1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá Bất động sản thế
1.4.1. Nhân tố khách quan
a. Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế là một trong những nhân tố khách quan tác động đến chất lượng công tác định giá BĐSTC. Một nền kinh tế của một quốc gia phát triển thiếu đồng bộ và không ổn định sẽ hạn chế trong việc cung cấp thơng tin chính xác để phục
vụ cho cơng tác định giá. Đồng thời những định hướng, chính sách, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội theo vùng, lãnh thổ, ngành chưa được xây dựng cụ thể, đồng bộ và ổn định là cũng là yếu tố gây rủi ro trong quá trình thẩm định giá. Nhiều yếu tố nằm ngoài khả năng dự báo của các tổ chức định giá như khủng hoảng kinh thế, sự thay đổi các văn bản pháp luật trong tương lai... làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, từ đó ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn của các NHTM.
Một trong những yếu tố thuộc môi trường kinh tế khó dự đốn và ảnh hưởng khá lớn đến cơng tác định giá đó là yếu tố lạm phát. Lạm phát là yếu tố bất định có ảnh hưởng tới việc định giá BĐSTC. Lạm phát gây nên sự thay đổi về giá cả theo thời gian. Đối với các BĐSTC sử dụng phương pháp đầu tư để định giá, nó làm biến đổi dòng tiền kỳ vọng và tỷ lệ chiết khấu khi tính tốn giá trị của các BĐS này. Đối với các BĐSTC mà giá trị được tính tốn thơng qua giá trị của các BĐS tương tự thì yếu tố lạm phát làm thay đổi giá trị của các BĐS so sánh, làm giá trị đó khơng sát với
giá trị thực tế của BĐS.
b. Môi trường pháp lý
Là yếu tố quyết định đến tốc độ q trình định giá cũng như độ chính xác của cơng tác định giá. Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước, nhân tố này đóng vai trị là khn khổ định hướng hoạt động của các chủ thể trong nền kinh tế. Những khuyết điểm trong tính hợp lý, tính thiếu đồng bộ hay tính tiêu cực của các
Một số bất cập chính do hệ thống pháp luật và cơ chế quản lý của Nhà nước thường gặp:
Một là, hệ thống văn bản pháp luật chưa đầy đủ còn khá nhiều kẽ hở và bất cập làm phát sinh những rủi ro và hạn chế nguồn thơng tin chính xác đến các TCĐG.
Hai là, các văn bản pháp luật liên tục thay đổi, gây khó khăn cho việc cập nhật các văn bản mới của các TĐV.
Ba là, các văn bản pháp luật ra đời đều có độ trễ nhất định, điều này ảnh hưởng đến tính thực tiễn khi áp dụng các văn bản pháp luật.
c. Tính minh bạch của thị trường BĐS
Trong cơng tác TĐG BĐS thì u cầu quan trọng nhất đó chính là TĐV phải khảo sát và phân tích thơng tin thị trường. TĐV phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch...) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thơng tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến
tài sản. TĐV phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo TĐG và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thơng tin.
Muốn có được điều này thì bản thân thơng tin trên thị trường phải đáp ứng được
yêu cầu về sự minh bạch là đầy đủ - chính xác - kịp thời. Chính vì vậy sự minh bạch trên thị trường BĐS là vô cùng quan trọng đối với công tác TĐG BĐS, bởi việc thiếu
thốn thơng tin hay thơng tin khơng chính xác sẽ ảnh hưởng tới các bước tiếp theo trong công tác định giá, kết quả cuối cùng của công tác định giá sẽ khơng cịn chính xác nữa.
d. Nhân tố thuộc về chủ sở hữu BĐS
đem thế chấp BĐS: trong q trình cung cấp thơng tin cho các NHTM và tổ chức định giá, các chủ BĐS cố tình cung cấp thơng tin sai, giả mạo hồ sơ pháp lý hay hối lộ các cán bộ thẩm định để làm định giá BĐS của mình sai lệch so với giá trị thực tế.