tại chi
nhánh
Dựa trên những kiến thức lý thuyết được học từ nhà trường, cũng như những
kiến thức
thực tế xuất phát từ công việc mà tôi được tiếp xúc trong quá trình thực tập tại Vietcombank
Bắc Giang, tơi xin được đưa ra một số đề xuất mang tính tham khảo tới Chi nhánh nhằm
khắc phục những hạn chế đã nêu ở chương II, cũng như góp phần hồn thiện và
nâng cao
cơng tác TĐG MMTB tại Chi nhánh trong thời gian tới.
❖Giải pháp hoàn thiện và nâng cao nguồn thông tin thẩm định giá
Để kết quả TĐG đưa ra là hợp lý và chính xác, một nguồn thơng tin đầy đủ và đáng tin cậy đóng vai trị quan trọng. Tuy nhiên, việc tìm kiếm và chọn lọc thông tin hiệu quả vẫn cịn là một trong những hạn chế trong cơng tác TĐG tại Vietcombank Bắc Giang. Vì vậy, hệ thống thơng tin nên được hồn thiện và phát triển hơn nữa để đảm bảo tính phong phú, đa dạng và chính xác.
Để đạt được mục tiêu này, trước tiên nguồn dữ liệu cần được mở rộng và đa dạng hố. Hiện nay, nguồn thơng tin mà Chi nhánh thu thập chủ yếu được cung cấp bởi khách hàng, từ nhà cung cấp hoặc thông qua các phương tiện truyền thông đại chúng. Tuy nhiên, cán bộ thẩm định nên tìm hiểu thêm nhiều nguồn thơng tin khác như các cuộc triển lãm, đấu giá, đấu thầu MMTB. Hiện nay có một số buổi triển lãm,
đấu giá MMTB thuộc nhiều ngành khác nhau, như Triển lãm Quốc tế ngành in ấn và bao bì Việt Nam 2021, Triển lãm Quốc tế ngành điện, MMTB cơng nghiệp, tự động hố 2021, hoặc các buổi đấu giá được tổ chức bởi Trung tâm đấu giá tài sản tại các địa phương... Các sự kiện này sẽ cung cấp những thơng tin hữu ích về mức giá cạnh tranh của MMTB dựa trên hiện trạng và đặc điểm kỹ thuật của máy. Khi mức giá trúng thầu được đưa ra, Cán bộ thẩm định cần phân tích kĩ để nhận định đúng mức
để tìm hiểu về MMTB, cán bộ thẩm định nên giữ mối liên hệ với các cá nhân này để thường xuyên cập nhật mức giá giao dịch mới nhất của máy dựa trên biến động của thị
trường. Các dữ liệu về MMTB cũng có thể được trao đổi qua lại trong nội bộ ngân hàng, Cán bộ thẩm định khi nhận hồ sơ thẩm định có thể liên hệ tới các đồng nghiệp cùng Chi nhánh hoặc các Chi nhánh khác để xin dữ liệu về hồ sơ tương tự.
Trên thực tế, thị trường ln có sự biến động khơng ngừng nghỉ, vì vậy cán bộ thẩm định cần liên tục cập nhật những thay đổi tác động lên giá trị MMTB. Ngồi ra,
giá trị của cùng một loại MMTB có thể khác nhau tuỳ thuộc vào khu vực đặt và sử dụng máy, vậy nên Cán bộ thẩm định cần tận dụng mạng lưới chi nhánh của Ngân hàng để có thể kịp thời nắm bắt các thơng tin cần thiết, ví dụ như liên hệ tới các Chi nhánh ở khu vực khác để hỏi về mức giá của loại máy tương tự với MMTB cần TĐG
tại khu vực đó.
Ngân hàng nên nâng cấp kho dữ liệu điện tử hiện có, trong đó lưu trữ tồn bộ thông tin thu thập được về MMTB. Kho dữ liệu không chỉ rút ngắn thời gian và tiết kiệm chi phí của giai đoạn thu thập thơng tin, mà cịn đóng vai trị là căn cứ lịch sử giúp đảm bảo độ chính xác của thơng tin, qua đó bảo vệ kết quả TĐG. Bên cạnh đó, cấu trúc của kho dữ liệu cũng cần được thiết kế thuận tiện, hợp lý, với các chức năng
Sơ đồ 3.1: Cấu trúc kho dữ liệu điện tử
- Phần đầu tiên là khung pháp lý liên quan đến công tác TĐG. Trong phần này sẽ dự trữ đầy đủ các văn bản pháp luật chung như Tiêu chuẩn TĐG, những quyết
định, thông tư điều chỉnh hoạt động TĐG và các bộ Luật như Luật Thương
mại, Luật
Giá, Luật Dân sự... Cụ thể hơn, các quy định về mảng thẩm định giá MMTB
cũng sẽ
được lưu trữ, như những quy định về tính khấu hao, quy định giao dịch, thanh lý
máy.... Những quy định này cần được sắp xếp có hệ thống để tiện cho việc tra cứu.
- Phần tiếp theo liệt kê danh sách những doanh nghiệp, những cán bộ đủ điều kiện công tác TĐG thuộc các đơn vị TĐG trên cả nước cùng thông tin liên hệ70
loại máy này theo thời gian. Trường hợp có những máy đã từng xuất hiện trong các hồ sơ TĐG tại Chi nhánh trong quá khứ, thì hồ sơ đó cần được đính kèm theo thơng tin máy. Hồ sơ TĐG được thu thập từ kho hồ sơ của Vietcombank Bắc Giang, của tồn hệ thống Vietcombank hoặc có thể chọn lọc thêm từ các bộ hồ sơ thẩm định giá công khai trên thị trường.
Phát triển kho dữ liệu điện tử là một cơng việc phức tạp, địi hỏi nhiều thời gian
và cơng sức để nghiên cứu. Vì vậy, Vietcombank Bắc Giang cần thuê chuyên gia kỹ thuật để cập nhật phần mềm sao cho phù hợp với nhu cầu sử dụng của Chi nhánh. Khi kho dữ liệu điện tử được hồn thiện, Chi nhánh có thể cân nhắc kế hoạch dài hạn
hơn như mở thêm dịch vụ cung cấp thông tin cho các tổ chức, doanh nghiệp khác. ❖ Giải pháp hồn thiện và nâng cao quy trình thẩm định giá
Đối với MMTB, Ngân hàng cần góp sức trong việc nghiên cứu và thiết kế quy trình
TĐG riêng với những quy định rõ ràng, cụ thể. MMTB cần được phân chia thành
từng loại
tuỳ thuộc vào đặc điểm kinh tế, pháp lý, tình trạng sử dụng.. .và mỗi loại có hướng
dẫn thẩm
định cụ thể. Để thực hiện được cơng việc này địi hỏi cán bộ thẩm định cần có nền
tảng kiến
thức và kinh nghiệm vững chắc về lĩnh vực thẩm định giá, đồng thời cần không
ngừng học
hỏi, nghiên cứu sâu hơn nữa về các đặc điểm của MMTB. Những quy trình TĐG của các
nước phát triển trên thế giới cũng cần được cán bộ tham khảo kỹ lưỡng để rút kinh nghiệm
cho quy trình của bản thân Ngân hàng.
Trong khi quy trình thẩm định cụ thể cho MMTB chưa được thiết kế, bộ phận thẩm
điểm MMTB, đặc trưng của thị trường MMTB đó và hiệu quả sử dụng máy.
- Bước 5: Xác định giá trị MMTB dựa trên các bước thu thập và phân tích thơng tin trước đó.
- Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả TĐG, sau đó gửi cho khách hàng và các bên liên quan.
Bên cạnh đó, cán bộ thẩm định vẫn cần đề cao tính linh động khi làm việc,
đảm bảo
quá trình thẩm định diễn ra đầy đủ nhưng khơng rườm rà. Cụ thể, thời gian thực hiện thẩm
định theo kế hoạch có thể được rút ngắn nếu có bước nào đó được hồn thành và
được duyệt
sớm hơn dự kiến. Việc làm này sẽ giúp tiết kiệm thời gian và chi phí thẩm định.
Ngược lại,
khi một bước nào đó gặp khó khăn và cần kéo dài thời gian thực hiện, cán bộ thẩm
định cần
chủ động điều chỉnh thời gian, cũng như huy động thêm nhân sự hỗ trợ nếu cần. Mọi
sự linh
động này đều hướng tới mục đích đảm bảo kết quả định giá đưa ra được kịp thời,
chính xác
và đáng tin cậy.
Ngân hàng luôn phải đảm bảo hồn thành cơng tác thẩm định giá trị MMTB
theo đúng
tiến độ như đã cam kết với khách hàng. Tuy nhiên, trong trường hợp có thể đẩy
nhanh tiến
độ mà vẫn đảm bảo độ chính xác và đáng tin cậy của kết quả TĐG, Ngân hàng có
thể cân
nhắc hồn thành sớm báo cáo, chứng thư TĐG nhằm nâng cao uy tín đối với khách hàng.
Điều này cũng đồng thời làm tăng năng suất làm việc của Ngân hàng và tăng số
lượng hợp
Phương pháp thu nhập được chia làm hai phương pháp nhỏ là Phương pháp vốn
hố trực tiếp và Phương pháp dịng tiền chiết khấu. Tuy nhiên, hiện tại chỉ phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng lên công tác TĐG MMTB. Vietcombank Bắc
Giang nên cân nhắc sử dụng thêm phương pháp vốn hoá trực tiếp trong trường hợp MMTB mới, ít khả năng xảy ra hỏng hóc và/ hoặc chỉ được sử dụng trong thời gian ngắn. Về phương pháp vốn hoá trực tiếp:
+ Định nghĩa theo TĐGVN 10 : “Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.”
“Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích cịn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.”
+ Cơng thức tính:
„., , . , „ ..ɪ,,-ʌ Thu nhập hoạt động thuần từ MMTB
Giá trị MMTB =------- ɪjɪ ^ Tỷ suất von hố ---
Trong đó:
Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng
- Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh tốn
- Chi phí hoạt động
Tổng thu nhập tiềm năng là tổng các khoản thu nhập từ việc khai thác hết công suất MMTB và là khoản thu nhập ổn định hàng năm. Thất thu không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh tốn được tính bằng Tỷ lệ thất thu nhân với Tổng thu nhập tiềm năng. Trong đó, thơng qua việc thu thập và phân tích thơng tin của các
Thứ nhất, phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hoá bằng cách so sánh, rút
ra từ những tỷ suất vốn hoá của các MMTB tương tự trên thị trường. Để áp dụng phương pháp này, cán bộ thẩm định cần phải điều tra, khảo sát thơng tin của ít nhất ba MMTB so sánh trên thị trường. Phương pháp này xác định tỷ suất vốn hoá theo hai cách:
Cách 1: Xác định dựa trên cơ sở thu nhập hoạt động thuần và giá giao dịch của các tài sản so sánh:
„ , Λ, Ấ , , Thu nhập hoạt động thuần
Tỷ suất vốn hố =--------• , ---------
Giá bán
Cách 2: Xác định trên cơ sở thu nhập hiệu quả của các tài sản so sánh và giá giao dịch của các tài sản so sánh:
„ , Λ Ấ , , 1-Tỷ lệ chi phí hoạt động
Tỷ suất vốn hoá = So nhân thu nhập hiệu quảp,,ZZlZ∑: Z
Trong đó:
rτ,, ,ʌ 1. 1,1 , ,ʌ Chi phí hoạt động
Tỷ lệ chi phí hoạt động = ——-—’ Tong thu nhập hiệu quả' ; Z ,
1 λ ,1 IAI-A 7 Giá bán của tài sản so sánh
SO nhân thu nhập hiệu quả = ——-——-777—7—-7----------—
Tong thu nhập hiệu quả của tài sản so sánh
Tổng thu nhập hiệu quả = Tổng thu nhập tiềm năng
- Thất thu do không sử dụng hết 100% cơng suất và do rủi ro thanh tốn
Tỷ lệ chi phí hoạt động có thể được xác định thơng qua khảo sát ít nhất ba MMTB tương tự trên thị trường.
Trường hợp không thu thập được các dữ liệu yêu cầu, phương pháp so sánh theo
Cách 2 thường được áp dụng. Theo đó, cán bộ thẩm định có thể xác định tỷ suất vốn hoá dựa trên mối quan hệ giữa tỷ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập.
vốn hố trong phương pháp này được tính theo cơng thức sau:
Trong đó:
R = M x Rm + (1 - M) x Re
R: Tỷ suất vốn hoá
M: Tỷ lệ % vốn vay trên tổng đầu tư
(1 - M): tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư Rm: Hệ số vốn hoá tiền vay
Re: Tỷ suất vốn hoá vốn sở hữu
Phương pháp này áp dụng đối với các MMTB được đầu tư bởi nguồn vốn vay và nguồn vốn sở hữu.
Thứ ba, phương pháp phân tích khả năng thanh tốn nợ xác định tỷ suất vốn
hoá
căn cứ vào tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư M, hệ số vốn hoá tiền vay Rm và tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ DCR:
Tỷ suất vốn hoá (R) = M x Rm x DCR Trong đó:
_ Thu nhập hoạt động thuần
DCR = ——↑—-—'------------'—:—— T—
Khoản thanh toán nợ hàng năm
Khoản thanh toán nợ hàng năm = Khoản thanh toán mỗi kỳ x Số kỳ phải thanh toán trong năm
Phương pháp này áp dụng đối với các MMTB được đầu tư bởi nguồn vốn vay và nguồn vốn sở hữu.
- Phương pháp so sánh
Đối với phương pháp so sánh, cần đa dạng hố và nâng cao chất lượng thơng tin thu thập được về MMTB cần thẩm định cũng như MMTB so sánh. Ngoài ra, để nâng cao độ tin cậy và tính chính xác của kết quả thẩm định giá, cán bộ thẩm định nên sử dụng tối thiểu ba MMTB so sánh thay vì chỉ đưa ra hai MMTB so sánh như hiện nay.
- Phương pháp chi phí
Đối với phương pháp chi phí, cán bộ thẩm định cần tính tốn đầy đủ các chi phí
tái tạo hoặc thay mới MMTB làm căn cứ ước tính giá trị cịn lại của MMTB, thay vì chỉ tính tốn chi phí mua bán máy và khấu hao. Khi đánh giá tỷ lệ còn lại của MMTB,
cán bộ thẩm định cần nhận dạng khấu hao máy qua thực tế khảo sát các yếu tố: tuổi đời kinh tế; tình trạng bảo dưỡng, bảo trì; tốc độ sản xuất; các dấu hiệu hao mòn... đồng thời ghi rõ những yếu tố trong báo cáo thẩm định. Thêm vào đó, cán bộ thẩm định cũng cần hợp tác cùng các cán bộ kỹ thuật để đánh giá chính xác hiện trạng MMTB.
3.3. Đề xuất, kiến nghị
❖Chính phủ, các Bộ, ngành và cơ quan Nhà nước
Việc hồn thiện và nâng cao chất lượng cơng tácTĐG TSBĐ hay MMTB là nhiệm vụ chung của các tổ chức, cá nhân trong đó đứng đầu là Chính phủ, các Bộ Ngành và cơ quan Nhà nước. Với vai trò dẫn dắt và định hướng các đơn vị thực hiện công tác này, Nhà nước cần chú trọng hoàn thiện các yếu tố sau:
- Hệ thống văn bản pháp lý cần được hồn thiện
Trong khoảng hơn một thập kỷ hình thành và phát triển, công tác TĐG ở nước ta vẫn đang trên đà hoàn thiện và chưa chứng kiến được hết những tình huống có thể xảy ra. Nhiều hạn chế vẫn còn tồn tại, cụ thể là ở hệ thống văn bản pháp lý chưa được
hồn chỉnh của chúng ta. Để khơng ngừng phát triển cơng tác TĐG cần phải có một khung pháp lý hoàn thiện, vững chắc và phù hợp.
Cụ thể, trong văn bản pháp lý liên quan đến TĐG cần phải có sự chi tiết hơn nữa, quyền và trách nhiệm của bên thẩm định, bên khách hàng và bên thứ ba (nếu có)
cần được quy định rõ. Mức phí dịch vụ thẩm định giá trị cũng cần quy định rõ ràng để tránh sự cạnh tranh khơng lành mạnh có thể xảy ra giữa các đơn vị TĐG.
- Đội ngũ cán bộ thẩm định giá cần được đào tạo, bồi dưỡng 76
Hiện nay, một số khoá đào tạo nghiệp vụ TĐGdành cho các cán bộ được cấp giấy chứng nhận của Bộ Tài chính đã được hình thành và thực hiện. Tuy nhiên, đây chủ yếu là các khoá học ngắn hạn dành cho các cán bộ đã đi làm và cần được cung cấp thêm chứng chỉ cơng tác TĐG. Trong khi đó, các chương trình đào tạo dài hạn về chuyên ngành này, cụ thể là đào tạo Cử nhân, sau Đại học tại các trường Đại học, Học viện và Cao đẳng tuy đã hình thành nhưng lại chưa phải là ngành học phổ biến và nhận được nhiều sự quan tâm từ các bên. Do đó, Nhà nước cần xem xét phát triển chuyên ngành Thẩm định giá tại các trường học, bổ sung tài liệu học tập, nâng cao đội ngũ giảng viên, cơ sở vật chất học tập, có những biện pháp thu hút sinh viên. Đối với các khoá đào tạo ngắn hạn, Nhà nước cũng cần tiếp tục nâng cao bằng cách cải