3.1 Nghiên cứu thực nghiệm về mối quan hệ giữa hai thị trƣờng
3.1.2 Khái quát thị trường bất động sản:
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó cịn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
Ở Việt Nam, bất động sản là thị trường khá hấp hẫn thu hút vốn đầu tư, trong đó gồm đầu tư của nước ngồi. Thị trường bất động sản trước đây đóng vai trị như một ngành độc lập với các lĩnh vực trong nền kinh tế, Chính phủ đã xác định phát triển thị trường bất động sản để phát huy và sử dụng hiệu quả tài sản quý giá tiềm năng; để huy động vốn phát triển nền kinh tế - xã hội quốc gia; kích thích sản xuất phát triển tăng nguồn thu cho ngân sách; đặc biệt đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân ngày càng cao, giải quyết lượng lớn nơi ở cho xã hội.
Biểu đồ 3.2 Tình hình biến động giá thị trƣờng căn hộ khu vực TP. Hồ Chí Minh từ năm 2004 - 2009
Nguồn: CBRE
Có thể phân chia thành 3 giai đoạn của thị trường như sau:
Giai đoạn từ năm 2001-2003: Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm
2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
Giai đoạn từ năm 2003-2006: Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường
bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện hiện sụt giảm rõ nét, diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn khơng có người mua. Có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản như sau:
Thứ nhất: Về bên cầu giảm mạnh do
Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế. Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm thị trường bất động sản bị đóng băng.
Tâm lý “chờ đợi” của người dân: Vì giá bất động sản được đánh giá là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống. Đồng thời do Nhà nước xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản, cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước trong quá trình chỉnh sửa và hồn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay.
Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:
(i) Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả
lên cao (bình qn chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia), đó là chưa kể đến các chi phí khơng nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn, các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh.
(ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao. Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân khơng dám vay ngân hàng để mua nhà. Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản.
Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây: Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho thị trường bất động sản “đóng băng” hơn nữa. Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng.
Tiêu cực trong xây dựng và đất đai: Ngồi ra, cịn phải kể đến thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư, chất lượng xây dựng các cơng
trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh”.
Thứ hai: Về phía cung về nhà đất tăng nhanh do giá bất động sản của Việt Nam được đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế:
Hiện nay, theo đánh giá của các chuỵên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn đều cao gấp 3- 4 lần giá trị thật, còn nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất chỉ vào khoảng 500.000 đồng/m2 và theo đơn giá xây dựng hiện nay giá mỗi mét vuông nhà vào khoảng 3 – 4 triệu đồng thì giá cả trên thị trường bất động sản hiện nay ở nước ta vẫn là quá cao so với giá thành thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư. Điều này dẫn tới việc ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng, nên trong thời gian qua trong quy hoạch sử dụng đất, các địa phương đã để quỹ đất quá lớn để xây dựng nhà ở, các dự án xây dựng chung cư cao cấp vẫn liên tục được khởi công – đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM…
Thứ ba: Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản:
Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế. Đó là:
(i) Lập lại kỷ cương, trật tự ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình trạng mua bán đất khơng có giấy tờ hợp pháp và đất không hợp pháp: Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 9/4/2002, UBND thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai. Tại thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22/4/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết. Đồng thời trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
(ii) Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ: Trong đó, Nghị định 181 ngày 29-10-2004 của Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước.
Giai đoạn từ năm 2007- đến nay: thị trường bất động sản luôn có
nhiều biến động thay đổi trước những tín hiệu về chính sách của Chính Phủ và thay đổi giá trên thị trường chứng khoán. Sự thay đổi tăng - giảm giá trên thị trường bất động sản và thị trường chứng khốn có độ trể về thời gian. Đây là giai đoạn mà nhiều chuyên gia kinh tế quan tâm nhận định rằng, phải chăng có sự tương quan hay mối liên hệ về vốn giữa hai thị trường.
Thị trường nhà đất năm 2007 là một năm đầy biến động do nhiều nguyên nhân:
Hoa Kỳ thông qua PNTR cho Việt Nam;
Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút FDI của Việt Nam năm 2007 là rất lớn.
Thị trường chứng khoán nở rộ, đem lại lượng tiền lãi lớn cho nhiều nhà đầu tư và đã khơng ít nhà đầu tư chuyển sang đầu cơ nhà đất;
Các chính sách "mở" cho phép Việt kiều và người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam...
Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn TP HCM bắt đầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứng khốn đổ sang. Sau đó, thị trường bắt đầu đi xuống. Đến tháng 7 giá đất bắt đầu nhích lên và bước sang tháng 8 thị trường bắt đầu sốt trở lại.
Biểu đồ 3.3 Tình hình biến động giá thị trƣờng căn hộ khu vực TP. Hồ Chí Minh từ năm 2007 - 2011
Thị trường nhà đất năm 2007 mùa cao điểm rơi vào tình trạng ảm đạm do tác động của Luật Thuế thu nhập cá nhân (đánh thuế 28% trên lợi nhuận có được từ chuyển nhượng nhà đất) và thơng tin Chính phủ dự thảo thuế chống đầu cơ đất đai. Các chuyên gia đều cho rằng hội nhập đem nguồn vốn đầu tư chính thức và khơng chính thức ồ ạt đổ vào Việt Nam, một phần không nhỏ của nguồn vốn này đổ vào thị trường bất động sản, đã gây ra những cơn sốt đất. Năm 2007 hàng trăm quỹ đầu tư có vốn hàng tỷ USD đã đổ vốn vào hàng loạt dự án xây dựng văn phòng cho thuê, khách sạn cao cấp và một số dự án phát triển các khu đơ thị mới. Trong khi đó, quỹ đất của TP gần như khơng phát triển thêm nhiều. Do đó, tình trạng khan hiếm quỹ đất là điều tất nhiên dẫn đến giá đất liên tục leo thang.
Năm 2008 là năm đầu tiên trên thị trường bất động sản, giá nhà đất diễn biến theo chiều hướng chủ đạo là liên tục đi xuống. Xu hướng trái ngược hoàn tồn khi đầu năm 2008 thị trường cực nóng và cuối năm thị trường cực lạnh. Chỉ trong một thời gian ngắn chưa đến 3 tháng (tháng 12/2007 đến 2/2008), giá nhà đất đã tăng bình qn 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500%. Cơn sốt nhà đất năm 2008 chỉ chấm dứt khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, nguồn cung từ các ngân hàng bị cắt đứt. Tháng 4/2008 - một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ để đối phó với lạm phát- trên thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy. Làn sóng tháo chạy đã kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng. Bên cạnh đó, do thị trường bất động sản Việt Nam còn non trẻ và phụ thuộc lớn vào nguồn vốn đầu tư nước ngoài (thống kê năm 2008 tổng số vốn FDI đổ vào thị trường này lên tới 28 tỷ USD). Chính vì sự phụ thuộc khá lớn của các nhà đầu tư nước ngoài nên khi thị trường tài chính thế giới biến động (khủng hoảng kinh tế thế
giới xảy ra) kết hợp chính sách thắt chặt tiền tệ trong nước, nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt rút vốn. Nhƣ vậy, có thể nói hiện tƣợng giảm giá và thiếu hụt
vốn trên thị trƣờng bất động sản trong năm do yếu tố khách quan ảnh hƣởng từ tình hình chung và chủ quan từ chính sách can thiệp của Chính phủ.
Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt. Tuy nhiên, so với đất dự án, mức độ mất giá của các dự án căn hộ chung cư nhìn chung là thấp hơn rất nhiều. Cũng theo các chuyên gia, một điểm đáng chú ý nữa của thị trường bất động sản trong năm 2008 đó là niềm tin "đầu tư vào nhà đất từ lời ít đến lời nhiều" - vốn tồn tại từ trước đến nay, đã bị lung lay. Do các dự án bất động sản phần lớn sử dụng từ vốn vay ngân hàng nên bài toán thiếu hụt vốn cho thị trường là khá lớn, bên cạnh đó, lãi suất vay tín dụng ngân hàng cao tạo áp lực không nhỏ cho các dự án bất động sản. Chủ đầu tư khó triển khai dự án đúng tiến độ và thanh toán các khoản nợ đến hạn cho ngân hàng, nợ xấu xuất hiện. Khả năng phá sản và giải chấp tài sản bất động sản thế chấp là rất cao. Vòng tròn tác động này là nguyên nhân dẫn đến nguồn cung bất động sản tăng, giá bất động sản giảm.
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản trơng chờ vào gói kích cầu 7 tỷ USD của chính phủ. Một phần lớn từ gói kích cầu và ngân sách địa phương của một số thành phố lớn đã được đầu tư vào nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nhờ đó, ngay trong quý I/2009, thị trường bất động sản đã được kích bởi một luồng vốn từ ngân sách, bài tốn vốn đã có lời giải và các nhà đầu tư bắt đầu được giảm áp lực. Thêm vào đó, gói kích cầu của chính phủ khơng chỉ tăng vốn cho thị trường mà còn hỗ trợ lãi suất tiền vay cho các
doanh nghiệp vừa và nhỏ, các doanh nghiệp khó khăn về vốn, rồi cho cả người có thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà ở… Các nhà đầu tư đã liên kết