2.2.1 Vốn tự có
Vốn tự có là một trong ba nguồn vốn chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản sơ cấp. Theo số liệu của Sở Kế hoạch đầu tư thì đến cuối năm 2007, trong các nguồn vốn đầu tư vào bất động sản thì vốn tự có chỉ chiếm 16,7%, vốn huy động từ khách hàng là 23,8% còn lại là vốn vay tín dụng 59,5%.
Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có q nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Nhiều dự án có tỷ lệ cho vay lên tới 70 – 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 – 15 năm. Điều đó làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh tốn. Thậm chí, các doanh nghiệp Việt Nam cũng mất nhiều cơ hội để thâm nhập vào phân khúc thị trường bất động sản cao cấp do thiếu vốn. Nhu cầu đầu tư thì cịn rất nhiều mà vốn đang là thế mạnh của các doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài.
Hiện tại nguồn vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản. Thông thường, thời gian thực hiện một dự án phải mất từ 5 – 6 năm. Vì vậy, các doanh nghiệp có quy mơ nhỏ rất chật vật vì vốn. Nếu doanh nghiệp có dự án lớn nhưng nguồn vốn khơng ổn định sẽ có nguy cơ bỏ cơng trình dở dang. Nhiều doanh nghiệp phát
hành cổ phiếu huy động vốn trên thị trường chứng khoán. Tuy nhiên chỉ một số ít doanh nghiệp có hệ thống tài chính minh bạch và bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới biết cách và đủ sức thu hút các cổ đông.
2.2.2 Vốn vay các ngân hàng thương mại
Vay vốn ngân hàng luôn là kênh huy động vốn chủ yếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tại TP.HCM có trên 67 ngân hàng thực hiện cung cấp cho vay đầu tư vào các dự án bất động sản. Những ngân hàng dẫn đầu trong lĩnh vực này là Ngân hàng Đầu tư và Phát Triển Việt Nam, Ngân hàng Ngoại thương, Ngân hàng Công thương, Ngân hàng Á Châu, Ngân hàng Sài Gịn Thương tín…Hầu hết các ngân hàng này đều cung cấp các khoản vay ngắn và trung hạn (từ 2 – 5 năm), rất ít dự án có thể nhận được khoản vay dài hạn lên tới 8 – 10 năm. Bên vay thường phải thế chấp các quyền sử dụng đất, tài sản… hoặc thậm chí cả những tài sản hình thành từ vốn vay.
Tuy nhiên, cho vay thời hạn càng dài thì rủi ro tiềm ẩn sẽ càng cao. Về khách quan sẽ có rủi ro về kinh tế, về chính sách,về lãi suất và cả về sức khỏe của người đi vay,… Còn về chủ quan, là rủi ro trong việc huy động vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn. Chẳng hạn vào thời điểm lãi suất tăng cao trong năm 2008, tại đa số các ngân hàng thương mại cổ phần của Việt Nam, có hơn 80% là huy động với kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống.
Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng huy động vốn và cho vay trên địa bàn TP.HCM qua các năm
Nguồn: Thời báo kinh tế Việt Nam
Trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản, ngay cả trong thời kỳ từ 2003 đến 2006 khi thị trường bất động sản đóng băng thì tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Trong thời kỳ này dư nợ cho vay bất động sản liên tục tăng với tốc độ khoảng 33%/năm
Đến năm 2007, vốn vay bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Điều đáng chú ý là các ngân hàng đã nâng giá trị khoản vay, thời hạn trả nợ lên cao hơn rất nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm khoảng 0,1 – 0,2%/tháng so với trước đây. Với các điều kiện linh hoạt và thuận lợi hơn cho khách hàng trong các hợp đồng tín dụng thì tín dụng bất động sản tăng trưởng chưa từng có. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, tính đến 31.10.2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn tăng 50% so với cuối năm 2006 và tăng đến 63% so với cùng kỳ.
Tính đến hết tháng 4.2008 dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại đạt 135.000 tỷ đồng. Trong đó có cho vay mua nhà ở, cho các doanh nghiệp vay đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất – kinh doanh, cho vay xây dựng nhà và văn phòng để bán và cho thuê. Với số tín dụng trực tiếp và có liên quan bất động sản tăng mạnh trong năm 2007 và tháng đầu năm 2008 đã tạo ra mức độ rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đồng thời được xem là tác nhân cung tiền chủ yếu gây lạm phát.
Theo quy định để đảm bảo an tồn trong tín dụng của Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam thì tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn của một ngân hàng chỉ chiếm tối đa 30% tổng số dư nợ của Ngân hàng. Để cho vay một dự án lớn, các ngân hàng Việt Nam thường dàn xếp những khoản vay có sự tham gia đồng tài trợ với các ngân hàng khác để cùng các ngân hàng này có thể quản lý rủi ro, tái cấu trúc các khoản nợ… và đồng thời cũng khắc phục tình trạng các khoản vay như trên sẽ làm vượt quá mức tín dụng quy định cho các khoản vay trung và dài hạn.
Mặt khác, hầu hết các ngân hàng đều định giá các khoản vay dựa trên lãi suất thả nổi mà hàng năm hoặc mỗi sáu tháng sẽ được điều chỉnh đối với dịch vụ cho vay. Năm 2006 và 2007, lãi suất trung và dài hạn tại các ngân hàng hầu hết xoay quanh mức 11,6% - 12,5%/năm. Tại thời điểm tháng 3.2007, các khoản vay đầu tư trung dài hạn tăng cao 18% - 20%/năm do lãi suất huy động tiền gửi tăng lên tới 12%/năm. Truớc chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hang nhà nước từ tháng 6/2008, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hành cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ. Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8,25% lên 14% năm, điều này đẩy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên cao 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư cũng như khách hàng. Tuy nhiên, không hẳn chấp thuận lãi suất
cao là đã được cho vay vì nhiều ngân hàng đã gặp khó khăn về vấn đề cung tiền. Từ đầu năm 2008 giá bất động sản đang có chiều hướng giảm, các ngân hàng càng siết chặt tín dụng hơn nữa. Theo báo cáo Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam đến hết tháng 9.2008 dư nợ cho vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng vào khoảng 115.000 tỷ đồng, 73,9% số dư nợ này tập trung tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Đến đầu tháng 11.2008 dư nợ cho vay bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh là 61.200 tỷ đồng, của Hà Nội là 23.796 tỷ đồng. So với cuối năm 2007 dư nợ cho vay bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh giảm khá mạnh nhưng tại Hà Nội vẫn tăng 18,4%. Tại hai địa bàn này tỷ lệ dư nợ cho vay trung và dài hạn trên tổng dư nợ chiếm khoảng 75%.
Từ 20.10.2008 đến 22.12.2008 Ngân hàng Nhà Nước có 5 đợt giảm lãi suất cơ bản liên tục từ 14%/năm xuống còn 8,5%/năm. Việc cắt giảm lãi suất này là cơ hội cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên các doanh nghiệp này cần chứng minh được dự án có khả thi và phương thức trả nợ tốt. Sau ba tháng mở rộng cho vay bất động sản các ngân hàng trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh đã tăng dư nợ cho vay lên khoảng 2.000 tỷ đồng, tính đến tháng 3.2009 đã cho vay gần 63.000 tỷ đồng trong lĩnh vực nhà đất.
Trong suốt quá trình phát triển của thị trường bất động sản, ngân hàng vẫn là kênh huy động chủ yếu và có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường.
2.2.3 Vốn ứng trước của khách hàng và nhà đầu tư
Trong các năm qua hình thức huy động vốn này được áp dụng tương đối thành công đối với các dự án chung cư và căn hộ cao cấp.
Tuy nhiên đến cuối năm 2007 việc huy động vốn thông qua kênh khách hàng của các dự án mới bị hạn chế. Hình thức huy động vốn này được điều chỉnh trong Nghị định 153/2007: khi chủ đầu tư dự án và khách hàng thỏa thuận mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, việc ứng tiền phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, cơng trình đó. Tuy nhiên chủ đầu tư cũng khơng được huy động quá 35% khi chưa hồn thành xong phần móng và 75% khi chưa hồn thành cơng trình. Với quy định này các doanh nghiệp ít vốn sẽ lâm vào hồn cảnh khó khăn. Bởi thực tế tại các dự án, khi đền bù giải tỏa xong và đóng tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp đã bỏ vào dự án ít nhất 50 – 60% vốn trên tổng đầu tư. Số vốn này trước đây doanh nghiệp thường huy động từ khách hàng, sau quy định này doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phải có thực lực, bỏ vốn ít nhất là 70% trên tổng giá trị dự án mới làm được. Do doanh nghiệp phải bỏ vốn nhiều vào giai đoạn đầu, nên giá đất bán ra sẽ cao hơn so với cách làm trước đây. Lúc
trước, doanh nghiệp thường kinh doanh theo kiểu “bán lúa non”, bây giờ doanh nghiệp phải đi vay tiền làm dự án cho đến lúc triển khai hạ tầng, giá đất sẽ tăng lên là điều khó tránh khỏi. Trên thực tế, Nhà nước đã có những hành động cụ thể để triển khai quy định này, tiến hành thanh tra các công ty – các chủ dự án khi tiến hành ký hợp đồng bán sản phẩm, và có biện pháp xử lý nếu có vi phạm: phạt hành chính hoặc tước quyền kinh doanh…
Mặt khác, khi thị trường bất động sản đóng băng, giá nhà đất, chung cư và căn hộ giảm nhanh cùng với nhà nước thi hành chính sách tiền tệ thắt chặt thì kênh huy động vốn này gặp rất nhiều khó khăn. Thơng thường các nhà đầu tư có khả năng góp 30%, số còn lại vay từ ngân hàng, nhất là các nhà đầu tư đã khơng cịn đủ khả năng để đóng tiếp những phần cịn lại. Như vậy chỉ những khách hàng có nhu cầu thực sự và những khách hành có đủ lực về tài chính mới tiếp tục thực hiện, cịn các nhà đầu cơ không đủ lực phải rút khỏi thị trường.
2.2.4 Vốn khác
Ngoài những nguồn tài trợ trong nước như trên thì thị trường bất động sản Việt Nam còn được đầu tư bởi các nguồn tài trợ nước ngoài. Trong những năm gần đây nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào Việt Nam liên tục tăng đặc biệt sau 2 năm Việt Nam gia nhập WTO:
Chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn FDI vào Việt Nam là FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Năm 2007, tổng số vốn FDI đầu tư vào bất động sản khoảng 8,9 tỷ USD chiếm tỷ trọng 42% trên tổng dòng vốn FDI vào Việt Nam.
Sang năm 2008 mặc dù chịu ảnh hưởng suy thối kinh tế nặng nề, cùng với các chính sách thắt chặt tín dụng đối với bất động sản được áp dụng nghiêm khắc, cung cầu bất động sản mất đối và bị chi phối bởi các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản…đã khiến thị trường bất động sản lao dốc và “nằm ngủ đông” tuy nhiên số vốn đầu tư vào bất động sản vẫn ở mức cao.
Tính đến hết tháng 3.2009 tuy nền kinh tế gặp khó khăn nhưng số vốn FDI tăng thêm tăng 34% so với cùng kì năm ngối cho thấy các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam vẫn tin tưởng và lạc quan vào cơ hội phát triển. Tuy nhiên làn sóng FDI vào Việt Nam chỉ bằng 60% so với cùng kì năm ngối. Theo thơng tin từ hiệp hội bất động sản Việt Nam 4 tháng đầu năm Việt Nam thu hút được 6,3 tỷ USD, bằng 83% cùng kỳ. Trong đó 91% vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản.
Trong báo cáo mới đây của tập đoàn PricewaterhouseCoopers và tổ chức Urban Land Institute có trụ sở tại Mỹ cho thấy thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố có triển vọng phát triển nhất tại Châu Á – Thái Bình Dương trong lĩnh vực bất động sản.
Tỷ trọng FDI đầu tư vào công nghiệp và xây dựng vẫn chiếm tỷ trọng lớn đạt trên 56%; dịch vụ chiếm trên 40%. Trong tổng vốn đầu tư vào dịch vụ thì đầu tư bất động sản chiếm trên 50%. Đầu tư, xây dựng văn phòng – căn hộ vẫn là lĩnh vực thu hút số vốn nhiều nhất với hơn 9 tỷ USD.
Gần đây có một số quỹ đầu tư nước ngoài tăng cường đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Indochina Capital lập quỹ Indochina Land Holdings 1 (42 triệu USD) vào năm 2005, Quỹ Indochina Land Holdings 2 (265 triệu USD). Riêng quỹ Vina Land (205 triệu USD) do VinaCapital thành lập vào tháng 3.2006 đã đầu tư vào một số dự án lớn ở Việt Nam và đã tăng vốn lên 595 triệu USD. Mới đây Công ty đầu tư bất động sản hàng đầu của Singapore – Pacific Star đã hợp tác với Công ty Alony Hetz của Israel để thành lập quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam với số quỹ dự kiến khoảng 200 triệu USD.
2.3 Mối liên thơng giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở Việt Nam
Trong giai đoạn hiện nay, cùng với sự tinh vi và phức tạp gia tăng đáng kể bởi các thị trường vốn hoạt động mạnh mẽ, các sản phẩm tài chính đa dạng hơn và nhu cầu đầu tư tăng mạnh. Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế, tầm quan trọng của thị trường bất động sản và thị trường tài chính từng bước được khẳng định. Tới năm 2000, một thể thức mới ở mức tinh vi cao độ của thị trường vốn Việt Nam ra đời: thị trường chứng khốn, nơi các tài sản tài chính là cổ phần doanh nghiệp được trao đổi. Sự ra đời của thị trường chứng khoán Việt Nam đánh dấu bước tiến tới đầy đủ của dạng thức kinh doanh tài chính tại Việt Nam.
Năm 2007, nền kinh tế Việt Nam chứng kiến một lần nữa giá bất động sản tăng lên nhanh chóng. Theo dịng thơng tin đầu năm về hoạt động kinh doanh chứng khốn có lãi của nhiều nhà đầu tư vào cuối năm tài chính 2006, một phần lãi đáng kể được những nhà bn chứng khốn Việt Nam và không loại trừ cả những người nước ngoài nhạy bén chuyển thành tiền mặt, rồi đầu tư vào bất động sản đơ thị. Sau đó, khi thị trường chứng khốn Việt Nam khơng thể quay trở lại mức đỉnh cao 1173 điểm của ngày 18/3/2007 và liên tục trồi sụt, xu hướng bất động sản trở nên rõ nét, với mức giá ngày càng cao hơn, theo các khảo sát liên tục của giới truyền thông. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ, kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. Năm 2007 được đánh giá là một năm sôi động với nền kinh tế Việt Nam. Các