2.6.1. Kiểm định giả thuyết về trị trung bình của hai tổng thể
Kiểm định Independent-samples T-test có hay khơng sự khác biệt giữa nam và nữ cũng như người độc thân và đã có gia đình đối với quyết định mua.
Trước khi tiến hành kiểm định trung bình thì chúng ta cần phải thực hiện kiểm định sự bằng nhau của hai phương sai Levene Test vì kết quả của nó có quan hệ đến kết quả kiểm định trung bình của hai tổng thể.
Bảng 2. 17 Kết quả kiểm định Levene và kiểm định T-Test
Kiểm định Levene
Kiểm định T-test F Sig. Sig. (2-tailed)
Quyết định mua
Giới tính
Phương sai bằng nhau 0,010 0,920 0,704
Phương sai không bằng nhau 0,705
Hôn nhân
Phương sai bằng nhau 5,497 0,020 0,330
Phương sai không bằng nhau 0,293
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm SPSS
Từ bảng 2.18 kết quả của kiểm định Levene có mức ý nghĩa khi thực hiện với quyết định mua là 0,920 lớn hơn so với 0,05 nên phương sai tổng thể là bằng nhau. Tương ứng kiểm định T-Test trong trường hợp phương sai bằng nhau ở kiểm định này là 0,704 > mức ý nghĩa 5%, có thể kết luận khơng có sự khác biệt về quyết định mua giữa nam và nữ. Tương tự kết quả của kiểm định Levene có mức ý nghĩa khi thực hiện với quyết định mua là 0,020 lớn hơn so với 0,05 nên phương sai tổng thể là bằng nhau. Tương ứng kiểm định T-Test trong trường hợp phương sai bằng nhau ở kiểm định này là 0,330 > mức ý nghĩa 5%, có thể kết luận khơng có sự khác biệt về quyết định mua giữa độc thân và đã có gia đình..
2.6.2. Kiểm định One-way ANOVA
Kiểm định Anova được sử dụng khi cần kiểm định trung bình của 03 nhóm trở lên. Kỹ thuật này dựa trên cơ sở tính tốn mức độ biến thiên trong nội bộ các nhóm và biến thiên giữa các trung bình nhóm.
Phân tích phương sai 1 yếu tố (One-way Anova) được sử dụng khi chúng ta chỉ sử dụng một biến yếu tố để phân loại các quan sát thành các nhóm khác nhau.
Đối với nghiên cứu này, kiểm đinh phương sai 1 yếu tố được sử dụng để kiểm định về quyết định mua theo nhóm độ tuổi, thu nhập, nghề nghiệp, giao dịch. Trước khi kiểm định phương sai 1 yếu tố, thì kiểm định Levene được tiến
Bảng 2. 18 Kết quả kiểm định Levene và kiểm định Anova
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm SPSS
Kết quả ở bảng 2.19 cho thấy các mức ý nghĩa của các kiểm định Levene đều lớn hơn 0,05 do đó có thể kết luận giả định phương sai các nhóm đồng nhất không bị vi phạm hay kiểm định Anova có cơ sở về mặt thống kê và có thể sử dụng tốt.
Kết quả ở kiểm định Anova cho thấy các mức ý nghĩa của các kiểm định cho nhóm độ tuổi, thu nhập, nghề nghiệp và giao dịch đều lớn hơn 0,05, do đó khơng có sự khác biệt về độ tuổi, thu nhập, nghề nghiệp và giao dịch trong quyết định mua
2.7. Thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại Công ty CP DV BDS Sao Việt
2.7.1. Giới thiệu về Savireal
2.7.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
Cơng ty CP DV Bất Động Sản Sao Việt Thành được thành lập vào tháng 09.2012 do Bà Phạm Thị Phương Thảo. Đến nay, cơng ty đã có đội ngũ kinh doanh lên đến 80 người và đang mở rộng mạng lưới phân phối trên TP.HCM.
Sau nhiều năm hoạt động trên thị trường bất động sản, Sao Việt được đánh giá là một trong những đơn vị phân phối chủ lực của một số dự án nổi bật. Những giải pháp bất động sản tồn diện khơng chỉ nhờ vào các sản phẩm chất
Kiểm định
Levene Kiểm định Anova
F Mức ý nghĩa F Mức ý nghĩa Theo độ tuổi Quyết định mua 2,919 0,056 0,534 0,587 Thu nhập Quyết định mua 0,485 0,693 0,279 0,840 Nghề nghiệp Quyết định mua 0,859 0,463 0,726 0,537 Giao dịch Quyết định mua 0,485 0,693 0,279 0,840
luôn tiên phong trên thị trường và đề xuất những phương án kinh doanh tiếp thị hợp lý. Bên cạnh đó, với tiêu chí đào tạo đội ngũ nhân viên nhiệt huyết, tận tâm, chuyên nghiệp & kiến thức đầy đủ đã đưa Sao Việt có được niềm tin từ khách hàng và các nhà đầu tư chỉ sau 5 năm thành lập.
SƠ ĐỒ TỔ CHỨC
Với mơ hình phân bổ hợp lý từng phịng ban giúp cơng ty Sao Việt tối ưu hố chức năng từng vị trí. Cơng ty Sao Việt từng bước phát triển và khẳng định mình trên thị trường Bất Động Sản.
Hình 2. 2 Sơ đồ tổ chức công ty Sao Việt
Nguồn: http://savireal.com
2.7.1.2. Phương châm, định hướng và sứ mệnh
Phương châm: Với phương châm “Con người là yếu tố cốt lõi của sự phát triển”. Sao Việt luôn tạo ra môi trường làm việc năng động, chuyên nghiệp và đầy thách thức. Đội ngũ nhân lực với tinh thần làm việc đầy nhiệt huyết, chuyên nghiệp, có đạo đức nghề nghiệp cao đồng tâm hiệp lực vì mục tiêu chung và cùng nhau toả sáng.
Định hướng: Doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng cao và bền vững, mang lại
PHĨ GIÁM ĐỐC TRƯỞNG PHỊNG 10 NVKD TRƯỞNG PHỊNG 10 NVKD TRƯỞNG PHỊNG 10 NVKD TRƯỞNG PHỊNG 10 NVKD KẾ TỐN TRƯỞNG KẾ TỐN THỦ QUỸ KHỐI MARKETING DESIGNER MARKETING KHỐI VĂN PHÒNG HCNS SALE ADMIN GIÁM ĐỐC TỔNG GIÁM ĐỐC
Việt tập trung nguồn lực để duy trì định hướng phát triển thành một trong những công ty kinh doanh bất động sản hàng đầu Việt Nam và phát triển thương hiệu. Sứ mệnh: Tăng lợi nhuận cho nhà đầu tư và giá trị sống cho mọi người. Xây dựng môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động, tạo nên một thương hiệu Việt mạnh thể hiện tầm vóc trí tuệ và tự hào Việt Nam.
Chức năng: Công ty Sao Việt là đơn vị tổ chức các hoạt động hỗ trợ giao dịch và dịch vụ bất động sản cho các tổ chức, cá nhân tham giá trong thị trường bất động sản.
Nhiệm vụ:
- Cung cấp các dịch vụ hỗ trợ giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản; thực hiện việc xác nhận bất động sản đã được giao dịch qua Sàn;
- Thực hiện các dịch vụ môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo, đấu giá và quản lý bất động sản;
- Cung cấp thông tin cho khách hàng và hỗ trợ giao dịch về bất động sản; Sản phẩm: phân phối các dự án sản phẩm căn hộ trung cấp và bình dân như chung cư Tara Residence, chung cư Green River (Quận 8), chung cư Hưng Phát Silver Star, chung cư Hưng Phát Golden Star, chung cư Hưng Phát Green Star, chung cư D-Vela (Quận 7), chung cư Centana, chung cư La Astoria 2, chung cư The CBD Premium (Quận 2)…
Khách hàng:
- Nhóm khách hàng đầu tư kinh doanh địa ốc - Nhóm khách hàng mua để ở
Tình hình kinh doanh:
Nhìn chung tình hình hoạt động kinh doanh của cơng ty trong 3 năm gần đây tương đối ổn định, doanh thu và lợi nhuận ổn định qua các năm, chi phí chiếm tỷ trọng cao gồm chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp. Doanh thu năm 2016 tăng so với 2015 với tỷ lệ tăng khoảng 20%, sang năm 2017
bất động sản thì năm 2017 cũng được xem là một năm thành công của công ty khi phải đối mặt với rất nhiều khó khăn do nhu cầu thị trường giảm và hàng loạt các thông tin bất lợi của thị trường làm cho khách hàng có xu hướng giao dịch chậm lại, dự đoán năm 2018 sẽ là một năm khó khăn nữa của thị trường bất động sản khi bước vào chu kỳ 10 năm của thị trường, nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản lặp lại như năm 2008.
Bảng 2. 19 Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
Đơn vị tính: VNĐ CHỈ TIÊU Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017
1 2 3 4
1. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
32,808,586,374 39,226,568,230 37,474,750,411
2. Các khoản giảm trừ doanh thu - - -
3. Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ
32,808,586,374 39,226,568,230 37,474,750,411
4. Giá vốn hàng bán 29,664,223,000 35,958,612,456 33,945,637,057
5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và
cung cấp dịch vụ 3,144,363,374 3,267,955,774 3,529,113,354
6. Doanh thu hoạt động tài chính 25,113,618,780 31,573,872,143 28,951,071,183
7. Chi phí tài chính 19,265,328,532 23,894,738,593 22,098,472,222
8. Chi phí bán hàng 2,382,518,774 3,168,729,474 2,998,446,149
9. Chi phí quản lý doanh nghiệp 3,737,527,960 4,192,748,927 4,282,836,661
10. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh
2,872,606,888 3,585,610,923 3,100,429,505
2.7.2. Thực trạng tại Công ty CP DV BDS Sao Việt
Với việc triển khai phân phối hơn 30 dự án trên khắp Tp. HCM với hơn một nửa dự án được phân phối đã được bàn giao và đi vào hoạt động. Savireal hiện đang là sàn phân phối bất động sản có uy tín cao trên thị trường nói chung và đối với các chủ đầu tư nói riêng. Đi đơi với sự tăng trưởng của doanh số bán hàng tương ứng và tốc độ phát triển của thị trường căn hộ chung cư, Savireal cũng gặp phải một số vấn đề cần kiểm tra và đánh giá lại.
Trong quý đầu năm 2018, thị trường căn hộ TP.HCM có khoảng 7.652 căn hộ đến từ 18 dự án được chào bán tăng mạnh đến 45% so với cùng kỳ năm trước và tăng 11% so với quý 4/2017. Trong số các dự án mở bán trong quý này, có một số dự án đã được các chủ đầu tư giới thiệu để thăm dò thị trường từ những quý trước.
Giá bán bình quân trên thị trường sơ cấp đạt mức 30,45 triệu đồng/m2, tăng so với cùng kỳ năm 2017. Phần lớn chủ đầu tư công bố kết quả bán hàng tốt ở các phân khúc nhờ vào sức mua thị trường tốt và các chiến dịch bán hàng ngày càng linh động.
Nguồn cung căn hộ trong quý đến từ các dự án: Cityland Park Hills (Gò Vấp), Mid- town - The Signature (Quận 7), Kenton Node (Nhà Bè), Aurora Riverside (Quận 8), Carillon 7 (Tân Phú), Emerald – Celadon City (Tân Phú),...
Phân khúc trung cấp tiếp tục thống lĩnh thị trường căn hộ với 63%, tiếp đến là căn hộ bình dân và căn hộ cao cấp chiếm lần lượt 18% và 19%. Trong khi cùng kỳ năm 2017, căn hộ trung cấp chiếm 47% nguồn cung, căn hộ bình dân chiếm 42% và cao cấp chiếm 11%.
Liên quan đến yếu tố sản phẩm căn hộ:
Khách hàng công ty tiếp xúc được thuộc độ tuổi còn khá trẻ, 90% mua để ở, mua nhà lần đầu và đa phần là các cặp vợ chồng trẻ, chiếm tới 50 - 60% tổng số khách hàng của công ty. Phân khúc nhà giá rẻ và trung cấp được khách hàng quan tâm nhiều nhất, chiếm tới 70%.
Các căn hộ do công ty phân phối hầu hết đều hình thành trong tương lai, do đó khách hàng chỉ biết được căn hộ đã mua qua thông tin cung cấp từ chủ đầu tư. Mỗi căn hộ bán ra đều có một phụ lục hợp đồng mua bán và mặt bằng chi tiết của căn hộ đó, khách thơng qua đó có thể biết được căn hộ mình mua bàn giao những gì, xây bằng vật liệu gì,… Các yếu tố về căn hộ được quan tâm hàng đầu, ghi nhận cho thấy tại nhà mẫu các dự án, vị trí là yếu tố đầu tiên khách hàng quan tâm và tìm tới dự án. Điều quan trọng không chỉ ở dự án nằm tại quận nào, cách trung tâm bao xa mà nó phải nằm gần những gì cư dân cần. Ví dụ như: gần chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học. Cụ thể hơn 50% người khi được hỏi trả lời rất quan tâm đến vị trí, mức độ quan tâm chiếm 43% và khơng quan tâm chỉ có 7%. Có 28% người chọn tiện ích gần nơi làm việc; 25% chọn gần trường học; gần chợ là 19%. Đặc biệt, phải gần nơi làm việc, lý tưởng là trong phạm vi tối đa 25 phút giao thơng.
Bên cạnh đó, chất lượng thiết kế căn hộ cũng nên được lưu tâm hàng đầu. Điều này lại phụ thuộc vào đơn vị đối tác là những nhà thầu uy tín, có tiếng trên thị trường. Việc mua nhà thông qua môi giới hay chủ đầu tư cũng được khách hàng của công ty đặc biệt quan tâm chiếm tới 50%. Khách hàng khi được tư vấn đề phân vân và đưa ra so sánh với các dự án xung quanh, do đó việc lựa chọn để mua một căn hộ phù hợp không phải là điều đơn giản, và nỗi lo sợ không tìm được căn hộ phù hợp chiếm tỷ lệ 36%.
Liên quan đến yếu tố pháp lý dự án:
Đầu năm 2018, nhiều dự án do Savireal phân phối bị vướng hồ sơ pháp lý khiến dự án phải tạm hoãn thi công chờ giấy phép xây dựng như dự án Green River tại địa chỉ 2225 Phạm Thế Hiển, Phường 06, Quận 8, dự án La Cosmo Residences tại đỉa chỉ 99 Nguyễn Thái Bình, Phường 4, Quận Tân Bình, dự án Bcons Suối Tiên tại địa chỉ 45 đường Tân Lập, Dĩ An, Bình Dương , … điều này ảnh hưởng đến sự khơng hài lịng của khách hàng.
hàng. Trong đó hơn 90% khách hàng quan tâm đến vấn đề pháp lý tuy nhiên có đến hơn 55% khách hàng tỏ sự khơng hài lịng về việc dự án dự định mua chưa đầy đủ hồ sơ pháp lý theo luật định.
Pháp lý dự án cụ thể như sau:
- Tất cả dự án giai đoạn đầu khi triển khai đều mới chỉ có Quyết định phê duyệt 1/500 của Ủy ban nhân dân thành phố như dự án, tỷ lệ lên đến 95% như: chung cư Tara Residence, chung cư Green River (Quận 8), chung cư Hưng Phát Silver Star, chung cư Hưng Phát Golden Star, chung cư Hưng Phát Green Star, chung cư D-Vela (Quận 7), chung cư Centana, chung cư La Astoria 2, chung cư The CBD Premium (Quận 2)…
- Bắt đầu triển khai bán giai đoạn 2, lúc đó pháp lý dự án mới có đầy đủ như Quyết định bàn giao đất, Giấy phép xây dựng, Quyết định phê duyệt 1/500, các bản vẽ kỹ thuật…
- Tỷ lệ giao dịch thành công liên quan đến vấn đề pháp lý chỉ là 527 khách hàng, chiếm khoảng 26,35% tổng số khách hàng tiếp xúc. Doanh số căn hộ bán mới giảm hẳn so với cùng kỳ khi chỉ chiếm khoảng 50% so với năm 2017.
Bảng 2. 20 Tổng hợp số căn hộ bán ra trong 6 tháng đầu năm 2017 và 2018
Tháng Năm Tháng 1 Tháng 2 Tháng 3 Tháng 4 Tháng 5 Tháng 6 Tổng căn hộ 2017 315 62 125 136 204 325 1167 2018 87 25 62 48 90 215 527
Nguồn: Phòng kinh doanh Savireal
Liên quan đến yếu tố giá thành căn hộ:
Giá cả là yếu tố đầu tiên khách hàng rất quan tâm khi mua căn hộ chung cư, một căn hộ phù hợp giá cả với từng đối tượng khách hàng sẽ kích thích khách hàng quan tâm nhiều hơn.
Tại TP. Hồ Chí Minh, trong q I có khoảng 4.500 giao dịch thành cơng, giảm khoảng 7,14% so với quý IV/2017. Giá căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2018 tăng nhẹ khoảng 1,24% so với quý IV/2017. Trong đó, đối với phân khúc căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 1,53% và căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,45%.
Hơn 90% khách hàng khi quan tâm căn hộ đều quan tâm về giá bán. Giá các sản phẩm căn hộ chung cư do Savireal phân phối dao động quanh mức 16 triệu đến dưới 30tr/m2, ngoài ra các dự án quận trung tâm sẽ có giá cao hơn từ 35 triệu đến 42 triệu/m2. Tùy mỗi giai đoạn bán hàng mà giá bán sẽ có sự điều chỉnh khác nhau theo chính sách của thị trường.
Bảng 2. 21 Tổng hợp giá bán của một số dự án Savireal phân phối
STT Dự án Địa điểm Chủ đầu tư
Giá bán trung bình (triệu/m2) 1 Tara Residence Số 1 Tạ Quang Bửu, Quận 8 Công ty may Song Ngọc 28 2 Green River 2225 Phạm Thế Hiển, Quận 8 Công ty Phước Thành 22 3 Hưng Phát Silver Star
158a Nguyễn Hữu Thọ, Tân Hưng, Quận 7 Công ty Hưng Lộc Phát 29 4 D-vela 1177 Huỳnh Tấn Phát, Phường Phú