1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá Bất động sản thế
1.4.2. Nhân tố chủ quan
a. Năng lực, kiến thức, kinh nghiệm của cán bộ thẩm định
TĐG tài sản nói chung và TĐG BĐSTC nói riêng là một cơng việc hết sức phức
tạp, nó khơng chỉ là việc tính tốn theo những cơng thức cho sẵn mà địi hỏi cán bộ thẩm định phải hội tụ được các yêu tố: kiến thức, kinh nghiệm, năng lực và phẩm chất
đạo đức.
Kiến thức đó khơng chỉ là sự am hiểu chuyên sâu về nghiệp vụ chun mơn mà cịn là sự hiểu biết sâu rộng về các lĩnh vực khác trong đời sống - khoa học - kinh tế - xã hội mà phục vụ cho cơng tác định giá BĐSTC, ví dụ như các kiến thức về phong
thủy, địa lý, xây dựng hay cung cầu...
Kinh nghiệm của cán bộ cũng có ảnh hưởng rất lớn tới quá trình thẩm định, những tiếp xúc trong hoạt động thực tiễn như tiếp xúc với khách hàng, khảo sát hiện trạng BĐS, phân tích các số liệu về kết cấu cơng trình.. .sẽ giúp cho các quyết định của cán bộ thẩm định chính xác hơn.
Năng lực là khả năng nắm bắt và xử lý công việc trên cơ sở kiến thức và kinh nghiệm.
Ngoài 3 yếu tố trên, cán bộ thẩm định cịn phải có tính kỷ luật cao, phẩm chất đạo đức, lòng say mê và khả năng nhạy cảm trong công việc. Nếu cán bộ thẩm định không có phẩm chất đạo đức tốt sẽ ảnh hưởng xấu đến quan hệ giữa khách hàng và cơng ty mình, làm mất uy tín của cơng ty, đưa ra những nhận xét đánh giá thiếu tính khách quan, minh bạch làm cơ sở cho quyết định cho vay của các NHTM.
b. Công tác tổ chức thẩm định
Một vấn đề tiếp theo đó chính là cơng tác tổ chức thẩm định của các TCĐG. Đây là việc bố trí sắp xếp quy định trách nhiệm, quyền hạn của các cá nhân, bộ phận tham gia định giá, trình tự tiến hành cũng như mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ
tạo gị bị nhằm đạt được tính khách quan và việc thẩm định được tiến hành nhanh chóng, thuận tiện mà vẫn bảo đảm chính xác. Sự phối hợp các bộ phận trong quá trình
định giá sẽ tránh được sự chồng chéo, phát huy được những mặt mạnh, hạn chế những
mặt yếu của mỗi tác nhân và trên cơ sở đó giảm bớt chi phí cũng như thời gian thẩm định. Như vậy việc tổ chức, điều hành hoạt động thẩm định nếu xây dựng được một hệ thống mạnh, phát huy tận dụng được tối đa năng lực sáng tạo của các nhân và sức mạnh tập thể sẽ nâng cao được chất lượng thẩm định.
c. Thông tin, tài liệu thu thập phục vụ cho quá trình thẩm định
Thơng tin chính là nguồn ngun liệu chính phục vụ cho q trình tác nghiệp của cán bộ thẩm định. Do đó, số lượng cũng như chất lượng và tính kịp thời của thơng
tin có tác động rất lớn đến chất lượng thẩm định. Nếu thơng tin khơng chính xác thì mọi q trình thẩm định từ đầu cho đến cuối đều khơng có ý nghĩa cho dù chúng ta sử dụng các phương pháp hiện đại như thế nào, thơng tin chính xác là điều kiện để đưa ra những đánh giá đúng. Thông tin thiếu, không đầy đủ đẫn đến chất lượng thẩm định không tốt hoặc không thẩm định được, nhất là những thông tin khơng cân xứng có thể dẫn tới lựa chọn đối nghịch, gây rủi ro cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Do đó, việc thu thập thơng tin từ nhiều nguồn có liên quan đến BĐSTC là rất cần thiết, tuy nhiên khái niệm đầy đủ chỉ mang nghĩa tương đối. Vấn đề là các nguồn thông tin phải đảm bảo tin cậy, có ý nghĩa quyết định. Trong mơi trường cạnh tranh như hiện nay, thì tính kịp thời của các nguồn thơng tin thu thập được có ảnh hưởng khơng nhỏ đến chất lượng thẩm định, sự chậm trễ của thông tin làm ảnh hưởng không
tốt trong mối quan hệ giữa khách hàng và tổ chức thẩm định.
Ngồi ra, bên cạnh việc có được các nguồn thơng tin đầy đủ, chính xác và kịp thời thì việc lựa chọn phương pháp xử lý, lưu trữ và sử dụng các thơng tin đó đúng mục đích cũng cần được quan tâm.
toán giá trị của BĐSTC nhanh chóng, chính xác, dự báo các khả năng có thể xảy ra trong tương lai tránh được các rủi ro.
Phương pháp định giá: việc định giá BĐSTC có thể tiến hành theo nhiều phương
pháp khác nhau tùy thuộc vào đặc điểm của BĐSTC để xem xét. Việc lựa chọn PPĐG
phù hợp đối với từng BĐSTC là một yếu tố quan trọng để nâng cao chất lượng thẩm định. Các PPĐG thường được sử dụng đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương
pháp chi phí bởi đây là những phương pháp dựa vào những chứng cớ của thị trường, đem lại khả năng thuyết phục cao nhất và kết quả chính xác nhất.
Tiêu chuẩn định giá: Để định giá BĐSTC, vấn đề quan trọng và cần thiết là việc
sử dụng các số liệu, thông số thu thập, chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật được qua quá trình điều tra thực tế, mặc dù trong thẩm định BĐSTC cũng có những vấn đề được phân tích lựa chọn trên cơ sở định tính. Việc sử dụng các số liệu, thơng số thu thập, chỉ
KẾT LUẬN CHƯƠNG I
Chương I đưa ra tổng quan những nền tảng lý thuyết về thẩm định BĐSTC và chất lượng thẩm định giá BĐSTC phục vụ công tác cho vay tại Ngân hàng thương mại. Có thể thấy chất lượng thẩm định BĐSTC phục vụ công tác cho vay tại NHTM là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng hoạt động tín dụng trong ngân hàng. Thẩm định giá vừa là khoa học, vừa là nghệ thuật và cũng là một nghề rất
cần thiết trong xã hội hiện nay. Thẩm định có tác động ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực trong cuộc sống. Trong lĩnh vực ngân hàng, nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản là công tác hàng đầu để tạo dựng một môi trường tín dụng trong sạch, minh
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CƠNG TY QUẢN LÍ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI
2.1. Giới thiệu chung về Cơng ty Quản lí nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng
Thương mại cổ phần Quân đội (MBAMC)
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển MB AMC
Năm 2001, Ngân hàng TMCP Quân Đội có chủ trương xây dựng Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản (MBAMC). Sau một thời gian chuẩn bị tích cực, Cơng ty chính thức được thành lập vào ngày. 20/11/2002.
2.1.1.1. Các thông tin cơ bản về Công ty
- Tên đầy đủ: Cơng ty trách nhiệm hữu hạn quản lí nợ và khai thác tài sản
Ngân
hàng Thương mại cổ phần Quân đội
- Tên giao dịch: Cơng ty quản lí nợ và khai thác tài sản- Ngân hàng Quân đội - Tên tiếng anh: Military Bank Asset Management Company
- Trụ sở chính: Tầng G2, tịa nhà B4 Kim Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà
Nội
- Số điện thoại: 024-355-69208
- Lĩnh vực hoạt động chính theo đăng kỷ kinh doanh của MBAMC:
+ Xử lý nợ: Tiếp nhận, xử lý thu hồi nợ từ MB chuyển giao; mua bán nợ trong và ngoài MB...
+ Định giá tài sản: Thẩm định các tài sản đảm bảo cho vay của MB
+ Thiết kế, quản lý dự án xây dựng cơ bản: Thiết kế, cải tạo các điểm giao dịch của MB; quản lý các dự án MB ủy thác ....
+ Khai thác tài sản: Quản lý, vận hành các tòa nhà của MB; khai thác, cho thuê văn phòng; kinh doanh bất động sản....
+ Liên doanh, liên kết: Tham gia góp vốn, liên doanh với các đối tác theo chỉ đạo của MB.
+ Các dịch vụ phát sinh khác theo yêu cầu của Ngân hàng Quân đội.
- Sứ mệnh và tầm nhìn của MBAMC
Sứ mệnh: Là một khâu quan trọng trong quy trình tín dụng của MB trong việc ngăn ngừa rủi ro cho vay.
Tầm nhìn: Trở thành Cơng ty AMC có chất lượng dịch vụ tốt nhất, đặc biệt hiệu
quả nhất trong hoạt động Xử lý nợ.
- Mục tiêu chiến lược và phương châm tăng trưởng, giá trị cốt lõi của MBAMC
Mục tiêu chiến lược của MBAMC trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 là
+ Là Cơng ty hoạt động hiệu quả trong lĩnh vực Xử lý nợ.
+ Trở thành TOP 3 Công ty AMC thuộc các Ngân hàng TMCP hoạt động tại Việt Nam.
Phương châm tăng trưởng: NHANH- KHÁC BIỆT- HIỆU QUẢ- BỀN VỮNG. Giá trị cốt lõi mà MBAMC hướng đến chính là SÁNG TẠOy- TIN CẬY-
CHUYÊN NGHIỆP.
2.1.1.2. Các giai đoạn phát triển của Công ty
a. Những bước đi đầu tiên của Công ty (Giai đoạn 2002-2006)
Trong giai đoạn này MBAMC phụ thuộc nhiều vào MB. Những ngày đầu thành
lập cơng ty gặp rất nhiều khó khăn. Cơ sở vật chất nghèo nàn. Nhiệm vụ chính của cơng ty lúc này là thu hồi các khoản nợ.
b. Giai đoạn vượt qua thử thách (từ năm 2007-2012)
Đây được coi là giai đoạn nhiều thử thách với MBAMC trong công cuộc xây dựng và phát triển công ty. Vượt qua nhiều thử thách, MBAMC cũng đã hái được nhiều quả ngọt. Minh chứng trong việc MBAMC chính thức hạch tốn độc lập tự chịu trách nhiệm kinh doanh của mình, khơng phụ thuộc quá nhiều vào MB. Cùng với đó là những dấu mốc quan trọng trong mở rộng các chi nhánh. MBAMC đã có 1 trụ sở chính tại tầng G2 tịa B4 Kim Liên, Phạm Ngọc Thạch, Đống Đa, Hà Nội và 3 chi nhánh gồm chi nhánh Hồ Chí Minh, chi nhánh Đà Nằng, chi nhánh Đơng Nam Bộ và nhiều điểm mạng lưới trên toàn quốc.
c. Giai đoạn từ 2013- 2019: Giai đoạn hướng tới phát triển vững mạnh, chuyên nghiệp
Cơng ty chuyển đổi mơ hình tổ chức theo hướng tập trung chuyên nghiệp và hiệu quả. Công ty đã thành lập 3 Trung tâm kinh doanh lõi đó là Trung tâm Xử lý nợ,
Trung tâm Thẩm định tài sản và Trung tâm Quản lý và Khai thác tài sản.
Cùng với đó, MBAMC đã nhiều lần tái thiết kế tồn bộ quy trình cho các hoạt động kinh doanh cốt lõi của công ty, nhằm hướng tới sự phát triển vững mạnh, gặt hái thêm thành cơng. MBAMC đã góp một phần khơng nhỏ trong q trình kiểm sốt
nợ xấu, giúp làm lành mạnh hóa hoạt động tài chính của Ngân hàng Qn đội.
Với mục tiêu chiến lược cụ thể, các bước đi tương lai rõ ràng, cùng sự nỗ lực không ngừng nghỉ của tồn bộ Cơng ty, MBAMC đang dần khẳng định vị thế của
2.1.2. Mơ hình tổ chức hoạt động của Cơng ty MBAMC
Hình 2.1: Sơ đồ Mơ hình Tổ chức hoạt động tại MBAMC
Trung tâm xử lí nợ: Là trung tâm kinh doanh lớn nhất, có vai trị chiến lược
xun suốt trong q trình hoạt động của cơng ty ngay từ ngày đầu thành lập. Trung tâm hoạt động dựa trên nguyên tắc Thượng tôn pháp luật trong hoạt động xử lí nợ; chuyên nghiệp, hiệu quả và minh bạch.
Trung tâm thẩm định tài sản: Trung tâm có chức năng nhiệm vụ chính là Thẩm
định tài sản cho các khách hàng có quan hệ tín dụng với MB, các tài sản theo yêu cầu
của MB và các đơn vị nội bộ của MB AMC. Gồm xác định tài sản, nhận định và cảnh
báo các rủi ro có liên quan đến tài sản được thẩm định.
Trung tâm xử quản lí và khai thác tài sản: Định hướng hoạt động bao gồm các
lĩnh vực chính :
- Quản lí, vận hành, kinh doanh và khai thác tài sản của MB (tòa nhà, kho, bãi,...)
- Bán/ Khai thác các tài sản (đặc biệt là các tài sản có nguồn gốc từ Xử lý nợ)
- Dịch vụ hoàn thiện các thủ tục pháp lý đối với các tài sản đang thế chấp tại MB.
- Phát triển các sản phẩm mới theo định hướng của MB và Ban lãnh đạo cơng ty theo từng thời kì.
2.1.3. Khái quát về Trung tâm thẩm định tài sản MBAMC
a. Lịch sử hình thành và phát triển của Trung tâm thẩm định tài sản
Từ 2002-2009, bộ phận định giá tài sản trực thuộc phịng xử lí nợ, Nhân sự thực
hiện song song 2 chức năng là Định giá tài sản và xử lí nợ.
Tháng 9/2009, bộ phận định giá tài sản được tách ra từ phịng Xử lí nợ và thành
lập phịng mới mang tên là Phòng định giá tài sản.
Ngày 10/03/2015, thành lập Trung tâm Định giá tài sản (theo quyết nghị thường
trực HĐQT MB).
Đến năm 2017, Trung tâm Định giá tài sản đổi tên thành Trung tâm thẩm định tài sản.
b. Chức năng nhiệm vụ
Trung tâm có nhiệm vụ: “ Thẩm định tài sản cho các khách hàng có quan hệ tín dụng với MB, các tài sản theo yêu cầu của MB và các đơn vị nội bộ của MB AMC. Gồm xác định tài sản, nhận định và cảnh báo các rủi ro có liên quan đến tài sản được thẩm định.”
2016 2017 2018 2019 Doanh số từ hoạt động thẩm định BĐS lần đầu 55 252 89 873 124 468 176 306 Doanh số từ hoạt động tái thẩm BĐS 23 338 32 430 55 463 74 672 Tổng 78 590 122 303 179 931 250 978
Mơ hình hoạt động thẩm định giá hiện tại của MBAMC được tổ chức thành 04 phòng thẩm định tài sản khu vực đặt tại các TP Hà Nội, Đà Nang, TP Hồ Chí Minh và TP Thủ Dầu Một. Cùng với đó là 29 điểm mạng lưới tại các tỉnh thành khác: miền Bắc: 13 điểm, miền Trung: 6 điểm, miền Nam: 2 điểm, Đông Nam Bộ: 8 điểm mạng lưới.
2.1.4. Khái quát về tình hình hoạt động kinh doanh của Cơng ty
a. Vốn điều lệ- Tổng tài sản
(Đơn vị: Tỷ đồng)
Biểu đồ 2.1: Vốn điều lệ Tổng tài sản của MBAMC giai đoạn 2002-2019
(Nguồn: Tập san kỷ yếu- 17 năm một chặng đường MBAMC)
Vốn điều lệ khi thành lập công ty năm 2002 là 5 tỷ đồng. Tính đến năm 2012, vốn điều lệ tăng lên với tổng là 582 tỷ đồng. Tại năm 2019, số vốn điều lệ là 1247 tỷ đồng. Mức tăng trưởng từ 2002 đến 2019 là 249,4 lần.
Tổng tài sản của cơng ty tính đến năm 2017 là 2856 tỷ đồng. Năm 2019 là 3088 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng của tổng tài sản từ năm 2007 đến 2019 là 11,23 lần. Có thể thấy Cơng ty có sự tăng trưởng nhanh, mạnh và bền vững.
b. Doanh thu- Lợi nhuận
Doanh thu và lợi nhuận của Công ty liên tục tăng trong suốt hơn 17 năm qua. Mức tăng trưởng doanh thu từ 2007 đến 2019 là 12 lần. Tổng lợi nhuận từ 2019 bằng
78 lần tổng lợi nhuận năm 2007 và bằng 1,46 lần lợi nhuận 2017.
2002
( Đơn vị: Tỷ đồng)
■ Tổng doanh thu BTong lợi nhuận
Biểu đồ 2.2: Doanh thu- Lợi nhuận của MBAMCgiai đoạn 2002-2019
(Nguồn: Tập san kỷ yếu- 17 năm một chặng đường MBAMC) c. Mạng lưới hoạt động
Tính đến năm 2019, Cơng ty đã có 42 điểm mạng lưới hoạt động tại các tỉnh, thành phố. Mức tăng trưởng tuyệt đối từ 2002 đến 2019 là 41 điểm mạng lưới. Đây là một sự nỗ lực và thành công đáng tự hào của Cơng ty
2.1.5. Tình hình hoạt động kinh doanh thẩm định bất động sản của Trung tâm
Thẩm định tài sản MBAMC trong giai đoạn 2016-2019
a. Doanh số thẩm định Bất động sản
Bảng 2.1: Doanh số thẩm định của Trung tâm Thẩm định tài sản MBAMC trong giai đoạn 2016-2019
Thẩm định lần thứ nhât 18 933 25 630 28 617 37 735 Tái thẩm 7 131 11 043 13 987 16 637 Tổng 26 064 36 673 42 604 54 472 Chỉ tiêu 2016 2017 2018 2019 Doanh thu (tỷ đồng) Thẩm định lần thứ nhât 30.21 48.64 73.22 87.52 Tái thẩm 15.74 15.26 18.20 20.73 Tổng 45.95 63.90 91.42 108.25
(Nguồn: Tổng hợp từ Báo cáo kết quả kinh doanh nội bộ của Trung tâm)
34
Tổng doanh số thẩm định BĐS của Trung tâm bao gồm doanh số từ việc thẩm định lần đầu và doanh số từ hoạt động tái thẩm. Nhìn chung, Tổng doanh số trong 4 năm liên tục tăng. Tổng doanh số Năm 2016 đạt 78 590 tỷ đồng; Năm 2017 đạt 122 303 tỷ đồng (tăng 55,6% so với năm 2016); Năm 2018 đạt 179 931 tỷ đồng (tăng