6. Kết cấu khóa luận
2.3. Thực trạng thực hiện các quy phạm pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giớ
giới thương mại tại công ty cổ phần Văn Phú Homes
Mơi giới bất động sản là loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng trở lên phố biển ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên nêu so sánh với các nước dang phát triển thì mơi giới bất động sản ở Việt Nam lại là một nghề mới ra đời và cịn khá non trẻ. Mơi giới bất động sản chun nghiệp khi nhà nước ban hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cùng các văn bản pháp luật có ra đời liên quan. Kinh doanh bất động sản là vấn đề nhạy cảm, sự phát triển hiệu quả của thị trường bất động sản có tác dụng tích cực góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng của đất nước. Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tiêu cực sẽ không chỉ ảnh hưởng xấu tới sự tăng trưởng kinh tế mà còn gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa sự ổn định của xã hội. Vì vậy, để xây dụng và phát triển thị trường bất động sản theo quỹ đạo quản lý của Nhà nước thì hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động mơi giới bất động sản nói riêng phải được vận hành dựa trên cơ sở pháp lý.
Công ty cổ phẩn Văn Phú Homes, là công ty thành viên thuộc Công ty cổ phần đầu tư Văn Phú-Invest, đã hoạt động 3 năm trong lĩnh vực môi giới bất động sản chuyên nghiệp, thực hiện tư vấn đầu tư, mua bán chuyển nhượng các dự án; quản lý, vận hành/ giám sát quản lý vận hành các dự án sau đầu tư của công ty mẹ Văn Phú-Invest.
Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Văn Phú Homes
- Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần Văn Phú Homes
- Tên viết tắt: VANPHUHOMES .,JSC
- Tên giao dịch quốc tế: VAN PHU HOMES JOINT STOCK COMPANY
- Loại hình doanh nghiệp: Cơng ty cổ phần
- Người đại diện theo pháp luật: Nguyễn Diệu Tú
- Vốn điều lệ: 6.000.000.000VNĐ
- Địa chỉ: Số 104 Thái Thịnh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Điện thoại: 02462583535
- Mã số thuế: 0108274278
- Ngành nghề kinh doanh của công ty: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất
- Chức năng: Công ty Văn Phú Homes được thành lập để thực hiện 5 chức năng cơ bản sau:
+ Quản lý, vận hành/ giám sát quản lý vận hành các dự án sau đầu tư của công ty mẹ Văn Phú-Invest
+ Dịch vụ tư vấn đầu tư: tư vấn các thủ tục chuẩn bị đầu tư, tư vấn hoạt động đầu tư, tư vấn mua bán, sát nhập dự án
+ Khai thác cho thuê các sản phẩm dịch vụ bất động sản sau đầu tư và các bất động sản giữ lại của Văn Phú-Invest
+ Đầu tư , kinh doanh các sản phẩm dịch vụ thương mại, thể thao, giải trí, nhà hàng, y tế, giáo dục
+ Môi giới chuyển nhượng dự án, môi giới bất động sản + Nghiên cứu xây dựng các dự án mới, tìm kiếm các cơ hội và các đối tác sản xuất kinh doanh, khai thách các dự án về nhà ở, hạ tầng và các khu công nghiệp nhằm đi sâu vào năng lực chuyên môn của công ty.
2.3.1. Thực tiễn thực hiện các quy phạm pháp luật về thực hiện hợp đồng môigiới thương mại tại công ty Cổ phần Văn Phú Homes giới thương mại tại công ty Cổ phần Văn Phú Homes
Thứ nhất, đối với ngành nghề kinh doanh đặc thù của công ty là dịch vụ môi giới bất động sản, một trong những hoạt động của kinh doanh bất động sản theo quy định
của pháp luật. Đây cũng là cũng là một trong các lĩnh vực thuộc pháp luật về môi giới thương mại, môi giới theo luật dân sự muốn thực hiện dịch vụ tư vấn bất động sản, môi giới bất động sản thì phải đảm bảo điều kiện kinh doanh mơi giới bất động sản và các quy định về hợp đồng, giá dịch vụ môi giới theo quy định. Công ty đã tuân thủ những điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014, cụ thể theo Điều 62: Chủ thể kinh doanh môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật doanh nghiệp 2014, có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề mơi giới bất động sản… Đối với hợp đồng môi giới bất động sản, là một trong ba loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, vì vậy Luật nghề mơi giới bất động sản quy định phải lập hợp đồng nếu các bên có giao dịch trao đổi. Cơng ty đã thực hiện theo quy định, các loại hợp đồng môi giới, mua bán nhà đất, chuyển nhượng được lập thành văn bản tương tự như hợp đồng kinh doanh bất động sản khác và nội dụng hợp đồng theo đúng quy định tại Khoản 4 Điều 61 Luật kinh doanh bất động sản về vấn đề pháp luật kinh doanh nhà ở, nhà đất 2014.
Thứ hai, với hoạt động đầu tư, tư vấn đầu tư, chuyển nhượng các dự án, công ty cổ phần Văn Phú Homes thực hiện nghiêm túc các quy định của Luật đầu tư 2014 và các nghị định thông tư liên quan. Cụ thể, công ty áp dụng quy định điều chỉnh về ưu đãi, hỗ trợ đầu tư (Điều 15 – 21 ); thủ tục đăng ký đầu tư, thay đổi giấy chứng nhận đầu tư; Thực hiện hoạt động đầu tư của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi (Điều 23); Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thay đổi giấy chứng nhận đầu tư (Điều 37 – 40), triển khai dự án đầu tư (Điều 42 – 50) của Luật đầu tư 2014. Thêm vào đó, cơng ty cịn nghiêm túc thực hiện trách nhiệm lập Báo cáo đánh giá tác động môi trường điều chỉnh theo quy định tại Nghị định số 18/2015/NĐ-CP của chính phủ về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế
hoạch bảo vệ môi trường.Về quản lý, giám sát dự án đầu tư xây dựng, đơn vị đã lập hồ sơ thiết kế cơ sở điều chỉnh trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP , xây dựng các hạng mục cơng trình theo đúng giấy phép xây dựng được cấp. Trong khoảng thời gian tháng 1 đầu năm 2021 khi thực tập tại công ty cổ phần Văn Phú Homes là khoảng thời gian mà Luật đầu tư 2020 bắt đầu có hiệu lực thi hành, tác giả nhận thấy công ty đã cập nhật rất nhanh và đang trong quá trình tìm hiểu, nghiên cứu những điểm mới của luật để áp dụng vào các hoạt động, dự án đầu tư.
Nhìn chung, các hoạt động của cơng ty đều tn thủ đúng theo những nguyên tắc mà pháp luật đề ra, hợp đồng hình thành giữa khách hàng và cơng ty đều dựa trên cơ sở pháp luật, đảm bảo được tính cơng bằng, tự do ý chí giữa những bên kí kết.
2.3.2. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quy phạm pháp luật về thựchiện hợp đồng môi giới thương mại tại công ty Cổ phần Văn Phú Homes hiện hợp đồng môi giới thương mại tại công ty Cổ phần Văn Phú Homes
2.3.2.1. Ưu điểm.
Trong những năm qua, Công ty cổ phần Văn Phú Homes với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, trình độ chun mơn cao đã giúp cho việc kí kết và thực hiện các hợp đồng mơi giới bất động sản diễn ra thuận lợi, góp phần tăng doanh thu, tạo được niềm tin, uy tín với khách hàng. Để có được thành cơng đó là cả một sự nỗ lực của cả tập thể công ty. Công ty cổ phần Văn Phú Homes luôn ý thức được tầm quan trọng của pháp luật, tích cực và chủ động cập nhật, tìm hiểu những quy định mới của pháp luật về hoạt động mơi giới thương mại nói chung và pháp luật về hợp đồng mơi giới bất động sản nói riêng. Nhờ đó, Cơng ty ln đảm bảo được việc tn thủ đúng, kịp thời và đầy đủ các quy định mới của pháp luật, hạn chế mức tối đa những tranh chấp liên quan đến hợp đồng môi giới bất động sản
Trong q trình kí kết hợp đồng mơi giới bất động sản với khách hàng, Cơng ty ln đặt sự uy tín và chất lượng lên hàng đầu. Khi thiết lập hợp đồng môi giới bất động sản, công ty đã tuân thủ nghiêm ngặt các khâu từ lập hồ sơ bất động sản, thẩm định hồ sơ, đánh giá mức độ sinh lời của dự án bất động sản, cho đến việc giám sát, kiểm tra trước, trong và sau khi khách hàng đầu tư. Do đa số các tranh chấp tại Công ty phát sinh trong q trình thực hiện hợp đồng nên Cơng ty và các đối tác luôn giữ mối quan hệ mật thiết với nhau. Ngay khi xảy ra sự cố hai bên đều phải thơng báo ngay cho nhau để tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho cả hai bên. Công ty ln cố gắng làm hết trách nhiệm của mình để giảm thiểu rủi ro và những tổn thất cho bạn hàng. Vì thế, Cơng ty sớm nhận được sự tin tưởng và ủng hộ từ phía các đối tác. Cho đến bây giờ Cơng ty chưa có một tranh chấp lớn nào về hợp đồng mua bán hàng hóa mà phải đưa ra Trọng tài hay Tòa án.
Nhờ vào sự cẩn trọng trong từng nghiệp vụ và nỗ lực không ngừng nghỉ của nhân viên công ty đã đem lại những thành quả xứng đáng. Trên thực tế, theo báo cáo tổng hợp của Ban lãnh đạo và đội ngũ nhân viên tồn Cơng ty cổ phần Văn Phú Homes chỉ tính riêng trong năm 2019, tại cơng ty có hơn 150 hợp đồng mơi giới bất động sản được kí kết.
Ngồi ra, theo kết quả khảo sát thường niên của Công ty cổ phần Văn Phú Homes, là một trong những công ty môi giới bất động sản được khách hàng tin tưởng, yên tâm lựa chọn để thực hiện các hợp đồng môi giới bất động sản nhờ phong cách phục vụ chuyên nghiệp cũng như những ưu đãi đặc biệt về phần trăm hoa hồng và tỉ lệ sinh lời cao. Sự thành công của Công ty cổ phần Văn Phú Homes được đánh giá dựa trên sự tín nhiệm và ủng hộ của khách hàng.
2.3.2.2. Hạn chế
Thực tế, không chỉ riêng công ty cổ phần Văn Phú Homes, mà phần lớn các công ty môi giới bất động sản hiện nay vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc áp dụng các quy định pháp luật về hoạt động môi giới thương mại cũng như pháp luật về hợp đồng môi giới bất động sản. Khác với những loại hợp đồng thông thường, hợp đồng môi giới bất động sản trong Công ty cổ phần Văn Phú Homes chịu sự điều chỉnh của BLDS 2015, LTM 2005, Luật môi giới bất động sản, cho đến hàng loạt các văn bản dưới luật liên quan.. Pháp luật về hợp đồng môi giới bất động sản còn một số hạn chế: các văn bản quy phạm pháp luật chưa đồng bộ, còn tồn tại những quy định mâu thuẫn với nhau; nhiều vấn đề chưa được đề cập; chưa được quy định rõ trong văn bản luật hiện hành hay một số văn bản pháp luật đã khơng cịn phù hợp mà chưa có văn bản mới thay thế gây khó khăn cho việc thực thi luật pháp về hợp đồng mơi giới.Vì vậy, khi tham gia hoạt động mơi giới , công ty phải đảm bảo tuân thủ cùng lúc nhiều quy định của pháp luật, điều này là khơng hề dễ dàng, đặc biệt là khi có sự thay đổi nội dung của một số điều luật, thông tư hay nghị định hướng dẫn.
Mặc dù trong quá trình thực hiện hợp đồng mơi giới thương mại cơng ty có nhiều cố gắng để đạt được những thành tích nhất định song vẫn cịn một vài vấn đề tồn tại làm ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng của Công ty.
Công ty thiếu biện pháp phòng ngừa rủi ro, hoặc chưa am hiểu về các chế tài và các biện pháp có thể bảo vệ mình, cũng như cách vận dụng các chế tài này.
Thực tiễn áp dụng tại Cơng ty thì hai phương thức thương lượng, hòa giải được xem là phổ biến nhất, chỉ khi nào không thể thỏa thuận được các bên mới đưa ra Tòa án kinh tế để giải quyết. Phần lớn các hợp đồng môi giới thương mại trong nước tại Công ty quy định về việc giải quyết tranh chấp: “Trong trường hợp có tranh cãi, khiếu nại hay tranh chấp phát sinh từ hợp đồng, hay có liên quan đến hợp đồng này hoặc do vi phạm
hợp đồng, hai bên sẽ gặp nhau thương lượng và vận dụng mọi nỗ lực tốt nhất để hòa giải; Nếu hai bên khơng hịa giải được thì tranh chấp sẽ đưa ra Tịa án kinh tế Hà Nội để giải quyết theo luật định. Phán quyết của Tòa án là quyết định cuối cùng buộc hai bên phải tn theo. Tồn bộ chi phí do bên thua chịu trách nhiệm chi trả”. Lý do là cả hai bên đều không muốn mất thời gian và chi phí. Đó là đối với các hợp đồng mua bán hàng hóa trong nước, cịn đối với các hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế nếu khơng thỏa thuận được thì các bên thỏa thuận đưa tranh chấp ra Trung tâm Trọng tài quốc tế tại Việt Nam (VIAC) bên cạnh Phịng Thương mại và Cơng nghiệp Việt Nam.
Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài thương mại là phương thức ít được lựa chọn nhất không phải chỉ riêng ở Công ty Cổ phần Văn Phú Homes mà ở các công ty khác trong nước cũng ít lựa chọn. Bởi mức phí đưa ra Trọng tài cịn khá lớn so với phí đưa vụ kiện ra Tòa án, trong khi các phán quyết Trọng tài được đưa ra có thực hiện tốt được hay khơng phải dựa trên sự tự nguyện của bên vi phạm đối với bên bị vi phạm. Tuy nhiên trong kinh doanh yếu tố thời gian mang tính quyết định khá lớn trong giải quyết tranh chấp. Tính ưu việt nhanh chóng và đảm bảo giữ bí mật kinh doanh cho các bên của phương thức Trọng tài đang là mối quan tâm của các doanh nghiệp Việt Nam và họ sẵn sàng bỏ ra một chi phí cao để mang lại hiệu quả giải quyết tranh chấp cao nhất. Trong tương lai không xa phương thức giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài sẽ trở nên phổ biến và được các bên ưu tiên lựa chọn một khi các bên khơng thương lượng, hịa giải được. Thực tế tại Công ty các tranh chấp thường được giải quyết bằng con đường thương lượng hòa giải giữa các bên chứ chưa phải đưa ra Trọng tài hay Tòa án.