1.3.2.1. Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản phù hợp
Các ngân hàng phải xác định được chiến lược phát triển tín dụng bất động sản tùy thuộc thị trường mục tiêu, khả năng, thế mạnh của mỗi ngân hàng. Khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ở mức hợp lý so với tổng dư nợ và nguồn vốn của ngân hàng; theo dõi chặt chẽ, có tính hệ thống và liên tục các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường bất động sản…nhằm điều chỉnh chiến lược cho phù hợp với mỗi giai đoạn phát triển.
1.3.2.2. Xây dựng các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản
Để phòng tránh rủi ro tín dụng khi thị trường bất động sản biến động xấu, các ngân hàng đặc biệt lưu ý các tiêu chí sau khi thẩm định cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Thứ nhất: theo dõi chặt sự biến động trên thị trường nhà đất, nhất là các khu vực có biến động lớn về giá để có kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp.
Thứ hai: liên kết với các chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo cho việc phát triển dự án, sàng lọc thật kỹ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Ngân hàng chỉ xem xét, quyết định cho vay các dự án đầu tư bất động sản nếu chủ đầu tư có năng lực tài chính và phương án huy động vốn khả thi, có khả năng hoàn trả nợ vay đúng hạn,
có biện pháp phòng ngừa rủi ro do biến động về giá cả. Đồng thời, ngân hàng chỉ thẩm định cho vay các dự án kinh doanh bất động sản trên cơ sở chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng theo qui định, có đủ nguồn vốn tự có tham gia vào dự án với mức tỷ lệ tối thiểu theo quy định của ngân hàng, có phương án vay vốn và trả nợ phù hợp với phương án tiêu thụ khả thi...
Thứ ba: ngân hàng thương mại cần kiểm soát chặt chẽ quá trình giải ngân trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Mặc dù các ngân hàng cho vay dựa trên cơ sở giá trị hợp đồng thi công đã được ký kết nhưng trong quá trình thi công dự án, ngân hàng cần kiểm soát tiến độ thi công, chất lượng thi công của các công trình. Đây là điều quan trọng để dự án có sản phẩm tốt, được tung ra thị trường đúng kế hoạch, hợp thời điểm, tạo nguồn thu trả nợ cho ngân hàng.
Thứ tư: Các ngân hàng thương mại cần xây dựng hệ thống định giá và phương pháp định giá chính xác, nhanh chóng theo giá thị trường, làm cơ sở cho việc quyết định đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho vốn vay ngân hàng trong trường hợp cần xử lý tài sản để thu hồi nợ, thông thường ngân hàng chỉ định giá tài sản tối đa từ 80% - 90% giá trị thị trường, trên cơ sở đó ngân hàng cho vay 70% mức định giá tài sản. Đối với những khách hàng có uy tín, tỷ lệ cho vay này có thể được nâng lên, thậm chí đến mức 100% giá trị định giá.
1.3.2.3. Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ
Ban hành quy chế và chuẩn mực về thẩm định các dự án bất động sản, xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ nhằm chọn lựa và thẩm định các dự án bất động sản trước khi quyết định đầu tư, tuân thủ nghiêm ngặt quy định an toàn trong hoạt động cho vay và quy định về cho vay bất động sản, đảm bảo khoản cho vay bất động sản là an toàn. Tổ chức mô hình và quy trình cấp tín dụng, quản trị rủi ro đảm bảo sự độc lập giữa các chức năng tiếp thị, phân tích và quản trị rủi ro tín dụng.
Tổ chức việc thu thập, lưu trữ và khai thác thông tin phục vụ việc ra quyết định đầu tư và cả việc giám sát sau khi cho vay. Giám sát chặt chẽ các biến động, xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi ro.
Sử dụng mô hình, phần mềm phục vụ việc phân tích mức độ rủi ro của khách hàng, định giá khoản vay, định giá tài sản thế chấp và quản trị danh mục cho vay. Định kỳ tổ chức đánh giá lại mức độ rủi ro của khoản vay, của tài sản thế chấp… Sau khi đánh giá xong, ngân hàng thương mại nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhóm và tương ứng với mỗi nhóm sẽ có các giải pháp thích hợp.
Thực hiện trích lập dự phòng tín dụng theo mức độ rủi ro của khoản vay. Nâng cao năng lực cán bộ quản trị và tác nghiệp trong lĩnh vực tín dụng. Các chính sách về quyền lợi của người lao động phải gắn với yêu cầu trách nhiệm và hiệu quả công việc. Thường xuyên tổ chức đào tạo, cập nhật kiến thức, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn, tăng cường kỹ năng cho cán bộ quản trị và cán bộ tín dụng.
1.3.2.4. Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bất động sản
Việc nghiên cứu này nhằm tạo cơ sở cho định hướng phát triển cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại, nghiên cứu khả năng áp dụng các sản phẩm tín dụng tài trợ cho thị trường bất động sản
Do đặc điểm của các khoản tín dụng bất động sản là các khoản vay lớn, tính chất phức tạp hơn so với cho vay trong các lĩnh vực khác, giá cả trên thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc các yếu tố vĩ mô như quy hoạch của Nhà nước, các chính sách phát triển nhà ở… Do đó để hạn chế rủi ro, các ngân hàng thương mại cần có sự nghiên cứu về thị trường bất động sản ở các mặt như: tính pháp lý của dự án, nhu cầu sản phẩm hiện tại và dự báo trong tương lai..Các ngân hàng cho vay trên cơ sở tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; nghiệp vụ cho vay, đảm bảo kiểm soát rủi ro cho hệ thống ngân hàng.
Áp dụng các công cụ phái sinh đã được áp dụng trên thế giới để phòng ngừa hiệu quả hơn rủi ro tín dụng như: chứng khoán hoá các khoản cho vay, hợp đồng trao đổi tín dụng (credit swap), hợp đồng quyền lựa chọn tín dụng, trái phiếu ràng buộc…Việc áp dụng các sản phẩm mới này phải dựa trên cơ sở nghiên cứu lý luận một cách thận trọng, đồng thời có rút kinh nghiệm từ các bài học về rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trong lịch sử.
1.4. Khái quát về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với cho vay bất động sản và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam học kinh nghiệm đối với Việt Nam
1.4.1. Khái quát về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản tại Mỹ
Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ lâm vào tình trạng khủng hoảng từ giữa năm 2007 và đỉnh điểm là tháng 9 năm 2008. Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ cho vay nhà đất thứ cấp làm sụp đổ 3 trong 5 ngân hàng đầu tư lớn nhất nước Mỹ là Bear Stearns, Merill Lynch, Lehman Brothers (chỉ còn lại Goldman Sachs và Morgan Stanley) và 2 tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp bất động sản lớn nhất nước Mỹ (chiếm gần một nửa bất động sản cầm cố trong cả nước, khoảng 5.000 tỷ Đô la Mỹ) là Fannie Mae và Freddie Mac được Chính phủ tiếp quản.
Nhiều chuyên gia kinh tế có uy tín trong và ngoài nước đã phân tích các nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính - tín dụng tại các nước, nhưng có thể rút ra một số nguyên nhân cơ bản sau đây:
Nguyên nhân đầu tiên quan trọng nhất là việc gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hóa bất động sản thế chấp”
trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp. Trước đây, nguồn vốn cho vay mua bất động sản chủ yếu do ngân hàng cung cấp, vì vậy lượng tiền cho vay có giới hạn tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng.
Năm 1980 Chính phủ Mỹ ban hành Luật Giao dịch Thế chấp Tương đương (Alternative Mortgage Transaction Parity Act), nới rộng những quy tắc cho vay và khuyến khích những kênh tài trợ khác phi ngân hàng.
Đồng thời, để hỗ trợ cho vay tạo lập nhà ở, Chính phủ Mỹ còn cho lập Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortgage Association – gọi tắt là Fannie Mae) và Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia (Federal Home Loan Mortgage Corporation - gọi tắt là Freddie Mac). Hoạt động chính của Fannie Mae và Freddie Mac là mua lại những món nợ vay thế chấp bằng bất động sản, đặc biệt là các khoản vay thế chấp "dưới chuẩn" (subprime mortgages) của các ngân hàng rồi dùng bất động sản thế chấp để phát hành “trái phiếu tái thế chấp” (Mortgage-backed
Securities) bán cho các nhà đầu tư khác nhằm tăng tính thanh khoản cho ngân hàng. Như vậy những món nợ nhà ở đã được “trái phiếu hóa” thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trường tiền tệ.
Do thị trường bất động sản Mỹ tăng giá liên tục nên các tập đoàn tài chính, ngân hàng và ngay cả các nhà đầu tư cá nhân ở các nước khác cũng mua đi bán lại “trái phiếu tái thế chấp” được cho là an toàn và có lãi suất cao. Nhưng khi thị trường bất động sản suy thoái, giá bất động sản giảm thậm chí dưới mức cho vay, các tổ chức tài chính, ngân hàng nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” bị thua lỗ, người gửi tiền đòi rút tiền hàng loạt, trong khi các ngân hàng khác cũng dè dặt cho vay trên thị trường liên ngân hàng dẫn đến ngân hàng mất khả năng thanh khoản.
Nguyên nhân thứ hai là việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” nhưng thiếu cơ chế kiểm soát
Thông thường muốn vay ngân hàng để mua nhà trả góp ở Mỹ, người vay phải đảm bảo 3 điều kiện cơ bản là: có tiền tự có tham gia đặt cọc ít nhất bằng 10% số tiền mua nhà; chứng minh có thu nhập ổn định để trả góp hàng tháng không quá 28% thu nhập và có điểm tín nhiệm vay trả sòng phẳng. Mặt khác, ngân hàng cũng chỉ được phép cho vay tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng.
Tuy nhiên, để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn
(low- and monderate - income) có điều kiện sở hữu nhà ở, Chính phủ Mỹ có
chương trình “cho vay dưới chuẩn”. Các ngân hàng thương mại khi cho đối tượng
này vay thì được hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay
này. Tuy nhiên khi thị trường bất động sản suy thoái, những người thu nhập thấp và
thu nhập khiêm tốn không có điều kiện để trả nợ.
Việc cho vay dưới chuẩn không xét khả năng chi trả và điểm tín dụng theo quy định, nhưng đổi lại người vay phải trả lãi suất cao hơn từ 1 đến 2%. Ngoài ra việc cho vay dưới chuẩn còn thể hiện ở mức cho vay cao tới 85% giá trị bất động sản thế chấp, người mua chỉ cần đóng góp 15%. Nghĩa là người dân chỉ cần có 150.000 USD là có thể được vay 850.000 USD để mua căn nhà 1 triệu USD. Điều này đã tạo
cơ hội cho các nhà đầu cơ bất động sản vì khi thị trường bất động sản đang lên, chỉ cần có một ít tiền là có thể đặt cọc mua nhà, vài tháng sau giá nhà lên bán lấy lãi.
Đây là khuyết tật nghiêm trọng của việc chứng khoán hóa bất động sản thế chấp nhưng thiếu kiểm soát.
Nguyên nhân thứ ba là giá bất động sản tại Mỹ tăng liên tục đã hấp dẫn các nhà đầu tư và người dân đầu tư vào kinh doanh bất động sản làm cung vượt quá cầu.
Việc cho vay dễ dãi tạo điều kiện cho đông đảo các nhà đầu tư tham gia đầu cơ bất động sản, tạo cầu ảo đẩy “bong bóng” bất động sản lên cao. Thị trường bất động sản Mỹ tăng liên tục trong vòng nhiều năm qua.
Chính giá nhà ở tăng liên tục đã thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán bất động sản, làm cho cung cầu mất cân đối, cung vượt xa cầu.
1.4.2. Các bài học kinh nghiệm về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản từ các ngân hàng Mỹ từ các ngân hàng Mỹ
Cuộc khủng hoảng thị trường tài chính và những khó khăn của nền kinh tế Mỹ hiện nay là bài học quý để Việt Nam rút ra các bài học kinh nghiệm, đặc biệt là trong tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng của các Ngân hàng thương mại.
Từ cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua, chúng ta có thể rút ra được những bài học kinh nghiệm từ lịch sử kinh tế Mỹ.
Thứ nhất, Nguyên nhân trực tiếp gây nên khủng hoảng của thị trường bất động sản là nạn đầu cơ, thao túng khâu lưu thông, phân phối, sự bóp méo thông tin và gây kích động tâm lý hoảng loạn. Hầu hết người vay vốn đều là những đối tượng đầu cơ bất động sản, họ không có nhu cầu nhà ở thật sự mà chỉ kinh doanh chênh lệch giá, mua theo thị trường
Thứ hai, các ngân hàng thương mai đóng một vai trò cực kỳ quan trọng trong việc hình thành bong bóng bất động sản thông qua việc chạy đua mở rộng tín dụng đầu tư và phát triển bất động sản. Các ngân hàng nhanh chóng gia tăng tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ vì càng cho vay nhiều, giá bất động sản càng
tăng cao, lợi nhuận dự kiến càng lớn. Những tiêu chuẩn thẩm định tín dụng đã không được đánh giá một cách cẩn trọng, chẳng hạn như cho vay quá khả năng chi trả của người vay, thiếu cơ sở dữ liệu về lịch sử tín dụng, dễ dàng trong xem xét sự hoàn thiện về mặt thủ tục pháp lý...
Kết luận Chương I
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia do có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của đất nước. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế, tạo nên nguy cơ tiềm ẩn cho tín dụng ngân hàng. Hiện tại các định chế tài chính của Việt Nam còn khá nhỏ bé, với tiềm lực vốn yếu và năng lực quản trị rủi ro chưa hiệu quả. Do đó việc nghiên cứu lý luận cơ bản về kiểm soát rủi ro tín dụng rất quan trọng để các ngân hàng phát triển sản phẩm, mở rộng tín dụng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả, an toàn.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1. Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam
2.1.1. Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam
Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), tầm quan trọng của thị trường bất động sản ngày càng được khẳng định, không chỉ thu hút sự tham gia nguồn vốn trong nước mà còn thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản thể hiện qua các đặc điểm sau: Việt Nam có nền hòa bình và chính trị ổn định; dân số đông, trong đó độ tuổi dưới 35 chiếm đến 2/3.
Nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam còn rất lớn. Theo Bộ Xây dựng, để
