Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của tài sản:
Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản định giá đựoc xác định dựa trên: hiện trạng thực tế của tài sản, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất, quy định về mức độ hao mịn, thời gian khẩu hao của cơ quan có thẩm quyền.
Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản bằng cách trừ giá trị hao mịn lũy kế khỏi chi phí tái tạo/chi phí thay thế
Giá trị của tài sản= Chi phí tái tạo hoặc thay thế x ( 1- tỷ lệ hao mịn lũy kế) Đối với cơng trình xây dựng trên đất:
Giá trị cơng trình xây dựng trên đất = Đơn giá xây mới/đơn vị x Diện tích sàn xây dựng x ( 1- thời gian đã sử dụng/thời gian khấu hao)
Đơn giá xây mới: Chi nhánh thẩm định và xác định đơn giá xây mới theo kiến trúc nhà ở, tham khảo bảng khung / đơn giá xây dựng nhà, cơng trình trên đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh/ Thành phố ban hành hoặc quy định của Bộ xây dựng về suất đầu tư cơng trình tương đương ban hành tại thời điểm gần nhất trong trường hợp địa phương khơng có bảng khung giá riêng. Diện tích sàn xây dựng: là tổng diện tích mặt sàn cơng trình xây dựng của tài sản định giá được ghi nhận trên GCN QSD đất/QSH cơng trình trên đất hoặc các giấy tờ khác tương đương.
Thời gian sử dụng: là thời gian sử dụng của tài sản kể từ thời điểm hoàn thành cơng trình xây dựng, cải tạo/thời gian cấp phép xây dựng nhưng không vuợt quá thời điểm cấp GCN QSH nhà ở tại thời điểm định giá.
Thời gian khấu hao: Chi nhánh căn cứ vào đặc điểm của tài sản hình thành trên đất để xác định thời gian khấu hao của tài sản phù hợp đảm bảo lợi ích của NHCT và không vượt quá thời gian khấu hao theo quy định của Bộ tài chính.
Hoặc Giá trị tài sản hình thành trên đất= Giá trị cịn lại theo sổ sách kế tóan của Doanh nghiệp nhưng không vượt quá giá trị còn lại của TS khi tính tóan theo phương pháp khấu hao đều.
Đối với QSH nhà chung cư:
Giá trị nhà chung cư mới= Giá trị hợp đồng mua bán/góp vốn giữa KH và chủ đầu tư hoặc Giá trị hợp đồng mua bán công chứng giữa các bên nhưng không vuợt giá trị cơng trình trên đất theo phương pháp xác định ở trên.
Giá trị nhà chung cư cũ= Giá trị nhà chung cư mới có tính chất tương tự x Diện tích sử dụng x ( 1- thời gian khấu hao)
Giá trị nhà chung cư mới có tính chất tương tự: là giá nhà chung cư nằm trong cùng khu đô thị/ trên cùng trục đường/ cùng địa bàn quận/huyện, có đặc điểm tương
STT Khỏan mục Thành tiền 1 Giá vốn nhập khẩu các hệ thống đầu đo cân điện
tử, máy tính cơng nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực nhập ngoại ( thuế suất nhập khẩu thiết bị 0%)
Giá vốn nhập: 516.000.000đ
đồng với tài sản đang định giá. Giá trị nhà chung cư mới được xác định như trên hoặc có thể sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá chuyển nhượng trên thị trường của nhà chung cư mới.
Diện tích sử dụng: theo giấy chứng nhận QSD đất và QSH nhà ở và/ hoặc theo hợp đồng mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư và/ hoặc theo hợp đồng mua bán công chứng.
Thời gian sử dụng và thời gian khấu hao: tương tự như tài sản hình thành trên đất.
Ví dụ về phương pháp chi phí:
Thẩm định giá trạm trộn bê tông ướt ( di động) của công ty Y đang sử dụng, do công ty ABB nhập khẩu linh kiện và sản xuất lắp ráp ở Việt nam với các thông tin sau:
-Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính cơng nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí thiết bị điện động lực do công ty ABB nhập khẩu từ Hoa Kỳ.
Nguồn gốc xuất xứ thiết bị:
-Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính cơng nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực do công ty ABB nhập khẩu từ Hoa Kỳ.
-Các bộ phận còn lại ( kiểu dáng công nghiệp, kết cấu, cabin điều khiển được chống nóng, chống ẩm, bụi, và lắp điều hịa nhiệt độ) do ABB thiết kế và sản xuất.
Tính năng kỹ thuật:
- kết cấu trạm trộn dạng module tiêu chuẩn.
- Cối trộn có dung tích 1.650/1.200 lít. Cơng suất 60 cm3/giờ. -Tỷ lệ hao mòn 20%.
Căn cứ vào hồ sơ nhập khẩu thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt bằng giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu,và tiền công vào thời điểm thẩm định giá, ước tính giá trị trạm trộn bê tông ướt, di động do cơng ty ABB sản xuất, lắp ráp hịan chỉnh tại cơng ty như sau:
Chi phí vận chuyển 5.000.000đ
2
Chi phí trực tiếp( sản xuất, chế tạo phần thiết bị
trong nước) 800.000.000đ
Chi phí nguyên, nhiên vật liệu 370.000.000đ
Chi phí máy, thiết bị
Chi phí nhân cơng
220.000.000đ 310.000.000đ 333 Chi phí quản lý phân xưởng 120.000.000đ
4 Chi phí quản lý xí nghiệp 130.000.000đ
5 Giá thành sản xuất ( 1+2+3+4) 1.566.000.000đ
6 Lợi nhuận ( 10% giá thành) 156.000.000đ
7 Chi phí lắp đặt 23.000.000đ
-I- Phương pháp thu nhập Các bước tiến hành định giá:
Bước 1: Tính tổng thu nhập trung bình hàng năm do mảnh đất cần phải định giá mang lại.
Đối với mảnh đất được sử dụng để cho thuê hoặc đất xây dựng cơng trình kiến trúc (nhà ở) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền
CMND số cho thuê đất hoặc số tiền cho thuê đất và cơng trình xây dựng trên đất thu được030761029 do CAHP cấp ngày 28/02/2008 hàng năm.
Bước 2: Tính tổng các chi phí phải chi ra hình thành nên tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định.
Tổng chi phí gồm các khoản chi phí cụ thể như là thuế, chi phí đầu tư cải tạo cơng trình, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào khơng có trong quy định của Nhà nước thì phải tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương nơi mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (quy định trong hợp đồng, hoá đơn mua bán hàng hố do cơ quan tài chính có thẩm quyền ban hành).
Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm:
Thu nhập thuần tuý Tổng thu nhập hàng năm Tổng chi phí đã
= -
hàng năm được tính được ở Bước 1 tính ở Bước 2 Bước 4: Ước tính giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất = Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất ước tính /(chia) Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn là 12 tháng
Khi tiến hành định giá đất theo phương pháp thu nhập thì tổng thu nhập, các chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần tuý xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần t bình qn của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và phải đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, phải tính bình qn cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Trường hợp nếu không thu nhập được số liệu trong 3 năm gần đó thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Ví dụ về phương pháp thu nhập:
Cần thẩm định giá thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường phố X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360.000.000đ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10.000.000đ, thuế 98.000.000đ, tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 12%/năm.
Thu nhập ròng hàng năm từ việc cho thuê căn nhà là: 360.000.000d- 10.000.000d- 98.000.000d= 252.000.000đ
Giá trị thị trường của căn nhà = 252.000.000/12%= 2.100.000.000d
2.2.3. Ví dụ về định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Công Thương, chi
nhánh Lê Chân:
Để minh họa cho công tác định giá bất động sản đảm bảo của các cán bộ định giá tại ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân em xin đưa ra thực tiễn về một bất động sản định giá sau:
Vào ngày 23 tháng 04 năm 2015, tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt NamChi nhánh Thanh Xuân tiến hành định giá bất động sản thế chấp để phục vụ cho cơng tác cấp tín dụng như sau:
+)Tài sản thế chấp:
- Toàn bộ giá trị 116.1 m2 QSD đất và nhà ở tại Tổ dân phố E3, phường Cát Bi, quận Hải An, thành phố Hải Phịng.
Tên chủ sở hữu: Ơng Trần Minh Hùng. -Giấy tờ sở hữu tài sản:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số BY 058913, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CHO0556 do Ủy ban nhân dân quận Hải An, thành phố Hải Phòng cấp ngày 23 tháng 04 năm 2015 cho ơng Trần Minh Hùng.
- Hình thức sử dụng
- Mục đích sử dụng - Thời hạn sử dụng
- Mô tả các đặc điểm hiện trạng tài sản khác theo hướng dẫn hiện hành. - Sơ đồ thửa đất - Tình trạng pháp lý - Sự phù hợp giữa thực trạng và GCN QSD đất Sử dụng riêng: 116.1 m2 Sử dụng chung: 0 m2 Đất ở đô thị( 116.1 m2) Lâu dài ( ODT)
Lơ đất có tổng diện tích 116.1m2, rộng 4.3m, chiều dài 27m. Nằm trong khu dân cư đông đúc, bên trái tiep giáp hộ ông Lợi,
bên phải tiep giáp hộ ông Hùng.
Thửa đất số: 04 Tờ bản đồ số: 03
Không tranh chấp Ξ Tranh chấp □ Không thuộc KV quy hoạch Ξ
Phù hợp
Tài sản trên đất:
❖
-Loại nhà: Nhà ở thấp tầng
- Diện tích xây dựng: Nhà đằng trước ( 01 tầng): 70,52 m2
Nhà đằng sau ( 02 tầng) : 30m2
-Diện tích sử dụng: Nhà đằng trước ( 01 tầng) : 70.52 m2
Nhà đằng sau ( 02 tầng) : 60 m2
- Ket cấu nhà ở: Ket cấu tường xây gạch chịu lực, sàn, mái bê tơng cốt thép đổ tại chỗ
- Năm hồn thành 2014
- Mô tả các đặc điểm hiện trạng tài Nhà ở được xây dựng vững chắc, mái đổ
sản bê tông, sàn lát gạch, tường chịu lực,
cơng trình phụ đầy đủ, khép kín - Tình trạng pháp lý Khơng tranh chấp
Khơng thuộc khu vực quy hoạch
- Sự phù hợp giữa thực trạng tài sản Tài sản chưa được mô tả và chứng nhận và GCN QSH________________________quyền sở hữu trên bìa đất
_______________________________________
Nội dung thực hiện khảo sát hiện trạng, thực tế tài sản: Tài sản là QSD đất
- Diện tích: Sử dụng riêng: 116.1 m2
- Hình thức sử dụng Sử dụng chung: 0 m2
- Mục đích sử dụng
Đất ở đơ thị( 116.1 m2) Lâu dài ( ODT)
Lơ đất có tổng diện tích 116.1m2, rộng 4.3m, chiều dài 27m. Nằm trong khu dân cư đông
- Thời hạn sử dụng
đúc, bên trái tiếp giáp hộ ông Lợi, bên phải tiếp giáp hộ ông Hùng.
- Mô tả các đặc điểm hiện trạng tài sản
khác theo hướng dẫn hiện hành. Thửa đất số: 04 - Sơ đồ thửa đất Tờ bản đồ số: 03
- Tình trạng pháp lý
Khơng tranh chấp Ξ Tranh chấp □ Không thuộc KV quy hoạch Ξ
- Sự phù hợp giữa thực trạng và GCN QSD đất
Phù hợp
Tiêu chí xác định Lợi thế của tài sản Hạn chế của tài sản
Vị trí , Giao thơng Tài sản nằm trên mặt đường Ngô Gia Tự rộng 8m, là đoạn đường dân cư tập trung đông đúc, nhộn nhịp, gần nhiều trường học, chợ, bến xe, cơ quan hành chính.... Giao thơng thuận tiện
khơng
Bảng 2.11. Hiện trạng của bất động sản cần thẩm định+)Phân tích thơng tin về tài sản: +)Phân tích thơng tin về tài sản:
- Tài sản thuộc chủ sở hữu của ông Trần Minh Hùng, được sử dụng và quản lý tốt.
- Tài sản nằm ở khu vực đơng dân cư, có khả năng chuyển nhượng được.
Tài sản là BĐS:
nhu cầu sử dụng của chủ sở hữu Diện tích sử dụng đất
(m2)
116.1 m2.
Diện tích tài sản phù hợp, mặt tiền rộng, mảnh đất vuông vức, dễ chuyển nhượng Dân trí Khu vực dân trí khá cao
Diện tích sử dụng đất (m2)
116.1 m2
An ninh Trật tự an ninh tốt, đảm bảo.
cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây gạch, sàn, mái BTCT đổ tại chỗ Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ
1000đ/m2 sàn 4.660
Bảng 2.12: Đặc điểm của bất động sản cần thẩm định+)Định giá tài sản: +)Định giá tài sản:
Căn cứ định giá:
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm; Nghị định 11/2012/NĐ- CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ v/v sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm;
- Quyết định 1718/2014/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 25/12/2014 của Chủ tịch Hội đồng quản trị về việc ban hành Quy định thực hiện bảo đảm cấp tín dụng;
- Quyết định số 070/2015/QĐ-TGĐ-NHCT35 ngày 05/01/2015 của Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam về việc ban hành Hướng dẫn việc thực hiện bảo đảm cấp tín dụng;
- Cơng văn số 9586/TGĐ-NHCT35, ngày 03/07/2014 của Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam “V/v: Quy định giá trị định giá và mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị định giá TSBĐ và chỉ đạo BĐTV tháng 7-2014”;
- Quyết định 634/QĐ-BXD ngày 09/06/2014 của Bộ Xây dựng Về việc: Cơng bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2013
~Ã Giá bán 5.000.000.000 3.248.000 ^B Tổng diện tích
116.1m2 156m2 (thực tế trên
bìa chỉ có 132m2) 112 m2
^c Diện tích sàn 100.52m2 70m2 56m2
Bảng 2.13.: Suất vốn đầu tư của các loại cơng trình
- Thơng tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Hiện trạng tài sản bảo đảm, giá chuyển nhượng thực tế của tài sản trên thị trường tại thời điểm định giá và sự thỏa thuận của các bên.
- Tham khảo các nguồn thông tin khác.
- Bảng giá đất ở, đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn ( Ban hành kèm theo Quyết định số 2970/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng.
a,. Tính giá trị đất: dựa theo phương pháp so sánh
* Giá trị chuyển nhượng đất trên thị trường thành phố Hải Phòng
Tài sản so sánh 1: Cần bán nhà mặt đường Ngơ Gia Tự, Hải An, Hải Phịng, diện tích 156m2, mặt tiền 5.2m, chiều dài 30m, hướng Nam, sổ đỏ chính chủ. Nhà nằm trong khu dân cư đơng đúc, giao thông thuận lợi, an ninh tốt. Địa chỉ Ngô Gia Tự, Hải An, Hải Phòng, giá 5 tỷ.
Tài sản so sánh 2: Cần bán 112 m2 đất, đất hướng Tây- nam. Giá 29 tr/m2.
Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định: + Giá trị của đất:
Chiều dài: 27m 4,6m, chiều dài 30m 26m ^E Tài sản trên đất Có: nhà xây dựng vững chức để ở Có: nhà 1 tầng kinh doanh quần áo
Có: nhà 1 tầng cho thuê làm tiệm bánh E1
Giá bán 35triệu/m2 29triệu/m2
Đơn giá xây dựng
Tình trạng pháp lý
Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ
E2
Vị trí giao
thơng Tài sản nằm tại số132 đường Ngô Gia Tự, đường rộng 8m, ngay gần ngã ba giao với đường Văn Cao, gần Cầu Rào, vỉa hè 2 bên, cơ sở hạ tầng đầy đủ, khu dân cư