2.2.1. Cơ sở pháp lý của công tác thẩm định giá trị MMTB tại Ch
2.2.1.2. Các văn bản pháp lý của Bộ Tài chính về quản lý tài sản bảo đảm
và máy móc thiết bị
- “Thơng tư số 45/2013/TT-BTC” ngày 25/04/2013 về việc “Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định”;
- “Thơng tư số 147/2016/TT-BTC” ngày 13/10/2016 sửa đổi, bổ sung một số điều
của “Thông tư số 45/2013/TT-BTC” ngày 25/04/2013;
- “Thông tư 128/2017/TT-BTC” ngày 12/04/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của “Thông tư số 45/2013/TT-BTC” ngày 25/04/2013.
- “Thông tư số 162/2014/TT-BTC” ngày 06/11/2014 về “Hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mịn tài sản cố định”;
2.2.2. Phương pháp thẩm định
Việc chọn ra phương pháp phù hợp trong công tác thẩm định giá trị MMTB là một vấn đề quan trọng mà các TĐV tại Vietcombank Bắc Giang cần phải cân nhắc kĩ. Để lựa chọn phương pháp hay cách tiếp cận phù hợp, trước tiên cần tiếp cận và xem xét các yếu tố sau:
- Chủng loại MMTB, đặc điểm pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của MMTB; - Mục đích TĐG: để vay vốn, để tái thẩm định tài sản cù...:
- Nguồn thông tin và tài liệu liên quan đến MMTB trên thị trường có thể thu thập
và độ tin cậy của nguồn thơng tin đó.
Tại chi nhánh, có ba phương pháp được sử dụng trong công tác TĐG TSBĐ là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
2.2.2.1. Phương pháp so sánh
❖ Định nghĩa
Theo TĐGVN 08: “Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá để
ước tính giá trị thị trường của tài sản đó. Trong đó, tài sản so sánh là tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang chào mua, chào bán trên thị trường trong điều kiện thương
mại bình thường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá”.
❖ Quy trình thực hiện phương pháp
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về các MMTB tương tự được giao dịch trong thời điểm gần nhất với thời điểm định giá.
- Trong đó, các nguồn thơng tin được TĐV sử dụng làm cơ sở định giá là: + Các trung tâm đấu giá tài sản;
+ Giá đấu giá công khai được công bố bởi cơ quan nhà nước;
+ Chứng thư TĐG của các doanh nghiệp, tổ chức định giá được cấp phép theo quy định của pháp luật;
+ Các giao dịch thực tế có sự tương đồng với tài sản cần TĐG; + Thông tin cung cấp bởi nhà sản xuất;
+ Các nguồn thông tin khác đã được kiểm chứng;
Bước 2: Kiểm tra, phân tích các thơng tin thu thập được về MMTB so sánh để xác định giá thị trường của MMTB đó.
Trong bước này, TĐV cần xác định lại mức giá của MMTB so sánh trước khi sử dụng làm mức giá so sánh. Nếu từ khi chuyển nhượng thành công hoặc khi chào bán/mua đến thời điểm TĐG mà MMTB so sánh có sự biến động, cán bộ thẩm định39
Bước 3: Xác định các điểm tương đồng và khác nhau giữa MMTB so sánh và MMTB cần TĐG. Điều chỉnh tăng/ giảm giá MMTB cần TĐG dựa trên các thông số được dùng để so sánh.
TĐV cần phân tích và đưa ra những điểm tương tự và khác biệt, những ưu điểm
và bất lợi của MMTB cần TĐG với MMTB so sánh.
Dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (đặc điểm kinh tế kỹ thuật, các thông số,
dịch vụ đi kèm khi giao dịch MMTB...) giữa MMTB so sánh và MMTB cần TĐG, TĐV thực hiện điều chỉnh giá MMTB cần TĐG theo từng yếu tố độc lập dựa trên nguyên tắc sau:
- MMTB so sánh tốt hơn MMTB cần TĐG: Điều chỉnh giảm (-); - MMTB so sánh bằng MMTB cần TĐG: Không điều chỉnh; - MMTB so sánh kém hơn MMTB cần TĐG: Điều chỉnh tăng (+).
Trong đó, mức điều chỉnh được tính theo tỷ lệ phần trăm, cần được ước tính dựa
trên thơng tin giao dịch trên thị trường kết hợp với phân tích và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố so sánh đến giá trị MMTB. Đối với MMTB, tỷ lệ điều chỉnh thông thường từ 20% đến 30%
Bước 4: Ước tính giá trị của MMTB cần TĐG
Căn cứ vào những điều chỉnh ở bước 3, đơn giá thị trường của MMTB cần TĐG
được xác định là giá trị trung bình của các mức giá sau điều chỉnh. Sau đó, giá trị của
MMTB được tính theo cơng thức sau:
Giá trị MMTB = Đơn giá thị trường x Số lượng máy
❖ Mức độ phổ biến của phương pháp so sánh trong cơng tác thẩm định giá Máy móc thiết bị tại Vietcombank Bắc Giang
Phương pháp so sánh được sử dụng nhiều nhất với các TSBĐ là Bất động sản, tuy nhiên lại không ưu tiên sử dụng lên MMTB. Lý do là bởi số lượng MMTB có sự
Phương pháp thu nhập chuyển đổi thu nhập từ tài sản trong tương lai về giá trị hiện tại, hay còn gọi là vốn hoá thu nhập. Phương pháp thu nhập được chia làm hai dạng: Phương pháp vốn hoá trực tiếp và phương pháp dịng tiền chiết khấu. Trong đó, phương pháp được Vietcombank Bắc Giang sử dụng lên MMTB là phương pháp dòng tiền chiết khấu:
❖ Định nghĩa
Theo TĐGVN 10: “Phương pháp dòng tiền chiết khấu xác định giá trị của tài sản bằng cách quy đổi dòng thu nhập hàng năm dự kiến thu được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp”.
❖ Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai
Việc xác định giai đoạn dự báo dịng tiền bị ảnh hưởng bởi các yếu tố: Mục đích
nắm giữ MMTB, tuổi đời kinh tế và giai đoạn dự định nắm giữ MMTB, các thông tin
thu thập được về MMTB, các đặc thù riêng và giá trị cơ sở của MMTB đó. Giai đoạn
dự báo cần đủ dài để thu nhập từ MMTB đạt đến mức tương đối ổn định nhưng không
nên q dài để có thể ước tính tương đối chính xác các biến động của dòng tiền trong
tương lai.
Bước 2: Ước tính thu nhập từ MMTB
Thu nhập từ MMTB là các khoản tiền mà chủ sở hữu MMTB thu về từ việc đầu
tư và khai thác MMTB đó. Việc ước tính thu nhập được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế, đặc điểm kỹ thuật; Yếu tố thị trường; Thu nhập trong quá khứ của MMTB cần TĐG và/ hoặc MMTB tương đương; Các yếu tố khác nếu có.
Bước 3: Ước tính chi phí khai thác MMTB và các chi phí liên quan
Đây là bước tính tốn các chi phí cần thiết để duy trì nguồn thu nhập đến từ
Tỷ suất chiết khấu được ước tính dựa trên việc thu thập các thơng tin thị trường
của các MMTB tương tự, có thể là tỷ suất sinh lời trung bình của các MMTB đó trên thị trường theo phương pháp thống kê. Trường hợp MMTB cần TĐG đang được khai
thác bởi một doanh nghiệp thì chi phí sử dụng vốn bình qn gia quyền (WACC) sau:
F D
WACC = ⅛ x Re + ɪ x RD x (1-TC) Trong đó:
WACC: Chi phí sử dụng vốn bình qn gia quyền E: Vốn sở hữu
- D: Vốn vay
- Re: Chi phí vốn sở hữu - RD: Chi phí vốn vay
- TC: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
Bước 5: Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo
Giá trị cuối kỳ dự báo được TĐGVN 10 định nghĩa là : “Giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dịng tiền chiết khấu (vào thời điểm cuối kỳ phân tích dịng tiền chiết khấu). Nếu tài sản được bán thanh lý vào cuối kỳ dự báo,
thì giá trị thanh lý là giá trị của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo.”
Để xác định giá trị này, một tỷ suất vốn hoá phù hợp được sử dụng. Tỷ suất vốn
hoá này được xác định dựa trên đặc điểm của MMTB, tỷ suất chiết khấu của MMTB tại thời điểm cuối kỳ dự báo dòng tiền và dự báo triển vọng của thị trường tại thờiBước 6: Ước tính giá trị MMTB Sau khi ước tính các yếu tố tại các bước trên, giá trị MMTB được tính dựa trên cơng thức sau:
Giá tri tài sản
=CF0 +∑∑ ɪ+ɪ
Trong đó:
CFO: Dịng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự báo dòng tiền CFt: Lợi nhuận ròng năm thứ t
Vn: Giá trị của tài sản tại cuối thời kỳ dự báo n: Số kỳ dự báo dòng tiền tương lai
t: Năm dự báo r: Tỷ suất chiết khấu
❖ Mức độ phổ biến của phương pháp thu nhập trong công tác thẩm định giá
Máy móc thiết bị tại Vietcombank Bắc Giang
Phương pháp thu nhập hầu như không được áp dụng lên MMTB do tính chất khác biệt của MMTB so với các loại tài sản khác. Thu nhập từ MMTB thường không ổn định như bất động sản vì trong thời gian vận hành, MMTB có thể gặp sự cố bất ngờ như trục trặc, hỏng hóc và cần thời gian để sửa chữa. Hiệu quả và tần suất sản xuất của MMTB cũng bị ảnh hưởng từ đó, khiến cho thu nhập của chủ sở hữu máy suy giảm.
2.2.2.3. Phương pháp chi phí
❖ Định nghĩa
Phương pháp chi phí, theo TĐGVN 09: “Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn thực tế của tài sản cần thẩm định giá (nếu có) để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá.”
❖ Quy trình thực hiện phương pháp
Bước 1: Xác định chi phí thực tế và hợp lý hình thành nên MMTB (nguyên giá MMTB)
Với MMTB, nguyên giá được xác định dựa trên hồ sơ, chứng từ đầu tư, hợp đồng mua bán MMTB.
Bước 2: Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của MMTB
Các tài liệu phản ánh chất lượng còn lại được sử dụng để xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của MMTB bao gồm: Giấy tờ, hợp đồng, hoá đơn mua bán; Biên bản
giao nhận; Giấy chứng nhận chất lượng. Ngồi ra, TĐV cịn có thể khảo sát thực tế MMTB và ghi nhận chất lượng cịn lại của máy thơng qua biên bản kiểm tra thực tế và báo cáo TĐG MMTB. Tỷ lệ chất lượng còn lại chỉ được mang giá trị tối đa như sau:
Tỷ lệ chất lượng còn lại tối đa = (1 - ....Thơi gian.đã s^ Nng4,) x 100%
’ Thơi gian khấu hao toi đa
Trong đó:
- Thời gian đã sử dụng là thời gian MMTB được đưa vào sử dụng tính đến thời điểm thẩm định giá.
- Thời gian khấu hao tối đa: là thời gian trích khấu hao tài sản tối đa theo Quy định của Bộ Tài chính về khấu hao tài sản.
- Trường hợp thời gian đã sử dụng của MMTB lớn hơn thời gian khấu hao tối đa theo Quy định của Bộ Tài chính thì tỷ lệ % chất lượng cịn lại xác định là 0%.
Bước 3: Ước tính giá trị MMTB
Sau khi nguyên giá MMTB và Tỷ lệ % chất lượng cịn lại được xác định, giá trị
MMTB được tính dựa trên công thức:
Giá trị tài sản = Nguyên giá của tài sản x Tỷ lệ % chất lượng còn lại ❖ Mức độ phổ biến của việc sử dụng phương pháp chi phí trong cơng tác thẩm định giá Máy móc thiết bị tại Vietcombank Bắc Giang
Phương pháp chi phí là phương pháp trọng yếu trong công tác thẩm định giá trị MMTB tại Vietcombank Bắc Giang, bởi hiện trạng MMTB đã hình thành, đi vào hoạt
động thường có đầy đủ hồ sơ pháp lý như: Hợp đồng, hoá đơn, biên bản quyết toán khối lượng, biên bản đề nghị thanh toán.. .Như vậy, Chi nhánh có đủ cơ sở để xác định được chi phí tạo ra MMTB và lấy đó làm cơ sở để xác định giá trị MMTB đó.
2.2.3. Quy trình thẩm định.
Cán bộ thực hiện: Cán bộ khách hàng, Cán bộ thẩm định
Khi khách hàng gửi hồ sơ MMTB lần đầu (hoặc ngay khi có thay đổi, bổ sung hồ sơ MMTB hiện hữu), Cán bộ khách hàng đầu mối tiếp nhận hồ sơ từ khách hàng, cập nhật các tài liệu MMTB vào Bảng theo dõi hồ sơ tín dụng và chuyển tồn bộ hồ sơ sang Cán bộ thẩm định.
Cán bộ thẩm định đánh giá về MMTB và hồ sơ MMTB do Cán bộ khách hàng bàn giao và xác định các yếu tố sau:
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của MMTB; - Mục đích TĐG: cần được nêu rõ trong báo cáo TĐG;
- Khách hàng, yêu cầu của khách hàng và những người sử dụng kết quả TĐG; - Những giả thiết và những hạn chế xoay quanh đặc điểm của MMTB và công
tác
TĐG MMTB;
- Thời điểm TĐG, các dữ liệu cần thiết để TĐG;
- Cơ sở giá trị của MMTB (Thị trường hay Phi thị trường).
Trường hợp MMTB không đủ điều kiện nhận làm TSBĐ, hoặc hồ sơ MMTB chưa đầy đủ, hợp lệ theo quy định của Vietcombank, Cán bộ thẩm định gửi lại hồ sơ MMTB đó cho Cán bộ khách hàng để yêu cầu khách hàng sửa đổi và bổ sung.
Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, Cán bộ thẩm định thực hiện bước thẩm định giá MMTB.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Bộ phận thực hiện: Bộ phận TĐTD Cán bộ thực hiện: Cán bộ thẩm định
Trong cơng tác TĐG MMTB, Vietcombank ln có hai phương án là tự thẩm định hoặc th Cơng ty thẩm định nếu xét thấy cần thiết.
- Trường hợp thuê Công ty TĐG, Cán bộ thẩm định thực hiện như sau:
+ Trường hợp Vietcombank chi trả phí thuê TĐG: Cán bộ thẩm định lựa chọn, đàm phán và thực hiện thủ tục ký hợp đồng TĐG với Công ty TĐG thuộc danh sách
các Công ty TĐG hợp tác với Vietcombank theo từng thời kỳ, liên hệ với Bộ phận liên quan để thực hiện thủ tục thanh tốn chi phí TĐG. Trường hợp cần thiết, Cán bộ khách hàng đầu mối đàm phán với khách hàng để lựa chọn Công ty TĐG, xác định mức phí thẩm định và tỷ lệ phí chi trả giữa khách hàng và Vietcombank.
+ Trường hợp khách hàng chi trả tồn bộ chi phí TĐG, Cán bộ thẩm định cung cấp cho khách hàng một/một số Công ty TĐG thuộc danh sách các Công ty TĐG hợp
tác với Vietcombank từng thời kỳ để thống nhất với khách hàng lựa chọn công ty TĐG.
- Trường hợp Vietcombank tự TĐG:
Cán bộ thẩm định thực hiện lên kế hoạch cuộc TĐG, xác định rõ quy trình và thời gian thực hiện TĐG, sau đó lập đề cương báo cáo kết quả TĐG.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Bộ phận thực hiện: Bộ phận TĐTD Cán bộ thực hiện: Cán bộ thẩm định
Cán bộ thẩm định thực hiện kiểm tra thực tế tình trạng MMTB, đồng thời thu thập các thông tin liên quan đến MMTB để định giá. Để có đầy đủ chứng cứ cho việc
TĐG, Cán bộ thẩm định cần chụp ảnh toàn cảnh, các hướng và chi tiết MMTB.
Bước 4: Phân tích thơng tin
Bộ phận thực hiện: Bộ phận TĐTD Cán bộ thực hiện: Cán bộ thẩm định
Đây là bước đánh giá sự ảnh hưởng của các yếu tố đến mức giá của MMTB. Cán bộ thẩm định cần phân tích những thơng tin khảo sát được từ hiện trường MMTB,
đặc trưng của thị trường MMTB, đặc điểm của khách hàng và khả năng sử dụng tối ưu nhất MMTB.
Năm 2018 2019 2020
Tổng Tài sản 8.055 9.062 12.354
Cán bộ thực hiện: Cán bộ thẩm định
Cán bộ thẩm định cần nêu rõ các phương pháp được sử dụng để định giá MMTB,
đồng thời nêu rõ mức độ phù hợp của các phương pháp đó đối với hiện trạng MMTB.
Trong báo cáo thẩm định cũng cần đề cập tới phương pháp nào là căn cứ trọng yếu, phương pháp nào là công cụ kiểm tra chéo.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
Bộ phận thực hiện: Bộ phận TĐTD, Bộ phận Quan hệ khách hàng, Bộ phận Quản lý nợ
Cán bộ thực hiện: CB Quản lý nợ, Cán bộ thẩm định, Cán bộ khách hàng, Lãnh đạo QLTĐ, Lãnh đạo Quản lý nợ
Căn cứ kết quả TĐG (kết quả định giá của Công ty TĐG hoặc thực trạng