5. Kết cấu luận văn
1.5. Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng cơng
cơng trình
1.5.1. Yếu tố khách quan
* Các cơ chế, chính sách pháp lý của Nhà nước
Chính sách pháp lý về thẩm định, phê duyệt dự án, GPMB quy định nội dung từ công tác chuẩn bị đến tổ chức thực hiện. Các chính sách này quy định quyền và nghĩa vụ của BQL cơng trình xây dựng phát triển đơ thị và của các bên bồi thường cũng như bên được bồi thường.Đó cũng là cơ sở pháp lý xuyên suốt giai đoạn chuẩn bị dự án.
Không phân cấp nội dung thẩm định dự án
Các nội dung chi tiết đã được liệt kê tại Khoản 2 và 3 của Điều 58 Luật XD 2014 là không cần thiết quá chi tiết. Các nội dung này cần chi tiết chính trong thơng tư hướng dẫn. Thực sự nội dung thẩm định cần thực hiện là khối lượng công việc khá lớn và với lực lượng cơng chức có hạn, sự hiểu biết chuyên sâu các lĩnh vực (kỹ thuật, kinh tế, pháp luật) cuả các công chức trong Cơ quan chuyên môn về xây dựng (CQCM) là khơng thể. Trong khi đó, lượng dự án ngày một nhiều. Nhiều Chủ đầu tư phàn nàn về sự chận chễ trong công tác thẩm định ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư, cơ hội và việc giải ngân vốn đầu tư.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tếxã hội. Trong những năm gần đây, hệ thống pháp lý đất đai nói chung, cơ sở đền bù GPMB nói riêng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chú trọng nhưng việc ban hành các văn bản cụ thể hoá quy định của pháp luật đất đai vẫn chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ, tính pháp lý khơng cao.
* Cơng tác định giá đất, định giá đền bù cho đất và các tài sản trên đất
Đây là một nhân tố quyết định đến một nhân tố khác cũng ảnh hưởng lớn tới giai đoạn chuẩn bị dự án đó là sự hợp tác của người dân, những hộ dân cư và các tổ chức hoạt động trên địa bàn giải phóng. Việc định giá đất và giá đền bù phải cố gắng sao cho hợp lý và được người dân chấp thuận. Tuy nhiên đây là một vấn đề vơ cùng khó khăn vì trên thực tế giá đất đền bù theo quy định không thể phù hợp với giá thực tế nên luôn là vấn đề gây tranh cãi cho người dân và là nhân tố gây cản trở tiến độ của công tác GPMB.
* Quy mô của dự án và lượng vốn dành cho dự án
Giai đoạn chuẩn bị dự án không thể thiếu công tác tạo mặt bằng xây dựng cho các dự án. Quy mô của dự án lớn hay nhỏ quyết định trực tiếp đến phạm vi của khu vực GPMB. Bên cạnh đó, lượng vốn dự kiến cho dự án là một yếu tố quyết định đến tiến độ thực hiện của dự án. Một dự án đầu tư xây dựng thường được diễn ra trong một khoảng thời gian dài và phạm vi rộng lớn. Dự kiến ban đầu về lượng vốn cho dự án là rất quan trọng. Do trong thời gian dài thực hiện dự án ấy, có rất nhiều sự thay đổi về giá đất, giá bất động sản… nên nếu không dự kiến một lượng vốn hợp lý thì rất có thể sẽ bị vướng mắc trong quá trình thực hiện do lượng vốn ban đầu không đủ để chi trả cho cơng tác GPMB. Để có thể đưa ra một lượng vốn dự kiến phù hợp đòi hỏi các nhà quản lý phải có một tầm nhìn xa, bao quát và định hướng được sự thay đổi về giá đất trên thị trường bất động sản [Bùi Trọng Cầu
(2010), Giáo trình Hiệu quả và quản lý dự án Nhà nước, NXB Khoa học Kỹ thuật,
Hà Nội]. Quy mơ vớn của dự án có tác động lớn đến giai đoạn chuẩn bị dự án. Vì vậy địi hỏi các nhà quản lý lãnh đạo cần có bao quát và định hướng được sự thay đổi về giá đất.
1.5.2. Yếu tố chủ quan
* Công tác giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng trong việc xác định điều kiện được đền bù thiệt hại. Tuy nhiên thực tế công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nhiều địa phương còn chậm trễ. Việc xác định giá trị pháp lý của các loại đất chưa có giấy chứng nhận là rất khó khăn, cản trở công tác thu hồi đất, GPMB.
*Sự phối hợp giữa các bên liên quan
Công tác thẩm định dự án bị kêu nhiều nhất là không đảm bảo thời gian do những khó khăn trong việc phối hợp thẩm định giữa các cơ quan có chức năng thẩm định về phòng chống cháy nổ, về ATMT. Hiện nay, trong cơng tác thẩm định các cơng trình có u cầu về phịng chống cháy nổ, bảo vệ mơi trường gặp nhiều khó khăn trong việc phối hợp thẩm định. Các cơ quan này đều có các quy định về thời gian, thủ tục, trình tự, thành phần hồ sơ rất khác nhau nên thời gian chờ đợi lâu không đảm bảo thời gian xử lý hồ sơ, trả kết quả cho chủ thể yêu cầu thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng làm đầu mối.
* Năng lực và phẩm chất của cán bộ quản lý điều hành quản lý dự án
Năng lực và phẩm chất của cán bộ quản lý điều hành quản lý dự án có ảnh hưởng rất lớn tới tiến độ các kế hoạch chuẩn bị dự án. Nếu chất lượng của người quản lý dự án tốt thì giai đoạn chuẩn bị dự án nhanh, cơ chế thủ tục nhanh gọn, các chính sách đền bù thỏa đáng với nguyện vọng người dân và ngược lại. Năng lực và phẩm chất của cán bộ quản lý điều hành công tác giai đoạn chuẩn bị dự án cụ thể như :
Am hiểu trình tự, thủ tục pháp lý và nắm rõ các cơ chế chính sách của địa phương;
Chủ trì và phối hợpvới các cơ quan có thẩm quyền, chính quyền địa phương và người dân bị ảnh hưởng bởi dự án trong công tác GPMB;
Báo cáo kịp thời những khó khăn, vướng mắc trong phạm vi công việc và đề xuất phương án giải quyết đạt hiệu quả;
Quản lý hồ sơ giải phóng mặt bằng, quản lý đất đai tại các dự án theo phân công của cấp trên và chịu trách nhiệm trước Ban lãnh đạo về tính chính xác của hồ sơ [4], [5].
* Năng lực và sự hiểu biết pháp luật của các chủ thể
Có nhiều chủ thể, đặc biệt ở các địa phương, hiểu biết về pháp luật trong giai đoạn chuẩn bị dự án là không đầy đủ. Những kiến thức tối thiểu của pháp luật về dự án, nội dung báo cáo khả thi, công tác điều tra khảo sát phục vụ lập thiết kế cơ sở, nhầm lẫn khái niệm về thẩm tra, thẩm định… cũng là các vướng mắc lớn trong công tác thẩm định dự án của CQCM về xây dựng tại các địa phương [Bùi Trọng Cầu
(2010), Giáo trình Hiệu quả và quản lý dự án Nhà nước, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội].