2.7. Thực trạng các yếu tố thúc đẩy đến quyết định mua căn hộ chung cư tạ
2.7.2. Thực trạng tại Công ty CP DV BDS Sao Việt
Với việc triển khai phân phối hơn 30 dự án trên khắp Tp. HCM với hơn một nửa dự án được phân phối đã được bàn giao và đi vào hoạt động. Savireal hiện đang là sàn phân phối bất động sản có uy tín cao trên thị trường nói chung và đối với các chủ đầu tư nói riêng. Đi đơi với sự tăng trưởng của doanh số bán hàng tương ứng và tốc độ phát triển của thị trường căn hộ chung cư, Savireal cũng gặp phải một số vấn đề cần kiểm tra và đánh giá lại.
Trong quý đầu năm 2018, thị trường căn hộ TP.HCM có khoảng 7.652 căn hộ đến từ 18 dự án được chào bán tăng mạnh đến 45% so với cùng kỳ năm trước và tăng 11% so với quý 4/2017. Trong số các dự án mở bán trong quý này, có một số dự án đã được các chủ đầu tư giới thiệu để thăm dò thị trường từ những quý trước.
Giá bán bình quân trên thị trường sơ cấp đạt mức 30,45 triệu đồng/m2, tăng so với cùng kỳ năm 2017. Phần lớn chủ đầu tư công bố kết quả bán hàng tốt ở các phân khúc nhờ vào sức mua thị trường tốt và các chiến dịch bán hàng ngày càng linh động.
Nguồn cung căn hộ trong quý đến từ các dự án: Cityland Park Hills (Gò Vấp), Mid- town - The Signature (Quận 7), Kenton Node (Nhà Bè), Aurora Riverside (Quận 8), Carillon 7 (Tân Phú), Emerald – Celadon City (Tân Phú),...
Phân khúc trung cấp tiếp tục thống lĩnh thị trường căn hộ với 63%, tiếp đến là căn hộ bình dân và căn hộ cao cấp chiếm lần lượt 18% và 19%. Trong khi cùng kỳ năm 2017, căn hộ trung cấp chiếm 47% nguồn cung, căn hộ bình dân chiếm 42% và cao cấp chiếm 11%.
Liên quan đến yếu tố sản phẩm căn hộ:
Khách hàng công ty tiếp xúc được thuộc độ tuổi còn khá trẻ, 90% mua để ở, mua nhà lần đầu và đa phần là các cặp vợ chồng trẻ, chiếm tới 50 - 60% tổng số khách hàng của công ty. Phân khúc nhà giá rẻ và trung cấp được khách hàng quan tâm nhiều nhất, chiếm tới 70%.
Các căn hộ do cơng ty phân phối hầu hết đều hình thành trong tương lai, do đó khách hàng chỉ biết được căn hộ đã mua qua thông tin cung cấp từ chủ đầu tư. Mỗi căn hộ bán ra đều có một phụ lục hợp đồng mua bán và mặt bằng chi tiết của căn hộ đó, khách thơng qua đó có thể biết được căn hộ mình mua bàn giao những gì, xây bằng vật liệu gì,… Các yếu tố về căn hộ được quan tâm hàng đầu, ghi nhận cho thấy tại nhà mẫu các dự án, vị trí là yếu tố đầu tiên khách hàng quan tâm và tìm tới dự án. Điều quan trọng khơng chỉ ở dự án nằm tại quận nào, cách trung tâm bao xa mà nó phải nằm gần những gì cư dân cần. Ví dụ như: gần chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học. Cụ thể hơn 50% người khi được hỏi trả lời rất quan tâm đến vị trí, mức độ quan tâm chiếm 43% và khơng quan tâm chỉ có 7%. Có 28% người chọn tiện ích gần nơi làm việc; 25% chọn gần trường học; gần chợ là 19%. Đặc biệt, phải gần nơi làm việc, lý tưởng là trong phạm vi tối đa 25 phút giao thơng.
Bên cạnh đó, chất lượng thiết kế căn hộ cũng nên được lưu tâm hàng đầu. Điều này lại phụ thuộc vào đơn vị đối tác là những nhà thầu uy tín, có tiếng trên thị trường. Việc mua nhà thông qua môi giới hay chủ đầu tư cũng được khách hàng của công ty đặc biệt quan tâm chiếm tới 50%. Khách hàng khi được tư vấn đề phân vân và đưa ra so sánh với các dự án xung quanh, do đó việc lựa chọn để mua một căn hộ phù hợp không phải là điều đơn giản, và nỗi lo sợ khơng tìm được căn hộ phù hợp chiếm tỷ lệ 36%.
Liên quan đến yếu tố pháp lý dự án:
Đầu năm 2018, nhiều dự án do Savireal phân phối bị vướng hồ sơ pháp lý khiến dự án phải tạm hỗn thi cơng chờ giấy phép xây dựng như dự án Green River tại địa chỉ 2225 Phạm Thế Hiển, Phường 06, Quận 8, dự án La Cosmo Residences tại đỉa chỉ 99 Nguyễn Thái Bình, Phường 4, Quận Tân Bình, dự án Bcons Suối Tiên tại địa chỉ 45 đường Tân Lập, Dĩ An, Bình Dương , … điều này ảnh hưởng đến sự khơng hài lịng của khách hàng.
hàng. Trong đó hơn 90% khách hàng quan tâm đến vấn đề pháp lý tuy nhiên có đến hơn 55% khách hàng tỏ sự khơng hài lòng về việc dự án dự định mua chưa đầy đủ hồ sơ pháp lý theo luật định.
Pháp lý dự án cụ thể như sau:
- Tất cả dự án giai đoạn đầu khi triển khai đều mới chỉ có Quyết định phê duyệt 1/500 của Ủy ban nhân dân thành phố như dự án, tỷ lệ lên đến 95% như: chung cư Tara Residence, chung cư Green River (Quận 8), chung cư Hưng Phát Silver Star, chung cư Hưng Phát Golden Star, chung cư Hưng Phát Green Star, chung cư D-Vela (Quận 7), chung cư Centana, chung cư La Astoria 2, chung cư The CBD Premium (Quận 2)…
- Bắt đầu triển khai bán giai đoạn 2, lúc đó pháp lý dự án mới có đầy đủ như Quyết định bàn giao đất, Giấy phép xây dựng, Quyết định phê duyệt 1/500, các bản vẽ kỹ thuật…
- Tỷ lệ giao dịch thành công liên quan đến vấn đề pháp lý chỉ là 527 khách hàng, chiếm khoảng 26,35% tổng số khách hàng tiếp xúc. Doanh số căn hộ bán mới giảm hẳn so với cùng kỳ khi chỉ chiếm khoảng 50% so với năm 2017.
Bảng 2. 20 Tổng hợp số căn hộ bán ra trong 6 tháng đầu năm 2017 và 2018
Tháng Năm Tháng 1 Tháng 2 Tháng 3 Tháng 4 Tháng 5 Tháng 6 Tổng căn hộ 2017 315 62 125 136 204 325 1167 2018 87 25 62 48 90 215 527
Nguồn: Phòng kinh doanh Savireal
Liên quan đến yếu tố giá thành căn hộ:
Giá cả là yếu tố đầu tiên khách hàng rất quan tâm khi mua căn hộ chung cư, một căn hộ phù hợp giá cả với từng đối tượng khách hàng sẽ kích thích khách hàng quan tâm nhiều hơn.
Tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý I có khoảng 4.500 giao dịch thành cơng, giảm khoảng 7,14% so với quý IV/2017. Giá căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2018 tăng nhẹ khoảng 1,24% so với quý IV/2017. Trong đó, đối với phân khúc căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 1,53% và căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,45%.
Hơn 90% khách hàng khi quan tâm căn hộ đều quan tâm về giá bán. Giá các sản phẩm căn hộ chung cư do Savireal phân phối dao động quanh mức 16 triệu đến dưới 30tr/m2, ngoài ra các dự án quận trung tâm sẽ có giá cao hơn từ 35 triệu đến 42 triệu/m2. Tùy mỗi giai đoạn bán hàng mà giá bán sẽ có sự điều chỉnh khác nhau theo chính sách của thị trường.
Bảng 2. 21 Tổng hợp giá bán của một số dự án Savireal phân phối
STT Dự án Địa điểm Chủ đầu tư
Giá bán trung bình (triệu/m2) 1 Tara Residence Số 1 Tạ Quang Bửu, Quận 8 Công ty may Song Ngọc 28 2 Green River 2225 Phạm Thế Hiển, Quận 8 Công ty Phước Thành 22 3 Hưng Phát Silver Star
158a Nguyễn Hữu Thọ, Tân Hưng, Quận 7 Công ty Hưng Lộc Phát 29 4 D-vela 1177 Huỳnh Tấn Phát, Phường Phú Thuận, Quận 7 Công ty CP Địa ốc An Phú Long 27 5 Bcons Suối Tiên 45 đường Tân Lập,
Dĩ An, Bình Dương Cơng ty Xây dựng Bcons 18 …
Nguồn: Phòng kinh doanh Savireal
Giá bán của các dự án trên đều được chủ đầu tư khảo sát thị trường khu vực xung quanh dự án và đưa ra mức giá hợp lý nhất. Cũng theo số liệu nội bộ từ bộ phận kinh doanh, hơn 35% khách hàng tiếp xúc không chọn sản phẩm Savireal phân phối là vì giá bán trung bình có nhỉnh hơn so các dự án khác cùng
phân khúc. Nếu chưa xem xét đến các yếu tố chất lượng hoặc tiến độ dự án thì giá bán là vấn đề khách hàng rất quan tâm khi chọn lựa sản phẩm để mua.