Đây là một nghiệp vụ tín dụng hoàn toàn mới ở Việt Nam hoặc có tồn tại thì hình thái thể hiện không hoàn toàn của một nghiệp vụ tín thác.
Tín thác bất động sản là nghiệp vụ mà ở đó giao dịch ủy thác được thực hiện giữa người ủy thác và người nhận ủy thác. Người ủy thác được hiểu là chủ đầu tư dự án, người nhận ủy thác là ngân hàng. Bằng một hợp đồng ủy thác, ngân hàng sẽ
được chủ đầu tư chuyển quyền sử dụng đất đai và chịu trách nhiệm quản lý khi việc xây dựng dự án và chuyển giao bất động sản hoàn tất. Người nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có trách nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc người được chỉ định thụ hưởng (có thể là khách hàng hoặc bên có quyền lợi liên quan)
Ngân hàng nhận ủy thác sẽ tiến hành cho vay thực hiện dự án bất động sản dựa trên tài sản tín thác được xem như tài sản thế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là chủ sở hữu tạm thời của tài sản tín thác).
Khách hàng cũng tham gia vào dự án bằng việc ứng trước một khoản tiền cho việc sở hữu một phần vào dự án bất động sản. Và đơn vị xây dựng cũng cam kết tham gia thực hiện dự án bằng cách ký hợp đồng xây dựng với chủ đầu tư và được ngân hàng cam kết cho vay.
Như vậy, nghiệp vụ tín thác bất động sản huy động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự có của chủ đầu tư dự án, đơn vị xây dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp của khách hàng. Nhờ hình thức huy động theo hình thức này mà việc thực hiện dự án sẽ được đảm bảo kể cả đầu ra và đầu vào của dự án bất động sản.
Ở nghiệp vụ này ngân hàng được trực tiếp tham gia vào dự án xây dựng thay vì chỉ giữ vai trò là người cho vay thuần túy, ngân hàng là chủ thể quản lý dòng vốn của dự án như một kế toán, kiểm toán viên độc lập. Điều này giảm thiểu rất nhiều rủi ro cho ngân hàng vì dự án được đảm bảo tiến độ thực hiện và cả đầu ra của dự án cũng đã được tính toán trước. Không chỉ có ngân hàng mà chủ đầu tư, đơn vị xây dựng và cả khách hàng quyền lợi cũng được đảm bảo. Ngân hàng đóng vai trò là trung gian đảm bảo cho việc triển khai các dự án xây dựng được minh bạch, quản lý được nguồn hàng hoá bất động sản cũng như tài chính khi thực hiện giao dịch mua bán
Ở Việt Nam, trong thời gian qua, các dự án bất động sản cũng huy động vốn theo hình thức tín thác, chủ đầu tư vay vốn ngân hàng và cả tiền ứng trước của khách hàng, chủ đầu tư được chủ động quản lý tài chính của dự án. Điều này dẫn đến tình trạng chủ đầu tư sử dụng vốn của dự án cho các mục đích khác làm chậm tiến độ thi công cho dự án, thậm chí có khi điều chỉnh tăng giá thành, gây thiệt hại
cho khách hàng. Trong khi đó đối với tín thác bất động sản thì sự chủ động quản lý tài chính đã được ủy thác cho ngân hàng. Do đó nguồn vốn cho dự án sẽ được sử dụng đúng mục đích, đảm bảo cho dự án được triển khai đúng tiến độ với giá thành hợp lý.
3.2.1.2. Xây dựng và phát triển thị trường tài chính nhà ở, thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản:
Một trong những nguyên nhân chính được cho là đã dẫn đến việc thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay hoạt động không ổn định, kém bền vững là do thiếu vốn, nhất là nguồn vốn trung dài hạn. Không chỉ các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư tạo ra nhiều sản phẩm, hàng hoá bất động sản, mà người có nhu cầu mua nhà cũng rất khó khăn khi vay tiền.
Tại các nước phát triển, việc huy động vốn cho thị trường bất động sản được tiến hành thông qua thị trường tài chính nhà ở. Cơ chế hoạt động chính của thị trường này là tái tài trợ thế chấp. Theo cơ chế này, các ngân hàng thương mại hay ngân hàng thế chấp sẽ cho các doanh nghiệp và người dân vay tiền để mua nhà ở hoặc đầu tư, kinh doanh bất động sản. Người vay sẽ dùng chính các bất động sản này để thế chấp cho ngân hàng. Tuy nhiên, do nhu cầu của thị trường rất lớn và có kỳ hạn dài, mà ngân hàng không thể đáp ứng đầy đủ. Vì vậy, các ngân hàng thương mại sẽ đem bán các khoản nợ có thế chấp này (một hình thức chiết khấu) cho một cơ quan tái tài trợ (cơ quan này thường do Nhà nước nắm đa số cổ phần chi phối).
Để có đủ vốn tái tài trợ cho các khoản vay thế chấp của các ngân hàng thương mại, ngoài vốn tự có, cơ quan tái tài trợ thế chấp sẽ phát hành trong nước và quốc tế trái phiếu thế chấp (chứng khoán hoá tài sản thế chấp). Đây là một công cụ đầu tư dài hạn được bảo đảm bằng chính bất động sản, tương đối an toàn cho các nhà đầu tư như các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, doanh nghiệp, cá nhân,... muốn đầu tư nhưng không nhất thiết phải giữ một khối bất động sản. Sau khi bán các khoản nợ thế chấp, ngân hàng thương mại lại có vốn để mở rộng cho vay kinh doanh các bất động sản khác và lại có thể tiếp tục bán các khoản nợ thế chấp mới cho cơ quan tái tài trợ thế chấp. Chính nhờ cơ chế
hoạt động này, thị trường tài chính nhà ở tại các nước phát triển đã huy động được một nguồn vốn khổng lồ cho thị trường bất động sản.
Tại Việt Nam, thị trường tài chính nhà ở vẫn chưa hình thành, mới chỉ có một thị trường cầm cố sơ cấp ở dạng thô và nhiều rủi ro do tính thanh khoản yếu, sự hỗ trợ của luật pháp không đủ mạnh… nên thị trường nhà ở phát triển rất yếu. Sức mua kém và sản phẩm ít ỏi dẫn đến biến động giá cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng. Từ đó, nhà đầu tư cũng không huy động được vốn nhàn rỗi của người dân vào thị trường nhà đất.
Thực tế đến nay đã chứng minh muốn phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, không thể thiếu được thị trường tài chính nhà ở. Để làm được điều này cần có các văn bản pháp quy về mua bán nợ của thị trường bất động sản. Lợi ích lớn nhất từ việc chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản là giao dịch được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ và tính minh bạch cao được hình thành một cách tự nhiên trong nền kinh tế.
Về lâu dài, để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững cần đẩy mạnh và khơi thông các kênh cung cấp vốn gián tiếp, các nguồn vốn trung và dài hạn các kênh cung cấp vốn ổn định lâu dài từ các quỹ tín khác, quỹ tiết kiệm…Hay nói cách khác, thị trường bất động sản trong nước cần chuyển từ cấp độ phát triển tiền tệ hóa lên cấp độ tài chính hóa.