Đơn giá bất động sản cần thẩm định = 19'129+20'9+20 = 20 ( triệu) Giá trị bất động sản cần thẩm định = 20x 59,67= 1193,4 ( triệu)
-I- Phương pháp chi phí:
Các bước tiến hành định giá:
Bước 1: Khảo sát thực tế về tài sản/ thực địa,thu thập thông tin về tài sản định giá: Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo/ chi phí thay thế:
được làm cho mỗi yếu tố chi phí hoặc cho từng cấu phần của cơng trình
Các loại chi phí xây dựng mới cơng trình bao gồm:
+ Chi phí xây dựng trực tiếp : bao gồm các chi phí nguyên vật liệu trực tiếp, chi phí nhân cơng trực tiếp, chi phí máy thi cơng và các chi phí trực tiếp khác.
+ Chi phí xây dựng gián tiếp : bao gồm các chi phí phục vụ thi cơng, chi phí điều hành, chi phí quản lý và các chi phí gián tiếp khác.
+ Lợi nhuận nhà đầu tư, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của Nhà nước.
Việc tính tốn chi phí xây dựng cơng trình này phải căn cứ vào mặt bằng giá cả thị trường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm định giá, các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế, kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng.
sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản cơng trình trong q trình sử dụng.
được ước tính căn cứ vào giá trị khấu hao tài sản được xác định theo các phương pháp khác nhau ( phương pháp khấu hao theo đường thẳng, khấu hao nhanh). Trong đó, phương pháp sử dụng phổ biến nhất là khấu hao theo đường thẳng. Vơ hình Là hao mịn gây ra do sự
lạc hậu về mặt kĩ thuật chức năng, thiết bị khơng phù hợp hay thiết kế cơng trình có lỗi( như trần q cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm khơng thích hợp, q rộng hoặc quá hẹp, lỗi thời về thiết bị) hoặc do thay đổi trong nhu cầu của người sử dụng.
Những thay đổi về thiết kế, chất liệu và cấu trúc của các tài sản hình thành sau ảnh hưởng trực tiếp tới mức độ hao mịn vơ hình của tài sản.Do đó, Cán bộ tín dụng cần nắm bắt và có kinh nghiệm cơ bản về kỹ thuật của tài sản, bên cạnh đó cần phải hỏi chuyên gia khi tiến hành thẩm định hiện trạng.
So sánh trên thị trường