từ các ngân hàng Mỹ
Cuộc khủng hoảng thị trường tài chính và những khó khăn của nền kinh tế Mỹ hiện nay là bài học quý để Việt Nam rút ra các bài học kinh nghiệm, đặc biệt là trong tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng của các Ngân hàng thương mại.
Từ cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua, chúng ta có thể rút ra được những bài học kinh nghiệm từ lịch sử kinh tế Mỹ.
Thứ nhất, Nguyên nhân trực tiếp gây nên khủng hoảng của thị trường bất động sản là nạn đầu cơ, thao túng khâu lưu thông, phân phối, sự bóp méo thông tin và gây kích động tâm lý hoảng loạn. Hầu hết người vay vốn đều là những đối tượng đầu cơ bất động sản, họ không có nhu cầu nhà ở thật sự mà chỉ kinh doanh chênh lệch giá, mua theo thị trường
Thứ hai, các ngân hàng thương mai đóng một vai trò cực kỳ quan trọng trong việc hình thành bong bóng bất động sản thông qua việc chạy đua mở rộng tín dụng đầu tư và phát triển bất động sản. Các ngân hàng nhanh chóng gia tăng tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ vì càng cho vay nhiều, giá bất động sản càng
tăng cao, lợi nhuận dự kiến càng lớn. Những tiêu chuẩn thẩm định tín dụng đã không được đánh giá một cách cẩn trọng, chẳng hạn như cho vay quá khả năng chi trả của người vay, thiếu cơ sở dữ liệu về lịch sử tín dụng, dễ dàng trong xem xét sự hoàn thiện về mặt thủ tục pháp lý...
Kết luận Chương I
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia do có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của đất nước. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế, tạo nên nguy cơ tiềm ẩn cho tín dụng ngân hàng. Hiện tại các định chế tài chính của Việt Nam còn khá nhỏ bé, với tiềm lực vốn yếu và năng lực quản trị rủi ro chưa hiệu quả. Do đó việc nghiên cứu lý luận cơ bản về kiểm soát rủi ro tín dụng rất quan trọng để các ngân hàng phát triển sản phẩm, mở rộng tín dụng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả, an toàn.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1. Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam
2.1.1. Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam
Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), tầm quan trọng của thị trường bất động sản ngày càng được khẳng định, không chỉ thu hút sự tham gia nguồn vốn trong nước mà còn thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản thể hiện qua các đặc điểm sau: Việt Nam có nền hòa bình và chính trị ổn định; dân số đông, trong đó độ tuổi dưới 35 chiếm đến 2/3.
Nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam còn rất lớn. Theo Bộ Xây dựng, để thực hiện được mục tiêu về nhà ở mà Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt là nâng mức trung bình từ 12m2 sàn/người hiện nay lên 20m2 sàn/người vào năm 2020, thì mỗi năm cần phải xây dựng khoảng 35 triệu m2 sàn nhà ở tại các đô thị. Bên cạnh đó, tiến trình đô thị hóa ở Việt Nam chỉ mới ở giai đoạn đầu. Tỷ lệ dân cư thành thị hiện nay chiếm khoảng 27-28% trong tổng số dân cả nước. Tỷ lệ này sẽ tăng lên 45- 50% vào năm 2020-2025. Hiện tượng di dân đến những thành phố lớn đã và đang tạo nên sự khan hiếm về các loại hình nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻ đến trung bình
Sự tăng trưởng nền kinh tế và sự thu hút mạnh mẽ vốn FDI của Việt Nam trong thời gian qua dẫn đến nhu cầu tăng mạnh về các sản phẩm bất động sản như: cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, các khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, khu nghỉ dưỡng, khách sạn, khu thương mại bán lẻ và hạ tầng khu công nghiệp, mặt bằng khu công nghiệp…
Thực tế sau khi gia nhập WTO, nền kinh tế Việt Nam đã thu hút mạnh mẽ nguồn vốn FDI, trong đó phần lớn vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản.
Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Việt Nam
đã thu hút tổng vốn đầu tư FDI trong giai đoạn 1988-2008 là 90,47 tỷ USD, trong đó đầu tư trong lĩnh vực bất động sản là 42,83 tỷ USD.
Bảng 2.1. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 1988-2008 Lĩnh vực Số dự án Tổng vốn (triệu USD) Vốn điều lệ (triệu USD) Khách sạn-Du lịch 249 14.927.330,335 4.386.504,460
XD khu đô thị mới 12 8.096.930,438 2.818.213,939
XD Văn phòng, căn hộ 178 18.050.528,700 5.399.926,360
XD hạ tầng KCN-KCX 36 1.754.096,067 558.735.597
Tổng 475 42.828.885,540 13.163.380,356
Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch đầu tư
Đầu tư bất động sản chủ yếu ở các địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh, Bà Rịa Vũng Tàu, Hà Nội và Đà Nẵng. Trong đó, các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thường phát triển dự án tổ hợp thương mại, văn phòng, nhà ở. Đầu tư bất động sản du lịch tập trung vào các địa phương có thế mạnh du lịch: Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Phú Yên,…
Hai mảng đầu tư này chiếm đến 77% tổng vốn vào bất động sản.
Hình 2.1. Vốn FDI đầu tư vào bất động sản
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
Đặc biệt, trong 3 năm (2006-2008) trở lại đây, đầu tư lĩnh vực bất động sản chiếm phần lớn, bằng 82% của cả giai đoạn 1988-2008.
Bảng 2.2. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 2006-T7/2009
Đvt: triệu USD
Stt Số liệu Năm 2006
(ước tính) Năm 2007 Năm 2008 7
th/2009
1 Tổng vốn đầu tư FDI 10.200 20.325 60.271 10.118
2 Tổng vốn đầu tư FDI trong
lĩnh vực bất động sản 6.000 8.672 24.105 6.864
3 Tỷ lệ vốn đầu tư FDI trong
lĩnh vực bất động sản 60% 43% 40% 68%
Nguồn: Bộ Kế hoạch & Đầu tư
Như vậy, có thể nói rằng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản là nhân tố quan trọng nhất góp phần tăng nhanh FDI vào nước ta. Mặt dù vốn đầu tư vào bất động sản được đánh giá là không mang lại nhiều giá trị gia tăng và năng lực sản xuất kinh doanh cho nền kinh tế, nhưng số liệu trên đã phần nào cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư.
2.1.2. Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản
Thực tế, sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam đã được chứng minh qua diễn biến giá cổ phiếu của các công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán. Cổ phiếu của ngành bất động sản là một trong những nhóm cổ phiếu có mức dao động mạnh trên sàn niêm yết.
Năm 2008, mặc dù tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8% nhưng tăng trưởng lợi nhuận đã bị âm 7.9%. Thành quả này thấp hơn so với năm 2007 khi tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế của ngành lần lượt là 52.2% và 72.2%. Kết quả trên khiến các chỉ số sinh lợi của ngành giảm mạnh so với năm 2007. Cụ thể, ROE giảm từ 27.6% xuống còn 16.7% trong năm 2008; ROA giảm từ 16.3% xuống còn 8.32%. Tuy nhiên, các chỉ tiêu này vẫn cao hơn so với toàn thị trường.
Trong năm 2009, mặc dù ngành bất động sản nói chung còn khó khăn nhưng các công ty trên sàn vẫn có lợi nhuận lớn. Điều này cho thấy tiềm lực của các công ty niêm yết là khá mạnh. Trong quý 2/2009, cổ phiếu ngành bất động sản thuộc nhóm có mức tăng điểm mạnh. Điều này được giải thích bởi một số lý do.
Thứ nhất, năm 2008, giá cổ phiếu của ngành bất động sản thuộc nhóm giảm mạnh nhất trên thị trường nên giá cổ phiếu trở nên hấp dẫn với nhà đầu tư trong năm 2009.
Thứ hai, vào tháng 3/2009, khi kế hoạch lợi nhuận của các công ty được công bố cho thấy mức P/E 2009 của nhiều mã cổ phiếu bất động sản rất thấp so với năm 2008, giá cổ phiếu thuộc ngành bất động sản đang ở mức hấp dẫn.
Dự báo cổ phiếu ngành bất động sản sẽ tăng giá trong 6 tháng cuối năm 2009 khi một số doanh nghiệp có mức hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cao trong nửa đầu năm.
Bảng 2.3 : Kết quả lợi nhuận một số doanh nghiệp ngành bất động sản
Đvt: tỷđồng
Tên doanh nghiệp Mã cổ phiếu
LN sau thuế 06 th đầu năm 2009
Dự kiến lợi nhuận sau thuế năm 2009
Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà
SJS
64,05 279,75 Công ty CP Phát triển Đô thị Từ Liêm NTL 93,67 135
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc KBC 142,7 316 Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai HAG 585,75 1.059 Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa-Vũng
Tàu HDC 26,39 40
Công ty CP Xuất Nhập Khẩu Khánh Hội KHA 23,28 45 Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức TDH 76,85 185 Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình
Chánh BCI 53,86 199.3
Công ty CP Vincom VIC 49,95 147
2.2. Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh mại Thành phố Hồ Chí Minh
2.2.1. Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại
¾ Số liệu tại các ngân hàng thương mại trên cả nước:
Đến cuối quý I/2006, dư nợ bất động sản cả nước trên 50.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng. Trong năm 2007, cho vay lĩnh vực bất động sản chiếm 11,4% trong tổng dư nợ toàn hệ thống, tương đương khoảng gần 108.000 tỷ đồng, tăng 85%. Sự gia tăng đột biến này có trực tiếp liên quan đến đầu cơ bất động sản, và phần lớn xuất phát từ các ngân hàng cổ phần.
Đến cuối năm 2008, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng thương mại trong cả nước khoảng 115.000 tỷ đồng, chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế. Số vốn đầu tư vào bất động sản lớn tập trung chủ yếu tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay bất động sản trong cả nước. 50,000 108,000 115,000 151,000 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 Quí 1/2006 2007 2008 T6/2009 Biểu đồ dư nợ Bất động sản từ năm 2006-2009 Dư nợ
Hình 2.2. Biểu đồ dư nợ bất động sản qua các năm
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước)
¾ Số liệu riêng tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng dần qua các năm, đặc biệt là giai đoạn cuối năm 2007 đầu năm 2008, dư nợ bất động sản tăng gấp 2,5 lần so với cuối năm 2006. Trong cơ cấu kỳ hạn nợ, dư nợ trung dài hạn luôn chiếm tỷ trọng cao, trên 70% tổng dư nợ bất động sản
Bảng 2.4 : Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại
Đvt: tỷđồng TT Chỉ tiêu 2005 2006 2007 2008 T9/2009 1 Dư nợ bất động sản 26.794 25.549 61.252 63.065 75.800 Trong đó -Ngắn hạn 4.281 4.422 18.497 15.323 18.297 -Trung dài hạn 22.513 21.127 42.755 47.742 57.503
2 Cơ cấu dư nợ
-Ngắn hạn 16% 17% 30% 24% 24%
-Trung dài hạn 84% 83% 70% 76% 76%
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước CN TPHCM)
Theo số liệu báo cáo, vốn cho vay cuối năm 2008 của các ngân hàng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong lĩnh vực bất động sản bao gồm 9 nhóm bất động sản, chủ yếu vào các nhóm đối tượng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 5.647 tỷ đồng; khu công nghiệp - khu chế xuất 1.380 tỷ đồng; đô thị mới 6.093 tỷ đồng; cao ốc cho thuê 5.773 tỷ đồng; trung tâm thương mại 2.439 tỷ đồng; xây dựng và sửa chữa nhà ở của người dân 18.000 tỷ đồng; xây dựng và sửa chữa nhà để bán 9.587 tỷ đồng; thế chấp quyền sử dụng đất 5.571 tỷ đồng; kinh doanh bất động sản khác là 6.237 tỷ đồng.
So với tổng dư nợ chung của nền kinh tế, tỷ trọng dư nợ bất động sản của các Ngân hàng thương mại tại TP Hồ Chí Minh qua các năm được thống kê như sau:
Bảng 2.5 Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản
Đvt: tỷđồng Chỉ tiêu 2005 2006 2007 2008 T9/2009 Dư nợ bất động sản 26.794 25.549 61.252 63.065 75.800 Tổng dư nợ của các NHTM 154.033 201.800 331.691 409.735 529.112 Tỷ trọng dư nợ bất động sản/ Tổng dư nợ 17% 13% 18% 15% 14%
Mặc dù số liệu thống kê trên cho thấy tỷ trọng cho vay bất động sản chưa đáng lo ngại, vẫn nằm trong tầm kiểm soát, nhưng thực tế số liệu trên chưa phản ảnh các khoản vay có tài sản đảm bảo là bất động sản, theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm khoảng 50% tổng tài sản của hệ thống ngân hàng.
2.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh: mại TP Hồ Chí Minh:
Số liệu không đầy đủ về tình hình cho vay kinh doanh bất động sản của một số Ngân hàng thương mại Tp Hồ Chí Minh tại thời điểm tháng 9/2009 như sau:
Bảng 2.6 Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các NHTM
Đvt: tỷđồng
Tên Ngân hàng Dư nợ bất động sản Tổng dư nợ Tỷ trọng
Ngân hàng TMCP Đông Á 2.604 30.743 8%
Ngân hàng LD Lào Việt 91 996 9%
Ngân hàng TMCP Đệ Nhất 201 1.145 18%
Ngân hàng TMCP Á Châu 11.166 61.239 18%
Ngân hàng TMCP Phương Nam 8.520 17.865 48%
Ngân hàng TMCP VN Tín Nghĩa 7.130 8.784 81%
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước CN TPHCM)
Æ Về chính sách tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản: Số liệu
trên cho thấy mức độ cho vay trong lĩnh vực bất động sản giữa các ngân hàng thương mại là rất khác nhau, tuỳ theo chính sách và chiến lược của mỗi ngân hàng. Theo Báo cáo tổng hợp của Ngân hàng Nhà nước, nếu chia theo khối ngân hàng thì các Ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm cả Ngân hàng Ngoại thương) có tỷ trọng cho vay bất động sản là 7,8% so với tổng dư nợ của khối này; khối Ngân hàng thương mại cổ phần là khoảng 19%. Đơn lẻ cũng có những ngân hàng cho vay bất động sản với tỷ trọng lên tới hơn 50% tổng dư nợ (chủ yếu là ngân hàng nhỏ).
Hầu hết các ngân hàng đều không có chính sách tín dụng riêng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thẩm quyền xét duyệt và cho vay kinh doanh bất động sản cũng tuân thủ theo quy trình tín dụng chung của ngân hàng (mà việc xét duyệt căn cứ vào quy mô của khoản vay).
Chẳng hạn như đối với Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB), đây là ngân hàng có chính sách rất thận trọng đối với cho vay đầu tư các dự án bất động sản, gần như chỉ phát triển các sản phẩm cho vay bất động sản tiêu dùng. Để thực hiện xét duyệt và quyết định cấp các khoản tín dụng và bảo lãnh, ACB tổ chức thẩm quyền xét duyệt tín dụng như sau:
- Hội đồng tín dụng được chia thành ba cấp: Ban tín dụng tại các chi nhánh, Ban tín dụng Hội sở, Ban tín dụng phía Bắc và cấp cao nhất là Hội đồng tín dụng. Hội đồng tín dụng ACB bao gồm 11 thành viên trong đó có hai thành viên Hội đồng quản trị và chín thành viên của Ban điều hành. Bên cạnh việc