2.1.1 Thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
2.1.1.3 Thực hiện thuê đất
Việc cho thuê đất để thực hiện các dự án ĐTNN tại Việt Nam phải luôn thoả mãn đồng thời cả hai yêu cầu là đảm bảo cơ sở pháp lý và đáp ứng được lợi ích kinh tế. Đảm bảo cơ sở pháp lý nhằm bảo vệ chủ quyền lãnh thổ, khẳng định quyền sở hữu tối cao, duy nhất của Nhà nước đối với đất đai; cịn việc bảo đảm lợi ích kinh tế là nhằm khai thác tiềm năng đất đai sẵn có, sử dụng đất đai như một cơng cụ kinh tế để thu hút ĐTNN, đồng thời đáp ứng được việc sử dụng đất đai một cách tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả cao. Song, thực tế áp dụng pháp luật còn rất nhiều vấn đề cần nghiên cứu kỹ hơn để pháp luật tiếp cận được với cuộc sống. Vấn đề này sẽ được minh hoạ bằng một số ví dụ dưới đây (các trường hợp cụ thể được tham khảo từ các thông tin trong cuộc họp lấy ý kiến sửa đổi, bổ sung pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam tổ chức tại Câu lạc bộ doanh nghiệp có vốn ĐTNN).
Việc Nhà nước cho thuê đất: Theo quy định của pháp luật về đất đai,
Doanh nghiệp có vốn ĐTNN chỉ được thuê đất của Nhà nước (như trên đã trình bày). Như vậy việc thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân của doanh nghiệp có vốn ĐTNN là không được phép. Điều này trên thực tế đã gây nên sự rắc rối trong xử lý của chính quyền địa phương, cũng như băn khoăn của các nhà ĐTNN. Có thể xem xét qua thí dụ dưới đây:
Việc mở rộng sản xuất kinh doanh của công ty sứ vệ sinh Vietronic Giảng Võ có nhu cầu th thêm 2 ha đất. Cơng ty đã hoạt động được hơn 4 năm tại thời điểm năm 2002 muốn nâng công suất lên gấp đôi, qua khảo sát cơng ty bên cạnh có đất bỏ hoang, Cơng ty muốn th đất đó nhưng khơng rõ
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 66
thủ tục thuê như thế nào (?). Theo quy định lại phải thực hiện làm các thủ tục từ đầu với cơ quan Nhà nước mà khơng trực tiếp với cơng ty đó (mặc dù thực tế vẫn phải đàm phán trực tiếp khi đền bù giải phóng mặt bằng...). Một thời gian nhất định phải chờ để hoàn thành các thủ tục, (theo kinh nghiệm của doanh nghiệp họ cho rằng phải mất 6-7 tháng). Như vậy, có khi lỡ cả cơ hội kinh doanh.
ở tỉnh Long An, một doanh nghiệp (100% vốn ĐTNN) sản xuất chè cần đất để trồng cây hoa nhài để lấy hương ướp chè nhằm tăng giá trị (hợp thị hiếu khách hàng). Họ đã thuê đất trồng mía của nơng dân để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp (trồng hoa nhài) trong thời hạn được giao đất của người nơng dân. Về phía nơng dân thì rất bằng lịng vì số tiền thu được sau khi bán sản phẩm khơng được bao nhiêu, sản xuất thì bấp bênh so với việc cho thuê đất với mức 50 triệu VNĐ/ha/năm, đồng thời có thêm cơng ăn việc làm là trồng hoa nhài. Như vậy, cả hai phía người nơng dân và bên nước ngồi đều có lợi; song đến khâu quản lý của chính quyền thì khơng đơn giản. Trường hợp th đất ở cũng như vậy, để phù hợp với những quy định của pháp luật về việc thuê đất đối với người nước ngồi, UBND thành phố Hồ Chí Minh xử lý bằng cách: hộ gia đình, cá nhân cho thuê nhà và thu tiền; cịn tiền th đất thì người nước ngồi phải nộp cho UBND thành phố.
Vấn đề xem xét chính sách cho phép tư nhân có QSDĐ hợp pháp được cho người nước ngoài thuê đất thực hiện các dự án đầu tư đã được Tập đoàn Chuap Hua chính thức đề nghị với Nhà nước ta. Một Đề án thí điểm về việc này đã được xây dựng trên cơ sở Nghị quyết số 09/2001/NQ-CP, 28/8/2001 của Chính phủ và Chỉ thị số 19/2001/CT-TTg, 28/8/2001 của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường thu hút và nâng cao hiệu quả đầu tư trực tiếp nước ngoài thời kỳ 2001-2005.
Về trình tự và thủ tục xin thuê đất: Theo thống kê của một cán bộ thuộc
một Sở Kế hoạch và Đầu tư, thì quy trình, thủ tục cho thuê đất vẫn theo nếp cũ (mặc dù TCĐC đã có hướng dẫn), để hoàn thành các thủ tục thuê một mảnh đất phải cần đến 15 chữ ký, 14 con dấu, qua 3 lần trình, 3 quyết định, tổng thời gian cần nhanh nhất cũng phải đến 2 tháng (chưa tính đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng); trong khi các nhà ĐTNN phần lớn đến Việt Nam mỗi lần nhiều nhất là 7 - 10 ngày.
Việc cấp giấy phép đầu tư vào Việt Nam hiện nay rất “thơng thống” theo nhận xét của đại diện Công ty VMEP (chỉ khoảng 15 ngày, có khi chỉ trong vịng 1 tuần) nhưng việc thuê đất thì lại là cả một vấn đề. Khi có giấy phép đầu tư rồi nhưng việc tìm và thực hiện các thủ tục để có được đất thuê phải chiếm mất khá nhiều thời gian. Đặc biệt là việc đền bù giải phóng mặt bằng, thực tế nhà ĐTNN phải trực tiếp thương lượng với từng hộ dân... Điều này, làm cho các nhà ĐTNN mới thấy ái ngại và mong muốn được nhận chuyển nhượng QSDĐ của các nhà ĐTNN đã hoàn thành các thủ tục có được đất thuê nhưng họ không sử dụng hết theo quy hoạch ban đầu do nhiều nguyên nhân khách quan.
Tóm lại, các thủ tục có liên quan đến việc thuê đất thực hiện các dự án ĐTNN tại Việt Nam được pháp luật quy định khá đầy đủ nhưng khi được hỏi thì các nhà ĐTNN vẫn chưa rõ, có rất nhiều ý kiến trả lời như vậy. Ví dụ, đại diện Công ty Mecerdes - Benz Việt Nam (trong Hội nghị tham khảo ý kiến để sửa đổi Pháp lệnh 14/10/1994) đề nghị cần đưa vào hướng dẫn cụ thể “nếu muốn có đất thì phải làm gì, các thủ tục, quyền lợi,...” và “cũng phải quy định rõ các cơ quan Nhà nước làm gì,... cần phải đưa vào pháp luật quy định nghĩa vụ của các cơ quan Nhà nước, quy định rõ trình tự thực hiện...”. Phải chăng việc hướng dẫn thực hiện trên thực tế chưa có phương pháp hiệu quả giúp nhà ĐTNN hiểu được pháp luật Việt Nam (?). Hơn nữa thủ tục thuê thêm đất
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 68
để mở rộng sản xuất kinh doanh của nhà ĐTNN hiện đang thực hiện kinh doanh chưa được đề cập trong quy định pháp luật mà trên thực tế có xảy ra như ví dụ trên đây của Cơng ty sứ vệ sinh Vietronic Giảng Võ như đã đề cập.
Về thời hạn thuê đất: theo quy định của pháp luật, những nhà ĐTNN tại
Việt Nam thuê đất thì thời hạn được tính theo dự án nhưng nhiều nhất không quá 50 năm, trường hợp trên 50 năm đến 70 năm do Chính phủ trình UBTVQH quyết định. Thực tế thì các nhà ĐTNN đề nghị muốn để thời hạn dài nhất là 99 năm như đối với các đối tượng nước ngoài xây dựng trụ sở, cơ quan đại diện ngoại giao... Mặc dù có quy định trong luật cho việc gia hạn nếu nhà ĐTNN có nhu cầu ... Song, do vấn đề thủ tục trên thực tế và có phần về tâm lý của các nhà ĐTNN khi được nói là khuyến khích thì họ cảm thấy được n tâm hơn; Hơn nữa, về lơgíc thì đưa ra 2 mốc thời gian nhiều nhất (50 và 99 năm) với những quy định cụ thể cho từng đối tượng thì dễ thuyết phục hơn.
Vấn đề nộp tiền thuê đất: Điều 28 - Nghị định 04/2000/NĐ-CP,
11/2/2000 quy định Doanh nghiệp được Nhà nước thuê đất để góp vốn liên doanh với nước ngồi thì giá trị tiền th đất được coi là vốn ngân sách Nhà nước cấp cho doanh nghiệp, doanh nghiệp không phải ghi nhận nợ và khơng phải hồn trả tiền thuê đất nhưng phải nộp thuế tài sản. Như vậy, nếu đối tác Việt Nam
tham gia liên doanh góp vốn bằng giá trị QSDĐ là đơn vị thuộc địa phương quản lý (ví dụ như ở Vĩnh Phúc), trước đây theo Pháp lệnh 14/10/1994, thì tiền th đất nộp cho tỉnh thì khơng có vấn đề gì về tài chính của việc th đất sử dụng cho việc liên doanh. Nhưng theo Nghị định 04/2000/NĐ-CP, nếu đối tác lại là đơn vị không thuộc địa phương sở tại (ở tỉnh khác hoặc ở Hà Nội chẳng hạn) thì về thực chất, tiền thuê đất đó lại nộp về tỉnh đó hoặc Hà Nội. Đối với địa phương, đây là khoản kinh phí rất quan trọng để giải quyết cơ sở hạ tầng nơng thơn. Khi có nhu cầu cần thiết xây dựng hoặc nâng cấp hạ
tầng, địa phương lại đề nghị sự hỗ trợ của các doanh nghiệp đóng trên địa bàn do tỉnh quản lý, mà doanh nghiệp nào hoạt động tốt, có hiệu quả, dồi dào kinh phí thì được; ngược lại thì rất khó khăn. Các khoản tiền này đối với địa phương vô cùng quan trọng, nhu cầu nghiên cứu lại quy định này đã được địa phương và chính các doanh nghiệp đề nghị được nghiên cứu lại (Hội nghị về lấy ý kiến cho việc sửa đổi Pháp lệnh ngày 14/10/1994- tại Hà Nội- 3/2002).
Trên thực tế, quy định này đã làm cho địa phương không hào hứng trong việc cho thuê đất như vậy (ý kiến của cán bộ địa phương). Bởi vì trước đó địa phương cho thuê đất thì được thu tiền nộp vào ngân sách của địa phương, nhưng theo quy định này thì địa phương chỉ “mất” đất mà lại phải lo giải quyết những vấn đề về an ninh, xã hội, bảo đảm cho doanh nghiệp hoạt động an toàn trên địa bàn... Một thí dụ cụ thể ở Vĩnh phúc, Công ty liên doanh Honda, Toyota liên doanh với đối tác Việt Nam là công ty do thành phố Hà Nội quản lý, góp vốn bằng giá trị QSDĐ th tại tỉnh Vĩnh Phúc. Diện tích đất cơng ty được sử dụng là 23 ha, khi Cơng ty có được QSDĐ, địa phương đã giải quyết cho Cơng ty hạ tầng cơ sở như hệ thống thốt nước (hàng năm tu bổ) trên đất của địa phương ngoài khu vực quản lý của Công ty và một số vấn đề khác có liên quan đến hoạt động của Công ty. Quy định mới của Nghị định 04/2000/NĐ-CP, Đại diện của Công ty cho rằng quyền quản lý việc sử dụng đất lúc này không thuộc tỉnh, vấn đề này có khả năng dẫn đến những điều phức tạp cho hoạt động của Công ty...
Việc nộp tiền thuê đất đã được quy định cụ thể như đã đề cập, song thực tế xác định giá thuê đất phải nộp cụ thể đối với từng trường hợp lại khơng giống nhau làm cho các nhà ĐTNN có nhiều thắc mắc. Cơng ty Unilever Việt Nam có 2 cơng ty liên doanh và 1 công ty 100% vốn ĐTNN. Khi thuê đất, nếu công ty liên doanh, bên Việt Nam th đất góp vốn bằng giá trị QSDĐ thì giá khác; cịn bên cơng ty 100% vốn ĐTNN thuê đất thì lại trả một giá
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 70
khác, nếu giá đất thay đổi thì lại được xem xét hồn trả một phần tiền thuê đất tương ứng với mức giảm giá. Như vậy, ở cùng một khu vực mà giá cả không thống nhất... (ý kiến phát biểu của đại diện Công ty tại cuộc họp về lấy ý kiến cho việc sửa đổi Pháp lệnh 14/10/1994).
Theo quy định về diện tích tính tiền thuê đất là tồn bộ diện tích do doanh nghiệp thuê được xác định trong Hợp đồng thuê đất và bản kê khai đăng ký khi nộp tiền thuê đất (Mục III-điểm 1, Thông tư số 35/2001/TT- BTC, 25/5/2001), nhưng trên thực tế khi áp dụng đối với các công ty khai thác tài ngun lại có điều bất cập. Cơng ty xi măng Chinfon, phải thuê đất trên đó có mỏ để khai thác (hàng trăm ha), hàng năm Công ty phải trả tiền thuê đất cho tất cả diện tích đất thuê trong khi chỉ sử dụng một số ít đất trên tổng số đất thuê số còn lại chưa dùng đến. Hơn nữa, khi khai thác mỏ Công ty phải nộp thuế tài nguyên. Như vậy, quy định việc cho thuê đất đối với loại nhà ĐTNN này chưa hợp lý.
Theo Điều 12 - Luật Đất đai 1993, việc xác định khung giá chung cho 4 mục đích (tính thuế chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất;
tính giá trị tài sản khi giao đất; bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất) được Chính phủ quy định tại Nghị định 87-CP, 17/8/1994 (và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP, 21/3/1998 sửa đổi, bổ sung Điều 4-K2 của Nghị định 87/NĐ-CP), trong đó Điều 3 xác định cụ thể: “giá cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi, xí nghiệp có vốn ĐTNN được áp dụng theo quy định của Chính phủ”. Sau Nghị định số 11/CP, 12/5/1995, một số quy định được ban hành nhằm hướng dẫn việc thuê đất (giá tiền thuê đất) để thực hiện các dự án ĐTNN tại Việt Nam (Thông tư 679/TT-ĐC, 12/5/1997; Công văn 2037/TC-TCT, 5/6/1998; Thông tư 35/2001/TT-BTC, 25/5/2001; Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC). Mặc dù những quy định về tiền thuê đất đối với các hình thức ĐTNN tại Việt Nam mới được ban hành tạm thời có thể áp dụng
được trong thời gian hiện nay. Song những quy định chung về xác định khung giá đất (làm cơ sở cho UBND địa phương quy định giá cụ thể áp dụng tại địa phương mình) cho đến nay hầu như khơng cịn phù hợp với thực tế nữa. Dự thảo Nghị định Quy định khung giá các loại đất và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất và Thông tư liên bộ hướng dẫn thi
hành Nghị định này đã được dự thảo từ giữa năm 2002.