2.1 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Mỹ La tinh
2.1.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Mỹ
Theo nghiên cứu của JLL, thực trạng minh bạch thông tin của Mỹ được thể hiện qua chỉ số minh bạch như sau:
Năm 2004 2006 2008 2010
Điểm 1.24 1.15 1.20 1.25
Nguồn: Jones Lang LaSalle
Bảng số liệu trên cho thấy, thị trường bất động sản Mỹ rất minh bạch khi chỉ số minh bạch ln nằm trong khoảng từ 1 đến 1.49.
Ngồi ra, minh bạch thông tin của thị trường bất động sản Mỹ cịn được thể hiện thơng qua việc phân tích thành phần sự minh bạch của Nicolai Striewe (2007) như phần trình bày dưới đây.
2.1.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư
Hình thức đầu tư phổ biến ở Mỹ là Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT). REIT được áp dụng đầu tiên vào những năm 60 với những ưu đãi về thuế, nhưng ưu đãi này không áp dụng cho các doanh nghiệp đã niêm yết. Sau hơn 50 năm phát triển mạnh mẽ, hiện nay Mỹ là thị trường REIT lớn nhất thế giới với khoảng 200 REIT với tổng vốn hóa thị trường là 250 tỷ Euro. REIT không chỉ áp dụng cho bất động sản trực tiếp mà còn áp dụng cho các khoản vay và các tài sản bất động sản khác. Ở Mỹ, có REIT cơng chúng và REIT tư nhân đầu tư vào bất động sản, REIT công chúng được niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán, trong khi REIT tư nhân thì khơng niêm yết. Từ năm 2001, chứng khoán của REIT được đưa vào để tính chỉ số S&P500, chỉ số này là một trong những chuẩn đánh giá dành cho thị trường chứng khoán Mỹ. Các quỹ đầu tư tín thác bất động sản phải tuân theo các quy định về công bố thông tin như các Công ty công chúng khác về báo cáo định kỳ quý, năm. Ngoài ra, các REIT ở Mỹ phải thường xuyên xác định NAV của danh mục tài sản sở hữu, đồng thời gia tăng tính minh bạch của các công cụ đầu tư. Ở Mỹ, REIT thu hút được nhiều nhà đầu tư vì các lý do sau:
- Có mức cổ tức hấp dẫn
Hình 2.1: Đồ thị thể hiện tỷ lệ cổ tức của REIT cổ phần, trái phiếu Mỹ và S&P 500.
- Tổng thu nhập cao.
Hình 2.2: Đồ thị thể hiện tỷ tổng thu nhập khi đầu tư vào REIT cổ phần, trái phiếu Mỹ và S&P 500.
- Đa dạng hóa danh mục đầu tốt vì REIT có mối tương quan thấp với những
loại tài sản khác.
Hình 2.3: Đồ thị thể hiện chỉ số tương quan của REIT cổ phần so với trái phiếu Mỹ và S&P 500. 3.50% 4.00% 1.80% 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 3.00% 3.50% 4.00% 4.50%
REIT cổ phần Trái phiếu Mỹ S&P 500
Cổ tức 11.40% 5.60% 3.30% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00%
REITs cổ phần Trái phiếu Mỹ S&P 500
Trong đợt khủng hoảng tài chính, thị trường REITs Mỹ đã suy giảm đến 50% giá trị, nhưng đã phục hồi mạnh mẽ trong năm 2009. Trong năm 2010. REITs tiếp tục gặp nhiều khó khăn khi cả nền kinh tế thế giới suy giảm, nhưng vẫn đạt được kết quả khả quan. 9 tháng đầu năm 2011, các REIT Mỹ thu hút 3,7 tỷ đô từ các nhà đầu tư.
2.1.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý
• Chuẩn mực báo cáo
Hội đồng chuẩn mực kế toán (FASB) thi hành Chuẩn mực kế toán US-GAPP và là cơ quan thiết lập các chuẩn mực kế tốn và báo cáo tài chính tại Mỹ. Mục đích của cơ quan này cập nhật, cải tiến và biến đổi phù hợp các quy định về kế toán, chuẩn mực kế tốn và các thủ tục trình bày báo cáo tài chính.
Ngồi ra, nội dung báo cáo áp dụng cho các Quỹ bất động sản cũng được thay đổi. Các quỹ ở Mỹ phải tuân theo “Hướng dẫn đầu tư” được sửa đổi. Theo đó, các quỹ phải kiểm soát thu nhập từ việc đầu tư đối với việc chia cổ tức thông qua các chứng từ thu chi, các phương pháp kế toán hay các biện pháp khác. Thu nhập sẽ bị kiểm soát nếu nó được dùng để chi trả cổ tức bằng tiền mặt. Đối với các quỹ tư nhân, chính sách thuế và luật pháp ảnh hưởng lớn đến quyết định của họ. Hiệu quả của chính sách thuế chính là chìa khóa để thực hiện và xây dựng danh mục đầu tư với mục tiêu là hưởng các ưu đãi của thuế.
1 0.68 0.14 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2
REITs cổ phần S&P 500 Trái phiếu Mỹ
Mặt khác, Đạo luật Sarbanes Oxley được thông qua năm 2002, với mục tiêu chính là bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư vào các công ty đại chúng bằng cách buộc các công ty này phải cải thiện sự công khai các báo cáo và các thơng tin tài chính. Quy định khắt khe của Đạo luật Sarbanes-Oxley được đặt ra sau sự sụp đổ của Enron và Worldcom. Chính sự kiện đó đã khiến Chính phủ Mỹ phải đưa ra các quy định chặt chẽ. Để thi hành quy định mới, Ủy ban giám sát hoạt động kiểm toán (PCAOB) được lập ra với tư cách là tổ chức giám sát cho Ủy ban chứng khoán.
Khi Đạo luật Sarbanes Oxley được ban hành, các công ty đang niêm yết ở Hoa Kỳ tốn rất nhiều chi phí cho kiểm tốn. Vì phần 404 của Đạo luật quy định rằng, bộ báo cáo hàng năm phải có Báo cáo kiểm sốt nội bộ và báo cáo này phải có chứng thực của cơng ty kiểm tốn. Đạo luật này khơng áp dụng cho các doanh nghiệp bất động sản tư nhân nhưng áp dụng cho các doanh nghiệp đã niêm yết.
• Cơ chế quản trị công ty
Ở Mỹ, GIPS được áp dụng từ 1/1/2006 đã thay thế chuẩn mực của Hiệp hội Nghiên cứu và Đầu tư (AIMR-PPS). Trước khi áp dụng GIPS, hơn 80% các Công ty đầu tư ở Mỹ áp dụng AIMR-PPS. Mặc dù AIMR-PPS và GIPS khơng có nhiều khác biệt, nhưng với việc thơng qua GIPS đã khiến việc so sánh dữ liệu giữa các quốc gia trên thế giới dễ dàng hơn vì GIPS được áp dụng rộng rãi ở nhiều nước. Các công ty Mỹ được lợi từ việc thông qua Luật này vì họ khơng phải trình bày lại kết quả đầu tư trong quá khứ cho các nhà đầu tư nước ngoài.
Chuẩn mực riêng cho bất động sản được cung cấp bởi NCREIF dưới hình thức Chuẩn mực thơng tin bất động sản (REIS). Nó áp dụng đối với các tổ chức đầu tư bất động sản. REIS cung cấp các quy định cho lĩnh vực bất động sản với những tiêu chuẩn cụ thể và trình bày thống nhất các tiêu chuẩn chung trong mọi lĩnh vực. Ngoài ra, chuẩn mực này cũng khuyến khích việc cơng khai thơng tin. Đây là việc rất hữu ích cho các nhà đầu tư.
Ở Mỹ, các công ty bất động sản khá cởi mởi với các tổ chức nghiên cứu thị thường, họ sẵn sàng cung cấp thông tin về các giao dịch và trả lời những câu hỏi của các nhà môi giới. Quy trình thương thảo đầu tư ở Mỹ cũng như ở hầu hết thị trường bất động sản, các thỏa thuận thường được thể hiện trên một hợp đồng bí mật. Mặc dù ở Mỹ, Luật tự do thông tin quy định các thông tin về bất động sản phải minh bạch, tuy nhiên các thỏa thuận giữa các bên không nhất thiết phải công khai.
2.1.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành
• Nguồn cơng bố thống tin
Các dữ liệu về thị trường bất động sản thường được các tạp chí về bất động sản cung cấp như Tạp chí bất động sản đơ thị được phát hành đầu tiên vào giữa thập niên 90, sau đó là Tạp chí về bất động sản Mỹ và Hiệp hội Kinh tế Đô thị (AREUEA) phát hành năm 1973, Tạp chí về Nghiên cứu bất động sản (1987) và Tạp chí về Tài chính và Kinh tế bất động sản (1988). Tuy nhiên, sự tiến bộ mới nhất của thị trường bất động sản Mỹ trong việc cung cấp thông tin bất động sản là trang web Zillow. Trang web này cung cấp nhiều thông tin về thị trường nhà ở Mỹ. Nội dung trang web bao gồm toàn bộ thông tin liên quan đến căn nhà được rao bán như những bức ảnh chụp từ máy bay hiển thị rõ từng ngôi nhà, đồng thời mỗi ngôi nhà lại được kèm theo một biểu đồ về diễn biến giá cả năm ngay và năm ngoái. Người mua nhà có thể đánh giá được ngơi nhà họ quan tâm cũng như những ngôi nhà bên cạnh. Ngồi các thơng tin về diện tích, số phịng ở và cơng trình phụ, Zillow cịn cung cấp cả thơng tin về thời điểm xây nhà, hệ thống sưởi, điện nước, loại mái nhà và chất lượng xây dựng. Zillow cung cấp số liệu trong vịng 10 năm và độ chính xác của thơng tin phụ thuộc vào các dữ liệu đóng thuế nhà đất và lịch sử mua bán của căn nhà.
• Chỉ số đánh giá thị trường
NCREIF cung cấp thông tin bất động sản, tuy nhiên việc công bố thơng tin thường có độ trễ khoảng vài tháng. Chỉ số này được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động
sản. Trước khi NCREIF được lập ra vào năm 1982, thơng tin về tình trạng bất động sản rất ít và các chỉ số chỉ được cung cấp hàng quý hoặc hàng năm dựa trên việc dự đốn hơn là tính tốn chính xác. Tuy nhiên, từ khi NCREIF ra đời, các nhà đầu tư đã thuận lợi hơn trong việc đánh giá tỷ suất sinh lợi từ việc đầu tư thông qua các số liệu do NCREIF cung cấp.
2.2 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Châu Âu
2.2.1 Chỉ số minh bạch bất động sản
Theo báo cáo của JLL, Khu vực Châu Âu bao gồm 31 nước đạt điểm minh bạch cao, đặc biệt là ở tiêu chuẩn “Môi trường pháp lý” và “Tiêu chuẩn và hiệu quả của báo cáo của các công ty niêm yết trên thị trường chứng khốn”. Ngồi ra, khu vực này cũng đạt điểm minh bạch cao ở tiêu chuẩn “Quá trình giao dịch”, tuy nhiên điểm minh bạch của tiêu chuẩn này bị giảm một chút vào năm 2010.
Về các mặt, Anh vẫn giữ được vị trí dẫn đầu trong khu vực Châu Âu. Với thị trường bất động sản có tính thanh khoản cao, quốc gia này cung cấp tiêu chuẩn minh bạch để các thị trường khác trong khu vực dựa vào để so sánh. Tuy nhiên, vị trí này đang bị cạnh tranh vì các thị trường khác ngày càng cải thiện vị trí trên bảng xếp hạng. Đáng chú ý là, Thụy Điển đã vươn lên vị trí thứ 2, phản ánh sự cải thiện rõ rệt trong việc cung cấp dữ liệu thị trường. Pháp vẫn tiếp tục cải thiện vị trí, nhưng Đức cịn cải thiện tốt hơn, đó là kết quả của việc cải thiện nguồn dữ liệu thị trường và phát triển thị trường REIT. I-len, Đan Mạch, Bỉ cũng chuyển lên mức độ minh bạch cao trong năm 2010.
Xét tồn Châu Âu, có sự khác biệt giữa các thị trường ở khu vực Tây Âu và khu vực Trung và Đông Âu (CEE). Qua các cuộc khảo sát, ba quốc gia là Ba Lan, Cộng hòa Séc, Hung-ga-ry đã cải thiện sự minh bạch đáng kể và nay có mức độ minh bạch cao hơn một số thị trường ở khu vực Tây Âu như Ý. Tuy nhiên, không phải nước nào ở khu vực CEE cũng có tiến bộ. Bun-ga-ry tiếp tục nỗ lực duy trì mức độ minh bạch, trong khi Cờ-roat-ti-a lại giảm sự minh bạch. Nghịch lý là, hai thị
lại có sự cải thiện về sự minh bạch. Ở Bồ Đào Nha, dữ liệu bất động sản được nâng cao cả về chất lượng và số lượng với sự gia tăng vai trò của IPD và Chỉ số Lisbon. Tương tư, từ năm 2008, Hy Lạp cũng có tiến bộ ở nhiều lĩnh vực, đặc biệt là chất lượng thông tin.