so sánh
Vậy căn cứ giá chuyển nhượng đất trên thị trường thành phố Hải Phòng, Tổ định giá Chi nhánh NHCT Lê Chân định giá đất tại Tổ dân phố E3, phường Cát Bi, quận Hải An, thành phố Hải Phòng là 32 triệu đồng/m2.
Hai bên thống nhất định giá giá trị tài sản bảo đảm trên tại thời điểm tháng 04 năm 2015 là:
+ Giá trị mảnh đất: 116,1 m2x 32.000.000đ/m2= 3.715.200.000đ b, Giá trị của cơng trình xây dựng trên đất:
+Giá trị cơng trình xây dựng trên đất là:
Giá trị cơng trình xây dựng trên đất = Đơn giá xây mới/đơn vị x Diện tích sàn xây dựng x ( 1- thời gian đã sử dụng/thời gian khấu hao)
+ Giá trị nhà ở phía trước( 01 tầng):
4.660.000dd/m2x70.52m2x ( 1-1/25)= 315.478.272 đ + Giá trị nhà ở phía sau ( 02 tầng):
7.150.000.000đ/m2x2x 30m2x (1-1/25)= 411.840.000 đ
- Giá trị bất động sản cần thẩm định: 3.715.200.000đ+315.478.272 đ+411.840.000 4.442.518.272 đồng
Căn nhà hiện nay đang được Ơng Hùng cho th,có thể ước tính được giá trị bất động sản theo phương pháp thu nhập dựa trên kết quả của Vietinbank AMC:
Tỉ suất chiết khấu K= Rf + Bx( Rm- Rf) Rf= 6%, Rm= 11%
Thu nhập ròng hàng tháng sau khi đã trừ mọi chi phí duy tu sửa chữa hàng tháng là 25 triệu đồng.
Thu nhập ròng hàng năm = 25 triệu/tháng x12 tháng = 300.000.000 đồng
300.000.000
Giá trị bat động sản cân định giá=-----—----= 4.285.714.290 đồng
SYto S to 7% to
2.2.4. Đánh giá về công tác và cấc phương pháp định giá tại tại ngân hàng
Công
Thương, chi nhánh Lê Chân:
Ưu điểm:
Trong khi thực tập tại Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Lê Chân, em nhận thấy các phương pháp định giá tài sản bảo đảm ở ngân hàng rất phù hợp với từng loại bất động sản khác nhau, công tác định giá rất chi tiết và chặt chẽ ,có ưu điểm vượt trội hơn so với các ngân hàng TMCP khác là giá trị của bất động sản bảo đảm vừa phản ánh được giá trị thị trường của bất động sản bảo đảm góp phần tái tạo nguồn vốn để các cá nhân kinh doanh mở rộng sản xuất vừa giúp cho chi nhánh tránh được những rủi ro tín dụng, tạo dựng niềm tin đối với các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp vay vốn, từ đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Mặt khác, chi nhánh đã trang bị đầy đủ các thiết bị máy móc phục vụ cho cơng tác định giá : Máy tính, điện thoại cá nhân, máy ảnh, bản đồ quy hoạch các vùng,... Đội ngũ nhân viên được đào tạo hết sức nghiêm túc, trách nhiệm và nhiệt tình. Cơng tác định giá được đảm bảo và đã được khách hàng cơng nhận. Vì mục tiêu của Ngân hàng đưa ra là định giá trên cơ sở giá thị trường có xét đến yếu tố rủi ro cho ngân hàng nên các kết quả của tổ định giá đưa ra đều dựa trên những căn cứ thực tế từ thị trường, nên hầu hết kết quả được khách hàng chấp nhận. Tổ định giá BĐS thế chấp đang dần khẳng định vai trị quan trọng của mình trong hoạt động của ngân hàng.
Cơ sở pháp lý của các phương pháp định giá bất động sản đảm bảo được hướng dẫn, quy định rõ ràng cụ thể với sự chỉ đạo của NHNN nói chung cùng với các cơng văn, quy định của ngân hàng cơng thương nói riêng đã tạo điều kiện thuận lợi để từ đó cán bộ định giá có thể thực hiện được nhiệm vụ của mình một cách tốt
Khi tiến hành định giá bất động sản bảo đảm để cấp tín dụng, tổ định giá ln cố gắng để giá trị bất động sản là chính xác nhất, sát với thực tế nhất tuy nhiên, với những bất động sản phức tạp, đặc biệt ít có giao dịch trên thị trường, để đảm bảo mức độ rủi ro ít nhất, ngân hàng đã tham khảo thêm giá trị mà các nhà tư vấn của các công ty định giá chuyên nghiệp đưa ra.
Cán bộ định giá của Ngân hàng Cơng thương có trình độ chun mơn cao, có kinh nghiệm trong cơng tác định giá, áp dụng các phương pháp thành thạo, ln đề cao đạo đức nghề nghiệp trong q trình đi thực địa để kiểm tra BĐS đảm bảo của khách hàng cũng như khi định giá bất động sản đảm bảo tránh sự thỏa thuận giữa người định giá và khách hàng nhằm nâng cao giá trị thực của bất động sản.
- Sự hợp tác từ phía khách hàng: Khi khách hàng cung cấp thông tin chuẩn xác, giấy tờ hợp lệ, thái độ làm việc hợp tác,.. .Đây là một điều kiện vô cùng quan
trọng trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay vì nếu khách hàng thực
hiện nghiêm túc mọi điều khoản đề ra trong cam kết thì sẽ tạo thuận lợi cho ngân
hàng, giúp ngân hàng đạt được mục tiêu đề ra.
- về ban lãnh đạo: Ban lãnh đạo của ngân hàng luôn tạo những điều kiện tốt nhất , đưa ra các công văn chỉ đạo phù hợp giúp cán bộ, cơng nhân viên hồn thành
nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất. Thơng qua các chính sách như khen thưởng,
bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ thường xuyên, các lớp hướng dẫn các công
văn mới
tạo động lực khiến cho các nhân viên toàn chi nhánh yên tâm và nhiệt huyết với
cơng việc của mình. Nhược điểm:
Nguyên nhân chủ quan:
nên hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm cho ngân hàng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là đối với tài sản bảo đảm là bất động sản, bởi giá trị của bất động sản là rất lớn. Hơn nữa thị trường bất động sản ở nước ta đang còn rất non trẻ bộc lộ nhiều bất cập. Neu như khơng có sự am hiểu và nhạy bén với thị trường thì trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay thì sẽ gây nên những thiệt hại vơ cùng lớn.
-Cán bộ tín dụng đơi khi áp dụng các phương pháp định giá tài sản bảo đảm quá cứng nhắc, mang tính lý thuyết và chưa phản ánh được giá trị thị trường của bất động sản bảo đảm. Phương pháp định giá tài sản bảo đảm khơng phải lúc nào cũng hồn hảo, nhất là đối với định giá BĐS khi mà kết quả định giá chỉ mang tính tương đối, phụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của nhân viên định giá, thì việc áp dụng lý thuyết đơi khi chỉ mang tính định hướng.
- Giá trị định giá tài sản bảo đảm phải tính đến các yếu tố tương lai để ngân hàng không gặp rủi ro trong trường hợp khách hàng không trả được nợ. Việc định
giá BĐS thiếu sức cạnh tranh do cán bộ định giá luôn mang nặng tâm lý phải chịu
trách nhiệm với những rủi ro tín dụng (trong trường hợp rủi ro xảy ra, nhân viên
định giá phải chịu trách nhiệm trước ban lãnh đạo cũng như trước pháp luật
về kết
luận của mình). Do vậy khi định giá đơi khi giá trị bất động sản quá thấp sẽ làm
mất cơ hội đầu tư của khách hàng.
- Ngành định giá ở nước ta còn khá mới, do vậy kinh nghiệm của nhân viên định giá là chưa có nhiều. Họ chưa thực sự có một cái nhìn sâu sắc và tồn
diện về
thị trường BĐS và cũng chưa có một quan điểm thật chuẩn xác về giá, mà
đây là
một nhân tố hết sức quan trọng trong công tác định giá. Sự hiểu biết về các
so với thực tế, các thủ tục hành chính liên quan cịn phức tạp. Chính điều này gây cản trở cho cán bộ định giá trong việc áp dụng các quy định trong quá trình làm việc. Đồng thời do ngành định giá vẫn còn là một ngành mới ở nước ta do vậy vẫn chưa có nhiều tài liệu tham khảo cho cán bộ định giá.
- Xuất phát từ phía khách hàng: Có nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thơng tin khơng chính xác về bất động sản tài sản của mình làm giấy tờ giả mạo, vi phạm các cam kết trong hợp đồng, khơng tích cực phối hợp cùng ngân hàng giải quyết những rủi ro, xử lý tài sản..khiến cho cán bộ định giá gặp rất nhiều khó khăn trong việc xác định chính xác tính hợp lệ của TSBĐ.
-Xuất phát từ thị trường: Thị trường bất động sản ở nước ta chưa ổn định, cịn rất nhiều bất cập. Tình trạng sốt đất ăn theo quy hoạch tại nước ta đặc biệt là tại các thành phố lớn đã diễn ra trong một khoảng thời gian khá dài. Khi thị trường bất động sản đóng băng, giá bất động sản sụt giảm mạnh, thanh khoản kém làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới giá trị bất động sản bảo đảm mà ngân hàng đang nắm giữ.
TÓM TẮT CHƯƠNG 2
Dựa trên các cơ sở lý thuyết về hoạt động định giá bất động sản đảm bảo, trong chương này khóa luận đã đi nghiên cứu thực trạng cơng tác định giá, các phương pháp định giá bất động sản đảm bảo đồng thời đánh giá thực trạng công tác định giá tại ngân hàng Công thương chi nhánh Lê Chân.
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG VAY TẠI NGÂN HÀNG
VIETINBANK
3.1. Định hướng phát triển trong thời gian tới
3.1.1. Quan điểm của ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Lê Chân về định
giá BĐS bảo đảm.
Sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong thời gian qua đã ghi nhận năng lực hoạt động của hệ thống tài chính ngân hàng nói chung và ngân hàng Cơng Thương nói riêng. Trong tương lai, ngân hàng Công thương vẫn sẽ tiếp tục mở rộng mạng lưới, đầu tư một cách đồng bộ cả về mặt sản phẩm và nhân sự, công nghệ và quản trị doanh nghiệp để phục vụ khách hàng một cách tốt nhất.
Trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng thì tài sản bảo đảm là một yếu tố vô cùng quan trọng góp phần giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng. Tài sản bảo đảm thường phải có giá trị lớn mà chủ yếu là BĐS để đảm bảo cho khoản vay trong trường hợp khách hàng không trả được nợ, ngân hàng phát mại tài sản. Việc xác định chính xác giá trị của BĐS đảm bảo là rất quan trọng, vì thế yêu cầu định giá viên phải là người có chun mơn vững vàng, các kinh nghiệm liên quan đến định giá và có cái nhìn chính xác về thị trường bất động sản để có thể vừa phản ánh được giá trị thị trường của bất động sản vừa có thể giảm thiếu rủi ro cho ngân hàng một cách tối đa nhất.
Trên thực tế, giá trị bất động sản bảo đảm mà cán bộ định giá đưa ra phần nào cịn chưa chính xác vì nghiệp vụ định giá cịn phụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của người định giá. Bên cạnh đó khi tiến hành định giá bất động sản đảm bảo, cán bộ định giá thường sẽ sử dụng các thông tin của các bất động sản so sánh tương đồng với bất động sản cần thẩm định trên thị trường. Mà nguồn tham khảo này chủ yếu ở các trang web về mua bán nhà đất, các tin rao vặt trên báo chí. Nguồn tài liệu này chưa thật chính xác gây khó khăn cho nhân viên định giá.
Từ đó có thể thấy rằng, việc định giá BĐS đảm bảo vẫn còn tiềm ẩn khá nhiều vấn đề. Chi nhánh đã đưa ra những quan điểm của mình để hợp lý hóa những điểm cịn hạn chế ở trên:
Một là, theo ngân hàng Chi nhánh nhận định, giá BĐS bảo đảm được cán bộ
định giá vẫn cao hơn khung giá mà UBND tỉnh, thành phố đưa ra, nhưng vẫn nhỏ hơn giá thị trường nên vẫn đảm bảo được an toàn cho ngân hàng khi mà rủi ro xảy ra mà vẫn đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.
Hai là, giá trị BĐS được xác định đã thấp hơn giá thị trường, mà mức cho vay
tối đa bằng 70% giá trị của BĐS đảm bảo tại thời điểm hiện nay, do vậy khi mà rủi ro xảy ra vẫn đảm bảo an toàn cho ngân hàng và giúp cho ngân hàng dễ dàng thu hồi được khoản nợ.
3.1.2. Định hướng của ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân trong
công tác định giá BĐS bảo đảm
Trong bối cảnh nền kinh tế, thị trường tài chính - tiền tệ có nhiều biến động lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro như hiện nay, thì việc định hướng hoạt động và các chiến lược phát triển cho tổ chức kinh tế là vô cùng quan trọng. Trong lĩnh vực định giá TSBĐ đặc biệt là bất động sản, chi nhánh Lê Chân hướng đến.
Tài sản bảo đảm thường là những tài sản có giá trị lớn để đảm bảo có thể trang trải khoản nợ vay trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ, tài sản thế chấp có vai trị giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng. Chính vì vậy giá trị bất động sản đảm bảo phải được xác định chính xác.Cần phải ước tính giá BĐS đảm bảo sát với giá trị trường, phản ánh được thị trường bất động sản, trên cơ sở tham khảo các giao dịch đã thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường, để đảm bảo khi BĐS đó được phát mại trên thị trường thì có thể thu hồi được khoản nợ. Tuy nhiên giá bất động sản được định giá trên thực tế chưa thực sự sát với giá thị trường, nguốn thơng tin thường khơng hồn tồn là chính xác. Ngân hàng ln chủ trương tìm kiếm thơng tin từ các nguồn thơng tin đáng tin cậy như các trung tâm bất động sản, các công ty bất động sản lớn và uy tín, sàn giao dịch đồng thời cũng cử cán bộ thẩm định trực tiếp xuống kiểm tra hiện trường.
• Hồn thiện và ngày một nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm nói chung và BĐS đảm bảo nói riêng, ln cống hiến thái độ phục vụ tốt với khách
hàng. Với các BĐS có giá trị lớn và đặc biệt thì phải tham khảo ý kiến của chuyên
gia hoặc kết quả của các tổ chức định giá có uy tín khác.
• Thường xun có những chương trình tập huấn, đào tạo để nâng cao trình độ, kỹ năng định giá cho đội ngũ cán bột rong tổ định giá. Phải có chương trình kiểm
tra, giám sát đảm bảo cho cơng tác định giá bất động sản diễn ra cơng khai, minh
bạch. Hồn thiện bộ máy tổ chức của hệ thống.
• Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, văn bản quy định về hoạt động định giá bất động sản đảm bảo một cách cụ thể và chính xác, giúp cho việc thu thập thơng tin
diễn ra một cách thuận lợi và nhanh chóng. Đồng thời cung cấp kinh phí để thành
lập một phịng định giá riêng, giúp cho q trình cấp tín dụng diễn ra chun nghiệp
hơn và bắt kịp với xu hướng thị trường.
• Trong thời gian tới Ngân hàng có chủ trương tăng cán bộ thẩm định cả về mặt số lượng và chất lượng. Do hiện nay số lượng cán bộ định giá rất ít trong khi
đó khối lượng hồ sơ khách hàng vay vốn là tương đối lớn, không đủ nhân lực để
hồn thành cơng việc một cách nhanh chóng và chính xác. Bên cạnh việc tăng số
lượng nhân viên thì ngân hàng cũng có các chính sách như tạo điều kiện cử nhân
minh, có các hình thức kỉ luật với cán bộ làm sai. Với những cán bộ ưu tú, xuất sắc thì có các chế độ khen thưởng để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn.
• Cán bộ định giá trong thời gian tới sẽ phấn đầu nắm bắt được hết thị trường
bất động sản Hải Phòng và các tỉnh lân cận, ngâ hàngngày càng tiếp cận hơn nữa với các thị trường xa Hải Phòng, nắm bắt thông tin thu thập dữ liệu từ thị trường bất động sản khơng chỉ riêng Hải Phịng mà cịn các tỉnh lân cận để tạo thành một hệ thống cơ sở dữ liệu để phục vụ công tác định giá. Việc này giúp cho việc lấy thông tin dữ liệu của cán bộ định giá nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. Ngân hàng hướng tới việc áp dụng công nghệ thơng tin vào việc thu thập, phân tích, lưu trữ dữ liệu về thị trường bất động sản. Tất cả các hoạt động từ lúc tiếp nhận hồ sơ, giấy tờ từ phía khách hàng cho đến lúc hồn