CHƯƠNG 1 CƠ SỞLÝ LUẬN CHUNG
1.2. Bất động sản và thịtrường bất động sản
1.2.5.1. Thịtrường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng
1.4.2.141. Thịtrường BĐS là nơi đểngười bán và người mua gặp gỡthỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị trường BĐS là sựtôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vơ hình, là sự tạo lập một cơchếkhách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sửdụng một cách hiệu quảnhất.
1.2.5.2. Thịtrườ ng bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thểkinh doanh BĐS
1.4.2.142. Trên thịtrường BĐS, các chủthểkinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trị là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sửdụng và quyền sởhữu từngười này sang người khác. Thịtrường BĐS đóng vai trị chuyển hóa vốn từhình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tốquyết định tốc độchu chuyển vốn của các chủthểkinh doanh trên thịtrường. Thịtrường BĐS là một sựbổsung quan trọng cho sựhoàn thiện và phát triển một cách đồng bộcơ chế kinh tếthịtrường đối với một quốc gia.
1.2.5.3. Thịtrường BĐS góp phần thúc đẩ y quá trình đổi mới về hoạt
động quản lý đất đai, nhàở , các cơng trình xây dựng đặc biệt là các
cơng trình cơng cộng và các cơ sởkinh tế khác
1.4.2.144. Bằng cách xây dựng và phát triển thịtrường BĐS, Nhà nước bổsung, hồn thiện hệthống Pháp luật, hệthống chính sách quản lý cũng như tổchức quản lý, tạo điều kiện cho thịtrường mởrộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế,… Bên cạnh đó, sựvận hành thịtrường BĐS sẽgóp phần xác lập mối quan hệkinh tếgiữa Nhà nước và người sửdụng BĐS, nâng cao hiệu quảsử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tếtrong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước,…
1.2.5.4. Vận hành thịtrường BĐS góp phần thúc đẩ y ứng dụng và cải tiến khoa học - công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệmôi
trườ ng
1.4.2.145. Thịtrường nói chung và thịtrường BĐS nói riêng chịu sựtác động tương trợ lẫn nhau giữa các yếu tốcung cầu, giá cảcạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủthểthị trường nghiên cứuứng dụng tiến bộkhoa học công nghệ, cải tiến tổchức và quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạgiá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.
1.2.5.5. Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sởphát triển kinh tế một cách bền vững
1.4.2.146. Thơng qua thịtrường BĐS, các chủthểkinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ: nội bộthịtrường và các quan hệvới các ngành, các lĩnh vực khác như: xây dựng, địa chính, ngân hàng, mơi trường đơ thị.
1.2.6. Phân loại thịthịtrường bất động sản
1.2.6.1. Căn cứ vào mức độ kiểm sốt của N hà nước
- Thịtrường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thểkiểm sốt được, như giao dịchởcác trung tâm đấu giá, các ngân hàng, Cơng ty cho th tài chính, các khách sạn, các Công ty kinh doanh địaốc,…
- Thịtrường phi chính thức: giao dịch vềBĐS khơng tiến hành các thủtục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờnhận nợ.
1.2.6.2. Căn cứ vào trình tự tham gia thịtrườ ng
- Thịtrường chuyển nhượng quyền sửdụng đất, loại thịtrường này còn gọi là thịtrường đất đai.
- Thịtrường xây dựng các cơng trình BĐS đểbán và cho thuê. - Thịtrường bán hoặc cho thuê lại BĐS.
1.2.6.3. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thịtrườ ng
- Thịtrường đất đai. - Thịtrường nhàở.
- Thịtrường BĐS công nghiệp.
- Thịtrường BĐS dùng cho văn phịng, cơng sở. - Thịtrường BĐS dụng trong dịch vụ.
1.2.6.4. Căn cứ vào tính chất giao dịch
- Thịtrường mua bán BĐS.
- Thịtrường thuê và cho thuê BĐS.
- Thịtrường giao dịch các BĐS dùng đểthếchấp, bảo hiểm. - Thịtrường giao dịch các BĐS dùng đểgóp vốn liên doanh.
1.3. Khái qt chung vềtình hình thịtrường bất động sản1.3.1. Khái quát chung tình hình bất động sản 1.3.1. Khái quát chung tình hình bất động sản
1.4.2.148. Đánh giá chung vềbức tranh thịtrường bất động sản 2018, ông ĐỗViết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, thịtrường BĐS năm 2018 cơ bản vẫn giữ được sựphát triểnổn định, các phân khúc thịtrường và sản phẩm có sựtái cơ cấu hợp lý hơn.
1.4.2.149. Điều này thểhiện qua các con sốthống kê từVNREA, tổng lượng cung BĐS vềnhàởchung cư và nhàởgắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm trên cảnước là trên 1.4.2.150. 100.000 sản phẩm, tăng gần 20.000 sản phẩm so với cảnăm 2017. Trong đó, lượng sản phẩm nhàởchung cư vẫn chiếm đa sốvà lượng cung chủyếu vẫn là tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.
1.4.2.151. Bên cạnh đó, tổng lượng giao dịch bất động sản nhàởtrong 9 tháng đầu năm 2018 đạt 50.756 sản phẩm. Riêng trong quý III/2018đạt 16.832 sản phẩm
(tỷlệhấp thụ đạt 60%), bằng khoảng 95% so với quý II/2018 là 17.634 giao dịch. Quý II tăng
1.4.2.153. 1.344 giao dịch so với tổng lượng giao dịch quý I/2018 là 16.290 giao dịch, tương
1.4.2.154. đương với mức tăng 8,3%.
1.4.2.155. Ông ĐỗViết Chiến nhận định: “Mặc dù sốlượng giao dịch quý III giảm so với quý II song đây vẫn là con sốkhá tốt của thịtrường BĐS quý III thường niên. Bởi thông thường hàng năm, quý III có tháng Ngâu và mùa khai giảng nên thường có tỷlệ hấp thụthấp. Nhìn chung thịtrường bất động sản Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2018 vẫn cho thấy một gam màu đẹp với những con sốkháấn tượng vềcảlượng cung và cầu”.
1.4.2.156. Đặc biệt, 2 thịtrườngđầu tàu là Hà Nội và TP.HCM kháổn định và triển vọng với nguồn cung dồi dào, phong phú, đặc biệt là nguồn cung nhàởchung cư (tại Hà Nội là 25.574 sản phẩm, tại TP.HCM là 34.092 sản phẩm). Sốlượng giao dịch nhàở chung cư tại Hà Nội rấtấn tượng với 18.265 sản phẩm, tăng hơn 30% so với 9 tháng đầu năm 2017. Tại TP.HCM và khu vực miền Nam tổng lượng giao dịch căn hộchung cư đạt mức 22.911 sản phẩm, tỷlệhấp thụ đạt 67,2% . Đặc biệtởphân khúc siêu cao cấp tại TP.HCM, tỷlệhấp thụxấp xỉ100%.
1.4.2.157. Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho hay: “Với nhu cầu thực chất sửdụng bất động sản ngày càng tăng rõ rệt cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững và phát triển. Minh chứng rõ nhất là tại hai thành phốlớn này, hiếm dần các hoạt động mua đi bán lại của các nhà đầu tư thứcấp, các nhà đầu cơ. Giá BĐS tại hai khu vực này nhìn chung cũngổn định, tỷlệhấp thụtương đối cao. Ngoài ra, người mua nhà phần lớn từnhu cầu thực cho thấy khơng có biểu hiện của thịtrườngảo hoặc bong bóng bất động sản”.
1.4.2.158. http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san- nam-2018- on-dinh-de-ruc-ro-vao-nam-2019-146373.html
1.3.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Huế
1.4.2.159. Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành địaốc, thịtrường BĐS cảnước nói chung và tại Huếnói riêng, dịp cuối năm 2018 ghi nhận diễn biến tích cựcởphân khúc đất nền và nhàởgiá vừa túi tiền.
1.4.2.160. Trong 2 tháng cuối năm, phân khúc đất nền vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư bởi loại hình bất động sản này có nguồn cầu và thanh khoản lớn nhất, trởthành kênh thu hút
1.4.2.162. dòng tiền mạnh mẽcủa nhà đầu tư dù giá bán đang tăng nhanh sau hàng loạt các động thái nâng cấp cơ sởhạtầng đơ thị ởkhu vực phía Tây Nam TP Huế.
1.4.2.163. Các chính sách tái định cư mới của tỉnh TT-Huế đã thúcđẩy thịtrường đất nền phát triển mạnh mẽcho nhu cầu gia tăng đột biến, tập trungởcác khu vực vận trung tâm thành phốvới khoảng cách di chuyển chỉtừ15 – 20 phút.
1.4.2.164. Năm 2018 đánh dấu thịtrường BĐS có dấu hiệu trỗi dậyởcảnước nói chung vàởThừa Thiên Huếnói riêng. Nhiều cơng trình, dựán, trung tâm, khách sạn, … nổi lên làm cho thịtrường ngày càng nóng. Bao gồm nhiều ông lớn trong giới BĐS như: VinGroup, Apec Group, IMG, Bitexco, Vneco,… Các dựán nổi bật như Tòa nhà Vincom, An Cựu City, Hue Green City, Royal Park, Phú MỹAn,… Nhiều chủ đầu tư và nhà môi giới đã chọn thịtrường Thừa Thiên Huếlà điểm đến của mình.
1.4.2.165. Trong lúc nguồn cung đất nền mới các tháng cuối năm đang dần trởnên khan hiếm do sựthận trọng khi ra hàng của các chủ đầu tư, thì giới bn địaốc lại ráo riết “săn hàng” trong lúc giá cònởmức thấp, nhằm tạo ra mặt bằng giá mới trên thịtrường đầu năm 2019.
1.4.2.166. Hai trạng thái cung – cầu này dễdàng khiến cho các dựán đápứng được nhu cầu thực cuối năm trởnên cháy hàng ngay khi mởbán chính thức.
1.4.2.167. Ví dụ điển hình từsựthành cơng của dựán Eco Lake do đơn vịmởbán vào tháng 8/2018 trước đó, chỉtrong 30 phút mởbán đã cóđến 98% sản phẩm được hồn tất giao dịch.
1.4. Kết quảvà hiệu quảcủa hoạtđộng đầu tư phát triển dựán
1.4.1. Khái niệm và bản chất kết quảvà hiệu quả đầu tư phát triển dựán
1.4.1.1. Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư
1.4.2.168. phát triển dự án
1.4.2.169. Kết quảcủa hoạt động đầu tưphát triển dựán là những biểu hiện của mục tiêu đầu tư dưới dạng lợi ích cụthể, có định lượng đạt được từcác hoạt động khác nhau của dựán. Đó là những gì có thểcân, đo, đong, đếm được như sốsản phẩm tiêu thụ, số tài sản cố định huy động được... Đó cũng có thểlà những chỉtiêu phản ánh chất lượng có tính chất định tính như chất lượng sản phẩm, uy tín của doanh nghiệp... Kết quảcần đạt được bao giờcũng là mục tiêu của việc thực hiện dựán.
1.4.2.170.
1.4.2.171. Việc phân tích đánh giá kết quảcủa hoạt động đầu tư phát triển dựán là việc định lượng, tính tốn, đo đạc những gìđạt được khi thực hiện cơng việc đầu tư. Có thể được biểu hiện bằng chỉtiêu hiện vật hoặc giá trị. Trong q trìnhđánh giá này khơng hềcó sựso sánh, có thểmột cơng cuộc phát triển dựán đạt được kết quảrất lớn nhưng khơng có nghĩa nó đạt được hiệu quảcao, nếu kết quảlớn đó cũng khơng đủ đểbù đắp lại khoản chi phí đã bỏra để đạt được nó. Nghĩa là việc đánh giá kết quả đầu tư chỉ đơn thuần cho biết dựán đạt được những gì mà khơng có ý nghĩa trong việc đánh giá lựa chọn dựán.
1.4.1.2. Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệ u quả đầu tư
1.4.2.172. phát triển dự án
Bản chất
1.4.2.173. Bản chất hiệu quảkinh tếcủa một hoạt động phát triển dựa án phản ánh trìnhđộ lợi dụng các nguồn lực để đạt được các mục tiêu đãđịnh. Khi phân tích hiệu quảngười ta sửdụng kết quả đạt được và chi phí bỏra để đánh giá. Thực chất là sựso sánh giữa những gìđạt được và những gìđã bỏra. Đây chính là điểm khác nhau cơ bản nhất giữa kết quảvà hiệu qủa của hoạt động phát triển dựán.
1.4.2.174. Việc phân tích hiệu quảtài chính của dựán là việc nghiên cứu, đánh giá khả năng sinh lời của dựán trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư và nhà phát triển dựán . Đó là việc tổng hợp, phân tích các thơng tin vềthịtrường, đối thủcạnh tranh, nguồn vốn bỏra và đặc biệt là lợi nhuận thu được.
Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quảtài chính hoạt động đầu tư phát triển dự
1.4.2.175. án
- Việc phân tích tài chính được thực hiện trước khi tiến hành hoạt động đầu tư 1.4.2.176. nhằm xác định khảnăng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu tư từquan điểm của nhàđầu tưphát triển dựán hoặc những người hưởng lợi nhuận từdựán. Từ đó đưa ra quyết định đầu tư và là cơ sở đểcác cơ quan có thẩm quyền, các tổchức cho vay vốn ra quyết định cho phép đầu tư, tài trợhay cho vay vốn. - Trợgiúp việc lập kếhoạch hoạt động và khảo sát dựán bằng việc cung cấp các thông
tin quản lý cho những người sửdụng - cảbên trong lẫn bên ngoài dựán. - Làm cơ sở đểtiến hành phân tích kinh tế- xã hội.
1.4.2.178. -Đánh giá khảnăng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khảnăng thanh toán, khảnăng trảnợhiện tại và tương lai cho doanh nghiệp.
1.4.1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá về mặt kinh tế xã hội đầu tư
1.4.2.179. phát triển dự án
Bản chất
1.4.2.180. Lợi ích kinh tế- xã hội là sựchênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tếxã hội nhận được với những đóng góp mà nền kinh tếvà xã hội phải bỏra khi tiến hành cơng cuộc đầu tư. Đó chính là kết quảso sánh có mục đích giữa cái mà xã hội phải trảcho việc sửdụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất và lợi ích do đầu tư mang lại cho tồn bộnền kinh tế.
1.4.2.181. Lợi ích mà xã hội thu được là sự đápứng của đầu tư đối với việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những sự đápứng này có thể được xem xét mang tính chất định tính hay định lượng. Chi phí mà xã hội phải gánh chịu bao gồm tồn bộcác tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sức lao động mà xã hội dành cho đầu tư thay vì sửdụng vào mục đích khác trong tương lai khơng xa.
1.4.2.182. Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quảkinh tế- xã hội được xem xét trên tầm vĩ mô và xuất phát từquyền lợi của toàn bộxã hội nhằm tối đa hoá phúc lợi xã hội. Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quảkinh tế- xã hội hoạt động đầu tư, đối với Nhà nước là xác định vịtrí của đầu tư trong kếhoạch phát triển kinh tế- xã hội, tức là xem xét việc thực hiện đầu tư đóng góp gì cho việc thực hiện kếhoạch phát triển kinh tếquốc dân.
1.4.2.183. Tuy nhiên khi đứng trên góc độnhà đầu tư thì việc phân tích kinh tế- xã hội của đầu tư chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dựán được chấp nhận và được thực hiện thuận lợi.
Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quảmặt kinh tếxã hội dựán đầu tư
1.4.2.184. Mục đích chủyếu của nhà đầu tư chính là lợi nhuận. Lợi nhuận càng cao càng hấp dẫn các nhà đầu tư. Tuy nhiên khi xem xét trên góc độtồn xã hội thì khơng phải hoạt động đầu tư nào đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư đều mang
lại lợi ích vềmặt kinh tế- xã hội. Do đó phải xem xét tới lợi ích kinh tế- xã hội của dựán đầu tư.
1.4.2.186. Đối với nhà đầu tư, phân tích kinh tế- xã hội là căn cứchủyếu đểthuyết phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dựán, thuyết phục các ngân hàng, các tổchức quốc tếcho vay vốn hoặc tài trợvốn đểthực hiện dựán. Đối với Nhà nước, đây là căn cứchủyếu đểra quyết định cấp giấy phép đầu tư. Đối với các ngân hàng hay các cơ quan viện trợ đây cũng là căn cứ đểquyết định có cho vay, có tài trợcho dựán hay không, nếu không chứng minh được hiệu quảxã hội thì họsẽkhơng tài trợ.
1.4.2. Phân tích, đánh giá hiệu quảtài chính của hoạt động đầu tư
1.4.2.187. Việc phân tích đánh giá hiệu quảtài chính của dựán đầu tư dựa trên các báo cáo tài chính của Cơng ty vềtình hình hoạt động tài chính tại Cơng ty. Trong q trình phân tích bằng các chỉtiêu giá trịcần phải tính tới giá trịthời gian của tiền. Bởi vì, các kết quảdo hoạt động đầu tư phát triển dựán đem lại rất đa dạng và trong một thời gian dài, trong khi đó giá trịcủa tiền lại thay đổi theo thời gian.
1.4.2.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần
1.4.2.188. Các chỉtiêu này cho biết quy mơ lợi ích của dựán. Đây là lợi nhuận để ăn chia, đểthiết lập các loại quỹcủa doanh nghiệp. Các chỉtiêu này càng lớn càng tốt. Chỉtiêu lợi nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dựán. Chỉtiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dựán và đểtính chỉtiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cả đời dựán.
1.4.2.189. Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là Wi) được tính như sau: Wi = Oi - Ci
1.4.2.190. Trong đó: - Oi: Doanh thu thuần
1.4.2.191. Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế. - Ci: Chi phí các loại gồm: Chi phí sản xuất, lãi trảngân hàng.
1.4.2.192. Cũng như chỉtiêu lợi nhuận thuần, chỉtiêu thu nhập thuần của dựán cũng thường được tính chung vềmặt bằng hiện tại, kí hiệu là NPV (Net Present Value). Chỉ tiêu này phản ánh quy mơ lãi của dựánởmặt bằng hiện tại. Nó được xác định theo cơng thức sau:
(1 + ) (1 + ) W 1.4.2.193. 1.4.2.194. 1.4.2.195. 1.4.2.196. = − 1.4.2.197. 1.4.2.198. Trong đó:
1.4.2.199. Bt: Doanh thu bán hàngởnăm t và giá thu hồi khi thanh lý tài sản Ct: Tổng chi phí bỏraởnăm t
1.4.2.200. n: Tuổi thọquy định của dựán i: lãi xuất chiết khấu
1.4.2.201. t: Thứtựnăm trong thời gian thực hiện dựán
1.4.2.202. Khi sửdụng chỉtiêu thu nhập thuần để đánh giá dựán cần phải chú ý một