1.3.5.1. Phương pháp so sánh:
❖ Định nghĩa:
Theo TĐGVN 08: “Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự (tài sản so sánh) với tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản đó. Trong đó, tài sản so sánh là tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang chào mua, chào bán trên thị trường trong
điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá”.
Trong đó:
- Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, tương đồng với tài sản TĐG về một số
đặc trưng cơ bản như cơng dụng, mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc
điểm kinh
tế - kỹ thuật như nguyên lý cấu tạo, nguồn gốc xuất sứ, tính năng sử dụng...
- Tài sản so sánh là tài sản tương tự hoặc giống hệt với tài sản TĐG đã có giao
dịch thành cơng hoặc đang được chào mua, chào bán trên thị trường. Các yếu
tố của
tài sản so sánh được lựa chọn làm cơ sở để phân tích, so sánh và điều chỉnh
lại mức
giá của tài sản TĐG.
- Đối với MMTB, các yếu tố cơ bản được đưa ra để so sánh, đối chiếu giữa tài sản cần TĐG và tài sản so sánh là:
Phương pháp so sánh thường được áp dụng phổ biến để định giá các MMTB có
giao dịch phổ biến trên thị trường. Những giao dịch của các MMTB giống hoặc tương
tự với MMTB cần TĐG đều cần có bằng chứng thị trường cụ thể về các hoạt động mua, bán. Ngoài ra, phương pháp so sánh cũng được áp dụng cho nhiều mục đích định giá khác nhau như: mua bán, trao đổi, thế chấp...
❖ Yêu cầu khi áp dụng phương pháp:
- Phải có những thơng tin thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Thơng tin phải đảm bảo khách quan và có bằng chứng cụ thể để
chứng minh
về mức giá của MMTB đã giao dịch thành công trên thị trường. Đối với các
thông tin
thu thập qua phỏng vấn, phương tiện truyền thông đại chúng, mạng
Internet...phải có
sự kiểm định thận trọng;
- Thơng tin thu thập được từ các MMTB so sánh phải đảm bảo có thể dùng để đối
chiếu với MMTB cần TĐG, nghĩa là phải có sự tương đồng về đặc điểm, điều kiện;
- Đối với các MMTB đang được chào bán, chào mua, hay chưa giao dịch thành công, phải thu thập thông tin để so sánh giá chào mua/bán với giá thị trường
và có sự
điều chỉnh giá hợp lý. Mức giá so sánh là mức giá sau khi đã điều chỉnh; - Thông tin về các giao dịch của MMTB phải diễn ra tại thời điểm định giá hoặc
khơng q 02 năm tính đến thời điểm định giá;
- Thị trường tại thời điểm định giá phải ổn định, vì phương pháp này sẽ khó đưa ra kết quả chính xác nếu thị trường bất ổn;
- TĐV cần phải có kiến thức và kinh nghiệm thực tế về thị trường, về đặc điểm của MMTB thì mới có thể áp dụng được phương pháp này chính xác;
xác định giá thị trường của MMTB đó. Mức giá này là cơ sở để so sánh, đối chiếu với MMTB cần TĐG.
- Bước 3: Xác định các điểm tương đồng và khác nhau giữa MMTB so sánh và MMTB cần định giá. Điều chỉnh tăng/ giảm giá MMTB cần định giá dựa trên các
thông số được dùng để so sánh. Nếu MMTB cần thẩm định tốt hơn MMTB
so sánh
về thông số nào thì điều chỉnh tăng giá thị trường của MMTB đó với một
lượng tương
ứng với lượng tốt hơn đó và ngược lại.
- Bước 4: Ước tính giá trị của MMTB cần TĐG căn cứ vào những điều chỉnh ở bước 3.
❖ Ưu điểm của phương pháp
- Là phương pháp mang tính thực tế cao, bởi nó được xây dựng dựa trên các giao
dịch trên thị trường mà khơng phải là các mơ hình kỹ thuật tính tốn.
- Là phương pháp dễ dàng đạt được sự tin cậy và cơng nhận, vì cơ sở của nó là giá trị thị trường trên thực tế.
❖ Nhược điểm của phương pháp
- Cần phải tìm nhiều thơng tin rõ ràng, chính xác. Phương pháp này sẽ khơng thể áp dụng nếu không thu thập đủ thông tin hoặc thơng tin khơng có độ tin cậy cao.
- Trường hợp MMTB có các tính chất đặc biệt về thơng số, TĐV sẽ gặp khó khăn
trong việc tìm kiếm chứng cứ thị trường phù hợp để làm cơ sở so sánh.
- Trong điều kiện thị trường biến động mạnh, phương pháp này sẽ giảm đi độ chính xác vì các thơng tin có xu hướng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn. - Phương pháp này vẫn tồn tại những đánh giá chủ quan của TĐV, đặc biệt là
trong việc điều chỉnh tăng/ giảm giá.
1.3.5.2. Phương pháp chi phí
❖ Định nghĩa
máy đó tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Phải thu thập được thông tin thị trường về giá cả, chi phí của nguyên nhiên vật
liệu, các chi tiết cấu thành MMTB cần định giá, từ đó có cơ sở xác định tổng chi phí tạo ra MMTB đó và MMTB tương tự.
nhà sản xuất và hao mịn MMTB cần TĐG.
Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí thay thế MMTB cần định giá
để
tạo ra MMTB mới tương tự. Chi phí này được tính theo giá trị trường hiện hành, có tính tốn lợi nhuận của nhà sản xuất và hao mòn MMTB cần định giá.
Trong đó:
Lợi nhuận của nhà sản xuất là phần cịn lại của giá trị thị trường của MMTB
cần TĐG sau khi trừ đi tổng chi phí và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Hao mòn là tổng mức giảm giá trị của MMTB do các hao mòn về mặt chức
năng, kinh tế, vật lý, ngoại biên tại thời điểm thẩm định giá.
Hao mòn chức năng là tổn thất về tính hữu ích của MMTB, nghĩa là vận hành
MMTB đó khơng cịn mang lại hiệu quả như vận hành MMTB thay thế.
Hao mòn kinh tế là việc các nhân tố kinh tế bên ngoài như cung và cầu đối với
MMTB cần định giá gây tổn thất và giảm giá trị của MMTB đó.
Hao mịn vật lý là sự giảm giá trị của MMTB do tổn thất về tính hữu dụng khi
MMTB đó bị hư hỏng về vật chất hoặc cấu tạo. Tình trạng hư hỏng này có thể đến từ
thời gian sử dụng máy hoặc q trình sử dụng máy thơng thường.
Hao mòn ngoại biên là sự lỗi thời về kinh tế hoặc yếu tố thuộc khu vực ngoài
làm tổn thất tính hữu ích của MMTB, từ đó làm giảm giá trị của máy. ❖ Trường hợp áp dụng:
- Thẩm định giá các MMTB chuyên dùng; MMTB đã qua sử dụng; MMTB có tính đơn lẻ, có ít hoặc khơng có giao dịch mua bán trên thị trường;
- Không thu thập đủ thông tin thị trường để áp dụng phương pháp so sánh; - Kiểm tra kết quả từ các phương pháp định giá khác.
❖ Yêu cầu khi áp dụng phương pháp;
- TĐV cần có kinh nghiệm và kiến thức liên quan đến kỹ thuật để có thể phân tích được chi phí tạo ra MMTB tương tự, đánh giá mức độ hao mịn của máy.
❖ Quy trình thực hiện phương pháp:
- Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế MMTB mới.
- Bước 2: Ước tính tổng giá trị hao mịn của MMTB cần TĐG dựa trên mọi dạng hao mòn.
- Bước 3: Giá trị của MMTB là kết quả của Bước 1 trừ đi Bước 2. ❖ Cơng thức tính:
- Đối với MMTB đã qua sử dụng:
Giá trị MMTB = Nguyên giá của MMTB x Tỷ lệ % chất lượng cịn lại Trong đó:
+ Tỷ lệ % chất lượng cịn lại = 1 - % hao mòn
+ % hao mòn = Hao mòn kinh tế + hao mòn vật lý + hao mịn chức năng
+ Hao mịn kinh tế tính mức độ giảm giá của máy hàng năm do các yếu tố tác động kinh tế.
-.K ∑V,Hi X Di ,
+ Hao mịn vật lý = ∖∑'i=1 .'ll ...—, trong đó:D
Hi : Tỉ trọng của kết cấu thứ i trong tổng giá trị tài sản thẩm định giá Di : Hao mòn của kết cấu thứ i của MMTB tính theo tỉ lệ %
n : Số kết cấu của MMTB
+ Hao mòn chức năng: Hao mòn thực tế - Hao mịn vật lý, trong đó:
ττ ʌ .1 .Á Tuồi đời thực tế λλλλ,
Hao mòn thực tế = 'Tuoi đời kinh tế.L X 100%
- Phương pháp chi phí tái tạo:
Giá trị ước tính của MMTB = Chi phí tái tạo + Lợi nhuận nhà sản xuất - Tổng giá trị hao mịn
Giá trị ước tính của MMTB = Chi phí thay thế + Lợi nhuận nhà sản xuất - Tổng giá trị hao mòn còn lại Trong đó, có hai cách để tính tổng giá trị hao mòn còn lại: + Cách 1:
Tổng giá trị hao mòn còn lại = Giá trị hao mòn luỹ kế của MMTB cần TĐG - Phần giá trị hao mòn chức năng của MMTB cần
TĐG được phản ánh trong chi phí tạo ra MMTB thay thế (nếu có)
+ Cách 2:
Tổng giá trị hao mịn còn lại = Giá trị hao mòn vật lý của MMTB cần TĐG + Giá trị hao mòn ngoại biên của MMTB cần TĐG - Phần giá trị hao mòn chức năng của MMTB cần
TĐG đã được phản ánh trong chi phí tạo ra MMTB thay thế (nếu có)
+ Phần giá trị hao mòn chức năng của MMTB cần TĐG chưa được phản ánh trong chi phí tạo ra MMTB thay thế (nếu có)
❖ Ưu điểm của phương pháp
- Phương pháp này giúp định giá các MMTB dùng cho các giao dịch riêng biệt với mục đích riêng biệt;
- Phương pháp này là sự lựa chọn hợp lý khi không thu thập được các thông tin thị trường để so sánh hoặc thiếu cơ sở dự báo dịng lợi ích trong tương lai mà MMTB mang lại.
❖ Nhược điểm của phương pháp
- Khi thị trường có sự biến động mạnh về giá, tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm;
- Phương pháp này được xây dựng trên giả định chi phí tạo ra MMTB bằng với giá trị MMTB, nhưng trên thực tế giả định này khơng hồn tồn đúng;
- TĐV cần phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức về kỹ thuật MMTB để có thể áp dụng phương pháp này.
1.3.5.3. Phương pháp thu nhập
❖ Định nghĩa:
Phương pháp thu nhập chuyển đổi dòng tiền có được từ MMTB trong tương lai về giá trị hiện tại, hay cịn gọi là vốn hố thu nhập.
Phương pháp thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá MMTB theo cơ sở giá trị thị trường và phi thị trường.
Phương pháp thu nhập được chia làm hai dạng: Phương pháp vốn hố trực
tiếp
và phương pháp dịng tiền chiết khấu.
- Trong phương pháp dòng tiền chiết khấu, dòng thu nhập hàng năm dự kiến thu
được từ MMTB được quy đổi về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ
suất chiết
khấu phù hợp. Trong đó, tỷ suất chiết khấu khơng chỉ phản ánh giá trị thời
gian của
tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ MMTB cần TĐG. Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp tài sản có thu nhập khơng ổn định qua các giai đoạn, thường xảy ra với một doanh nghiệp mới hoạt động hoặc một cơng
trình mới tiến hành xây dựng.
- Phương pháp vốn hoá trực tiếp quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng
năm
dự kiến thu được từ MMTB về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất
vốn hoá
❖ Yêu cầu khi áp dụng phương pháp
- Cần phải thu thập được đầy đủ thông tin về tỷ suất sinh lời, lãi suất của loại MMTB cần TĐG trên thị trường;
- Cần phải có đủ khả năng, kiến thức và kinh nghiệm để dự báo được các khoản thu nhập do MMTB tạo ra qua các năm;
- Cần phải đảm bảo việc vận hành MMTB thực sự đang mang lại lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu;
- Tuổi đời kinh tế hoặc tuổi đời kinh tế còn lại của MMTB đủ dài để mang lại hiệu quả kinh tế cho chủ sở hữu;
- Đối với phương pháp dịng tiền chiết khấu, cần tính được tỷ suất chiết khấu phù
hợp.
❖ Quy trình thực hiện
- Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dịng tiền trong tươnglai.
- Bước 2: Ước tính thu nhập có được từ MMTB hàng năm và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành, sửa chữa, bảo hanh... MMTB.
- Bước 3:Ước tính giá trị MMTB cuối kỳ dự báo. - Bước 4: Xác định tỷ suất chiết khấu phù hợp.
- Bước 5: Xác định giá trị MMTB bằng cơng thức dịng tiền chiết khấu. ❖ Công thức tính
- Phương pháp dịng tiền chiết khấu + Trường hợp dịng tiền khơng đều:Giá tri tài sản
=CF0 +∑Σ ɪ+ɪ
Trong đó:
CFo: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự báo dịng tiền. Tại thời điểm này tài sản có thể chưa sinh ra thu nhập nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu.
CFt: Lợi nhuận rịng năm thứ t
Vn: Giá trị của tài sản tại cuối thời kỳ dự báo 27
n: Số kỳ dự báo dòng tiền tương lai t: Năm dự báo
r: Tỷ suất chiết khấu, có giá trị tối thiểu bằng lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá.
+ Trường hợp dòng tiền đều:
r,-r ■■ ___,, 1 (1+T)n , Vn
Giá trị tài sản = CFi X —ị + (1+r)w Trong đó:
CFi: Dịng tiền hàng năm
Vn: Giá trị MMTB cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai r: Tỷ suất chiết khấu
- Phương pháp vốn hoá trực tiếp
, Thu nhập hoạt động thuần từ tằi sản
Giá trị tài sản =-------'■—-T—Ty suẫt von hoá JN , ,
❖ Ưu điểm của phương pháp
- Dựa vào dịng tiền ước tính thu được từ MMTB trong thời gian cụ thể, phương pháp này có thể so sánh lợi ích của các MMTB và chỉ ra cho những người
liên quan
kết quả cùng lý do tại sao MMTB này lại có nhiều lợi ích hơn MMTB kia và ngược
lại.
❖ Nhược điểm của phương pháp
- Bản chất của phương pháp thu nhập là ước tính dịng tiền trong tương lai, vì vậy
kết quả mang lại chỉ mang tính giả định chứ khơng hồn tồn chính xác; - Thông thường, một tỷ lệ chiết khấu cố định được áp dụng cho nhiều lần định
chính trước khi áp dụng.
1.3.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác thẩm định Máy móc thiết bị 1.3.6.1. Tìm kiếm và xử lý thơng tin
Công tác TĐG MMTB được thực hiện dựa trên cơ sở các thơng tin thu thập được, vì vậy TĐV cần đảm bảo số lượng thông tin phải đầy đủ, chất lượng thơng tin phải chính xác và đáng tin cậy để kết quả thẩm định đưa ra là tốt nhất.
Để làm được điều trên, TĐV cần phải quan tâm tới nguồn thông tin, bao gồm thông tin thu thập từ khách hàng, từ các cơ quan có thẩm quyền hay từ các phương tiện truyền thơng... và thu thập có chọn lọc những thơng tin chính xác nhất.
Sau khi thu thập được thơng tin thì TĐV cần phải phân tích và xử lý các thơng tin đó một cách khoa học và tiết kiệm thời gian.
1.3.6.2. Quy trình và phương pháp thẩm định
Để cơng tác thẩm định được thực hiện một cách có khoa học và hợp lý, TĐV cần tuân thủ theo một quy trình cụ thể với đầy đủ các bước. Đặc biệt, khơng thể áp dụng một quy trình thẩm định cho mọi loại dự án, bởi mỗi khách hàng sẽ có những mục đích thẩm định tài sản khác nhau, cũng như tình trạng tài sản của mỗi dự án là