Thống nhất về giấy t xuất trình, công chứng, chứn- 123docz.net

- Tạo điều kiện để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản, lập lại trật tự quản lý các giao dịch về bất động sản, tránh tình

3.1. Thống nhất về giấy t xuất trình, công chứng, chứng thực, đăng ký, thuế

ký, thuế

Theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở thì Phịng cơng chứng có thẩm quyền cơng chứng và Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền chứng

thực hợp đồng mua bán nhà ( tại đô thị) và Uỷ ban nhân dân cấp xã (tại nông thôn).

Đồng thời theo Bộ Luật dân sự và Luật đất đai thì Phịng cơng chứng có quyền cơng chứng và Uỷ ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.

Trong trƣờng hợp nhà ở, đất ở hay nhà ở đƣợc xây dựng trên đất ở thì thủ tục cũng không cần phải phân biệt về thủ tục tại các cơ quan đăng ký, cơ quan công chứng hoặc chứng thực khác nhau. Điều này hồn tồn khơng cần thiết trong quản lý Nhà nƣớc vì hồn tồn có thể tập trung tại một cơ quan quản lý nhất định đối với các loại bất động sản, việc quản lý tập trung, thống nhất này sẽ góp phần chặt chẽ trong theo dõi biến động, lịch sử của một bất động sản, tránh tình trạng thiếu thơng tin của bên mua nên bị lừa đảo.

Về phía cơng dân, tổ chức thì việc thống nhất thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở sẽ góp phần bỏ những phiền hà, rắc rối trong quá trình giao dịch của các bên và làm các thủ tục liên quan, tiết kiệm thời gian, công sức và tiền bạc.

- Thống nhất cơ quan công chứng đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà, Uỷ ban nhân dân không chứng thực hợp đồng mà tập trung làm các việc hành chính khác.

Bên cạnh mục đích hạn chế tối đa hiện tƣợng tranh chấp, vi phạm pháp luật thì việc phục vụ nhân dân, góp phần tạo điều kiện cho các giao dịch trong xã hội đƣợc phát triển một cách an toàn, lành mạnh cũng là mục đích hàng đầu của hoạt động công chứng. Thực hiện chủ trƣơng cải cách hành chính, thực hiện cơ chế một cửa tại cơ quan hành chính nhà nƣớc tại địa phƣơng, cơ chế "một cửa" trong hoạt động công chứng, chứng thực đã đƣợc thực hiện ở nhiều địa phƣơng nhƣ Lạng Sơn, Nam Định, Quảng Bình, Ninh Thuận, Tiền Giang, An Giang, Cần Thơ, Cà Mau... và còn nhiều địa phƣơng khác đang chuẩn bị triển khai thực

hiện cơ chế " một cửa " trong hoạt động công chứng, chứng thực. Tuy nhiên những hoạt động "một cửa " đƣợc áp dụng này mới chỉ là một cửa tại Phịng cơng chứng mà chƣa phải là giữa các cơ quan liên quan nên chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu thực sự của ngƣời dân hay tổ chức khi đi làm một thủ tục nào đó nhƣ mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, thế chấp... đó là chỉ đến một cơ quan duy nhất để thực hiện các thủ tục có liên quan đến giao dịch của mình.

Chỉ nói ví dụ một hợp đồng nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì ngƣời dân phải đến những cơ quan sau đây: Uỷ ban nhân dân phƣờng, xã hoặc Phịng Cơng chứng; Cơ quan thuế; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở thì Phịng cơng chứng có thẩm quyền công chứng và Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền chứng thực hợp đồng mua bán nhà ( tại đô thị) và Uỷ ban nhân dân cấp xã (tại nông thôn).

Trong trƣờng hợp nhà ở, đất ở hay nhà ở đƣợc xây dựng trên đất ở thì thủ tục cũng khơng cần phải phân biệt về thủ tục tại các cơ quan đăng ký, cơ quan công chứng hoặc chứng thực khác nhau. Điều này hoàn tồn khơng cần thiết trong quản lý Nhà nƣớc vì hồn tồn có thể tập trung tại một cơ quan quản lý nhất định đối với các loại bất động sản, việc quản lý tập trung, thống nhất này sẽ góp phần chặt chẽ trong theo dõi biến động, lịch sử của một bất động sản, tránh tình trạng thiếu thơng tin của bên mua nên bị lừa đảo.

Về phía cơng dân, tổ chức thì việc thống nhất thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở sẽ góp phần bỏ những phiền hà, rắc rối

trong quá trình giao dịch của các bên và làm các thủ tục liên quan, tiết kiệm thời gian, công sức và tiền bạc.

Bên cạnh mục đích hạn chế tối đa hiện tƣợng tranh chấp, vi phạm pháp luật thì việc phục vụ nhân dân, góp phần tạo điều kiện cho các giao dịch trong xã hội đƣợc phát triển một cách an tồn, lành mạnh cũng là mục đích hàng đầu của hoạt động công chứng. Thực hiện chủ trƣơng cải cách hành chính, thực hiện cơ chế một cửa tại cơ quan hành chính nhà nƣớc tại địa phƣơng, cơ chế "một cửa" trong hoạt động công chứng, chứng thực đã đƣợc thực hiện ở nhiều địa phƣơng nhƣ Lạng Sơn, Nam Định, Quảng Bình, Ninh Thuận, Tiền Giang, An Giang, Cần Thơ, Cà Mau... và còn nhiều địa phƣơng khác đang chuẩn bị triển khai thực hiện cơ chế " một cửa " trong hoạt động công chứng, chứng thực. Tuy nhiên những hoạt động "một cửa " đƣợc áp dụng này mới chỉ là một cửa tại Phịng cơng chứng mà chƣa phải là giữa các cơ quan liên quan.

Tuy nhiên nhận thức về cơ chế "một cửa" trong hoạt động công chứng là chƣa thống nhất và đầy đủ vì đó mới chỉ là "một cửa" trong nội bộ Phịng Cơng chứng chứ chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu thực sự của ngƣời dân hay tổ chức khi đi làm một thủ tục nào đó nhƣ mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, thế chấp... đó là chỉ đến một cơ quan duy nhất để thực hiện các thủ tục có liên quan đến giao dịch của mình.

Tại Phịng Cơng chứng, theo quy trình "một cửa" này, ngƣời yêu cầu công chứng sẽ nộp hồ sơ, giấy tờ tại một nơi tiếp nhận và nội bộ Phịng Cơng chứng sẽ thực hiện các bƣớc trong cả quá trình thủ tục cơng chứng nhƣ xem xét, kiểm tra hồ sơ giấy tờ, ký ( đối với bản sao)... hoặc mời ngƣời yêu cầu đến ký đối với hợp đồng giao dịch, đóng lệ phí và ngƣời u cầu lại đến nơi mình nộp

hồ sơ để lấy kết quả cơng chứng. Quy trình một cửa này tất nhiên có tạo thuận lợi hơn cho ngƣời u cầu cơng chứng, tránh hiện tƣợng nhốn nháo, ngƣời yêu cầu công chứng phải đi từ nơi này sang nơi khác khác tại Phịng Cơng chứng. Nhƣng đây vẫn chƣa phải là phƣơng án giải quyết tổng thể cho quá trình ngƣời dân phải làm một thủ tục liên quan đến hợp đồng, giao dịch.

Tại một số nƣớc có bề dày về Luật dân sự cũng nhƣ hoạt động cơng chứng có quy định thống nhất trong thủ tục mua bán nhà ở và đất ở. Thí dụ tại Cộng hồ Pháp, Phịng cơng chứng là cơ quan đầu mối trong việc làm thủ tục liên quan đến mua bán bất động sản. Các bên tham gia giao dịch lập hợp đồng mua bán tại Phịng Cơng chứng. Sau khi công chứng hợp đồng, công chứng viên sẽ là ngƣời làm thủ tục thu thuế để ngƣời dân đỡ mất thời gian trong việc làm các thủ tục tiếp theo, sau đó Phịng Cơng chứng sẽ nộp số thuế đó cho cơ quan thuế… Thủ tục mua bán nhà hay đất đều có chung một thủ tục và do những cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục một cách thống nhất mà khơng có sự phân biệt.

Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của cơng chứng nhà nƣớc; trƣờng hợp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, thì đƣợc lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất;

Theo thủ tục hiện nay, có thể hiểu trƣớc tiên ngƣời dân cần đến Phịng Cơng chứng để cơng chứng hợp đồng và tiếp sau đó ngƣời dân lại tiếp tục phải đến các cơ quan có liên quan nhƣ Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, thuế... Nhƣ vậy, cơ chế "một cửa " hiện nay là "một cửa" tại mỗi cơ quan trong số rất nhiều cơ quan mà ngƣời dân phải đến. Thực chất ngƣời dân vẫn phải đến rất

nhiều cơ quan để hồn thành giao dịch của mình trong khi trách nhiệm đó lẽ ra thuộc các cơ quan có liên quan phải phối hợp với nhau trong quá trình này.

Theo đúng tinh thần của Quyết định số 181/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế " một cửa" tại cơquan hành chính nhà nƣớc tại địa phƣơng thì cơ chế "một cửa" đƣợc thực hiện theo các nguyên tắc sau:

-Thủ tục hành chính đơn giản, rõ ràng, đúng pháp luật;

- Cơng khai các thủ tục hành chính, lệ phí và thời gian giải quyết cơng việc của tổ chức, công dân;

-Nhận yêu cầu và trả kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả;

- Việc phối hợp giữa các bộ phận có liên quan để giải quyết công việc của tổ chức, công dân là trách nhiệm của cơ quan hành chính nhà nƣớc;

- Bảo đảm giải quyết cơng việc nhanh chóng, thuận tiện cho tổ chức, cơng dân.

Cần hiểu " một cửa" với nghĩa rộng, không chỉ trong nội bộ một cơ quan mà là "một cửa" giữa các cơ quan trong phục vụ nhân dân. Theo nghĩa này, ngƣời dân chỉ đến một cơ quan duy nhất để làm thủ tục liên quan đến giao dịch của mình và nhận kết quả tại đó. Các vấn đề liên quan nhƣ xác minh, cung cấp giấy tờ là do các cơ quan có liên quan tự liên hệ, giải quyết theo một quy trình liên tục giữa các cơ quan nhƣng cũng cơng khai để nhân dân có thể theo dõi, thí dụ hồ sơ giấy tờ đã đến đâu, đang đƣợc cơ quan nào thụ lý giải quyết... Để thực hiện đƣợc vấn đề này cần có hệ thống thơng tin hiện đại. Công nghệ thông tin vào công tác tiếp nhận và xử lý công việc cần đƣợc áp dụng rộng rãi. Việc phối hợp công tác giữa các cơ quan, đơn vị đƣợc quy định rõ ràng; cơng khai hố các thủ tục hành chính.

Tập trung đầu mối trong làm các thủ tục liên quan đến giao dịch dân sự của nhân dân khơng chỉ góp phần làm thuận tiện hơn, đỡ mất thời gian cho ngƣời yêu cầu mà cịn giảm các tiêu cực có thể phát sinh trong q trình tiếp xúc với cơng dân. Thực tế, cơ chế một cửa là một giải pháp hiệu quả của cải cách hành chính nhƣng nhƣng cần đƣợc thực hiện đầy đủ và thống nhất về bản chất. Chúng ta cần hợp lý hố và hồn thiện cơ chế phối hợp trong quy trình tổ chức thực hiện các thủ tục hành chính, bảo đảm liên thơng giữa các cơ quan. Đồng thời loại bỏ những khâu, thủ tục, giấy tờ bất hợp lý, gây khó khăn, phiền hà cho ngƣời dân và doanh nghiệp, cho chính ngay các cơ quan nhà nƣớc, giảm thời gian giải quyết cơng việc cũng nhƣ bảo đảm tính thống nhất trong cả nƣớc.

Tiến tới "một cửa" phải là nơi tiếp nhận hồ sơ giấy tờ duy nhất khi ngƣời dân cần làm một thủ tục liên quan đến hợp đồng, giao dịch đồng thời cũng là nơi nhận kết quả của cơng việc đó thì mới thực sự mang lại ý nghĩa cho ngƣời dân về thời gian, chi phí. Điều này địi hỏi các cơ quan có sự phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng, không đùn đẩy trách nhiệm, không gây sách nhiễu, phiền hà cho ngƣời dân. Cơ chế phối hợp giữa Phịng Cơng chứng, Văn phịng cơng chứng và các cơ quan có liên quan nhƣ thuế, ngân hàng, hộ tịch, tài nguyên môi trƣờng, đăng ký giao dịch bảo đảm... cần làm rõ, các cơ quan này phải có trách nhiệm cung cấp thơng tin cho Phịng Cơng chứng về ngƣời yêu cầu công chứng và tài sản giao dịch. Cơ quan công chứng sau khi công chứng hợp đồng có thể làm thủ tục chuyển giao hồ sơ cho các cơ quan tiếp theo để làm các thủ tục cần thiết. Việc phối hợp này cũng làm giảm thủ tục phiền hà cho ngƣời dân. Cơ quan cơng chứng và các cơ quan có liên quan sẽ phối hợp giải quyết yêu cầu của ngƣời dân một cách khoa học, nhanh gọn nhất, tránh tình trạng ngƣời dân phải tới quá nhiều cơ quan để giải quyết một việc.

Có thể rất nhiều cơ quan sẽ có trách nhiệm trong việc làm thủ tục và quản lý giao dịch về đất ở và nhà ở nhƣng cơng dân và tổ chức khi có nhu cầu làm thủ tục về giao dịch này thì chỉ thực hiện tại một cơ quan duy nhất.

Các thủ tục về sửa đổi, bổ sung, huỷ bổ hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở cũng cần đƣợc quy định thống nhất. Việc quy định thời hạn trong việc thực hiện hợp đồng khơng chỉ góp phần ổn định các quan hệ giao dịch mà còn đảm bảo sự nghiêm túc trong thực hiện pháp luật, góp phần quản lý tốt hơn các biến động về bất động sản.

Quy định của pháp luật qua nhiều giai đoạn lịch sử đều thống nhất thủ tục mua bán nhà ở và đất ở, mà giai đoạn phong kiến là nhà và đất, ruộng vƣờn. Việc đăng ký cũng đƣợc thực hiện tại một cơ quan nhà nƣớc nhất định. Từ những nghiên cứu khoa học và thực tiễn, có thể thấy việc thống nhất trong quy định về mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở là cần thiết và có nhiều thuận lợi cho việc thực hiện quyền của ngƣời có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, thuận tiện và đảm bảo chặt chẽ, thống nhất trong công tác quản lý nhà ở và đất ở.

Việc xuất trình các giấy tờ cần đƣợc quy định thơng thống hơn, cho đến hiện nay, khi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vẫn chƣa đƣợc triển khai đồng bộ thì việc xuất trình giấy tờ của ngƣời dân chỉ cần những những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng. Sau khi ký kết hợp đồng, đƣợc công chứng hoặc chứng thực thì những hợp đồng này nhất thiết phải làm đúng các thủ tục tiếp theo đúng quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và Luật nhà ở.

Hiện nay Việc mua bán nhà ở đƣợc thực hiện công chứng tại Phịng cơng chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện cịn mua bán nhà ở đƣợc cơng chứng tại Phịng cơng chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã;

Thứ nhất: Việc mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở cần có một thủ tục thống nhất:

- Tại nơi chƣa có Phịng cơng chứng thì đƣợc thực hiện chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã;

- Thực hiện cơ chế một cửa đối với thủ tục mua bán nhà và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở;

- Phịng Cơng chứng chính là cơ quan đầu tiên cho thực hiện các thủ tục liên quan đến mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở và là đầu mối quản lý, cung cấp thông tin về lịch sử giao dịch các bất động sản, không chỉ trong lĩnh vực mua bán, chuyển nhƣợng mà còn cả trong lĩnh vực thế chấp, cầm cố, thừa kế, tặng cho, cho thuê...

Phòng cơng chứng hoặc Văn phịng cơng chứng sẽ là đầu mối trong phối