SẢN PHẨM CHO VAY HỒ SƠ CHỨNG MINH:
Vay mua Bất động sản
Hợp đồng mua bán nhà; hoặc Dự thảo hợp đồng mau bán nhà; hoặc Biên nhận đặt cọc (Có đầy đủ thơng tin theo quy định tại hợp đồng mua bán nhà).
Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất ở/nhà ở/ khác theo quy định của Luật đất đai; hoặc Hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng/ góp vốn Bất động sản với Chủ đầu tư (đối với trường hợp mua BĐS của chủ đầu tư).
Giấy nhận tiền đặt cọc, Biên nhận các lần thanh toán đã thanh toán.
Vay sửa, chữa nhà
Giấy phép xây dựng/ Giấy phép xây dựng tạm/ Giấy phép sửa chữa; hoặc Đơn đề nghị sữa chữa có xác nhận đồng ý của cấp thẩm quyền.
Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS của khách hàng, người thân theo quy định (Sổ đỏ, Sổ hồng…).
Dự tốn chi tiết kinh phí xây dựng, sửa chữa, mua sắm trang thiết bị (nếu có).
Bản thiết kế xây, sửa nhà; Hợp đồng thi cơng (nếu có).
Vay mua ơ tơ
Hợp đồng mua bán xe ô tô; hoặc Dự thảo hợp đồng mua, bán ô tô.
Giấy chứng nhận đăng ký xe, sổ đăng kiểm an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường phương tiện cơ giới đường bộ, bảo hiểm xe còn hiệu lực đối với xe cũ đang lưu hành.
GVHD: Th.S Nguyễn Như Ánh Khóa luận tốt nghiệp
SVTH: Liễu Ngọc Trân Trang 29
Trong khi thẩm định phương án vay vốn, CBTD cần phải tính đến tính hợp lý của tài sản vay. Ví dụ vay vốn để mua đất, CBTD cần phải xem loại đất đó là đất gì? Đất sản xuất, đất nông, lâm nghiệp, đất thổ cư, hay đất đô thị,… sẽ không hợp lý nếu người mua đất nông nghiệp để xây nhà ở. Nếu có trường hợp như trên, chúng ta cần phải kiểm tra lại mục đích sử dụng, sau đó CBTD phải yêu cầu thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nếu khách hàng muốn mua khu đất trên để xây nhà. Thời hạn sử dụng đất cũng là một yếu tố quan trọng, sẽ không ai mua đất xây nhà ở mà thời hạn sử dụng đất dưới 10 năm.
Năm 2010, NHNN ban hành các chính sách nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, đồng thời tái cấu trúc lại hệ thống ngân hàng. Vì thế đến đầu năm 2011, theo chỉ thị của Thống đốc NHNN dư nợ cho vay phi sản xuất (bao gồm cả bất động sản) chỉ được chiếm 16% tổng dư nợ, nên LVB đã tiến hành kiểm soát chặt chẽ hơn trong việc giải ngân cho các khoản vay này. Cụ thể, LVB phải xem xét đến nhu cầu thực sự về nhà ở của khách hàng. Chỉ những hồ sơ mà khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở mới được phép đầu tư. Còn lại, những yêu cầu vay vốn để đầu tư vào bất động sản đầu bị từ chối. Xác định nhu cầu vay vốn là yếu tố quan trọng nhất trong việc thẩm định phương án vay. Hiện nay các quy định để xác định nhu cầu vay vốn của khách hàng chưa được rõ ràng và cụ thể, đặc biệt là các trường hợp có liên quan đến bất động sản.
Ví dụ trường hợp khách hàng đang ở nhà thuê. Trải qua q trình tích lũy, khách hàng mua được một miếng đất nền, và đang có nhu cầu có chỗ ở ổn định. Vậy khách hàng sẽ phải làm gì tiếp theo? Để giải quyết tình huống này, CBTD sẽ tư vấn cho khách hàng hai giải pháp. Một là khách hàng thực hiện vay tiêu dùng để xây nhà trên mảnh đất đã mua. Tuy nhiên, giải pháp sẽ không phù hợp nếu khách hàng muốn có chỗ ở ngay. Đồng thời, khách hàng sẽ bị hạn chế về hạn mức tín dụng được cấp, và lãi suất thường cao cho các khoản vay tiêu dùng. Hai là khách hàng dùng miếng đất làm TSĐB và vay vốn mua căn hộ, hoặc nhà ở. Thông thường khách hàng sẽ lựa chọn hình thức này vì lãi suất thường thấp hơn vay tiêu dùng, hạn mức sẽ cao hơn, thời gian vay vốn dài hơn, thỏa mãn được nhu cầu nhà ở ngay.
Ví dụ khác, khách hàng có nhà ở tại Bình Dương, song vì con đang theo học ở TP.HCM nên gia đình có nhu cầu chuyển nhà. Hiện tại, khách hàng đang rao bán căn nhờ ở Bình Dương. Vậy khách hàng có được vay vốn hay khơng? Vì đây là nhu cầu hợp lý nến LVB sẽ đồng ý cho vay nếu hồ sơ hợp pháp, đảm bảo nguồn trả nợ. Tuy nhiên, CBTD sẽ phải tư vấn với khách hàng trong trường hợp bán được nhà và có nhu cầu tất tốn khoản vay, sẽ bị phạt lãi trả trước hạn. Vì vậy, đối với những khoản vay này ngân hàng thường hạn chế cho vay, do khả năng tất toán khoản vay sớm cao.
Trong cho vay tiêu dùng thông thường nhất là các hợp đồng mua ô tô. Bởi vậy, khi đánh giá giá trị tài sản là ô tô CBTD cần phải xem xét đến nhiều điểm như niên hạn sử dụng hay tiêu chuẩn khí thải của ơ tơ.
Theo Nghị định 23/2004/NĐ-CP quy định rõ niên hạn của ô tô tải là không quá 25 năm, ô tô chở người là không quá 20 năm, và không quá 17 năm đối với ô tô chuyển đổi công năng từ xe khác sang xe chở người trước ngày 01/01/2002. Các ơ tơ có thời hạn sử dụng trên 20 năm cần phải được lưu ý trong các hợp đồng mua bán, vì có thể chúng khơng cịn được phép lưu thông.
Bên cạnh đó, theo quyết định số 04/2011/QĐ-TTg của Bộ giao thông vận tải, các loại xe được phép lưu thông cần phải đạt chuẩn Euro 3, 4, 5 về giới hạn chất gây ơ nhiễm trong khí thải.
Bước 3: Thẩm định tài sản đảm bảo.
Đầu tiên, CBTD cần phải xác định ai là người sở hữu của bất động sản, thông thường là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản thuộc quyền sở hữu bởi cá nhân, tổ chức có đang trong tình trạng chuyển nhượng, biếu tặng hay thừa kế khơng? Đây chính là cơ sở quan trọng nhất để thỏa thuận với khách hàng và xử lý TSĐB sau này. Nếu TSĐB thuộc sở hữu của bên thứ ba, cần phải có giấy tờ bảo lãnh, đồng ý đem tài sản thế chấp cho khoản vay nói trên.
Khi thẩm định giá đất thì CBTD cần phải thực hiện theo thông tư 145/2007/TT- BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Do đó, khi xác định giá của bất động sản, CBTD sẽ phải căn cứ trên khung giá đất quy định của nhà nước để từ đó định giá.
Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu tác động và ảnh hưởng rất lớn đến giá đất đai hoặc vị trí của bất động sản đặt ở vị trí đắt địa, nên cần phải có những hiểu biết về thị trường bất động để đưa ra nhận định đúng đắn và định giá chính xác. Giá trị TSĐB phần lớn được định giá dựa trên giá trị thị trường, tuy nhiên trong một số trường hợp giá trị của tài sản cần phải được dựa trên giá trị phi thị trường. Ví dụ như khách hàng sở hữu khu đất nằm liền kề khu di tích lịch sử, CBTD cần phải đánh giá cả những yếu tố về văn hóa lịch sử, cũng như là giá trị khai thác về du lịch để có thể định giá tài sản trên. Đồng thời, CBTD cần phải am hiểu luật pháp, nắm rõ các thông tư, nghị định mới của Chính phủ về Luật đất đai tránh những tranh chấp không cần thiết.
Bước 4: Thẩm định nguồn trả nợ:
Nguồn trả nợ là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng. Nguồn trả nợ đối với KHCN có hai loại nguồn thu nhập chính là thường xuyên và khơng thường xun. Sau khi tính được tổng thu nhập, thì CBTD sẽ tính hệ số trả nợ5 trên thu để ra quyết định cho vay hay không thông qua công thức:
5 Cơng thức được trích từ tài liệu Hướng dẫn thẩm định các khoản vay bán lẻ có tài sản đảm bảo (Lưu
GVHD: Th.S Nguyễn Như Ánh Khóa luận tốt nghiệp
SVTH: Liễu Ngọc Trân Trang 31
+ Số tiền phải trả hằng tháng bao gồm số tiền phải trả cho các khoản nợ tín chấp/ thế chấp hiện tại của khách hàng. CBTD có thể tham khảo thông tin CIC để biết được lịch trả nợ hằng tháng của khách hàng.
+ Tổng thu nhập bao gồm tổng thu nhập của khách hàng và vợ/chồng. Đối với hộ kinh doanh chính là tổng lợi nhuận trước lãi; và 60% thu nhập của người đồng trả nợ (nếu có).
Ví dụ: Ông A (35 tuổi) muốn vay mua nhà trị giá 800 triệu, ơng đã có sẵn 200
triệu. Hiện tại, lương của ông là 20 triệu/tháng. Ông cũng sở hữu 1 thẻ tín dụng của NH X với hạn mức là 10 triệu. Vợ ông (30 tuổi) có thu nhập là 15 triệu/tháng. Hiện bà đang phải trả cho khoảng vay tiêu dùng của mình mỗi tháng là 5,3 triệu.
Theo như lịch vay và trả nợ (Phụ lục 3), ông A mỗi tháng sẽ phải trả 13.346.668 đồng. Đây chỉ là số tiền tạm tính dựa theo phương pháp dư nợ gốc giảm dần, vì thực tế NH và ơng A sẽ thỏa thuận thêm điều khoản về kỳ thay đổi lãi khi ký hợp đồng vay theo chu kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng hoặc 1 năm. Thêm vào 5% hạn mức thẻ tín dụng hiện ơng A đang sử dụng, thì mỗi tháng số tiền ông phải trả là 13.846.668 đồng. Vậy:
Tổng số tiền vợ chồng ông A trả hằng tháng là 19.146.668 đồng.
Tổng thu nhập của hai vợ chồng ông A là 35.000.000 đồng.
Nghĩa vụ trả nợ của hai vợ chồng ông là 55,70% đảm bảo khả năng trả nợ.
Như vậy, ông A sẽ được NH X chấp nhận hồ sơ vay trong trường hợp hồ sơ
hợp pháp, đúng và đầy đủ theo yêu cầu của NH X, chuyển tới bước tiếp theo.
Riêng đối với CNTP.HCM, theo Quy định của GĐ chi nhánh về thời gian hoàn thành hồ sơ tín dụng áp dụng vào ngày 21/08/2010, nêu rõ CBTD sau khi nhận đủ hồ sơ của KHCN, phải tiến hành thẩm định trong 2 ngày làm việc nếu khơng cần chuyển đến phịng QLRR. Nếu vượt thẩm quyền, cần chuyển sang phịng QLRR, thì thời gian kéo dài thêm 1 ngày việc sau khi nhận đủ bộ hồ sơ tín dụng từ phịng QHKH. Các bộ hồ sơ cần phải chuyển đến phòng QLRR là hồ sơ vượt hạn mức mà Trưởng phòng QHKH được phép phê duyệt, tương đương với 5 tỷ cho các khoản tín dụng cá nhân.
3.5.3. Quyết định cấp tín dụng.
Sau khi tiến hành thẩm định hồ sơ, nếu như hồ sơ vay của khách hàng thỏa mãn những điều kiện sau:
(1) Nhu cầu vay vốn của khách hàng là chính đáng, hợp pháp;. (2) Thời gian vay vốn không quá thời gian quy định của ngân hàng; (3) Hệ số nghĩa vụ trả nợ của khách hàng thấp hơn 70%
(4) Khách hàng khơng có thơng tin về nợ xấu, nợ khó địi của LVB và các ngân hàng khách, thông qua hệ thống CIC.
CBTD lập đề xuất tín dụng (theo mẫu BM03/QT – CVNH – Phụ lục 1), trình lên trưởng phòng QHKH nêu rõ ý kiến, lý do đề xuất tín dụng. Bộ hồ sơ với đầy đủ chữ ký của CBTD và Lãnh đạo phịng QHKH sẽ được trình lên PGĐ trực tiếp quản lý phòng QHKH xem xét và phê duyệt. Nếu bộ hồ sơ được đồng ý cho vay hoặc cho vay có điều kiện, CBTD sẽ tiến hành ghi vào Sổ theo dõi tiếp nhận hồ sơ xin vay để trình Ban Giám đốc phân loại đối với từng CBTD. Trường hợp khác, bộ hồ sơ vay sẽ chuyển về phòng QLRR, nếu vượt quá thẩm quyền của PGĐ phụ trách.
Tiếp theo, CBTD sẽ thông báo khách hàng về nội dung phê duyệt, để từ đó thỏa thuận về các điều kiện vay. Nếu đồng ý thì lập hợp đồng vay; nếu khơng thì điều chỉnh sao cho phù hợp với điều kiện của LVB và nhu cầu khách hàng, hoặc từ chối. Hoặc, khách hàng không đáp ứng đủ các điều kiện vay thì sau khi được ban lãnh đạo phê duyệt, CBTD sẽ theo đó mà soạn theo văn bản theo mẫu 04/QT- CVNH để từ chối.
3.5.4. Lưu trữ hồ sơ và giải ngân:
Sau khi thỏa thuận xong các điều kiện hợp đồng với khách hàng, hợp đồng đã được ký kết bởi người đại diện theo pháp luật của LVB. Tiếp theo phòng QHKH phải tiến hành lưu hồ sơ vay của khách hàng và nhập thông tin liên quan đến khoản vay vào Phân hệ tín dụng của Hệ thống điện toán. Hồ sơ vay sẽ được phân loại theo nhóm khách hàng, cụ thể ở đây là KHCN, sẽ được đánh số thứ tự để tiện trong việc lưu trữ, tìm kiếm hồ sơ và tra cứu nhanh thông tin liên quan đến khách hàng. Ở khâu này tồn tại một số điểm bất cập cần phải được giải quyết như sau hồ sơ mà Chi nhánh tiếp nhận, lưu trữ ngày càng nhiều, trong khi kho lưu trữ hồ sơ có giới hạn và nằm ở tầng cao nên gây nhiều bất tiện cho CBTD trong việc tìm và theo dõi hồ sơ. Không gian làm việc của CBTD khá nhỏ và có khá nhiều các tủ hồ sơ đứng và treo tường gây ra những trở ngại khi di chuyển. Đồng thời, việc này cũng như tạo ra hình ảnh không đẹp khi khách hàng đến gặp CBTD.
Quá trình giải ngân được diễn ra khi khách hàng đã ký hợp đồng và cung cấp đủ hồ sơ, chứng từ về mục đích sử dụng tiền vay để yêu cầu LVB giải ngân. Ví dụ để được giải ngân mua nhà/ô tô, khách hàng cần phải xuất trình được hợp đồng mua nhà/ô tô; để được giải ngân xây sửa nhà, khách hàng cần xuất trình hóa đơn mua nguyên vật liệu xây dựng, hợp đồng với bên với thi công,…; trường hợp khách hàng vay mua nguyên vật liệu SXKD thì bắt buộc khách hàng phải cung cấp được tài khoản của đối tác, để thực hiện thanh tốn thơng qua ngân hàng và chỉ giải ngân khi xuất trình hóa đơn mua hàng. Tiếp theo, CBTD hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh các hồ sơ chứng từ phục vụ cho việc giải ngân. Tại phịng QHKH, q trình giải ngân được diễn ra sau 1 giờ làm việc, kể từ khi nhận đủ hồ sơ tín dụng giải ngân đã được PGĐ phụ trách trình ký. Nếu bộ hồ sơ cần được chuyển đến phịng QLRR, thì q trình giải ngân được diễn ra sau 1 giờ kể từ khi nhận được GĐ hoặc PGĐ phụ trách quyết định giải ngân. Hồ sơ được chuyển đến phòng Ngân quỹ căn cứ hợp đồng tín dụng đã ký kết, tiến hành thủ tục giải ngân cho khách hàng.
GVHD: Th.S Nguyễn Như Ánh Khóa luận tốt nghiệp
SVTH: Liễu Ngọc Trân Trang 33
Tuy nhiên, trong trường hợp khách hàng vay bổ sung vốn lưu động, mua nguyên vật liệu để SXKD thì LVB sẽ tiến hành thu mua nguyên liệu trực tiếp từ nhà cung cấp của khách hàng. Sau đó, hàng hóa sẽ được lưu tại kho của ngân hàng. Khi khách hàng thanh toán khoản vay theo cam kết với LVB, thì sẽ nhận về lượng nguyên vật liệu tương ứng với khoản đã thanh toán.
3.5.5. Giám sát tín dụng.
Sau khi thực hiện giải ngân, CBTD có trách nhiệm thường xuyên theo dõi hồ sơ vay, cũng như nhắc nhở khách hàng trả nợ đúng hạn. Thông qua việc theo dõi món nợ bằng phần mềm điện toán, để CBTD dễ dàng trong việc quản lý hồ sơ vay, đặc biệt là khi lãi suất thay đổi có thể kịp thời thơng báo cho khách hàng. Thơng thường đối với khoản vay mua nhà, mua ô tô, CBTD thường gặp khó khăn trong q trình thu nợ, vì các khoản vay này có giá trị khá lớn, và thời gian thu nợ tương đối dài. Do đó, CBTD thường xuyên gọi điện thoại nhắc nhở khách hàng trả nợ. Đặc biệt là vào cuối giai đoạn thu nợ, khách hàng thường có tâm lý lười trả nợ.