Các dự án bất động sản có thời gian đầu tư trên một năm, do vậy nguồn vốn ổn định sẽ giúp doanh nghiệp triển khai tốt hơn vốn tín dụng ngắn hạn. Từ thị trường vốn – chứng khốn, doanh nghiệp có khả năng phát hành trái phiếu dự án với lãi suất ưu đãi so với lãi suất vay ngân hàng. Như vậy, nguồn vốn của thị trường được chuyển vào lĩnh bất động sản. Điều này chứng tỏ thị trường chứng khoán là thị trường trung gian bên cạnh hệ thống ngân hàng giúp doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn phục vụ hoạt động kinh doanh. Đặc biệt, đối với lĩnh vực bất động sản, vốn huy động từ khách hàng cũng là kênh dẫn vốn hữu hiệu đối với những dự án khả thi. Bài nghiên cứu này, ngoài mục tiêu đánh giá mối liên hệ ngành giữa hai thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản, còn xem xét ảnh hưởng của mối liên hệ này lên tình hình tài chính của doanh nghiệp bất động sản, đây được xem như bằng chứng khẳng định lại lý thuyết hiệu quả tài sản và lý thuyết hiệu quả tín dụng
thuần. Khảo sát số liệu trên 19 công ty bất động sản có thời gian tham gia niêm yết trên thị trường chứng khốn từ 2006-2010 trên cơ sở quy mơ về vốn cổ phần, có năm nhóm như sau:
Bảng 3.3 Phân nhóm các cơng ty bất động sản
Nhóm cơng ty Quy mô vốn cổ phần Số công ty
1 Dưới 200 tỷ 5 2 Từ 200 tỷ đến dưới 500 tỷ 6 3 Từ 500 tỷ đến dưới 1.000 tỷ 4 4 1.000 tỷ 1 5 Khoảng 3.000 tỷ 3 Tổng cộng 19
Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính tốn số liệu
Về tổng tài sản của các doanh nghiệp bất động sản: doanh nghiệp có quy mơ vốn cổ phần khoảng 3.000 tỷ đồng đầu tư vào các dự án bất động sản lớn so với các doanh nghiệp nhóm cịn lại; mức tăng mạnh trong năm 2007, 2009 và 2010. Ngược lại, các nhóm doanh nghiệp quy mơ vốn cổ phần dưới 200 tỷ - nhóm 1; từ 200 tỷ đến dưới 500 tỷ - nhóm 2; tăng đều qua từng năm, đầu tư tương đối thấp ổn định. Trong khi đó, tổng tài sản nhóm cơng ty có quy mơ vốn cổ phần từ 500 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng (nhóm 3 và 4) có tỷ lệ tăng trong năm 2008 không đáng kể so với năm 2007.
Giá trị tài sản gia tăng thể hiện việc mở rộng đầu tư trong các dự án bất động sản của doanh nghiệp. Trong điều kiện thị trường bất động sản thay đổi,
nguồn vốn tài trợ các dự án biến động. Nguồn vốn cho tài sản bất động sản ở từng nhóm có những phản ứng riêng biệt. Mối liên hệ giữa thị trường chứng khoán và bất động sản được nghiên cứu bên trên, đã chứng minh có sự dịch chuyển về vốn.
Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính tốn số liệu
Biểu đồ 3.6, 3.7, 3.8, 3.9 cho thấy: trên cơ sở tình hình chung của thị trường, năm 2006 dịng vốn từ thị trường chứng khốn dịch chuyển sang thị trường bất động sản, nhu cầu đầu tư tăng dẫn đến đầu tư bất động sản tăng. Một số các doanh nghiệp đã sử dụng tốt vốn từ khoản ứng trước của khách hàng, cụ thể đối với doanh nghiệp nhóm 1,2,3 – vốn cổ phần dưới 1.000 tỷ đồng. Điều này khơng xảy ra hồn tồn đối với các doanh nghiệp bất động sản có quy mơ vốn cổ phần từ 1.000 tỷ đồng đến khoản 3.000 tỷ đồng, có vốn chiếm dụng của khách hàng rất thấp. Nguồn vốn này giảm mạnh sau năm 2006 đồng loạt
ở tất cả cá nhóm doanh nghiệp, ngoại trừ doanh nghiệp có vốn cổ phần từ 200 tỷ đến dưới 500 tỷ - doanh nghiệp thuộc nhóm 2, có mức giảm nhẹ.
Giai đoạn 2007-2008: kinh tế toàn cầu rơi vào cuộc khủng hoảng trầm trọng, giá cả trên thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản rớt giá, nguồn vốn trên thị trường khan hiếm, lạm phát gia tăng. Tuy nhiên, do nguồn vốn ứng trước của khách hàng đặt cọc đã giảm, tất cả các doanh nghiệp cơ cấu lại nguồn vốn này bằng các khoản vay ngắn hạn và dài hạn của ngân hàng; doanh nghiệp có quy mơ vốn cổ phần khoảng 3.000 tỷ đồng gia tăng vay tín dụng ngân hàng cao nhất: vay dài hạn ngân hàng từ 14% năm 2007 lên 22% trong năm 2008 và vay ngắn hạn ngân hàng từ 1% lên 6% trong năm 2008
Năm 2009-2010: tài sản gia tăng của các công ty được tài trợ chủ yếu từ nợ. Tỷ lệ nợ vay dài hạn ngân hàng của các doanh nghiệp thuộc nhóm 5 - vốn cổ phần trên 3.000 tỷ đồng năm 2008 là 43% và năm 2010 là 34%. Trong khi đó, tỷ lệ vốn vay ngắn hạn ngân hàng đối với doanh nghiệp nhóm 4 - vốn cổ phần 1.000 tỷ đồng - từ 0% lên 26% ở năm 2009 và 2010. Đây chính là rủi ro về thanh khoản của các doanh nghiệp và khả năng nợ xấu đối với các ngân hàng do tình hình hiện tại thị trường bất động sản “ đóng băng”.
Nguồn: Tác giả tổng hợp và phân tích số liệu
Về mặt hiệu quả kinh doanh: so với năm 2006, lợi nhuận kinh doanh của các công ty trong năm 2007 đồng loạt cao hơn do tình hình thị trường trước đó thuận lợi. Tuy nhiên, năm 2008, chịu ảnh hưởng của dòng vốn từ thị trường thế giới và thị trường chứng khoán lao dốc và sự giảm giá của bất động sản đã ảnh hưởng đến tình hình chung của các nhóm cơng ty bất động sản. Căn cứ vào Biểu đồ 3.11 cho thấy: lợi nhuận của các cơng ty có vốn chủ khoảng 3.000 tỷ đồng – nhóm 5 có lợi nhuận đột biến trong hai năm gần đây. Các doanh nghiệp bất động sản thuộc nhóm 2 và 3 – tức vốn cổ phần từ 200 tỷ đến dưới 1.000 tỷ đồng hiệu quả kinh doanh ổn định và có khuynh hướng phát triển. Trong khi đó, lợi nhuận trước thuế nhóm 1 và 4 - doanh nghiệp có vốn cổ phần dưới 200 tỷ và 1.000 tỷ đồng - biến động qua từng năm, khuynh hướng giảm.
Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính tốn số liệu
Trên cơ sở phân tích yếu tố tăng trưởng đầu tư tài sản bất động sản tại các công ty, phản ứng vốn trong điều kiện thị trường thay đổi và khả năng tạo ra lợi nhuận đã cho thấy:
Chứng minh lý thuyết “hiệu quả tài sản” đúng: thị trường chứng khốn phát triển 2006 đã kích thích nhu cầu tiêu dùng, đầu tư của người dân; cầu đầu tư tăng dẫn đến giá bất động sản tăng, thông qua yếu tố vốn ứng của khách hàng mà các công ty đã sử dụng tài trợ cho các tài sản bất động sản.
sản được đẩy lên do đợt kích cầu vốn đầu năm 2009. Nguồn vốn chảy về thị trường này từ nhiều ngả, trong đó chủ yếu từ vốn tín dụng ngân hàng. Hạn mức cho vay dồi dào, kết hợp với lãi suất ưu đãi đối với các công ty bất động sản và người tiêu dùng trong hỗ trợ cho vay mua nhà.
Trước tác động từ các yếu tố về vĩ mô, yếu tố thị trường, tương tác giữa các lĩnh vực, các doanh nghiệp bất động sản có vốn cổ phần từ 200 tỷ đến dưới 1.000 tỷ - nhóm 2 và nhóm 3 có cơ cấu nguồn vốn ổn định và hiệu quả kinh doanh có xu hướng tăng trưởng tốt trong thời gian qua. Nhóm 5- các doanh nghiệp có vốn cổ phần khoảng 3.000 tỷ đồng sử dụng tối đa vốn vay dài hạn của ngân hàng để gia tăng đầu tư vào bất động sản và đạt hiệu quả tăng vượt bậc. Tuy nhiên, điều này tiềm ẩn rủi ro lớn do đòn bẩy nợ cao, nhất là khi thị trường bất động sản hiện nay đang giảm giá, giao dịch “trầm lắng”, do vậy sẽ ảnh hưởng đến rủi ro thanh toán, rủi ro trong kinh doanh đối với doanh nghiệp và rủi ro nợ vay xấu gia tăng đối với ngân hàng.
CHƢƠNG 4
NHỮNG ĐỀ XUẤT VÀ KHUYẾN NGHỊ
4.1. NHỮNG ĐỀ XUẤT VỀ MẶT CHÍNH SÁCH 4.1.1. Chính sách đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản:
Nước ta là nền kinh tế đang phát triển, cần huy động vốn để tăng trưởng nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Để có thể huy động được nhiều vốn, rất cần những chính sách cởi mở đối với tất cả các chủ thể kinh tế, khơng phân biệt trong nước, ngồi nước, nhà nước, tư nhân. Đặc biệt thị trường bất động sản là thị trường phản ứng chậm, giá trị lớn, do đó, chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản cần dài hạn, không biến động ngắn hạn và không biến động lớn. Trong đó, Nhà nước cần thể hiện là vai trò chủ đạo.
Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển trong giai đoạn chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường, nghĩa là sau khi thị trường hàng hóa, dịch vụ, thị trường tài chính tiền tệ hình thành về cơ bản. Vì vậy, thị trường bất động sản còn khuyết thiếu những thành tố thị trường, còn ở cấp độ phát triển thấp phải được nhìn nhận ở hai khía cạnh chính sách, đó là: cần phải ban hành những chính sách để các thành tố và thị trường bất động sản phát triển, các chính sách phải song hành với khả năng phát triển của thị trường. Cần tránh cả hai khía cạnh làm cho thị trường chậm trưởng thành và các yếu tố chậm được đầy đủ, đó là, nóng vội đưa ra những chính sách khơng phù hợp làm thị trường khơng phát triển được
hoặc thị trường khơng cần chính sách đó.
Là nền kinh tế đang hội nhập kinh tế thế giới, thị trường bất động sản và chính sách thu hút đầu tư vào bất động sản cũng phải được hội nhập. Các chính sách thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản phải:
Không đi ngược lại các cam kết hội nhập.
Thu hút được tối đa các nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Đảm bảo nguồn vốn đầu tư trong nước được thu hút và sử dụng hiệu quả
Tránh cả hai khía cạnh làm tổn hại đến việc thu hút và sử dụng hiệu quả nguồn vốn đầu tư vào thị trường này. Đó là không thu hút được nguồn vốn nước ngồi do bị hạn chế về chính sách, hoặc thu hút được nguồn vốn nước ngoài nhưng lại bỏ qua nguồn vốn trong nước.
4.1.2. Phát triển thị trƣờng vốn – chứng khốn:
Phân tích thực nghiệm cho thấy, giá tài sản bất động sản có thể ảnh hưởng lớn đến thị trường chứng khoán và ngược lại. Nếu như nguồn vốn lưu chuyển giữa hai thị trường tài sản và thị trường chứng khoán sử dụng hiệu quả, nó sẽ giúp cho hai thị trường ổn định qua thời gian. Việc phát triển và đảm bảo dịng tiền từ thị trường chứng khốn chảy vào thị trường bất động sản hữu hiệu, thay vì tài khoản tiết kiệm hay những kênh đầu tư khác sau cùng sẽ phụ thuộc vào việc thị trường chứng khốn có thể mang đến rủi ro cạnh tranh hay khơng. Những động thái của nhà làm chính sách tạo ra hiệu ứng ngắn hạn, nhưng sự can thiệp của chính phủ khơng là cách đa năng cho thị trường chứng khoán trong dài hạn. Để luồng vốn của quỹ chảy tiếp vào thị trường chứng khốn, chính quyền nhà nước cần đưa ra các vấn đề nền tảng
hơn, bao gồm đảm bảo chế độ công bố thông tin minh bạch, công khai, cải thiện lợi nhuận các công ty, giữ vững nhiệm vụ chủ đạo trong doanh nghiệp và thực hiện tái cấu trúc.
Thị trường chứng khốn phát triển dựa trên lịng tin của nhà đầu tư. Tại Việt Nam, trên thị trường chứng khoán, phần lớn là nhà đầu tư cá nhân và thường không sẳng sàng đến thị trường khi thị trường vẫn còn nhiều rủi ro và giá cổ phiếu vẫn rớt. Họ tin rằng, thị trường sẽ còn giằn co cho đến khi cổ phiếu có tính thanh khoản hồn tồn và quản trị doanh nghiệp cải thiện. Họ cũng lo lắng các hiệu ứng trên thị trường chứng khoán khi các biện pháp chính sách vĩ mơ tiếp tục làm chậm nền kinh tế nóng. Ngược lại, Chính Phủ và những người có thẩm quyền trong ngành chứng khốn nên đưa ra những quyết định về phát triển thị trường chứng khoán và phương thức cải thiện mới bao gồm:
Thực hiện các chính sách ổn định nền kinh tế như: kiểm sốt lạm phát, hạn chế thâm hụt ngân sách, hạn chế nhập siêu và ổn định giá trị của đồng Việt Nam nhằm tạo niềm tin của thị trường vào triển vọng tương lai nền kinh tế, phát triển các ngành.
Cập nhật, cải thiện các quy định Luật dịch chứng khoán nhằm phù hợp với thực tế các nước trên thế giới, đồng thời tạo điều kiện trong giao dịch được nhanh gọn, hiệu quả cao.
Quy định về tín dụng cho vay chứng khốn cần được thơng thống, đảm bảo tỷ lệ rủi ro nhất định thông qua công tác định giá giá trị tài sản chứng khốn, tỷ lệ dư nợ tín dụng cho vay chứng khốn.
nghiệp trong giao dịch chứng khoán.
Đảm bảo thông tin các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khốn được minh bạch, cơng khai.
Tạo điều kiện để thu hút các nhà đầu tư, quỹ đầu tư nước ngồi tham gia trên thị trường chứng khốn.
Chứng khốn hóa được xem như phương tiện để giảm rủi ro tín dụng của ngân hàng, để làm giảm bớt sự độc lập quá mức nhu cầu tài chính của doanh nghiệp vào nợ ngân hàng. Đồng thời, việc đa dạng hóa vốn ngân hàng thơng qua lĩnh vực cơng nghiệp sẽ làm giảm rủi ro tín dụng hệ thống và làm bật dậy thị trường chứng khoán.
Đối với lĩnh vực bất động sản, chứng khốn hóa tài sản thế chấp có nghĩa là hoạt động thế chấp cũng giống như là chứng khoán khác trong thị trường tài chính quốc gia. Do vậy, phát triển thị trường tài chính với nhiều chứng khốn giao thương là rất cần thiết, trong đó, phát triển thị trường chứng khốn lành mạnh đóng vai trị trung tâm. Bởi vì thơng thường doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực bất động sản bởi hai hình thức. Họ có thể vay mượn tiền từ ngân hàng hoặc đồng thời trực tiếp từ phát hành trái phiếu cho cá thể hoặc họ liên kết với đối tác mới từ việc phát hành cổ phiếu được hỗ trợ rất nhiều.
Tuy nhiên, cần lưu ý, việc phát triển thị trường vốn – chứng khoán để khơi thơng dịng vốn thúc đẩy sự phát triển cho thị trường bất động sản cũng như hoạt động chứng khốn hóa tài sản thế chấp cần có sự giám sát của các cơ quan hữu quan. Bài học kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tài chính bắt nguồn từ gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khốn hóa bất động sản thế chấp” trong khi hệ thống kiểm sốt khơng theo kịp và việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” lôi kéo người dân và
các nhà đầu tư đổ xô vào kinh doanh doanh bất động sản đẩy “bong bóng” của thị trường bất động sản Hoa Kỳ bùng nổ. Thị trường bất động sản Hoa Kỳ tăng liên tục trong 9 năm, từ 1997 đến cuối năm 2006. Trong vòng 10 năm qua, giá bất động sản tăng liên tục 20% mỗi năm, có nơi tăng gấp 3 lần. Đến thời điểm trước khủng hoảng (2007) nước Hoa Kỳ có đến 17.958.000 ngơi nhà bỏ khơng, trong đó, có đến 13.276.000 ngơi nhà bỏ khơng suốt năm. Do tiền đầu tư bất động sản Hoa Kỳ dường như cả Châu Âu và nhiều nước trên thế giới đóng góp thơng qua kỹ thuật “chứng khốn hóa” bất động sản thế chấp vì vậy, người Hoa Kỳ xây nhà kinh doanh không xét đến nhu cầu. Điều này cho thấy, trong cơ chế thị trường, lợi ích điều chỉnh hành vi của nhà đầu tư, nếu khơng hoạch định chiến lược, phát triển hài hịa mối liên hệ giữa hai