3.1 Nghiên cứu thực nghiệm về mối quan hệ giữa hai thị trƣờng
3.1.3 Mối liên hệ giữa thị trường tài chính chứng khốn và thị trường
động sản:
Lĩnh vực bất động sản luôn là sự quan tâm lớn trong sự phát triển của nền kinh tế các quốc gia nói chung và nền kinh tế của Việt Nam nói riêng. Bởi vì bất động sản là lĩnh vực thâm dụng vốn lớn, yêu cầu về suất đầu tư cao và thời gian đầu tư dài nên có ảnh hưởng đáng kể so với các lĩnh vực khác. Trước giai đoạn khủng hoảng kinh tế toàn cầu xảy ra, thị trường bất động sản tại Việt Nam nóng bỏng bởi cơn sốt giá nhà đất tăng cao và là lĩnh vực đầu tư siêu lợi nhuận đối với nhà đầu tư. Những doanh nghiệp đầu tư – kinh doanh
bất động sản, đặc biệt là công ty niêm yết, gia tăng đầu tư bất động sản và là cổ phiếu kỳ vọng tốt, ở một số doanh nghiệp, cổ phiếu được mệnh danh là “blue chip” của thị trường. Giai đoạn này, thị trường bất động sản của Việt Nam tương đồng với thị trường bất động sản tại Trung Quốc – trong phần nghiên cứu bên trên.
Trước đây, trong giai đoạn đầu hình thành, vai trị của thị trường chứng khốn chưa thể hiện rõ là kênh truyền dẫn vốn. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường chứng khoán từ 2007 đến nay đã dần dần khẳng định tác động về vốn đối với nền kinh tế, đặc biệt đối với lĩnh vực bất động sản. Sự phát triển cũng như thăng trầm trong thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Việt Nam có mối liên hệ và tương đồng.
Lượng vốn đầu tư từ nước ngoài (FDI) tăng đột biến đổ vào thị trường bất động sản trong ngắn hạn là một trong những tác động lớn đã đẩy giá bất động sản tăng cao. Điều này đã tạo ra bong bóng giá nhà đất và vượt khỏi sự kiểm soát của cơ quan chức năng và của Chính Phủ. Khi giá đất tăng liên tục từng giờ, từng ngày thì thị trường bất động sản là lĩnh vực hấp dẫn đối với nhà đầu tư mạo hiểm sẳng sàng đầu tư vào đất đai, dự án bằng nguồn vốn vay ngân hàng. Rủi ro của lĩnh vực bất động sản không chỉ ở giá giao dịch bị đẩy lên cao so với giá trị thực mà còn thể hiện rủi ro ở nguồn vốn đầu tư trên thị trường chịu tác động bởi các chính sách tiền tệ của Chính Phủ. Bên cạnh yếu tố vĩ mơ, sự tăng nóng của thị trường bất động sản cịn tác động bởi ngành có liên quan – thị trường chứng khốn.
Dịng vốn từ hiệu quả đầu tư ở thị trường chứng khoán chuyển sang thị trường bất động sản. Chu kỳ của thị trường bất động sản chậm hơn (có độ trể) so với thị trường tài chính – chứng khốn ở thị trường thế giới nói chung và
thị trường Việt Nam nói riêng. “Đồng hồ kinh tế” (The Economic Clock):
Hình 3.1 Đồng hồ kinh tế (The Economic Clock)
Nguồn:www.24hourwealthcoach.com
Chu kỳ của đồng hồ kinh tế hỗ trợ cho “vịng trịn tín dụng” đã được đề cập phần lý thuyết bên trên. Hay nói cách khác, thị trường bất động sản có liên quan đến thị trường chứng khốn thơng qua các yếu tố trung gian dây chuyền.
Dòng vốn trong thị trường dồi dào làm giá trị vốn trên thị trường không tương xứng với giá trị tài sản và hàng hóa đã đẩy chi phí sử dụng vốn cao. Tuy nhiên, chính sách thắt chặt tiền tệ thông qua Chỉ thị 03/2007 và
Quyết định 03/2008 đã ảnh hưởng lớn đến thị trường chứng khoán và kế đến là thị trường bất động sản. Cụ thể: các vấn đề về hạn chế việc cho vay của các ngân hàng thương mại để đầu tư chứng khoán, tăng lãi suất cơ bản từ 8% lên 14%, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với ngân hàng nhằm rút bớt tiền khởi lưu thông, rút bớt tiền trong thanh toán các ngân hàng thương mại để chống lạm phát. Như vậy, với những chính sách này đã ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến thị trường bất động sản.
Vốn đầu tư gián tiếp từ nước ngoài (FII) chuyển vào Việt Nam, chủ yếu vào thị trường chứng khoán năm 2007 khoảng 11-12 tỷ USD, do biến động trên thị trường nước ngồi bắt đầu có dấu hiệu từ năm 2007. Con số này hiện tại còn khoảng 7 tỷ USD (tính đến 7 tháng đầu năm 2010). Dòng vốn đảo chiều khi tác động của cuộc suy thối kinh tế lan rộng trong tồn thế giới và ảnh hưởng sâu đến mọi lĩnh vực. Sự rút vốn ồ ạt, dòng vốn đảo chiều của nhà đầu tư nước ngồi tác động đến thị trường tài chính – chứng khốn của Việt Nam lẫn thị trường bất động sản.
Ở khía cạnh nhất định giới hạn về định lượng nghiên cứu khoa học và thống kê số liệu, hiện nay, Việt Nam chưa thể xác định được chỉ số theo dõi giá nhà cho quốc gia và riêng thành phố lớn Hồ Chí Minh hay Hà Nội. Một số các công ty đa quốc gia chuyên về dịch vụ bất động sản có hoạt động tại Việt Nam như CBRE hay Savills hàng kỳ vẫn có những báo cáo nghiên cứu về thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, những đơn vị này hầu hết chỉ đưa ra những biến động về giá giao dịch của dự án bất động sản kinh doanh và khối lượng cung cầu bất động sản, do vậy, số liệu chưa thể đại diện và phản ảnh tồn bộ tình hình chung của thị trường bất động sản nói chung và tại thành phố lớn nói riêng. Điều này là sự khác biệt đối với thị trường Việt Nam
so các nước khác mà cụ thể là thị trường Trung Quốc; đã ảnh hưởng không nhỏ đến công tác nghiên cứu đánh giá sâu về lĩnh vực bất động sản và công tác quản lý điều hành của Nhà nước.
Thực tế, với những thời gian biến động trên thị trường thời gian qua từ 2007 đến nay, cho thấy, thị trường tài chính – chứng khốn và bất động sản có liên hệ với nhau về vốn. Về định tính, thị trường chứng khốn có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhưng chiều ngược lại không thể kiểm định và khẳng định do thị trường bất động sản Việt Nam chịu tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế tồn cầu và chính sách tiền tệ. Thị trường Trung Quốc chứng minh được chứng khoán và bất động sản là hai kênh đầu tư cạnh tranh nhau và phủ định về vốn. Như vậy, ở từng quốc gia trên thế giới sẽ có bong bóng hay sóng bất động sản xảy ra nhưng nguyên nhân và hướng giải quyết xử lý khơng giống nhau, bởi vì liên quan đến đặc điểm nguồn gốc của vấn đề phát sinh. Hay nói cách khác, chu kỳ đồng hồ kinh tế của các quốc gia lần lượt “đi qua” những mốc thời gian của đồng hồ chính là sự tương đồng, nhưng nguyên nhân của hiện tượng khác nhau tạo nét đặc trưng.
Bài nghiên cứu này nhằm mục đích tìm hiểu và kiểm nghiệm mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Hai thị trường này có tương quan, tác động lẫn nhau hay khơng. Từ đó, đưa ra nhận định và giải pháp để phát triển thị trường bất động sản toàn diện. Bên cạnh đó, do bất động sản về căn hộ thể hiện được nhu cầu chung và thu hút sự quan tâm của thị trường, vốn đầu tư vào căn hộ chiếm tỷ trọng lớn so với các sản phẩm bất động sản khác nên nghiên cứu này đánh giá sự tương quan của thị trường căn hộ đại diện cho thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán ở Việt Nam.
a. Dữ liệu xử lý và kiểm nghiệm:
Do hạn chế về số liệu thu thập giá bất động sản chưa có chỉ số giá chung cho tồn thị trường và thời gian thơng tin công bố giá vài năm trở lại đây. Giá bất động sản căn hộ được truy cập từ năm 2008-2010 bởi Công ty Bất động sản Sacomreal, đây là một trong số ít các cơng ty chun biệt, thơng tin về giá cả của thị trường bất động sản chi tiết hàng tuần. Ngoài ra, chỉ số giá thị trường chứng khoán VN-Index thu thập từ Sở Giao dịch chứng khoán Tp. HCM – HoChiMinh Stock Exchange cùng thời gian trên. Số liệu thu thập giá bất động sản và thị trường chứng khốn trên cơ sở bình qn các tuần trong tháng.
Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng đánh giá tác động biến kinh tế vĩ mô đối với hai thị trường này thông qua Tổng sản phẩm quốc nội - chỉ số GDP hiện hành, từ Tổng Cục Thống kê Việt Nam. Tuy nhiên, do số liệu GDP thông thường được xác định hàng quý, do vậy, để phù hợp với nhu cầu nghiên cứu thống nhất về thời gian dữ liệu hàng tháng, GDP quý được xác định lại bằng phương pháp cân bằng phương trình bậc 3, được thực hiện thơng qua phần mềm tốn học cao cấp MATLAB. Biến thời gian cũng được đề cập nhằm mang tính khái qt tồn diện trong quá trình nghiên cứu.
Mơ hình nghiên cứu:
(3) RVn-Index=α1 + α2RRS + α3_GDP + α4Time + u (4) RRS = α1 + α2 RVn-Index + α3_GDP + α4Time + u
Ghi chú:
RVn- Index: suất sinh lời trên thị trường chứng khoán từ 2008-2010 RRS: suất sinh lời trên thị trường bất động sản cùng thời gian
_GDP: thay đổi trong GDP hiện hành.
Thời gian là biến xu hướng giúp giải thích xu hướng của tỷ lệ tăng trưởng trong kỳ lãi suất. Giả định cơ sở của mơ hình này: biến xu hướng là chức năng xuyên suốt trong 32 kỳ quan sát.
b. Kết quả nghiên cứu:
Bảng 3.1 thể hiện biến động giá trên thị trường bất động sản là biến phụ thuộc; các biến về suất sinh lời của trên thị trường chứng khoán, GDP và xu thế là biến độc lập. Hệ số của biến giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán dương, cho thấy, khi suất sinh lời trên thị trường chứng khoán tăng 1 đơn vị thì suất sinh lời trên thị trường bất động sản tăng 0.26. Kiểm định với mức ý nghĩa 0.01 cho thấy những thay đổi trong tỷ lệ lợi nhuận của VnIndex có ảnh hưởng đến những thay đổi trong tỷ lệ lợi nhuận của RRS. Các yếu tố còn lại: như thay đổi trong GDP, biến xu thế chưa có ý nghĩa trong việc giải thích cho sự thay đổi biến đổi giá của bất động sản. Hệ số R-squared bằng 30%, thể hiện mơ hình hồi quy tuyến tính tương đối phù hợp.
Bảng 3.1 Mơ hình hồi quy tuyến tính của chỉ số giá bất động sản theo chỉ số giá chứng khoán, GDP, xu thế
Dependent Variable: RRS Method: Least Squares Date: 09/07/11 Time: 14:29 Sample (adjusted): 2 33
Included observations: 32 after adjustments
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
RVN_INDEX 0.261752 0.076185 3.435738 0.0019
_GDP 0.029913 0.121834 0.245520 0.8078
C 0.021576 0.020886 1.033036 0.3104
T -0.000781 0.001057 -0.738633 0.4663
R-squared 0.302825 Mean dependent var 0.010017
S.E. of regression 0.054953 Akaike info criterion -2.848216
Sum squared resid 0.084555 Schwarz criterion -2.664999
Log likelihood 49.57145 Hannan-Quinn criter. -2.787485
F-statistic 4.054021 Durbin-Watson stat 2.437997
Prob(F-statistic) 0.016387
Bảng 3.2 Mơ hình hồi quy tuyến tính của chỉ số giá chứng khốn theo chỉ số giá bất động sản, GDP, xu thế
Dependent Variable: RVN_INDEX Method: Least Squares
Date: 09/07/11 Time: 14:33 Sample (adjusted): 2 33
Included observations: 32 after adjustments
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
RRS 1.132973 0.329761 3.435738 0.0019
_GDP -0.014011 0.253732 -0.055218 0.9564
C -0.031332 0.043875 -0.714103 0.4811
T 0.001466 0.002203 0.665674 0.5111
R-squared 0.299400 Mean dependent var 0.005348
Adjusted R-squared 0.224336 S.D. dependent var 0.129813
S.E. of regression 0.114328 Akaike info criterion -1.383014
Sum squared resid 0.365988 Schwarz criterion -1.199797
Log likelihood 26.12822 Hannan-Quinn criter. -1.322282
F-statistic 3.988579 Durbin-Watson stat 2.149363
Prob(F-statistic) 0.017469
Trong khi đó tại Bảng 3.2: suất sinh lời trên thị trường chứng khoán là biến phụ thuộc; các biến chỉ số giá bất động sản, GDP và biến xu thế là biến độc lập. Hệ số của biến giá bất động sản dương, cho thấy, khi suất sinh lời trên thị trường bất động sản tăng 1 đơn vị thì suất sinh lời trên thị trường chứng khoán tăng 1.13 đơn vị. Kiểm định với mức ý nghĩa 0.01 cho thấy
những thay đổi trong tỷ lệ lợi nhuận của RRS có ảnh hưởng đến những thay đổi trong tỷ lệ lợi nhuận của VnIndex. Tuy nhiên có điểm tương đồng với kết quả trong Bảng 3.1 là: các yếu tố thay đổi trong GDP, biến xu thế chưa có ý nghĩa trong việc giải thích cho sự thay đổi biến đổi giá của bất động sản.
Kiểm định ở hai hướng đều hỗ trợ cho lý thuyết về hiệu quả tài sản và hiệu quả tín dụng thuần bên trên, sự kết hợp giữa hai lý thuyết chính là vịng trịn “ giá – tín dụng”. Hay nói cách khác, gia tăng trong giá thị trường chứng khoán liên quan đến “hiệu quả tài sản”, khi đó giá bất động sản của doanh nghiệp thay đổi. Trong khi cùng thời điểm đó, giá bất động sản của doanh nghiệp thay đổi liên quan đến hiệu ứng tín dụng thuần và dẫn đến sự gia tăng giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán.