ĐVT: Người
Chỉ tiêu Tổng số mẫu khảo sát (152 mẫu) Số lượng Tỷ lệ (%) 1. Giới tính của thẩm định viên 152 100,00
- Nữ 58 38,16
- Nam 94 61,84
2. Tuổi của thẩm định viên: 152 100,00
- Nhỏ hơn 34 tuổi 130 85,54 - 34 – 54 20 13,16 - Lớn hơn 54 tuổi 2 1,3 3. Số năm công tác 152 100,00 - Dưới 3 năm 13 8,54 - 3– 5 99 65,14 - Trên 5 năm 40 26,32
Về trình độ chun mơn, nghiệp vụ: Theo kết quả khảo sát, trình độ học
vấn của thẩm định viên qua khảo sát 152 mẫu cho thấy: 94 thẩm định viên có trình độ học vấn là đại học chiếm 61,84%, và 58 thẩm định viên có trình độ học vấn là trên đại học chiếm 38,16%. Về chuyên môn, mẫu khảo sát bao gồm 130 thẩm định viên chưa có thẻ (85,5%) và 22 thẩm định viên có thẻ (14,5%).
Qua khảo sát nhận thấy trình độ chun mơn của thẩm định viên tương đối cao, tuy nhiên trình độ nghiệp vụ vẫn chưa đạt u cầu. Trình độ chun mơn là yếu tố rất quan trọng không chỉ trong tiếp thu tri thức mới, kinh nghiệm hay mà còn quyết định chất lượng kết quả thẩm định. Khi thẩm định viên có trình chun mơn càng cao, họ càng có khả năng cập nhật và ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học, cơng nghệ vào cơng tác thẩm định. Từ đó có nhiều khả năng sẽ cho ra những quyết định đúng đắn và chính xác hơn.
Bảng 4.2. Trình độ chuyên môn của thẩm định viên Chỉ tiêu Số người (ĐVT: người) Tỷ lệ % Đại học 94 61,84 Trên đại học 58 38,16 Cộng 152 100,0
Bảng 4.3. Trình độ nghiệp vụ của thẩm định viên
Chỉ tiêu Số người
(ĐVT: người) Tỷ lệ %
Có thẻ 22 14,5
Chưa có thẻ 130 85,5
Cộng 152 100,0
4.2.2. Mức độ minh bạch thông tin:
Theo khảo sát ý kiến của các thẩm định viên về mức độ minh bạch thông tin đối với kết quả thẩm định giá tại TP. Hồ Chí Minh như sau: 18 người cho rằng thơng tin minh bạch rất khơng có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định chiếm 11,8%, 54 người cho rằng không tác động chiếm 35,5%, ý kiến trung lập là 29 người chiếm 19,1%. Ngược lại, 21,7% số thẩm định viên (33 người ) được khảo sát cho rằng sự minh bạch của thơng tin có tác động đến kết quả thẩm định và 18 đối tượng khảo sát chiếm 11,8% cho rằng có tác động rất lớn. Thẩm định giá được xem là một chức năng của thơng tin. Vì vậy, khi thơng tin càng minh bạch sẽ góp phần làm cho kết quả thẩm định càng chính xác.
4.2.3. Mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá:
Theo kết quả khảo sát các thẩm định viên về tác động của cạnh tranh trên thị trường dịch vụ giữa các công ty thẩm định giá tại TP. Hồ Chí Minh như sau: 32 người chiếm 21,1%, cho rằng sự cạnh tranh này rất khơng có tác động đến độ chính xác của kết quả thẩm định,33 người chiếm 21,7% cũng đồng quan điểm cho rằng yếu tố này khơng có tác động, ý kiến trung lập là 14 người chiếm 9,2%. Trong khi đó, 33,6% số thẩm định viên (51 người) được khảo sát lại cho rằng cạnh tranh giữa các cơng ty có tác động đến kết quả thẩm định và 22 đối tượng khảo sát chiếm 14,5% cho rằng tác động này rất lớn. Thực tế, để giúp công ty tồn tại và phát triển công việc kinh doanh lâu dài tại một thị trường có mức độ cạnh tranh cao, một số cơng ty thường thu hút khách hàng bẳng cách luôn cung cấp kết quả làm thỏa mãn yêu cầu của họ. Dựa theo các nghiên cứu trước đây thì tính khách quan, chính xác của kết quả thẩm định thường tỷ lệ nghịch với mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá.
Hình 4.2.Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG tác động đến KQTĐ
4.2.4. Quy mô Công ty thẩm định:
Các nghiên cứu trước đây chỉ ra rằng, các công ty thẩm định quy mơ lớn khơng chỉ có ưu thế về mặt tài chính mà cịn sở hữu được đội ngũ nhân viên giỏi chuyên môn, nghiệp vụ và khả năng tiếp cận nguồn cơ sở dữ liệu dồi dào, phong phú. Bên cạnh đó các cơng ty lớn thường xây dựng cơ chế kiểm tra, kiểm sốt chất lượng cơng tác thẩm định rất nghiêm túc, chặt chẽ. Vì vậy kết quả thẩm định của họ thường đạt độ chính xác cao hơn các Công ty qui mô nhỏ trong ngành.
Bảng 4.4. Quy mô Công ty hoạt động hiệu quả nhất
4.2.5. Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên:
Theo kết quả khảo sát các thẩm định viên về yếu tố mức độ quen thuộc thị trường tác động đến chất lượng của cơng tác thẩm định tại TP. Hồ Chí Minh như sau: 65 người chiếm 42,8%, cho rằng yếu tố này khơng có tác động đến độ chính xác của kết quả thẩm định, ý kiến trung lập là 22 người chiếm 14,4%. Trong khi đó, 65 người chiếm 42,8% số thẩm định viên được khảo sát lại cho rằng mức độ quen thuộc thị trường có tác động đến kết quả thẩm định. Trong định giá, mỗi thẩm định viên thường đưa ra phán đốn về giá trị ước tính ban đầu dựa theo kinh nghiệm của bản thân và những thông tin thu thập được từ thị trường. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, đối với những thị trường mới, họ thường gặp khó khăn do thiếu kinh nghiệm và hạn chế trong việc thu thập thơng tin.
Hình 4.3.Mức độ quen thuộc thị trường của TĐV tác động đến KQTĐ.
4.2.6. Mức độ trung thực của thẩm định viên:
Theo khảo sát ý kiến của các thẩm định viên về mức độ trung thực tác động đến công tác thẩm định giá tại TP. Hồ Chí Minh như sau: 69 người cho rằng trung
Quy mô Cty Cỡ mẫu Phần trăm Lũy kế phần trăm
Dưới 100 nhân viên 55 36.18 36.18
Từ 100 đến dưới 500 42 27.64 63.82
Từ 500 đến 1000 55 36.18 100.0
thực khơng có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định chiếm 45,4%, ý kiến trung lập là 17 người chiếm 11,2%. Ngược lại, 43,4% số thẩm định viên (66 người) được khảo sát cho rằng yếu tố này có tác động đến kết quả thẩm định. Trong thẩm định, đối mặt với nhiều loại áp lực từ phía cơng ty, đối thủ cạnh tranh và khách hàng, ngồi trình độ và kinh nghiệm, mức độ trung thực của thẩm định viên cũng được đánh giá là một yếu tố quan trọng quyết định độ chính xác của kết quả thẩm định.
Hình 4.4. Mức độ trung thực của thẩm định viên tác động đến KQTĐ
4.2.7. Trình độ chun mơn, nghiệp vụ của thẩm định viên:
Chỉ tiêu Số người
(ĐVT: người) Tỷ lệ %
Không tác động 71 46,7 Có tác động 81 53,3
Tổng cộng 152 100,00
Hình 4.5. Trình độ chun mơn, nghiệp vụ của TĐV tác động đến KQTĐ
Đa phần thẩm định viên được khảo sát trả lời rằng trình độ chun mơn, nghiệp vụ có tác động đến chất lượng thẩm định giá chiếm 53,3 % (81 người). Trình độ của thẩm định viên thể hiện ở sự nhạy bén trong việc lựa chọn mơ hình và phương pháp định giá phù hợp, hiểu đúng thông tin từ tín hiệu thị trường, hợp lý và khoa học trong việc tn thủ quy trình định giá. Do đó, thẩm định viên càng có trình độ thì kết quả thẩm định đưa ra càng chính xác và đáng tin cậy.
4.2.8. Áp lực khách hàng: Chỉ tiêu Số người Chỉ tiêu Số người (ĐVT: người) Tỷ lệ % Không tác động 78 51,3 Có tác động 74 48,7 Tổng cộng 152 100,00 Hình 4.6. Áp lực khách hàng tác động đến KQTĐ
Qua phỏng vấn, 74 thẩm định viên chiếm 48,7% cho rằng áp lực khách hàng có
tác động đến kết quả thẩm định. Áp lực khách hàng bao gồm: quy mô khách hàng, tầm quan trọng của kết quả thẩm định đối với khách hàng (mục đích thẩm định) và loại khách hàng. Theo các nghiên cứu trước đây, khi áp lực khách hàng càng lớn, thẩm định viên thường dễ có khả năng sửa đổi giá trị chứng thư của mình, điều này sẽ ảnh hưởng đến tính khách quan và chính xác của kết quả thẩm định.
4.3. Phân tích các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ:
4.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của KQTĐ:
Các lập luận và chọn biến được đề cập ở phần phương pháp nghiên cứu. Cơ sở để xây dựng lên các biến đó là sự thay đổi mức độ chính xác của kết quả thẩm định dưới tác động của các yếu tố được đề xuất.
Variables in the Equation
B S.E. Wald df Sig. Exp(B)
95% C.I.for EXP(B) Lower Upper Step 1a MBACH ,887 ,302 8,627 1 ,003 2,428 1,477 3,989 TRTHUC ,005 ,287 ,000 1 ,987 1,005 ,627 1,611 QMOCTY ,007 ,001 23,838 1 ,000 1,007 1,004 1,009 CTRANH -,081 ,238 ,117 1 ,733 ,922 ,623 1,364 QTHUOCTT ,200 ,302 ,437 1 ,509 1,221 ,743 2,006 TRDO ,818 ,474 2,978 1 ,084 2,267 1,039 4,944 APLUC -1,840 ,935 3,875 1 ,049 ,159 ,034 ,739 Constant -4,444 1,579 7,920 1 ,005 ,012
a. Variable(s) entered on step 1: MBACH, TRTHUC, QMOCTY, CTRANH, QTHUOCTT,
TRDO, APLUC.
4.3.2. Phân tích các kiểm định:
4.3.2.2. Kiểm định hệ số hồi quy:
Trong hình 4.1, cột mức ý nghĩa (Sig.) của kiểm định Wald cho thấy:
Các biến có mức ý nghĩa =<90% bao gồm:
+ Yếu tố trung thực của thẩm định viên được xem là có vai trị quyết định mức độ chính xác của kết quả thẩm định trong điều kiện TĐV phải đối mặt với nhiều loại áp lực (khách hàng,doanh số, đối thủ cạnh tranh…) diễn ra mạnh mẽ và chất lượng nguồn thông tin kém minh bạch. Tuy nhiên trong nghiên cứu này, biến X2 (TRTHUC) có Sig=0.987>0.05. Do đó, biến X2 (TRTHUC) tương quan khơng có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC)
+ Khi thị trường dịch vụ thẩm định giá có sự cạnh tranh gay gắt về giá phí, chất lượng dịch vụ, trình độ đội ngũ thẩm định viên, chế độ đãi ngộ nhân viên, hoạt động tiếp thị-hậu mãi ….tùy theo định hướng phát triển của công ty mà thẩm định viên buộc phải tuân theo để thu hút khách hàng. Chính điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến mức độ khách quan và chính xác của kết quả thẩm định. Tuy vậy, trong nghiên cứu này, biến X4 (CTRANH) có Sig=0.733>0.05. Do đó, biến X4 (CTRANH) tương quan khơng có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC)
+ Thẩm định viên càng quen thuộc với thị trường, thì giá trị ước tính ban đầu, cũng như nguồn dữ liệu để xác minh giá trị dự đốn đó sẽ đầy đủ và đáng tin cậy hơn. Mặc dù vậy, theo kết quả của nghiên cứu này, biến X5( QTHUOCTT) có Sig=0.509>0.05. Do đó, biến X5 (QTHUOCTT) tương quan khơng có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC)
Các biến có mức ý nghĩa từ 90-94% bao gồm:
Thẩm định giá là một nghề địi hỏi cao về trình độ chun mơn và kiến thức nghiệp vụ liên quan đến nhiều lĩnh vực. Thẩm định viên có trình độ sẽ hạn chế được những vi phạm, sai sót nghiêm trọng ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Trong nghiên cứu này, biến X6 (TRDO) có Sig=0.084< 0.01. Do đó, biến X6 (TRDO) tương quan đồng biến có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 92%.
Các biến có mức ý nghĩa >95% bao gồm:
+ Hệ thống thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm thông tin về: pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người mua ở từng không gian và thời gian nhất định. Do hàng hóa BĐS có tính cá biệt, mang yếu tố không gian, thời gian và chịu tác động của các yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu. Các hàng hóa BĐS cịn có tác động, ảnh hưởng qua lại lẫn nhau. Mặt khác, BĐS là loại hàng hóa khan hiếm và là bộ phận tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, nên hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS thường được quy định chặt chẽ, và chịu sự tác động mạnh của các chính sách của Chính phủ. Chính vì vậy, để có thể định giá hàng hóa BĐS một cách chính xác địi hỏi phải có một hệ thống thơng tin đồng bộ, đầy đủ, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận. Trong nghiên cứu này, biến X1( MBACH) có Sig=0.003< 0.05. Do đó, biến X1( MBACH) tương quan có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC) với độ tin cậy 99%.
+ Theo các nghiên cứu trước đây, tại các công ty lớn (nhiều nhân viên) thường có sự phân chia bộ phận, phịng ban rõ ràng. Chính vì vậy, thẩm định viên sẽ khơng phải chịu áp lực một mình đảm trách nhiều cơng việc. Bên cạnh đó, lượng hồ sơ cần thẩm định cũng sẽ được dàn đều ở mức hợp lý, tránh tình trạng q tải cơng việ do thiếu thời gian dẫn đến sai sót trong q trình thẩm định. Tại nghiên cứu này, biến X3( QMOCTY) có Sig=0.000< 0.05. Do đó, biến X3( QMOCTY) tương quan có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC) với độ tin cậy 99%.
+ Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với một tài sản cụ thể. Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm, và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần vì kết quả đưa ra khác so với thực tế; hay Theo GS Lim Lan Yuan – Singapore: “TĐG là
một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một
tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định”. Chính những lập luận này là cơ sở biện
của khách hàng, đặc biệt là những khách hàng lớn, quan trọng đối với công ty. Trong nghiên cứu này, biến X7 (APLUC) có Sig=0.049< 0.05. Do đó, biến X7 (APLUC) tương quan có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 95%.
Như vậy kiểm định Wald cho biết mơ hình có 4 biến phù hợp, bao gồm:
(X1(MBACH); X3(QMOCTY); X6 (TRDO); X7( APLUC)).
4.3.2.3. Kiểm định mức độ phù hợp của mơ hình:
Classification Tablea
Observed Predicted
(Y)DO CHINH XAC (=GIA THI TRUONG - GIA TRI
THAM DINH) Percentage Correct
KHƠNG CĨ
Step 1 (Y)DO CHINH XAC (=GIA THI TRUONG - GIA TRI THAM DINH)
KHONG 54 18 75,0
CO 15 65 81,3
Overall Percentage 78,3
Hình 4.8. Phân loại dự báo
Trong hình 4.8, với 69 trường hợp kết quả thẩm định khơng chính xác (xem theo cột) mơ hình dự đốn đúng 54 trường hợp (xem theo hàng), vậy tỷ lệ đúng là 75%. Đối với 83 trường hợp kết quả thẩm định chính xác, mơ hình dự đốn đúng 65 trường hợp, tỷ lệ đúng là 81,3%. Tỷ lệ dự báo đúng của toàn bộ mơ hình (Overall Percentage) là 78,3%.
Mức độ phù hợp của mơ hình: (kết quả kiểm định Omnibus)
Omnibus Tests of Model Coefficients
Chi-square df Sig. Step 1 Step 78,351 7 ,000 Block 78,351 7 ,000 Model 78,351 7 ,000
Kiểm định Omnibus cho thấy Sig.<0.0001 (độ tin cậy 99%). Như vậy, các biến độc lập có quan hệ tuyến tính với biến phụ thuộc trong tổng thể. Nói cách khác, mơ hình lựa chọn là phù hợp tốt.
4.3.2.4. Kiểm định mức độ giải thích của mơ hình:
Model Summary
Step -2 Log likelihood
Cox & Snell R Square
Nagelkerke R Square 1 131,944a ,403 ,538
Hình 4.10. Tóm tắt mơ hình
R2- Nagelkerke: 0,538 có ý nghĩa là 53,8% thay đổi của biến phụ thuộc được giải thích bởi các biến độc lập của mơ hình.
4.4. Thảo luận kết quả hồi quy Binary logistic:
Trong bảng phía dưới tác giả sử dụng kết quả của cột hệ số hồi quy (B) và cột (Exp(B) =eB) để hình thành kịch bản xác suất thay đổi khi xác suất ban đầu lần lượt là 10%, 20%, 30%, 40% và 50%.
Đặt P0: Xác suất ban đầu; P1: Xác suất thay đổi, với P1 được tính theo cơng thức sau: 0 1 0 1 ( 1 ) k k P e P P e β β × = − −
Kết quả có được như sau:
B eB
Mô phỏng xác suất mức độ chính xác thay đổi khi biến độc lập
thay đổi 1 đơn vị và xác suất ban đầu là:% 10 20 30 40 50 MBACH 0,887 2,428 21,2 37,8 51,0 61,8 70,8 QMOCTY 0,007 1,007 10,1 20,1 30,1 40,2 50,2 TRDO 0,818 2,267 20,1 36,2 49,3 60,2 69,4 APLUC -1,840 0,159 -0,10 -0,11 -0,12 -0,13 -0,14