2.3.2 .1Về sản phẩm nhà phố trên địa bàn quận 9 của KDH
2.3.2.2 Về giá sản phẩm nhà phố trên địa bàn quận 9 của KDH
Các sản phẩm nhà phố của công ty được định giá rất phù hợp với thị trường và nhu cầu của khách hàng. Tùy vào vị trí dự án mà mỗi dự án sẽ có giá chênh lệch tăng hoặc giảm.Chi tiết bảng giá một số dự án (Chi tiết xem Phụ lục 07).
Bảng 2.11 Bảng giá dự án Rosita Garden Ký hiệu căn Lộ giới đƣờng Hƣớng Kích thƣớc DT khn viên Diện tích sàn Giá bán
(Chƣa VAT) VAT
Giá bán (Đã bao gồm
VAT)
A02 20m Tây Nam 5x17 85 172.6 3,076,333,032 253,666,968 3,330,000,000
A03 20m Tây Nam 5x17 85 172.6 3,076,333,032 253,666,968 3,330,000,000
A04 20m Tây Nam 5x17 85 172.6 3,076,333,032 253,666,968 3,330,000,000
A05 20m Tây Nam 5x17 85 172.6 3,076,333,032 253,666,968 3,330,000,000
A08 12m Đông Bắc 5x17 85 172.6 3,039,969,395 250,030,605 3,290,000,000
A09 12m Đông Bắc 5x17 85 172.6 3,030,878,486 249,121,514 3,280,000,000
(Nguồn: Phòng Kinh doanh KDH)
Bảng 2.12 Bảng giá dự án Melosa Garden
Ký hiệu căn Hƣớng Kích thƣớc DT khn viên Diện tích sàn Giá bán (Đã bao gồm VAT) A28 Đông 12,6x23 289 329.57 9,675,800,000 P39 Bắc 7x23 161 218.48 5,697,560,000 C2 Đông 5x17 85 187.49 3,600,656,000 C3 Đông 5x17 85 187.49 3,600,656,000 C4 Đông 5x17 85 187.49 3,600,656,000 C5 Đông 5x17 85 187.49 3,600,656,000
(Nguồn: Phòng Kinh doanh KDH)
Để đánh giá chi tiết hơn về thực trạng hoạt động giá, tác giả tiến hành khảo sát ý kiến khách hàng về các yếu tố liên quan đến giá mà khách hàng quan tâm tại các dự án nhà phố trên địa bàn quận 9.
Bảng 2.13 Tổng hợp kết quả các tiêu chí đánh giá hoạt động giá
Câu hỏi khảo sát
Tỷ trọng mức độ đánh giá Điểm đánh giá Hồn tồn khơng đồng ý Khơng đồng ý Bình thường Đồng ý Hồn tồn đồng ý P2.1 Định giá căn nhà cạnh tranh nhiều về giá so
với các sản phẩm nhà phố khác trên thị trường
4% 11% 46% 34% 5% 3.26
P2.2 Định giá căn nhà phù hợp với các điểm mạnh của dự án
2% 7% 28% 45% 18% 3.70
P2.3 Định giá căn nhà phù hợp với thu nhập của Anh/Chị
2% 9% 37% 41% 11% 3.49
P2.4 Sự rõ ràng và chi tiết về giá cho từng loại nhà giúp Anh/Chị dễ dàng tính được mức đầu tư cho dự án
0% 2% 38% 46% 14% 3.72
P2.5 Chính sách bán hàng và phương thức thanh toán linh hoạt
1% 13% 36% 40% 10% 3.45
P2.6 Giá bán căn nhà được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng
0% 2% 37% 45% 16% 3.76
(Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả)
Từ thống kê bảng khảo sát trực tiếp ý kiến khách hàng, 6 tiêu chí đánh giá về giá sản phẩm đều được khách hàng đánh giá tích cực. Có thể thấy, chính sách giá nhà phố tại quận 9 của Khang Điền là hợp lý và phù hợp với nhu cầu khách hàng cũng như cạnh tranh so với thị trường khu vực.
a. Định giá cạnh tranh so với các sản phẩm nhà phố khác trên thị trƣờng trong khu vực
Nhiều khách hàng chọn mua dự án nhà phố của Khang Điền đánh giá mức giá nhà là hợp lý phù hợp với nhu cầu khách hàng và thị trường khu vực.
Giá bán căn nhà được cấu thành từ ba phần: giá trị quyền sử dụng đất, giá trị đất và giá trị xây dựng. Trong đó giá trị quyền sử dụng đất và giá trị xây dựng là cố định, giá bán tăng giảm chủ yếu phụ thuộc vào giá bán đất khu vực phường Phú Hữu quận 9 tại từng thời điểm cụ thể.
Bảng 2.14 Bảng giá dự án Valencia Riverside
Ký hiệu căn Diện tích đất Diện tích sử dụng Giá bán (Chƣa VAT) Giá bán (Đã VAT) A02 108 307 6,224,188,265 6,784,365,208 A03 108 307 6,029,101,455 6,571,720.586 E10 75 151 4,408,481,047 4,805,244,341 D1 114 165 5,046,494,365 5,500,679,512 C18 108 158 5,588,243,525 6,091,185,442 (Nguồn:Tác giả tổng hợp)
So với các dự án nhà phố hiện hữu trong khu vực thì giá nhà của Khang Điền cạnh tranh với các sản phẩm cùng phân khúc của các chủ đầu tư MIK, Phú Long, Anpha Land.
Theo số liệu thống kê, chỉ 2% khách hàng là không đồng ý với tiêu chỉ giá sản phẩm cạnh tranh, 38% khách hàng đánh giá giá nhà ở mức bình thường và 60% cịn lại hài lịng và rất hài lòng về mức độ cạnh tranh về giá của dự án.
b. Định giá phù hợp với các điểm mạnh của dự án
Giá bán nhà phố quận 9 của các dựa án Khang Điền giao động từ 3.6 tỷ đến 5 tỷ trên căn, giá tăng giảm tùy thuộc vào diện tích, vị trí dự án, vị trí căn nhà và thời điểm bán hàng.
Khi đưa ra mặt bằng giá này, phòng kinh doanh chủ đầu tư cũng đã phân tích rất kỹ về về giá thị trường khu vực, giá bán của đối thủ cạnh tranh và chất lượng cũng như những tiện ích mà dự án mang lại cho khách hàng.
Với mức giá hiện tại đang áp dụng, sản phẩm của Khang Điền phù hợp với các điểm mạnh về vị trí, tiện ích, chất lượng mà chủ đầu tư mang đến cho khách hàng mua nhà.
Từ khảo sát thực tế khách hàng mua nhà tại các dự án có đến 63% đồng ý và hoàn toàn đồng ý với quan điểm giá nhà phù hợp với các điểm mạnh của dự án.
28% khách hàng có quan điểm là giá và điểm mạnh như vậy là bình thường, 7% khách hàng khơng đồng ý và 2% khách hàng hồn tồn khơng đồng ý.
c. Định giá phù hợp với thu nhập của khách hàng
Công ty đã xác định rõ các đối tượng chính sẽ là khách hàng tiềm năng để mua nhà phố quận 9 là khách hàng có nhu cầu để ở và đầu tư. Đây là các đối tượng khách hàng có nhu cầu mua ở thực và có tầm tài chính tốt và rất tốt. Như đã phân tích và làm rõ các đối tượng khách hàng. Phân khúc thị trường của công ty. Đối với các khách hàng của các dự án nhà phố trên địa bàn quận 9 của KDH thì mức giá của dự án phù hợp với thu nhập của họ.
Hình 2.7 Biểu đồ Thu nhập của khách hàng
(Nguồn: Khảo sát của tác giả)
Về thu nhập: tác giả chia thu nhập thành 4 nhóm. Nhóm thấp nhất với mức thu nhập từ 1 đến 10 triệu đồng/tháng chiếm tỷ lệ 3%. Nhóm đối tượng có thu nhập từ 11 đến 20 triệu đồng/tháng chiếm 18%. Nhóm thứ 3 là nhóm đối tượng có thu nhâp
3%
18%
48% 31%
Từ 1 đến 10 triệu Từ 11 đến 20 triệu Tư 21 đến 40 triệu Trên 40 triệu
nhập trên 40 triệu đồng/tháng chiếm 31%. Khách hàng mua nhà tại các dự án của Khang Điền đa số thuộc nhóm khách hàng có thu nhập khá, cao chiếm 79% từ 21 dến trên 40 triệu với mức thu nhập tương đối và ổn định khách hàng có thể sở hữu nhà phố của Khang Điền có giá dao động từ 3.6 đến 5 tỷ/căn.
d. Định giá trên nguyên tắc rõ ràng và chi tiết về giá cho từng loại nhà
Giá bán nhà phố của Khang Điền luôn được làm rõ trong bảng giá dự án chi tiết về vị trí, mã căn, lộ giới, hướng, kích thước diện tích đất, diện tích xây dựng, diện tích sàn xây dựng và giá làm rõ giá trị bán có VAT, thuế VAT và tổng giá trị nhà gồm VAT(Bảng 2.11) để khách hàng có thể dễ dàng phân biệt và lựa chọn được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và tài chính của họ cũng như giúp họ dễ dàng tính được mức đầu tư phù hợp tại dự án.
e. Chính sách bán hàng và phƣơng thức thanh tốn linh hoạt
Chính sách thanh tốn đang áp dụng của cơng ty có nhiều sự lựa chọn cho khách hàng quan tâm mua nhà. Có 1 phương thức thanh toán chuẩn dành cho các khách hàng có tài chính tốt khơng cần vay ngân hàng; bên cạnh đó nếu khách hàng thanh tốn nhanh vượt tiến độ so với phương thức thanh toán chuẩn, chủ đầu tư sẽ chiết khấu cho khách hàng tương ứng với mức lãi suất 18%/năm. Ngoài ra cịn có 4 phương thức khác nhau dành cho khách hàng có nhu cầu vay mua nhà (Phụ lục 06).
Có thể thấy phương thức thanh toán áp dụng cho các dự án nhà phố của Khang Điền rất đa dạng và linh hoạt. Bên cạnh sự hỗ trờ từ phía chủ đầu tư, cịn có sự hỗ trợ của ngân hàng để khách hàng có thể chọn mua được sản phẩm theo ý muốn. Tuy nhiên, hiện tại ngân hàng hợp tác với chủ đầu tư ở các dự án nhà phố chủ yếu là Vietcombank và Vietinbank, mặc dù 2 ngân hàng này đều hỗ trợ khách hàng rất nhiệt tình và có mức lãi suất khá ưu đãi, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế do chính sách của 2 ngân hàng khiến nhiều khách hàng không thể vay được và không mua được sản phẩm.
f. Giá bán đƣợc thể hiện rõ ràng trong hợp đồng
Giá bán tất cả các sản phẩm của Khang Điền đều được thể hiện rõ ràng, chi tiết trong hợp đồng mua bán nhà ở giúp khách hàng có thể nắm được tất cả thông tin căn nhà mà họ mua. Các thông tin thể hiện trong hợp đồng cụ thể gồm: tổng giá trị hợp đồng, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá trị xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng trên đất; thuế VAT và các khoản phí: quỹ bảo trì và phí quản lý dịch vụ.
Bảng 2.15 Giá bán thể hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở
Giá trị hợp đồng, thuế và các khoản phí
Tổng giá trị Hợp Đồng (“Giá Bán Nhà Ở”) đã bao gồm thuế giá trị gia tăng
(“VAT”) là: _____________ đồng (Bằng chữ:________________). Trong đó:
Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ______________ đồng
(Bằng chữ:___________);
Giá trị xây dựng Nhà Ở và cơ sở hạ tầng trên đất: ______________
đồng (Bằng chữ:___________);
VAT là: ______________ đồng (Bằng chữ:___________);
Thuế và các khoản phí:
Bên Mua có nghĩa vụ thanh tốn tồn bộ các khoản thuế, phí liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu Nhà Ở, bao gồm nhưng không giới hạn các khoản dưới đây, trực tiếp cho các cơ quan liên quan hoặc cho Bên Bán (trường hợp cơ quan liên quan yêu cầu Bên Bán nộp hộ Bên Mua) hoặc bên thứ ba (trường hợp Bên Bán chỉ định bên thứ ba thu hộ):
Mức đóng góp vào Quỹ Bảo Trì là: _________ đồng (Bằng
chữ:___________); (được xác định bằng 2% (hai phần trăm) tổng giá trị Hợp Đồng
chưa bao gồm VAT) sẽ được Bên Mua thanh toán một lần cho Bên Bán ngay khi nhận bàn giao Nhà Ở. Quỹ Bảo Trì sẽ được Bên Bán kết chuyển cho Ban Quản Trị theo qui định pháp luật về nhà ở;
Mức Phí Dịch Vụ năm đầu tiên đã bao gồm VAT là:
đồng tháng ( một tháng) cho m i m t vng diện tích khn viên đất sẽ được Bên Mua thanh toán cho Bên Bán vào Ngày Bàn Giao Nhà Ở (như được định nghĩa tại Điều 5.2 Hợp Đồng). Mức Phí Dịch Vụ này có thể điều chỉnh theo từng năm trên cơ sở tính tốn của Chủ Đầu Tư Ban Quản Trị cho ph hợp với tình hình thực tế;
Các loại chi phí liên quan đến việc xin cấp Giấy Chứng Nhận, bao
gồm: lệ phí cơng chứng, lệ phí trước bạ về việc chuyển giao quyền sở hữu Nhà Ở, phí đăng k nhà ở (nếu có), các loại phí, lệ phí và chi phí khác có thể phải trả khi xin cấp và hoặc sang tên Giấy Chứng Nhận cho Bên Mua theo quy định của Nhà nước.