3.2. Một số kiến nghị trên cơ sở tiếp nhận Luật La Mã:
3.2.3. Kiến nghị về địa dịch:
Trong Luật La Mã, địa địch là một dạng vật quyền, là việc một bất động sản phục vụ một bất động sản thuộc quyền sở hữu của một người khác. Địa dịch được coi là một loại vật quyền hơn nữa nó gắn liền với các bất động sản bởi vậy khi các bất động sản và các điều kiện để địa dịch được xác lập cịn tồn tại thì địa dịch cịn tồn tại không phụ thuộc vào sự thay đổi chủ sở hữu của bất động sản. Địa dịch cũng khơng chỉ bó buộc trong phạm vi sử dụng của chủ sở hữu mà bất kỳ ai có nhu cầu sử dụng bất động sản thụ hưởng địa dịch đều được hưởng địa dịch gắn liền với bất động sản đó. Địa dịch được xác lập bởi đối tượng của quyền là các bất động sản chứ khơng căn cứ vào chủ thể của quyền đó. Theo quy định này thì bất động sản được coi là một chủ thể, một bất động sản chịu “dịch lụy” để khai thác một bất động sản khác.
Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật La Mã và BLDS Việt Nam 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề, người viết xin đưa ra một số kiến nghị về hoàn thiện pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề, cụ thể như sau:
Thứ nhất, các nhà làm luật nên cân nhắc việc sử dụng thuật ngữ “địa dịch” thay thế cho “quyền đối với bất động sản liền kề” như hiện nay để đảm bảo tính khái quát và tính chính xác, thể hiện được đầy đủ nội dung của toàn bộ chế định. Hơn nữa “địa dịch” cũng khơng phải hồn tồn mới mẻ trong pháp luật Việt Nam, bởi các BLDS trước đây ở Việt Nam cũng đã từng sử dụng thuật ngữ này. Việc đưa khái niệm địa dịch vào trong BLDS khiến pháp luật Việt Nam hiện nay
không quá khác biệt so với pháp luật quốc tế và cũng hoàn toàn phù hợp với pháp luật dân sự Việt Nam trước đây.
Thứ hai, luật hiện hành cũng nên xem xét đến việc thừa nhận tính chất vật quyền của địa dịch. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì có nhiều quan điểm, cách hiểu khác nhau về địa dịch: quan điểm thứ nhất cho rằng địa dịch là quyền đối vật, quan điểm thứ hai cho rằng nó là một dạng quyền đối nhân. Xem xét địa dịch là một dạng quyền đối nhân nghĩa là thực hiện quyền địa dịch phải thông qua hành vi của chủ sở hữu bất động sản phục vụ trên cơ sở yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng. Khi đó địa dịch là quan hệ giữa hai chủ sở hữu, và nếu có sự thay đổi chủ sở hữu của một trong hai bất động sản, các chủ sở hữu lại phải xác lập lại quyền địa dịch dù trước đó đã có thỏa thuận xác lập với chủ sở hữu, người sử dụng cũ rồi. Điều này dẫn đến nhiều phiền tối cho các chủ sở hữu cũng như tình trạng mất ổn định trong quan hệ láng giềng. Thêm vào đó, nếu địa dịch chỉ là quan hệ giữa hai chủ sở hữu thì dễ dẫn đến cách hiểu ngồi chủ sở hữu bất động sản, những người khác không được hưởng quyền địa dịch. Tuy nhiên ngồi chủ sở hữu cịn tồn tại cả những người khơng phải chủ sở hữu nhưng có nhu cầu phải sử dụng bất động sản thụ hưởng. Thừa nhận địa dịch là một quan hệ mang tính chất vật quyền – một quyền trực tiếp trên bất động sản sẽ khắc phục được những hạn chế kể trên. Địa dịch là vật quyền gắn liền với bất động sản, vậy nên nó tồn tại cùng với sự tồn tại của bất động sản và những điều kiện nhất định để xác lập địa dịch. Điều này dẫn đến việc cho dù một trong hai bất động sản được chuyển dịch cho người khác cũng không làm ảnh hưởng đến địa dịch, địa dịch vẫn tồn tại và các bên không cần phải thỏa thuận thiết lập lại địa dịch. Điều này nhằm bảo vệ sự ổn định đang tồn tại cũng như tránh được sự bị động cho các bên trong quan hệ địa dịch. Hơn nữa, địa dịch được coi là quan
hệ giữa hai bất động sản như trong Luật La Mã có tác dụng tạo điều kiện cho những bất kỳ người nào không nhất thiết phải là chủ sở hữu được hưởng địa dịch gắn với bất động sản trong quá trình khai thác bất động sản ấy.
Thứ ba, theo điều 246 BLDS Việt Nam 2015, quyền đối với bất động sản liền kề xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc tuy nhiên trên thực tế, địa dịch cịn có thể phát sinh do thời hiệu. Địa dịch phát sinh theo thời hiệu: Nếu địa dịch được thực hiện trong một thời gian liên tục và đủ dài theo quy định của pháp luật mà khơng có sự phản đối của chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch thì địa dịch có thể được xác lập theo thời hiệu. Vì vậy, theo ý kiến của cá nhân người viết, các nhà luật Việt Nam nên xem xét tất cả các khả năng thiết lập địa dịch và quy định vào trong luật để pháp luật có thể theo kịp yêu cầu của thực tiễn, tạo điều kiện cho các bên thực hiện quyền địa dịch của mình một cách thuận lợi.