Bên cạnh những ƣu điểm nêu trên, pháp luật về bất động sản không những tản mạn ở rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật, mà còn chƣa đầy đủ và thiếu đồng bộ, ví dụ đăng ký bất động sản hiện hành cịn rất nhiều hạn chế ( phân tán, nhiều cửa, nhiều giấy, quy trình đăng ký khơng khoa học, gây phiền hà, ảnh hƣởng không tốt dến việc thực hiện các quyền về bất động sản của cá nhân, tổ chức...). Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về đăng ký một số quyền liên quan đến bất động sản, nhƣng hiện nay khơng thể đăng ký đƣợc, vì khơng có quy định về trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền, nhƣ thoả thuận về sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
2.3.3. Pháp luật về bất động sản chưa tạo được cơ chế quản lý bất động sản phù hợp với yêu cầu thực tế
Công tác quản lý bất động sản bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây: - Xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về bất động sản và tổ chức thực thi các văn bản đó.
- Xây dựng và chỉ đạo thực hiện chiến lƣợc, kế hoạch phát triển thị trƣờng bất động sản.
-Thiết lập hệ thống quản lý bất động sản.
-Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.
- Quản lý và phát triển thị trƣờng bất động sản, trong đó có thị trƣờng quyền sử dụng đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản và chủ sử dụng đất.
- Tổ chức đào tạo nhân lực cho thị trƣờng bất động sản, trong đó có các chuyên gia quản lý, định giá, môi giới, tƣ vấn và các dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng bất động sản.
-Quản lý các hoạt động dịch vụ công về bất động sản.
- Tổ chức hệ thống thông tin về bất động sản, đặc biệt là thơng tin về tình trạng pháp lý của một số bất động sản quan trọng, thuộc diện pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và các quyền khác có liên quan nhƣ thế chấp, thị trƣờng bất động sản.
Hiện nay, việc quản lý nhà nƣớc về bất động sản đã có nhiều cải tiến và có hiệu quả hơn trƣớc. Tuy nhiên, trong lĩnh vực quản lý bất động sản vẫn cịn một số bất cập chính nhƣ sau:
- Bộ máy quản lý cồng kềnh, phân tán, hoạt động quản lý cịn bị chia cắt theo loại bất động sản, ví dụ, tuy pháp luật quy định Chính phủ quản lý thống nhất về một số loại bất động sản nhƣ đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng khác, nhƣng có nhiều cơ quan giúp chính phủ thực hiện chức năng quản lý, trong khi đất đai, nhà ở cũng nhƣ các cơng trình xây dựng khác đều gắn liền với đất và cần có quản lý chung, thống nhất và thông suốt.
- Hiệu quả, hiệu lực quản lý bất động sản còn thấp so với yêu cầu của thực tiễn, dẫn đến việc thị trƣờng bất động sản kém phát triển, mà theo đánh giá của các chuyên gia về bất động sản, đó là thị trƣờng bị đóng băng và cịn tình trạng vi phạm pháp luật về bất động sản.
Trong thực tế việc quản lý nhà nƣớc đối với một số loại bất động sản quan trọng nhƣ đất đai, nhà ở đã đƣợc chú trọng và có hiệu quả tƣơng đối tốt. Nhƣng đối với các bất động sản khác nhƣ nhà máy, cửa hàng, khách sạn... việc quản lý nhà nƣớc còn nhiều hạn chế do quy hoạch chƣa tốt, chƣa thực hiện đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng dẫn đến không quản lý đƣợc sự biến động về các quyền đối với các bất động sản này và khơng có thơng tin về tình trạng pháp lý của chúng.
- Thực tế công tác quy hoạch về bất động sản cũng cịn khơng ít bất cập do quy hoạch treo, manh mún, thiếu đồng bộ, không công khai đầy đủ. Từ đó làm cho các giao dịch về bất động sản kém phát triển, do ngƣời ta lo ngại về việc mua phải bất động sản trong diện quy hoạch, nên sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng.
- Trong thời gian qua, pháp luật đã có quy định cho phép kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện cho mọi thành phần kinh tế đều tham gia trên nguyên tắc
bình đ ng, nhƣng trong thực tế việc cấp phép kinh doanh còn chậm và thủ tục chƣa thực sự thuạn tiện, đơi khi đã làm nản lịng các nhà đầu tƣ vào thị trƣờng này.
2.3.4. Pháp luật về bất động sản chưa đảm bảo tính cơng khai và minh
bạch của thị trư ng bất động sản
Trong thời gian qua, với sự ra đời của nhiều văn bản pháp luật có quy định về đăng ký một số loại bất động sản đã góp phần quan trọng vào việc cơng khai hoá và minh bạch hoá các giao dịch về bất động sản. Đây cũng là các điều kiện sống còn để thúc đẩy thị trƣờng bất động sản bất động sản phát triển. Một trong các công cụ quan trọng để công khai và minh bạch các giao dịch về bất động sản đó là đăng ký bất động sản ( thực chất là đăng ký các quyền, các giao dịch về bất động sản). Nhƣng pháp luật của chúng ta về lĩnh vực này nhƣ thế nào? Đã đáp ứng đƣợc các yêu cầu của công khai và minh bạch các giao dịch về bất động sản hay chƣa?
Trong thực tiễn, đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thể thống nhất và có một khối quan hệ mật thiết với nhau khi tham gia các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản. Trong các trƣờng hợp ngƣời dân mua bán, trao đổi, tặng cho, để thừa kế vv... đối với nhà ở hoặc cơng trình xây dựng khác ln thực hiện đồng thời với việc chuyển quyền sử dụng đất mà có nhà ở, cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất đó. Nhƣng hiện nay, pháp luật lại quy định phân tán việc đăng ký các tài sản này tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật, dẫn đến các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất và sản gắn liền với đất mà đại đa số là nhà ở trong nhiều trƣờng hợp vẫn tồn tại tách biệt với nhau.
Trong nền kinh tế thị trƣờng, cá nhân, tổ chức, đặc biệt là các doanh nghiệp đang rất cần các thơng tin chính xác, đầy đủ và kịp thời về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và những giao dịch có liên quan đến bất động sản đó để họ xem xét, quyết định có đầu tƣ hoặc tiến hành các giao dịch về bất động sản
hay khơng, nhƣng việc tìm hiểu các thơng tin đó cũng gặp phải nhiều khó khăn do hiện nay do Nhà nƣớc khơng có " hồ sơ " đầy đủ về bất động sản và các thông tin lƣu giữ phân tán tại nhiều cơ quan. Lịch sử các giao dịch liến quan đến một bất động sản chủ yếu hiện có tại các Phịng Cơng chứng, nhƣng đây chỉ là đối với những trƣờng hợp giao dịch đó hợp lệ, đƣợc thực hiện đúng quy định của pháp luật. Nói tóm lại ngƣời tham gia giao dịch khó biết về “tình trạng pháp lý” của bất động sản mà mình muốn tham gia giao dịch.
Việc quản lý nhà nƣớc về đăng ký bất động sản hiện nay cũng còn phân tán do pháp luật quy định các Bộ chức năng quản lý về đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực hiện luôn việc đăng ký từng loại bất động sản trong lĩnh vực đó. Vì vậy, hiện nay nhiều Bộ đều có chức năng quản lý nhà nƣớc về đăng ký bất động sản ( Bộ Tài nguyên và môi trƣờng đối với đất đai, Bộ Xây dựng đối với nhà ở, cơng trình xây dựng khác, Bộ Nơng nghiệp và nơng thôn đối với rừng... Việc quản lý đăng ký đất có nhà ở nay lại thuộc Bộ Xây dựng theo Luật Nhà ở). Ở địa phƣơng cũng tồn tại nhiều đầu mối cơ quan tham mƣu giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện thực hiẹn chức năng quản lý nhà nƣớc về đăng ký bất động sản nhƣ cơ quan tài nguyên và môi trƣờng, xây dựng, nông nghiệp và phát triển nơng thơn, tƣ pháp vv... từ đó dẫn đến việc quản lý đăng ký bất động sản thiếu tập trung, thống nhất.
- Hệ thống các cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cơgn trình xây dựng đƣợc tổ chức phân tán tại địa phƣơng trên cơ sở phân cấp thẩm quyền đăng ký theo loại tài sản, theo ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản và theo địa giới hành chính.
Qua đó cho thấy, hiện nay cịn tồn tại nhiều cơ quan đƣợc uỷ quyền đăng ký bất động sản, làm cho cá nhân, tổ chức phải đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký một giao dịch.
Thị trƣờng bất động sản ngày càng phát triển, nhƣng nhà nƣớc chƣa kiểm soát đƣợc đầy đủ các diễn biến của thị trƣờng. Các giao dịch "ngầm" về bất động sản vẫn diễn ra ở các khu vực đơ thị, thị trƣờng phi chính quy chi phối khoảng 70 - 80% các giao dịch về nhà, đất. Đối với đất đơ thị ( thuộc diện có nhiều giao dịch nhất), thì hiện nay theo thống kê của Bộ Tài nguyên và môi trƣờng mới đăng ký đƣợc khoảng 45% . Tình trạng này bắt nguồn từ việc pháp luật về đăng ký bất động sản chƣa hoàn thiện; việc tổ chức thi hành các văn bản qu phạm pháp luật cịn chậm, khơng đồng bộ; đội ngũ cán bộ làm cơng tác đăng ký cịn thiếu và chƣa đƣợc đào tạo, bồi dƣỡng đầy đủ về chuyên môn, nghiệp vụ và ý thức chấp hành pháp luật của ngƣời dân chƣa cao.
Theo báo cáo mới nhất về Chỉ số minh bạch thị trƣờng bất động sản năm 2006 ( RETI Real Estate Transparency Index) của tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones Lang Lasalle, qua khảo sát tại 56 quốc gia và vùng lãnh thổ, thì Việt Nam có số điểm là 4.69. Với số điểm nay, thì thị trƣờng bất động sản Việt Nam có mức độ minh bạch vào loại thấp nhất thế giới (theo Báo Pháp luật Việt Nam số 187 ngày 06/8/2006), trang 13). Thực trạng này cảnh báo cho các nhà hoạch định chính sách, lập pháp cần sớm có giải pháp tích cực để khắc phục, nếu khơng sẽ gây lãng phí vơ cùng tiềm năng phát triển kinh tế -xã hội nƣớc nhà.