Trung tâm đã thực hiện khá nhiều hợp đồng thẩm định giá MMTB không chỉ trong tỉnh Khánh Hòa mà còn ở các tỉnh lân cận như : Phú Yên, Bình Định...
2.2.2.1. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thẩm định được sử dụng nhiều nhất trong công việc thẩm định giá trị MMTB. Tại sao phương
pháp này lại được sử dụng nhiều như vậy, bởi nó có những đặc điểm riêng biệt dưới đây.
a. Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các MMTB tương tự với MMTB cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của MMTB cần thẩm định giá.
b. Điều kiện áp dụng
Phương pháp so sánh thường được sử dụng để thẩm định giá trị MMTB mà có giao dịch phổ biến trên thị trường và tương tự MMTB cần thẩm định. Vì vậy điều kiện để thực hiện được phương pháp này là :
Phải thu thập được những thông tin liên quan của các MMTB tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với MMTB thẩm định. MMTB tương tự với MMTB cần thẩm định giá có đặc điểm cơ bản sau :
Có đặc điểm vật chất giống nhau
Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng
Có cùng chức năng, mục đích sử dụng
Có chất lượng tương đương nhau
Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng
Chất lượng thông tin cao : phù hợp, chính xác, kiểm tra được, đầy đủ và thu thập từ các thông tin đáng tin cậy như : tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng ngày, các công ty chuyên kinh doanh thiết bị máy móc...
c. Nguyên tắc của phương pháp so sánh
Nguyên tắc thay thế : một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một MMTB nhiều hơn số tiền mua một MMTB tương tự có cùng sự hữu ích.
Nguyên tắc đóng góp : quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị MMTB phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của MMTB.
Nguyên tắc cung cầu : đó là nếu đem MMTB cần thẩm định đó ra thị trường thì có nhu cầu mua như thế nào, từ đó có đánh giá chính xác về giá trị của nó tại thời điểm hiện tại nếu được giao bán.
d. Quy trình thẩm định
Bước 1 : tìm kiếm thông tin về những MMTB được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh được với MMTB mục tiêu cần thẩm định giá. Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các MMTB có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các MMTB này có thể so sánh.
Bước 3 : Lựa chọn một số MMTB có thể so sánh được thích hợp (từ 3 đến 5 cái).
Bước 4 : Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau của mỗi một MMTB so với MMTB mục tiêu và tiến hành điều chỉnh.
Bước 5 : Bước cuối cùng là ước tính giá trị của MMTB cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
e. Phương pháp thẩm định
Sau khi tìm kiếm được những MMTB có thể so sánh trên thị trường ta tiến hành thu thập số liệu, vận dụng phân tích số liệu đó theo phương pháp so sánh trực tiếp này.
Đầu tiên là tìm kiếm đối tượng điều chỉnh, đối với MMTB thì đối tượng điều chỉnh thường là : giá/đơn vị công suất ; giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu...
Căn cứ để điều chỉnh là : dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu...) giữa MMTB so sánh và MMTB cần thẩm định giá.
Nguyên tắc điều chỉnh :
Lấy MMTB cần thẩm định làm chuẩn.
Những yếu tố ở MMTB so sánh kém hơn so với MMTB cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của MMTB so sánh. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Những yếu tố ở MMTB so sánh vượt trội hơn so với MMTB cần thẩm định thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn MMTB so sánh.
Phương thức điều chỉnh :
Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối : áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như : điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... Tổng điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối được tính theo cách cộng dồn.
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm : áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như : năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu...Tổng điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm được tính theo cách nhân liên tục.
Thứ tự điều chỉnh : điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh tỷ lệ phần trăm sau.
Một số công thức áp dụng trong phương pháp so sánh trực tiếp để điều chỉnh sự khác biệt giữa MMTB so sánh và MMTB cần thẩm định
Công thức so sánh tương quan cặp đôi :
Trong đó : Gi : giá trị thị trường của MMTB thẩm định G0 : giá bán của MMTB đem so sánh
N : tiêu thức so sánh
X : hệ số điều chỉnh (MMTB là 0,7)
Hệ số phức tạp của chất lượng:
Dựa vào những tồn tại khách quan thực tế của MMTB để đưa ra những thông số và dựa vào tầm quan trọng của các thông số:
Trong đó: kij : các bộ phận tổng thành.
aij : tỷ lệ chênh lệch các bộ phận giữa MMTB thẩm định và MMTB so sánh.
f. Nhận xét về phương pháp Ưu điểm của phương pháp
Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật tính toán.
0 0 * ( i )x i N G G N 0 1 * * n i ij ij i G G a k 100% ij k
Do sự tiếp cận của phương pháp chủ yếu dựa vào những chứng cứ thị trường vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận.
Là cơ sở cho các phương pháp thẩm định giá khác. Nhược điểm của phương pháp
Phụ thuộc rất nhiều vào các thông tin, dữ liệu của MMTB so sánh
Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử. Đây là điều không thể tránh khỏi do đó trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn.
Rất khó để tìm được một MMTB đang mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với MMTB thẩm định.
2.2.2.1.1 Báo cáo thẩm định minh họa cho phƣơng pháp so sánh
a.Thông tin chung khách hàng:
Khách hàng yêu cầu TĐG : Sở y tế Bình Định
Địa chỉ : 756 Trần Hưng Đạo, Quy Nhơn, Bình Định
Điện thoại : (056) 3792028
Tài sản thẩm định giá : Thiết bị trạm xử lý nước thải (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Địa điểm thẩm định giá : Thị trường Tp.Hồ Chí Minh
Mục đích thẩm định giá : Làm cơ sở lập dự toán
b.Cơ sở pháp lý làm nền tảng thẩm định giá
- Căn cứ Hợp đồng Dịch vụ Thẩm định giá số 98/SCRV-TVDV ngày 28/03/2011 của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thương Tín với Sở y tế Bình Định.
- Căn cứ việc thẩm định hiện trạng thực tế và khảo sát thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
- Căn cứ vào ngày cung cấp đủ hồ sơ.
- Căn cứ vào pháp lệnh giá, các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp lệnh giá và các tiêu chuẩn thẩm định giá được Bộ Tài chính công nhận sau:
+ Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 + NĐ số 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá
+ NĐ số 170/2003/NĐ-CP về quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá
+ Tiêu chuẩn 01- tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam c.Cơ sở giá trị của thẩm định giá
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản, công ty đã chọn cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá.
“giá trị thị trường” của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (TĐGVN01).
STT MMTB Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật Số lượng 1 Bơm nước thải chìm Hiệu Pentax. DX100G2,
220V. Q=5m3/h, H=6m. Italya 02 cái 2 Bơm bùn chìm Model JS400. 0,4kw, 220V. Q=6m3/h, H=8m. Đài Loan 02 cái
3 Máy thổi khí Hiệu Hey-Wel, 380V. Q=2,25m3/h, H=4m. Đài loan
02 cái
4 Bơm định lượng hóa chất Hiệu LMI.40W,220V,Q =8 lít/h. Mỹ
02 cái
5 Hệ thống phân phối khí ống nhựa PVC ĐK 27, 114, ống sắt tráng kẽm ĐK 60, van PVC và van đồng ĐK 60, 42 liên kết, đầu nối các thiết bị và bể lọc sinh học
01hệ thống
6 Hệ thống phân phối nước ống nhựa PVC Đk 60, 114. ống sắt tráng kẽm Đk 60, van PVC và van đồng Đk 60
01 hệ thống
7 Nuôi cấy men, lắp đặt, hướng dẫn vận hành.
01 đợt
e.Một số hình ảnh về các MMTB trong hệ thống trên
Hình 2.2: máy bơm nước thải chìm
Hình 2.3: Máy Bơm bùn chìm
Máy Bơm nước thải chìm Hiệu Pentax. DX100G2, 220V. Q=5m3/h, H=6m. Italya Model JS400. 0,4kw, 220V. Q=6m3/h, H=8m. Đài Loan
Hình 2.4: Máy Thổi khí
Hình 2.5: Máy Bơm định lƣợng hóa chất (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
f.Tìm kiếm thông tin
Do những loại máy móc này không có bán trên thị trường Nha Trang nên phải tìm kiếm thông tin trên thị trường TP.Hồ Chí Minh. Qua khảo sát và tìm kiếm thông tin trên thị trường TP.Hồ Chí Minh bằng cách đi thực tế, qua thư báo giá và thông tin từ ngân hàng dữ liệu SCR Valuation; dựa trên Hiệu Hey-Wel, 380V. Q=2,25m3/h, H=4m. Đài loan
cơ sở các hồ sơ, tài liệu thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá do khách hàng cung cấp để so sánh và đã tìm ra được ba đơn vị có cung cấp các MMTB giống như MMTB cần thẩm định
Đơn vị cung cấp 1: công ty Bất động sản – cơ khí Rồng Việt 109 quốc lộ 1A, phường Thanh Xuân, Quận 12, Tp.HCM
Điện thoại: 08-37164642 Fax: 08-37164642
Đơn vị dã cung cấp đầy đủ các thiết bị theo danh mục STT Tên thiết bị Đơn giá (đồng/đvt)
1 Bơm nước thải chìm 21.450.000 2 Bơm bùn chìm 20.900.000 3 Máy thổi khí 53.680.000 4 Bơm định lượng hóa
chất 13.750.000 5 Hệ thống phân phối khí 35.200.000 6 Hệ thống phân phối nước 27.500.000
7 Nuôi cấy men, lắp đặt, hướng dẫn vận hành
27.500.000
Bảng 2.3: thông tin MMTB so sánh đơn vị 1 cung cấp
Đơn vị cung cấp 2: công ty cổ phần Mắt vàng
Điện thoại: 08-38143476 Fax: 08-38143324
Đơn vị đã cung cấp đầy đủ thông tin các thiết bị theo danh mục S
tt
Tên thiết bị Đơn giá (đồng/đvt)
1 Bơm nước thải chìm 23.650.000 2 Bơm bùn chìm 21.450.000 3 Máy thổi khí 55.000.000 4 Bơm định lượng hóa
chất 14.850.000 5 Hệ thống phân phối khí 38.500.000 6 Hệ thống phân phối nước 28.600.000
7 Nuôi cấy men, lắp đặt, hướng dẫn vận hành
27.500.000
Bảng 2.4: thông tin MMTB so sánh đơn vị 2 cung cấp
Đơn vị cung cấp 3: công ty Bất động sản và môi trường Dân Xuân. ĐC: 496-498 đường 3-2, P.14, Q.10, Tp.HCM
Điện thoại: 08-38686182 Fax: 08-38649242
STT Tên thiết bị Đơn giá (đồng/đvt) 1 Bơm nước thải chìm 22.500.000 2 Bơm bùn chìm 22.000.000 3 Máy thổi khí 54.500.000 4 Bơm định lượng hóa
chất 14.500.000 5 Hệ thống phân phối khí 37.000.000 6 Hệ thống phân phối nước 28.000.000
7 Nuôi cấy men, lắp đặt, hướng dẫn vận hành
28.000.000
Bảng 2.5: thông tin MMTB so sánh đơn vị 3 cung cấp
g.Xác định giá trị của MMTB cần thẩm định
Sau khi có được những thông tin từ thị trường như trên và căn cứ vào các cơ sở pháp lý. Và nhận thấy rằng đây là MMTB hoàn toàn mới và các MMTB tìm được trên thị trường có những thông số hoàn toàn phù hợp với MMTB cần thẩm định, không có những thông số kỹ thuật chênh lệch nhau, vì vậy quyết định lấy giá trị trung bình của ba đơn vị cung cấp trên làm giá trị của MMTB cần thẩm định và có được kết quả thẩm định giá như sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
STT Tên thiết bị Số lượng (đvt) Giá trị thị trường đơn giá (đồng/đvt) thành tiền (đồng) 1
Bơm nước thải chìm 02 cái 22.53 3.000 45.066.0 00 2 Bơm bùn chìm cái 02 21.45 0.000 42.900.0 00 3 Máy thổi khí 02 cái 54.39 3.000 108.786. 000 4 Bơm định lượng hóa chất cái 02 14.36 6.000 28.732.0 00 5 Hệ thống phân phối khí 01 hệ thống 36.90 0.000 36.900.0 00 6 Hệ thống phân phối nước 01 hệ thống 28.03 3.000 28.033.0 00 7
Nuôi cấy men, lắp đặt, hướng dẫn vận hành 01 đợt 27.66 6.000 27.666.0 00 Tổng cộng: 318.083. 000
Bảng 2.6: kết quả chi tiết MMTB cần thẩm định
h.Kết luận
Sau khi đánh giá giá trị thị trường Thiết bị trạm xử lý nước thải có đặc điểm kinh tế-kỹ thuật, quy cách, số lượng được mô tả chi tiết theo yêu cầu thẩm định giá của Sở y tế Bình Định tại thời điểm tháng 04/2011 là:
318.083.000 đồng (Ba trăm mười tám triệu không trăm tám mươi ba ngàn đồng chẵn)
Mức giá trên đã bao gồm thuế giá trị gia tăng, chi phí vận chuyển lắp đặt theo yêu cầu của Sở y tế Bình Định.
Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị thị trường đối với Thiết bị trạm xử lý nước thải mới 100% theo yêu cầu thẩm định giá của Sở y tế Bình Định tại thời điểm và địa điểm thẩm định.
2.2.2.2 Phƣơng pháp chi phí
a. Nội dung
Là phương pháp thẩm định dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.
Phương pháp này có liên quan đến chi phí thay thế hiện thời, tiềm năng dịch vụ của MMTB đang hiện có. Phương pháp này yêu cầu phải tham chiếu khảo sát chi phí hiện tại (tổng chi phí thay thế hiện thời), khi thay thế một MMTB có Model tương đương có cùng công suất sản xuất.
Tổng chi phí thay thế hiện thời của một MMTB là chi phí để có được một MMTB có cùng thông số kỹ thuật như MMTB hiện có, với múc giá ở ngày tháng thẩm định. Số liệu này có thể bao gồm các khoản chi phí, chi phí lắp đặt, chi phí hoa hồng (nếu có), các chi phí liên quan trực tiếp khác tới việc lắp đặt MMTB đó.
Việc thiết lập tổng chi phí thay thế hiện thời chỉ là bước một để xác định được giá trị.
Tổng chi phí thay thế hiện thời sau đó phải được điều chỉnh với ảnh hưởng, tác động của khấu hao, sự khác biệt giữa MMTB thẩm định và MMTB có Model tương tự.
Phương pháp này được áp dụng trong những điều kiện
Thẩm định những MMTB có mục đích sử dụng đặc biệt, chuyên dùng, không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường.
Thẩm định giá những MMTB phục vụ mục đích bảo hiểm. Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định khác
c. Nguyên tắc của phương pháp chi phí
Do đặc điểm của phương pháp này là dựa trên giả định rằng giá trị của MMTB cần thẩm định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một MMTB tương tự và coi đây như một vật thay thế.
Vì vậy, phương pháp này dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế d. Quy trình thẩm định
Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định phƣơng pháp chi phí
Đánh giá toàn diện về tình trạng MMTB cần thẩm định. Ước tính các chi phí hiện tại để chế
tạo MMTB mới hoặc tương tự