2.1. Những quy định pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở nước ta
2.1.2. Chủ thể nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Nhận thừa kế quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thơng qua hình thức thừa kế. Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 thì những người được quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
2.1.2.1.Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
Việc quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư là chủ thể nhận thừa kế quyền sử dụng đất được quy định tại điểm d khoản 1 Điều 99 NĐ181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 như sau: “Tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất”. Với quy định này thì pháp luật đất đai mới đã mở rộng
phạm vi nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Điều kiện nhận thừa kế của những chủ thể này không được Luật Đất đai quy định mà chỉ cần tuân theo điều kiện nhận thừa kế như những người nhận thừa kế tài sản thơng thường khác.2 Theo BLDS 1995 thì điều kiện nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, ni trồng thủy sản là “Có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích; Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất
dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai”.3 Còn theo BLDS 2005, quyền
sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên điều kiện nhận thừa kế quyền sử dụng đất cũng giống như điều kiện để nhận thừa kế các tài sản thơng thường khác. Và vì Luật
1 . Xem điều 119, 120 Luật Đất đai năm 2003.
2
. Điều 635 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Đất đai 2003 khơng cịn hạn chế những loại đất nào chủ thể sử dụng đất được để thừa kế nên những chủ thể nhận thừa kế này cũng được nhận thừa kế nhiều loại đất hơn so với các chủ thể nhận thừa kế trước đây.
Tổ chức nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Tổ chức nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 là tất cả các tổ chức trong nước, tổ chức có thể cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ hoặc là tổ chức kinh tế. Những chủ thể có quyền thừa kế quyền sử dụng đất có thể để lại quyền sử dụng đất cho bất kỳ ai và các tổ chức trong nước là một trong những đối tượng được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ấy. Theo quy định tại BLDS 2005 thì “Trong trường
hợp người thừa kế theo di chúc là cơ quan, tổ chức thì phải là cơ quan, tổ chức tồn tại
vào thời điểm mở thừa kế”.1 Pháp luật không quy định hạn chế những tổ chức nào có
quyền nhận tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, điều này có nghĩa là bất kì tổ chức nào nếu được người để lại di sản chỉ định là người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất thì những tổ chức ấy được quyền nhận thừa kế phần di sản đó như những chủ thể khác mà không phân biệt họ là tổ chức nào, có nhu cầu sử dụng đất hay khơng và quyền sử dụng đất đó có phù hợp với mục đích sử dụng của tổ chức đó hay khơng.
Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn cũng không quy định điều kiện nhận thừa kế cho tổ chức hay bất kỳ chủ thể nhận thừa kế nào. Tuy nhiên, trong trường hợp tổ chức nhận thừa kế là quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ có những trường hợp tổ chức nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng không đưa vào sử dụng, gây lãng phí tài nguyên đất. Điều 36 Luật Đất đai năm 2003 có quy định cụ thể những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, tổ chức có thể chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của mình khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà không phù hợp với nhu cầu và khả năng sử dụng đất của tổ chức đó. Tổ chức có thể xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ như chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiêp, từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất... Việc quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức có thể linh hoạt, chủ động chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng có hiệu quả kinh tế, phát triển sản xuất, kinh doanh… Cũng có nhiều trường hợp, tổ chức khơng có nhu cầu sử dụng đất nên khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ các chủ thể để lại thừa kế, diện tích đất ấy bị bỏ hoang. Vì vậy, pháp luật đất đai nên xem xét lại việc quy định cho tổ chức nhận thừa kế những quyền sử dụng đất phù hợp và việc giải quyết quyền
sử dụng đất của tổ chức sau khi nhận thừa kế để có những quy định hợp lý để việc sử dụng đất của tổ chức nhận thừa kế quyền sử dụng đất có hiệu quả.
Hộ gia đình, cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được nhận thừa kế quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất mà không phân biệt là hộ gia đình, cá nhân ấy có được quyền sử dụng đất hay không. Cũng giống như tổ chức nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì bất kỳ hhoj gia đình, cá nhân nào được người để lại di sản thừa kế chỉ định là người nhận thừa kế thì họ sẽ được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ấy mà không cần phải đáp ứng bất kỳ điều kiện nào về việc sử dụng đất.
Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ quy định cụ thể về trường hợp cá nhân nhận thừa kế thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể nhận thừa kế chung đó là “Người thừa kế là cá
nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau
thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết”.1 Và
Luật Đất đai năm 2003 cũng không quy định điều kiện nhận thừa kế quyền sử dụng đất của các chủ thể này. Hộ gia đình, cá nhân được nhận thừa kế từ cá nhân, thành viên hộ gia đình sử dụng đất khơng phải là đất thuê; từ cá nhân, thành viên hộ gia đình thuê đất trước ngày 1/7/2004 mà thời hạn th đất cịn lại ít nhất là 5 năm; nhận thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; ngồi ra hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cịn được nhận thừa kế tài sản gắn liền với đất thuê của thành viên hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, họ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định.
Cộng đồng dân cư nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Cộng đồng dân cư theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 là: “cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn,
phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ”. Theo điểm d khoản 1 Điều 99 NĐ 181/2004/NĐ-CP thì cộng đồng dân cư
được nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức thừa kế quyền sử dụng đất và trở thành một chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Cộng đồng dân cư sử dụng đất thường thông qua người đại diện. Nếu cộng đồng dân cư nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất không phù hợp với mục đích sử dụng của cộng đồng dân cư thì họ có quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.2 Tuy nhiên, cộng đồng dân cư sử dụng đất thì “khơng được chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, không được thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.3 Việc quy định cho cộng đồng dân cư được
1 . Điều 635 Bộ luật Dân sự năm 2005.
2
. Xem Điều 36 Luật Đất đai năm 2003.
quyền sử dụng đất và được nhận quyền sử dụng đất thơng qua hình thức nhận thừa kế quyền sử dụng đất là cơ sở quan trọng để khơi phục và gìn giữ những truyền thống tốt đẹp của dân tộc đồng thời đảm bảo sự gắn kết tình làng nghĩa xóm, tạo nên sức mạnh của mỗi người trong cộng đồng xã hội Việt Nam. Việc nhận quyền sử dụng đất thơng qua hình thức thừa kế và việc sử dụng đất đúng mục đích của cộng đồng dân cư nhằm đáp ứng lợi ích cộng đồng chính là quyền và nghĩa vụ chính yếu của cộng đồng dân cư.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Ngoài những chủ thể trong nước được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai còn quy định Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất và nhận thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.1 Theo quy định tại khoản 5 Điều 113 LĐĐ 2003 thì cá nhân, hộ gia đình có quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất không phải là đất thuê cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và nếu “trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc
đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài nếu thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì có quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mà không bị hạn chế loại đất nào. Và họ cũng được nhận thừa kế tài sản gắn liền với đất thuê của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thuê và được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất với các loại đất cụ thể mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng tại Việt Nam với mục đích xác định. Nếu hết thời hạn th đất thì họ có thể xin gia hạn thời hạn thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Ngoài ra, người VN định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại VN còn được nhận thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 121 LĐĐ 2003 khi họ nhận thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Cũng tại điểm d khoản 2 Điều 121 LĐĐ 2003 thì nếu người thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất là cá nhân nước ngồi thì họ chỉ được hưởng giá trị của quyền thừa kế đó mà khơng được hưởng thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Tại điểm b, khoản 2 Điều 121 sửa đổi theo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 121 LĐĐ 2003 cũng có quy định “Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho các đối tượng không thuộc
diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đó”.
Ngày 3/6/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 3/6/2008 của Quốc hội về
việc thí điểm cho tổ chức và cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo hướng dẫn của Nghị định thì “Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn về
giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngồi; trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam”. Ngồi ra cịn quy định rõ về quyền sử dụng đất đối với tổ
chức, cá nhân được sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam như sau: “Tổ chức, cá nhân
nước ngoài mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam có quyền sử dụng phần diện tích đất sử dụng chung của nhà chung cư đó theo hình thức sử dụng đất thuê đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Thời hạn sử dụng đất thuê bằng thời hạn sở hữu căn hộ chung cư và các thông tin về quyền sử dụng đất thuê được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở”.1
Người nhận thừa kế nhà ở tại Việt Nam được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Điều 8, Điều 9 Nghị định này. Tuy nhiên hiện nay tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ mới được sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam nên quyền sử dụng đất của họ chưa được đặt ra và việc nhận thừa kế là quyền sử dụng đất vẫn chưa có quy định cụ thể.
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 121 LĐĐ 2003 hoặc cá nhân nước ngoài mà được nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì họ chỉ được nhận giá trị phần thừa kế đó và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này được giải quyết theo Điều 13 Nghị định 84/2008/NĐ-CP như sau:
Điều 13. Giấy chứng nhận trong trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
1. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong Điều này gọi chung là quyền sử dụng đất) đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai và khoản 2 Điều 126 của Luật Nhà ở (trong Điều này gọi chung là người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam) thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
1 . khoản 1 Điều 10 Nghị định số 51/2009/NĐ-CP này 3/6/2009 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số