thi hành án. Việc kê biên quyền sử dụng đất là hoạt động tư pháp để đảm bảo thi hành án, quyết định dân sự được thi hành vì vậy cũng như trường hợp quyền sử dụng đất đang là đối tượng tranh chấp, khi đất đai đang nằm trong diện bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì người sử dụng đất không được phép thực hiện các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.
Đất còn trong thời hạn sử dụng
Thời hạn sử dụng đất là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai và có tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất. Một mặt, nó tạo tâm lý ổn định cho người sử dụng, giúp họ lựa chọn phương án sử dụng đất hợp lý và đạt hiệu quả kinh tế cao. Ngoài ra, việc quy định thời hạn sử dụng đất cịn góp phần củng cố chế độ sở hữu tồn dân về đất đai, thể hiện vai trò của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai khi quy định việc sử dụng đất không là vĩnh viễn, phải chịu sự quản lý của Nhà nước về thời hạn, và có thể bị thu hồi khi hết thời hạn, khi sử dụng đất không hiệu quả, sai mục đích hoặc cho phép người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng nếu có nhu cầu và đủ điều kiện xét duyệt.
Vì thế, đây cũng là một điều kiện cần thiết của người sử dụng đất khi thực hiện