(tỷ đồng) Chi phí quản lý phân bổ (tỷ đồng) 5.08 6.49 6.78 7.4 Lợi nhuận ròng (tỷ đồng) 9.09 16.49 23.66 26.48 35
Doanh thu từ hoạt động thẩm định BĐS liên tục tăng qua các năm. Tổng doanh thu năm 2016 đạt 45.95 tỷ đồng; năm 2017 đạt 63.9 tỷ đồng ( tăng 27,19% so với năm 2016); năm 2018 đạt 91.42 tỷ đồng ( tăng 11.9% so với năm 2017); năm 2019 đạt 108.25 tỷ đồng ( tăng 18.41% so với năm 2018).
Lợi nhuận ròng của trung tâm thẩm định tài sản năm 2016 ước đạt 9,09 tỷ đồng;
năm 2017 đạt 16,49 tỷ đồng( tăng 81.4 % so với 2016); năm 2018 đạt 23.66 tỷ đồng ( tăng 43.48% so với 2017). Năm 2019 có lợi nhuận rịng là 26,48 tỷ. Lợi nhuận rịng
năm 2017 có tốc độ tăng trưởng mạnh và nhiều nhất có thể đến từ ngun nhân chính
là do Công ty đã mở rộng thêm chi nhánh Đông Nam Bộ vào tháng 3/2017.
2.2. Thực trạng chất lượng thẩm định giá Bất động sản thế chấp tại MBAMC
2.2.1. Cơ sở pháp lí thẩm định giá Bất động sản tại MBAMC
MBAMC định giá trên cơ sở tuân thủ đúng theo các văn bản pháp luật của Chính
phủ và Bộ Tài chính. Đây là cơ sở cốt lõi để MBAMC xây dựng quy trình thẩm định BĐSTC cũng như các tài sản đảm bảo khác.
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
ST T Giá trị BĐS từ (triệu đồng) Giá trị BĐS đến (triệu đồng) Phí định giá(đồng)
- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
- Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chế độ quản lí, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ
- Thơng tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban
hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01,02, 03 và 04
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07
- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban
hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10
- Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính về việc ban
hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11
- Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 13
2.2.2. Những loại Bất động sản được phép thẩm định tại MB AMC
a. Những loại BĐS được phép định giá tại MBAMC
BĐS được MBAMC coi là BĐS thẩm định gồm các BĐS được yêu cầu theo theo nhu cầu của Đơn vị trực thuộc MBAMC, những đối tượng khác có liên quan hoặc là BĐS dùng để làm tài sản đảm bảo cho khách hàng vay vốn tại Ngân hàng TMCP Quân đội.
BĐS thẩm định tại MB AMC có thể chia thành các loại như sau:
- BĐS là quyền sử dụng đất ở và cơng trình xây dựng trên đất là nhà ở.
- BĐS là quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh có nguồn gốc đất thuê/ giao ngay ( trả tiền một lần hoặc thời hạn lâu dài) và cơng trình xây dựng trên đất
là nhà
xưởng.
- BĐS là cơng trình nhà xưởng gắn liền trên đất ( Đất thuê có nguồn gốc trả tiền
hàng năm).
- BĐS là đất dự án xây dựng văn phịng/ chung cư cao tầng/ khu đơ thị.
b. Biểu phí thẩm định BĐS tại MBAMC
Biểu phí thẩm định giá BĐSTC được cơng ty niêm yết rõ ràng. MBAMC dùng cách tính phí theo phương pháp giá trị và tỷ lệ. Với giá trị BĐS thẩm định càng cao thì mức phí thẩm định sẽ càng cao.
Với các tài sản tái thẩm trong vịng từ 6 tháng đến 12 tháng, phí thẩm định sẽ
ĩ~ 500 1,000 990,000 T ~ 1,000 2,000 1,540,000 4— 2,000 3,000 2,090,000 5- 3,000 4,000 2,640,000 6~ 4,000 5,000 3,190,000 7~~ 5,000 6,000 3,740,000 8- 6,000 7,000 4,290,000 9~ 7,000 8,000 4,840,000 ĨÕ “ ĨT 8,000 9,000 5,390,000 " 9,000 10,000 5,940,000 Ĩ2- 10,000 12,000 6,490,000 Ĩ3- 12,000 14,000 7,040,000
Ĩ5- 16,000 18,000 8,140,000 16 ^" 18,000 20,000 8,690,000 r Γ 90,000 100,000,000 Tỷ lệ : 0.03% 38
2.2.3. Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá Bất động sản thế chấp tại
MBAMC
a. Nguyên tắc thẩm định giá BĐSTC
Khi thẩm định BĐS, các chuyên viên vận dụng các nguyên tắc cơ bản như nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, thay thế, dự kiến các loại lợi ích tương lai, cung cầu, đóng góp,
Ngồi ra, cịn vận dụng các nguyên tắc khác như nguyên tắc hiệu suất còn lại của đất, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc phụ thuộc, nguyên tắc phù hợp, nguyên cách ngoại vi, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc thay đổi,...
Các nguyên tắc có mối quan hệ mật thiết với nhau. Tùy từng loại hình, đặc điểm,
tính chất của BĐSTC, PPĐG mà các chuyên viên vận dụng các nguyên tắc phù hợp.
b. Phương pháp thẩm định giá BĐSTC
Trong Quy trình MBAMC dùng cả 4 phương pháp: so sánh, chi phí, thu nhập và thặng dư để thực hiện thẩm định BĐSTC. Phương pháp so sánh và chi phí là hai phương pháp chiếm tỉ lệ cao khi thẩm định giá BĐSTC tại MBAMC, chiếm khoảng 70%-80% tổng BĐSTC.
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá chính và được ưu tiên sử dụng
- Lựa chọn tiêu chí so sánh chuẩn.
Tiêu chí so sánh chuẩn là các tiêu chí cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo tiêu chí đó về chuẩn để so sánh giữa các BĐS với nhau.
+ Đối với đất chú ý các tiêu chí cơ bản như: pháp lý, vị trí, diện tích, kích thước,
hình dạng, số mặt tiếp giáp, đường giao thông tiếp giáp, lộ giới giao thông, khoảng cách đến trục đường chính,...
+ Đối với CHCC chú ý các tiêu chí cơ bản: pháp lý, diện tích theo HS, diện tích
thực tế, số phịng ngủ, hướng ban cơng, nội thất, tầng bao nhiêu,... + Điều chỉnh mức giá của TSSS theo các tiêu chí đã được lựa chọn
Căn cứ vào các thơng tin thu thập được, CVĐG phải có sự kiểm tra, phân tích và đánh giá thơng tin một cách thận trọng đảm bảo tính tin cậy và hợp lý của thơng tin so sánh.Mức giá thị trường của TSSS được điều chỉnh dựa trên mức độ tin cậy của các giao dịch cụ thể:
Mức giá thị trường = Mức giá tham khảo x Mức độ tin cậy - Nguyên tắc điều chỉnh:
+ Lấy BĐSTĐ làm chuẩn để điều chỉnh TSSS theo các đặc điểm của BĐSTĐ. + Khi điều chỉnh sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định các yếu tố cịn lại.
+ Những yếu tố mà TSSS kém hơn so với TSTĐ thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của TSSS( cộng). Những yếu tố tài sản so sánh kém hơn thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn TSSS( trừ). Những yếu tố mà TSSS và TSTĐ giống nhau thì để ngun, khơng điều chỉnh.
+ Mỗi một sự điều chỉnh các yếu tố phải chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được từ thị trường.
+ Nguyên tắc khống chế: Tổng tỷ lệ điều chỉnh của từng TSSS khơng được vượt
- Phân tích tổng hợp để xác định mức giá chỉ dẫn và xác định giá trị của BĐSTC
+ CVĐG căn cứ vào 3 mức giá chỉ dẫn của 3 TSSS để tiến hành phân tích tổng hợp. Sử dụng các phương pháp nghiệp vụ để chọn mức giá đề xuất cho tài sản thẩm định: Bình quân mức giá chỉ dẫn, đánh trọng số cho các mức giá chỉ dẫn,...
+ Mức giá kết luận cho TSTĐ bằng bình quân mức giá chỉ dẫn của 3 TSSS.
Phương pháp chi phí thường áp dụng để xác định giá trị CTXD. Cơng thức
tính
tốn xác định giá trị tài sản theo phương pháp chi phí theo các bước sau:
- Xác định diên tích sàn xây dựng
+ CVĐG căn cứ vào HS pháp lý khách hàng cung cấp (Giấy chứng nhận QSDĐ,
giấy phép xây dựng,.) kết hợp với đo đạc thực tế tại địa bàn khảo sát để xác định diện tích xây dựng , số tầng xây dựng và tổng diện tích sàn xây dựng.
+ Trường hợp có sự khác biệt giữa diện tích ghi nhận trên HS pháp lý và diện
- Xác định đơn giá xây dựng
Đơn giá xây dựng được ước tính dựa trên các tài liệu sau: + Suất vốn xây dựng cơng trình hàng năm
+ Đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng các tỉnh
CVĐG căn cứ vào đặc điểm của từng TS, thị trường tại thời điểm định giá, vùng
miền, khu vực để ước tính linh hoạt đơn giá xây dựng.
- Xác định chất lượng còn lại: CLCL của TS được ước tính theo 2 phương
pháp:
Thời qiansử dụng thực tẽ tài sản CLCL = 1--------ʌzzliiɪ XZ .Z—
Nien hạn sử dụng tài sản
+ Phương pháp phân tích kinh tế kĩ thuật:
∑( % tỷ trọng kẽt cấu chính × CLCL các kẽt cấu chính)
CVĐG xác định CLCL của TS theo bình qn hai phương pháp trên.
- Xác định giá trị CTXD
Giá trị CTXD = Diện tích sàn xây dựng x Đơn giá xây dựng x CLCL
2.2.4. Quy trình thẩm định giá Bất động sản thế chấp tại MB AMC
Quy trình thẩm định BĐSTC tại MBAMC được thực hiện theo đúng quy trình thẩm định giá tài sản, gồm 4 bước như sau:
Sơ đồ 2.2: Sơ đồ Quy trình Thẩm định giá
Các bước cụ thể của công tác Thẩm định tài sản là BĐS ( Bước 2 trong Quy trình):
Bước 1: Kiểm tra HS pháp lý của TS
Đối với BĐSTC, HS pháp lí quan trọng nhất và cần xem xét kĩ đó là GCNQSDĐ.
CVĐG nghiên cứu kĩ các thông tin được ghi trên GCNQSDĐ để nắm bắt chung các thông tin, đặc điểm của TS.
Bước 2: Liên lạc với KH, hẹn lịch khảo sát hiện trạng TS
Sau khi xem xét HS pháp lí đã đủ và đạt yêu cầu, CVĐG sẽ liên lạc với khách hàng. Hai bên thống nhất ngày giờ tiến hành kháo sát hiện trạng của tài sản cần thẩm định.
Bước 3: Kiểm tra, khảo sát hiện trạng thực tế của TS
CVĐG đến địa điểm tài sản để tiến hành khảo sát, kiểm tra tài sản. Yêu cầu bắt buộc phải có người hướng dẫn khảo sát tại thời điểm CVĐG đi khảo sát hiện trạng tài sản.
CVĐG quan sát, đối chiếu địa chỉ của BĐS trên GCN với địa chỉ thực tế. Kiểm tra, thu thập các đặc điểm của tài sản định giá. Vẽ sơ đồ vị trí của BĐS thẩm định, chụp ảnh BĐSTĐ.
Đối chiếu thơng tin trên pháp lý và người sử dụng / sở hữu tài sản tại hiện trường. Kiểm tra đối chiếu HS có liên quan để xác định mối quan hệ giữa người sử dụng và chủ sở hữu, mối quan hệ giữa chủ sở hữu tài sản và khách hàng vay vốn.
Căn cứ vào giá trị tài sản, vị trí tài sản, đặc điểm cơ bản của tài sản để xác định tính thanh khoản của TS.
Khi khảo sát tài sản CVĐG cần hoàn thành Biên bản khảo sát, ghi đúng và đủ các thông tin từ đầu đến cuối trong Biên bản khảo sát, có chữ kí của người hướng dẫn
khảo sát.
Bước 4: Thu thập các thông tin, yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của TS( như tính pháp lý của TS, chủ sở hữu/ chủ sử dụng TS, chủ thể khai thác/ sử dụng tài sản, tính khả mại của TS, yếu tố tranh chấp và các rủi ro liên quan khác
Thu thập thông tin về tài sản: Đặc điểm pháp lý tài sản, Vị trí thực tế, Đường
tiếp giáp, Vật liệu xây dựng, các kết cấu chính, Nội thất, Cơng năng sử dụng thiết kế, Cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trường xung quanh, Quy hoạch liên quan, Các thông tin hạn chế và các đặc điểm khác của tài sản,...
Thu thập thơng tin ảnh hưởng có liên quan: Tính pháp lý của TS, Thơng tin
nguồn gốc tài sản, thông tin về người sử dụng tài sản thực tế, Chủ TS và các mối quan
hệ giữa các bên liên quan( chủ tài sản- người sử dụng- KH vay vốn), Đánh giá tính
Bước 5: Thu thập, phân tích các thơng tin thị trường, thơng tin về giá của TS
CVTĐ thu thập, phân tích các thơng tin liên quan đến chi phí, thu nhập của TS, các thơng tin thực tế trên thị trường: rao bán, rao mua, các giao dịch đã thực hiện, thời gian, địa điểm tượng tự BĐS thẩm định.
Các thông tin thu thập được cần phải kiểm chứng mức độ tin cậy để đảm bảo thơng tin thực, chính xác trước khi sử dụng làm thơng tin phục vụ cho cơng tác phân tích, tính tốn xác định giá trị TS và lập BCĐG. Một số phương thức để kiểm chứng thơng tin là:
- Có văn bản chứng minh (Hợp đồng mua bán, Hóa đơn,...)
- So sánh thực tế với HS pháp lý được cung cấp.
- Gặp mặt trực tiếp hoặc liên hệ qua điện thoại để kiểm tra thông tin, kiểm chứng
các thông tin được cung cấp.
- Tham khảo chuyên gia hoặc người có kinh nghiệm và hiểu biết về TS.
- Phỏng vấn trao đổi trực tiếp các cá nhân có liên quan.
- So sánh đối chiếu với các nguồn thông tin cơ sở dữ liệu.
- So sánh đối chiếu các thông tin thu thập được và lựa chọn các thơng tin có tính
tương đồng cao, loại bỏ thơng tin có tính khác biệt, dị biệt cao.
Bước 6: Lựa chọn phương pháp tính tốn, xác định giá trị của TS
Căn cứ vào đặc điểm của tài sản, nguồn thông tin thu thập được, căn cứ mục đích thẩm định tài sản và cách tiếp cận thẩm định giá, CVĐG lựa chọn phuơng pháp xác định giá phù hợp
Bước 7: Lập Báo cáo định giá
CVĐG lập BCĐG và trình lên cho các cấp kiểm sốt và chun gia phê duyệt. Ngồi ra, các CVTĐ cần tuân thủ đứng quy định, không được chậm thời gian SLA khi thao tác trên phần mềm thẩm định giá. Thời gian SLA là thời gian hồn thành xong quy trình Thẩm định, khơng bao gồm thời gian di chuyển đến địa chỉ tài
Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bình Dương thành thành Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bình Dương và các huyện nội thành tại các điểm mạng lưới
tại các điểm mạng lưới
1 Tiếp nhận và phân giao HS 90 ( phút) 100 (phút) 100 (phút) 2 Thẩm định tài sản -Khảo sát -Lập BC 190 100 330 180 420 210 Phê duyệt ĩõõ 110 110 4 Thông báo và phát hành BC 35 35 35
~5 Thời gian cam
kết hoàn thành HS
8 (giờ làm việc) 12 ( giờ làm việc) 16 ( giờ làm việc)
44
sản, xác minh các yếu tố liên quan và thời gian chờ cung cấp HS định giá bổ sung ( nếu có).
Giấy chứng nhận CI40221 5 Sở TN và MT Tp Hà Nội 09/05/2017
Cấp cho ơng Trần Minh Tâm và bà Hồng Thị Hương
Mơ tả chi tiết vị trí tịa nhà
Căn hộ thẩm định tọa lạc tại tầng 7 tịa R1B Royal City, ban cơng hướng Đông Nam, view bể bơi. Khu vực thuận tiện cho sinh sống
và đi lại
Tên tịa nhà R1 Tên trục đường chính Nguyễn Trãi
(Nguồn: Quy trình thẩm định MBAMC)
2.2.5. Cơng tác thẩm định giá một bất động sản cụ thể tại MB AMC
Tài sản thẩm định là căn hộ chung cư số 717, nhà R1 - 72A, Nguyễn Trãi, Phường Thượng Đình, Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội
Bước 1: Kiểm tra HS pháp lý của TS
CVĐG kiểm tra HS pháp lí. Do TSTĐ là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu căn hộ nên HS pháp lý gồm có: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận