2.1.1 Thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
2.1.1.1 Trình tự thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài
Việc thuê đất (của doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN và Bên Việt Nam tham gia liên doanh với nước ngồi được phép góp vốn bằng giá trị QSDĐ) để thực hiện các dự án ĐTNN được thực hiện theo một trình tự do pháp luật quy định. Trước hết, việc thuê đất phải căn cứ vào luận chứng kinh tế - kỹ thuật của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Thời hạn thuê đất theo thời hạn đầu tư quy định tại Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và
theo quy định của pháp luật về loại đất, nhưng không qúa 50 năm; trường hợp trên 50 đến 70 năm do Chính phủ trình UBTVQH. Nếu người th đất có hành vi vi phạm pháp luật đất đai Việt Nam thì bị xử lý theo pháp luật Việt Nam... (Điều 81,83,84 - Luật Đất đai). Người thuê đất phải lập và nộp hồ sơ
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 56
xin thuê đất cùng với việc lập hồ sơ xin cấp giấy phép đầu tư theo quy định tại Điều 4, Thông tư 679/TT-ĐC (12/5/1997), bao gồm 2 bước (Xác định địa điểm thực hiện dự án và Lập và trình duyệt hồ sơ thuê đất). Theo quy định tại Điều 4-Pháp lệnh ngày 14/10/1994, việc thuê đất được thực hiện trên cơ sở hợp đồng thuê đất đã ký kết.
Hồ sơ xin thuê đất để thực hiện các dự án ĐTNN, theo quy định
tại Thông tư 679 TT/ĐC, 12/5/1997, cụ thể như sau:
- Điều kiện chung để tổ chức kinh tế Việt Nam được góp vốn liên doanh
bằng giá trị QSDĐ thuê của Nhà nước là tổ chức kinh tế đó đã trả tiền thuê
đất hàng năm, hoặc trả tiền cho cả thời gian thuê, hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm (nếu thời hạn cịn lại ít nhất là 5 năm);
- Đối với trường hợp thuê đất mới bao gồm đơn xin thuê đất, bản sao
giấy phép đầu tư, bản đồ địa chính khu đất; phương án đền bù giải phóng mặt bằng, biên bản thẩm tra hồ sơ thuê đất của Sở Địa chính, tờ trình của UBND cấp tỉnh gửi Thủ tướng chính phủ về việc cho thuê đất (nếu thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ;
- Đối với đất đã được giao cho bên Việt Nam sử dụng, khi hợp tác đầu
tư với nước ngoài hồ sơ xin thuê đất chỉ bao gồm Đơn xin thuê đất, Bản sao giấy phép đầu tư, bản đồ địa chính khu đất;
- Việc triển khai thực hiện quyết định cho thuê đất:
+ Tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng (doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN
thuê đất thì UBND cấp tỉnh tổ chức, chỉ đạo, còn doanh nghiệp liên doanh thì bên Việt Nam chịu trách nhiệm);
+ Khi có quyết định cho thuê đất, Bên thuê đất liên hệ với Sở Địa chính để
nhận bàn giao mốc giới khu đất ngoài thực địa, ký hợp đồng thuê đất theo mẫu;
+ Khi hoàn thành các thủ tục, Sở Địa chính giúp bên thuê đất đăng ký đất tại UBND xã/phường/thị trấn sở tại và trình UBND đề nghị được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Việc thuê đất để thực hiện các dự án ĐTNN tại Việt Nam được xác nhận bằng việc ký kết hợp đồng thuê đất giữa một bên là đại diện cho Nhà nước Việt Nam và nhà ĐTNN bao gồm cả bên Việt Nam trong Liên doanh góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Như vậy, hợp đồng thuê đất là cơ sở pháp lý cho việc thực hiện QSDĐ của các nhà ĐTNN.
Hợp đồng thuê đất: Hợp đồng thuê đất là văn bản ký kết giữa cơ
quan Nhà nước Việt Nam có thẩm quyền với bên thuê đất căn cứ vào quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trong thời hạn 15 ngày UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao cho Sở Địa chính, hoặc Địa chính - Nhà đất ký hợp đồng thuê đất.
- Nội dung chủ yếu của hợp đồng bao gồm họ tên người, quốc tịch, địa
chỉ, đại diện có thẩm quyền của Bên thuê và Bên cho thuê đất; mục đích sử dụng đất; diện tích đất cho thuê, hiện trạng khu đất; giá thuê đất; thời hạn thuê đất; phương thức và thời hạn thanh toán; trách nhiệm của các Bên trong việc thực hiện hợp đồng; hiệu lực của hợp đồng. Hợp đồng thuê đất để thực hiện các dự án ĐTNN được thể hiện theo mẫu thống nhất trong cả nước (mẫu số 4, ban hành theo Thông tư số 679 TT/ĐC, 12/5/1997).
- Việc gia hạn hợp đồng thuê đất, Bên thuê đất nếu muốn gia hạn hợp
đồng th đất thì ít nhất 6 tháng trước khi kết thúc hợp đồng thuê đất phải làm đơn gửi đến cấp có thẩm quyền quyết định việc cho thuê đất. Trong thời hạn 3 tháng kể từ ngày nhận được đơn, Bên thuê đất sẽ nhận được được quyết định của Bên cho thuê đất.
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 58
Nếu được phép của Chính phủ cho thay đổi chủ thể thuê đất trong hợp đồng thuê đất thì người chủ kế tiếp phải làm lại hợp đồng thuê đất. Khi kết thúc hợp đồng, các Bên trong hợp đồng phải tiến hành làm các thủ tục thanh lý hợp đồng.