Đa phần thẩm định viên được khảo sát trả lời rằng trình độ chun mơn, nghiệp vụ có tác động đến chất lượng thẩm định giá chiếm 53,3 % (81 người). Trình độ của thẩm định viên thể hiện ở sự nhạy bén trong việc lựa chọn mơ hình và phương pháp định giá phù hợp, hiểu đúng thơng tin từ tín hiệu thị trường, hợp lý và khoa học trong việc tuân thủ quy trình định giá. Do đó, thẩm định viên càng có trình độ thì kết quả thẩm định đưa ra càng chính xác và đáng tin cậy.
4.2.8. Áp lực khách hàng: Chỉ tiêu Số người Chỉ tiêu Số người (ĐVT: người) Tỷ lệ % Khơng tác động 78 51,3 Có tác động 74 48,7 Tổng cộng 152 100,00 Hình 4.6. Áp lực khách hàng tác động đến KQTĐ
Qua phỏng vấn, 74 thẩm định viên chiếm 48,7% cho rằng áp lực khách hàng có
tác động đến kết quả thẩm định. Áp lực khách hàng bao gồm: quy mô khách hàng, tầm quan trọng của kết quả thẩm định đối với khách hàng (mục đích thẩm định) và loại khách hàng. Theo các nghiên cứu trước đây, khi áp lực khách hàng càng lớn, thẩm định viên thường dễ có khả năng sửa đổi giá trị chứng thư của mình, điều này sẽ ảnh hưởng đến tính khách quan và chính xác của kết quả thẩm định.
4.3. Phân tích các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ:
4.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của KQTĐ:
Các lập luận và chọn biến được đề cập ở phần phương pháp nghiên cứu. Cơ sở để xây dựng lên các biến đó là sự thay đổi mức độ chính xác của kết quả thẩm định dưới tác động của các yếu tố được đề xuất.
Variables in the Equation
B S.E. Wald df Sig. Exp(B)
95% C.I.for EXP(B) Lower Upper Step 1a MBACH ,887 ,302 8,627 1 ,003 2,428 1,477 3,989 TRTHUC ,005 ,287 ,000 1 ,987 1,005 ,627 1,611 QMOCTY ,007 ,001 23,838 1 ,000 1,007 1,004 1,009 CTRANH -,081 ,238 ,117 1 ,733 ,922 ,623 1,364 QTHUOCTT ,200 ,302 ,437 1 ,509 1,221 ,743 2,006 TRDO ,818 ,474 2,978 1 ,084 2,267 1,039 4,944 APLUC -1,840 ,935 3,875 1 ,049 ,159 ,034 ,739 Constant -4,444 1,579 7,920 1 ,005 ,012
a. Variable(s) entered on step 1: MBACH, TRTHUC, QMOCTY, CTRANH, QTHUOCTT,
TRDO, APLUC.
4.3.2. Phân tích các kiểm định:
4.3.2.2. Kiểm định hệ số hồi quy:
Trong hình 4.1, cột mức ý nghĩa (Sig.) của kiểm định Wald cho thấy:
Các biến có mức ý nghĩa =<90% bao gồm:
+ Yếu tố trung thực của thẩm định viên được xem là có vai trị quyết định mức độ chính xác của kết quả thẩm định trong điều kiện TĐV phải đối mặt với nhiều loại áp lực (khách hàng,doanh số, đối thủ cạnh tranh…) diễn ra mạnh mẽ và chất lượng nguồn thông tin kém minh bạch. Tuy nhiên trong nghiên cứu này, biến X2 (TRTHUC) có Sig=0.987>0.05. Do đó, biến X2 (TRTHUC) tương quan khơng có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC)
+ Khi thị trường dịch vụ thẩm định giá có sự cạnh tranh gay gắt về giá phí, chất lượng dịch vụ, trình độ đội ngũ thẩm định viên, chế độ đãi ngộ nhân viên, hoạt động tiếp thị-hậu mãi ….tùy theo định hướng phát triển của công ty mà thẩm định viên buộc phải tuân theo để thu hút khách hàng. Chính điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến mức độ khách quan và chính xác của kết quả thẩm định. Tuy vậy, trong nghiên cứu này, biến X4 (CTRANH) có Sig=0.733>0.05. Do đó, biến X4 (CTRANH) tương quan khơng có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC)
+ Thẩm định viên càng quen thuộc với thị trường, thì giá trị ước tính ban đầu, cũng như nguồn dữ liệu để xác minh giá trị dự đốn đó sẽ đầy đủ và đáng tin cậy hơn. Mặc dù vậy, theo kết quả của nghiên cứu này, biến X5( QTHUOCTT) có Sig=0.509>0.05. Do đó, biến X5 (QTHUOCTT) tương quan khơng có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC)
Các biến có mức ý nghĩa từ 90-94% bao gồm:
Thẩm định giá là một nghề đòi hỏi cao về trình độ chun mơn và kiến thức nghiệp vụ liên quan đến nhiều lĩnh vực. Thẩm định viên có trình độ sẽ hạn chế được những vi phạm, sai sót nghiêm trọng ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Trong nghiên cứu này, biến X6 (TRDO) có Sig=0.084< 0.01. Do đó, biến X6 (TRDO) tương quan đồng biến có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 92%.
Các biến có mức ý nghĩa >95% bao gồm:
+ Hệ thống thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm thông tin về: pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, vị trí của BĐS, mơi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người mua ở từng không gian và thời gian nhất định. Do hàng hóa BĐS có tính cá biệt, mang yếu tố không gian, thời gian và chịu tác động của các yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu. Các hàng hóa BĐS cịn có tác động, ảnh hưởng qua lại lẫn nhau. Mặt khác, BĐS là loại hàng hóa khan hiếm và là bộ phận tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, nên hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS thường được quy định chặt chẽ, và chịu sự tác động mạnh của các chính sách của Chính phủ. Chính vì vậy, để có thể định giá hàng hóa BĐS một cách chính xác địi hỏi phải có một hệ thống thông tin đồng bộ, đầy đủ, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận. Trong nghiên cứu này, biến X1( MBACH) có Sig=0.003< 0.05. Do đó, biến X1( MBACH) tương quan có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC) với độ tin cậy 99%.
+ Theo các nghiên cứu trước đây, tại các công ty lớn (nhiều nhân viên) thường có sự phân chia bộ phận, phịng ban rõ ràng. Chính vì vậy, thẩm định viên sẽ khơng phải chịu áp lực một mình đảm trách nhiều cơng việc. Bên cạnh đó, lượng hồ sơ cần thẩm định cũng sẽ được dàn đều ở mức hợp lý, tránh tình trạng quá tải công việ do thiếu thời gian dẫn đến sai sót trong q trình thẩm định. Tại nghiên cứu này, biến X3( QMOCTY) có Sig=0.000< 0.05. Do đó, biến X3( QMOCTY) tương quan có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC) với độ tin cậy 99%.
+ Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với một tài sản cụ thể. Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm, và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần vì kết quả đưa ra khác so với thực tế; hay Theo GS Lim Lan Yuan – Singapore: “TĐG là
một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một
tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định”. Chính những lập luận này là cơ sở biện
của khách hàng, đặc biệt là những khách hàng lớn, quan trọng đối với công ty. Trong nghiên cứu này, biến X7 (APLUC) có Sig=0.049< 0.05. Do đó, biến X7 (APLUC) tương quan có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 95%.
Như vậy kiểm định Wald cho biết mơ hình có 4 biến phù hợp, bao gồm:
(X1(MBACH); X3(QMOCTY); X6 (TRDO); X7( APLUC)).
4.3.2.3. Kiểm định mức độ phù hợp của mơ hình:
Classification Tablea
Observed Predicted
(Y)DO CHINH XAC (=GIA THI TRUONG - GIA TRI
THAM DINH) Percentage Correct
KHƠNG CĨ
Step 1 (Y)DO CHINH XAC (=GIA THI TRUONG - GIA TRI THAM DINH)
KHONG 54 18 75,0
CO 15 65 81,3
Overall Percentage 78,3
Hình 4.8. Phân loại dự báo
Trong hình 4.8, với 69 trường hợp kết quả thẩm định khơng chính xác (xem theo cột) mơ hình dự đốn đúng 54 trường hợp (xem theo hàng), vậy tỷ lệ đúng là 75%. Đối với 83 trường hợp kết quả thẩm định chính xác, mơ hình dự đoán đúng 65 trường hợp, tỷ lệ đúng là 81,3%. Tỷ lệ dự báo đúng của tồn bộ mơ hình (Overall Percentage) là 78,3%.
Mức độ phù hợp của mơ hình: (kết quả kiểm định Omnibus)
Omnibus Tests of Model Coefficients
Chi-square df Sig. Step 1 Step 78,351 7 ,000 Block 78,351 7 ,000 Model 78,351 7 ,000
Kiểm định Omnibus cho thấy Sig.<0.0001 (độ tin cậy 99%). Như vậy, các biến độc lập có quan hệ tuyến tính với biến phụ thuộc trong tổng thể. Nói cách khác, mơ hình lựa chọn là phù hợp tốt.
4.3.2.4. Kiểm định mức độ giải thích của mơ hình:
Model Summary
Step -2 Log likelihood
Cox & Snell R Square
Nagelkerke R Square 1 131,944a ,403 ,538
Hình 4.10. Tóm tắt mơ hình
R2- Nagelkerke: 0,538 có ý nghĩa là 53,8% thay đổi của biến phụ thuộc được giải thích bởi các biến độc lập của mơ hình.
4.4. Thảo luận kết quả hồi quy Binary logistic:
Trong bảng phía dưới tác giả sử dụng kết quả của cột hệ số hồi quy (B) và cột (Exp(B) =eB) để hình thành kịch bản xác suất thay đổi khi xác suất ban đầu lần lượt là 10%, 20%, 30%, 40% và 50%.
Đặt P0: Xác suất ban đầu; P1: Xác suất thay đổi, với P1 được tính theo cơng thức sau: 0 1 0 1 ( 1 ) k k P e P P e β β × = − −
Kết quả có được như sau:
B eB
Mô phỏng xác suất mức độ chính xác thay đổi khi biến độc lập
thay đổi 1 đơn vị và xác suất ban đầu là:% 10 20 30 40 50 MBACH 0,887 2,428 21,2 37,8 51,0 61,8 70,8 QMOCTY 0,007 1,007 10,1 20,1 30,1 40,2 50,2 TRDO 0,818 2,267 20,1 36,2 49,3 60,2 69,4 APLUC -1,840 0,159 -0,10 -0,11 -0,12 -0,13 -0,14
Biến (X1) MBACH: Giả sử xác suất chính xác của kết quả thẩm định ban đầu
là 10%. Khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu thông tin thị trường liên quan đến bất động sản minh bạch thì xác suất chính xác của kết quả sẽ là 21,2% (so với mức ban đầu là 10%, tăng thêm 11,2 điểm phần trăm). Nếu xác suất ban đầu là 20%, xác suất chính xác của kết quả sẽ là 37,8%, tương tự, lần lượt là 51%; 61,8%; và 70,8% khi xác suất ban đầu là 30%; 40%; 50%.
Biến (X3)QMOCTY: Giả sử xác suất chính xác của kết quả thẩm định ban đầu là 10%. Khi các yếu tố khác khơng thay đổi, nếu cơng ty có thêm 1 thẩm định viên thì xác suất chính xác của kết quả sẽ là 10,1%(so với mức ban đầu là 10%, tăng thêm 0.1 điểm phần trăm). Nếu xác suất ban đầu là 20%, xác suất chính xác của kết quả sẽ là 20,1%, tương tự, lần lượt là 30,1%; 40,2%; và 50,2% khi xác suất ban đầu là 30%; 40%; 50%.
Biến (X6)TRDO: Giả sử xác suất chính xác của kết quả thẩm định ban đầu là
10%. Khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu thẩm định viên đáp ứng được đầy đủ yêu cầu về trình độ chun mơn, nghiệp vụ theo quy định thì xác suất chính xác của kết quả sẽ là 20,1% (so với mức ban đầu là 10%, tăng thêm 10,1 điểm phần trăm). Nếu xác suất ban đầu là 20%, xác suất chính xác của kết quả sẽ là 36,2%, tương tự, lần lượt là 49,3%; 60,2%; và 69,4% khi xác suất ban đầu là 30%; 40%; 50%.
Biến (X7)APLUC: Giả sử xác suất chính xác của kết quả thẩm định ban đầu là 10%. Khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu tồn tại áp lực khách hàng trong q trình thẩm định thì xác suất chính xác của kết quả chỉ còn -0.10%%(so với mức ban đầu là 10%, giảm 10,1 điểm phần trăm). Nếu xác suất ban đầu là 20%, xác suất chính xác của kết quả sẽ chỉ còn 0,11%; tương tự, lần lượt là 0,12%; 0,13%; và 0,14% khi xác suất ban đầu là 30%; 40%; 50%.
Kết luận: Thơng qua các kiểm định, có thể khẳng định: Các yếu tố ảnh hưởng
đến mức độ chính xác theo thứ tự tầm quan trọng là: MBACH, TRDO, APLUC, QUYMO.
4.5. Mơ hình dự báo thay đổi xác suất mức độ chính xác của KQTĐ.
Loại bỏ biến khơng có ý nghĩa thống kê, thực hiện phân tích hồi quy Binary logistis, ta có kết quả hồi quy như sau:
Variables in the Equation
B S.E. Wald df Sig. Exp(B)
95% C.I.for EXP(B) Lower Upper Step 1a MBACH ,929 ,250 13,815 1 ,000 2,532 1,551 4,132 QMOCTY ,007 ,001 26,916 1 ,000 1,007 1,004 1,009 TRDO ,813 ,471 2,986 1 ,084 2,256 ,896 5,676 APLUC -1,484 ,789 3,540 1 ,060 ,227 ,048 1,064 Constant -4,388 ,983 19,922 1 ,000 ,012
a. Variable(s) entered on step 1: MBACH, QMOCTY, TRDO, APLUC
Hình 4.12. Kết quả hệ số hồi quy
Mơ hình hồi quy được rút ra sau khi loại bỏ biến khơng có ý nghĩa ra khỏi mơ hình, đây là mơ hình phù hợp nhất để đánh giá tác động của các yếu tố (minh bạch thông tin, quy mô công ty thẩm định, trình độ thẩm định viên và áp lực khách hàng) đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định, kết quả mơ hình cho thấy:
Theo quan sát trong nghiên cứu này, mối quan hệ nhân quả tích cực của 2 yếu tố minh bạch thơng tin và quy mơ cơng ty thẩm định có tương quan đồng biến với mức độ chính xác của kết quả thẩm định với độ tin cậy 99%. Kết quả phản ánh phù hợp với cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước. Như vậy, cải thiện chất lượng thông tin (tăng mức độ minh bạch) và tăng quy mô công ty thẩm định (tăng số lượng thẩm định viên) sẽ góp phần gia tăng mức độ chính xác của kết quả thẩm định.
Sở dĩ trong giai đoạn vừa qua, ở Việt Nam ngành thẩm định tuy có gia tăng về quy mơ, tuy nhiên uy tín và chất lượng chứng thư thẩm định vẫn chưa được đánh giá cao là do đội ngũ thẩm định viên giỏi, giàu kinh nghiệm vẫn cịn rất ít. Kết quả
nghiên cứu cho thấy trình độ chun mơn, nghiệp vụ của thẩm định viên có mối tương quan đồng biến với mức độ chính xác của kết quả thẩm định với độ tin cậy 90%.
Khi áp lực khách hàng càng lớn, thẩm định viên càng dễ bị tác động phải chỉnh sửa kết quả thẩm định của mình do cả yếu tố chủ quan và khách quan như đã phân tích ở trên. Kết quả nghiên cứu cho thấy loại áp lực này có tương quan nghịch biến với mức độ chính xác của kết quả thẩm định với độ tin cậy 90%. Như vậy, khi có biện pháp làm giảm áp lực khách hàng sẽ giúp tăng xác suất chính xác của kết quả thẩm định.
Mơ hình dự báo xác suất độ chính xác của kết quả thẩm định:
Log Odds = b0 + b1MBACH + b2QMOCTY+ b3TRDO + b4APLUC (1) Thay các hệ số hồi quy trong hình trên vào phương trình (1):
LogOdds = -4.388 + 0.929MBACH + 0.007QMOCTY+ 0.813TRDO – 1.484APLUC (2)
Phương trình ước lượng khả năng xuất hiện thay đổi thu nhập như sau: E(Y/X) = eLogodds/1+ eLogodds
E(Y/X): Xác suất để Y=1 xuất hiện khi biến độc lập X có giá trị Xi.
Bảng 4.5. Dự báo kịch bản các yếu tố tác động
Stt Tên biến Hệ số hồi quy
Kịch bản Giá trị biến KB1 KB2 1 MBACH ,929 5 1 2 QMOCTY ,007 450 50 3 TRDO ,813 1 1 4 APLUC -1,484 1 1 Hệ số cắt trục tung -4,388 P(Y/Xi) 93.91% 2.23%
chuyên môn, nghiệp vụ theo quy định, và có tồn tại áp lực khách hàng thì xác suất chính xác của kết quả thẩm định là 93.91%.
Trong bảng trên, theo kịch bản (KB2): nếu thông tin thị trường không minh bạch, quy mô công ty là 50 nhân viên, thẩm định viên đáp ứng đầy đủ trình độ chun mơn, nghiệp vụ theo quy định, và có tồn tại áp lực khách hàng thì xác suất chính xác của kết quả thẩm định là 2.23%.
Kết quả đánh giá phân tích tác động một lần nữa khẳng định vai trò của các yếu tố, đặc biệt là thông tin minh bạch và quy mô công ty lớn đối với sự chính xác của kết quả thẩm định. Theo ước lượng của mơ hình, thơng tin minh bạch và quy mô công ty lớn có thể làm tăng xác suất chính xác của kết quả từ 2.23% lên đến 93.91% trong điều kiện thẩm định viên đáp ứng đầy đủ yêu cầu về trình độ theo quy định và có tồn tại áp lực khách hàng.
5 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận:
Nghiên cứu sử dụng số liệu điều tra trực tiếp bằng bảng câu hỏi khảo sát 152 thẩm định viên- đại diện cho 19 công ty thẩm định trên địa bàn TP.Hồ Chí, nhằm tìm ra các yếu tố có ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Đồng