3.6.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay hiện vẫn còn non trẻ với nhiều vướng mắc bất cập. Vì vậy cần có sự can thiệp của nhà nước, mục tiêu trước mắt là lành mạnh hóa thị trường bất động sản, củng cố tạo tiền đề cho thị trường phát triển bền vững. Tác động đến thị trường bất động sản bao gồm hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng và pháp luật về tài chính, nên việc hồn thiện thị trường bất động sản không chỉ dựa vào các đạo luật riêng rẽ. Cần phải sửa đổi đồng bộ các đạo luật có liên quan, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản…
Vai trò của nhà nước trong việc khơi thơng dịng vốn cho thị trường bất động sản là ban hành các luật, quy định cụ thể cho các cơng cụ tài chính trên thị trường.
Trước hết, là việc ban hành, xây dựng khung pháp lý cho các quỹ đầu tư, đặc biệt là quỹ REIT. Để khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư, các công ty đầu tư dưới dạng các công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường bất động sản. Chính các định chế này đóng vai trị trung gian giữa những nhà đầu tư không chuyên nghiệp với nhà đầu tư chuyên nghiệp về thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, một số mơ hình mới được xây dựng thí điểm (như các Quỹ Đầu tư Phát triển địa phương) sau nhiều năm hoạt động mà vẫn chưa có hẳn khung pháp lý điều chỉnh hoạt động, thường phải vay mượn những quy định pháp lý của những tổ chức, doanh nghiệp tương tự để hoạt động thì ln gặp khó khăn trong định hướng hoạt động cũng như là trong tổ chức bộ máy… Vì vậy về lâu dài, để các quỹ đầu tư bất động sản có thể tồn tại và phát triển ở Việt Nam và thu hút các nhà đầu tư, Chính phủ Việt Nam nên sớm ban hành luật về các quỹ này, đồng thời cũng cần có luật để bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào quỹ. Điều quan trọng là các luật này phải đảm bảo được tính minh bạch về thơng tin cũng như ưu đãi về thuế.
Hoàn thiện và phát triển thị trường cầm cố - thế chấp, đặc biệt là hình thành thị trường thứ cấp. Trước hết Chính phủ cần rà sốt lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp bất động sản từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn sai áp phát mãi bất động sản, hiện nay, các thủ tục này còn rất phức tạp, làm nản lịng nhiều tổ chức tín dụng. Ngồi ra, nên xem xét việc cho phép thế chấp – cầm cố bằng bất động sản tại các ngân hàng nước ngoài là hướng mở rộng cũng rất hiệu quả. Lực vốn của các ngân hàng trong nước rất hạn chế, việc mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố với sự tham gia của các tổ chức tín dụng nước ngoài là một cách khơi được nguồn vốn rất mạnh cho đầu tư. Việc mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố là một giải pháp đúng đắn cho việc tăng vốn đầu tư đối với thị trường bất động sản hiện nay.
Đối với các cơng cụ tài chính khác như trái phiếu bất động sản, chứng chỉ bất động sản cũng cần phải ban hành quy định và luật cụ thể. Ngoài ra, để hỗ trợ tạo tính thanh khoản cho các công cụ tài chính trên trên thị trường chứng khốn cần hồn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán phát triển lành mạnh.
3.6.2 Sự ra đời kịp thời của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp, nhằm tạo cơ sở, niềm tin cho nhà đầu tư sở, niềm tin cho nhà đầu tư
Chức năng chính của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp là phân tích, xếp hạng tín nhiệm các tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp; đánh giá và xếp hạng cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp. Công ty sẽ nắm giữ những vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho các đối tượng.
Thứ nhất, đối với các tổ chức tín dụng: nhằm hỗ trợ các tổ chức tín dụng trong việc ra quyết định cấp tín dụng, giám sát và đánh giá khách hàng, kiểm soát rủi ro hiệu quả hơn... Thứ hai, đối với các nhà đầu tư và thị trường chứng khoán là nhằm giúp họ có cơ sở để tham khảo, đối chiếu kỹ càng trước khi ra quyết định đầu tư cuối cùng, giảm bớt rủi ro khi đầu tư; giúp cho các cơng ty chứng khốn lựa chọn một danh mục đầu tư tốt nhất; tạo điều kiện huy động vốn trên thị trường chứng khoán thực hiện được dễ dàng, thuận lợi hơn. Thứ ba, công ty này sẽ giúp các doanh nghiệp Việt nam xây dựng hình ảnh và độ tín nhiệm của mình trong sản xuất, kinh doanh cũng như trong quá trình hội nhập quốc tế; và thứ tư là sẽ giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước đánh giá được đối tượng quản lý của mình, có cơ sở để đưa ra những giải pháp thích hợp, góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế nói chung.
Ở Việt Nam hiện nay, định mức tín nhiệm các cơng cụ tài chính cung cấp cho nền kinh tế bằng cách gia tăng hiệu quả hoạt động của cả thị trường tiền tệ lẫn thị trường tài chính. Trong khi việc định mức tín nhiệm các cơng cụ tài chính ngắn hạn quan trọng đối với toàn bộ hiệu quả của các thị trường tài chính, định mức tín nhiệm các cơng cụ tài
chính dài hạn hơn (như tín phiếu và trái phiếu) là tối quan trọng cho sự phát triển của thị trường trái phiếu. Về mặt bản chất các công cụ thị trường vốn, rủi ro của một sự thay đổi trong độ tin cậy tín dụng của một người phát hành lớn hơn nhiều so với trường hợp của các cơng cụ tài chính ngắn hạn. Ngồi ra, khó khăn hơn cho nhà đầu tư để cân đo các rủi ro này trong thời hạn dài hơn mà khơng có sự phân tích chun gia định mức tín nhiệm.
Trong một thị trường chứng khoán đang nổi, một tổ chức định mức tín nhiệm có thể mở rộng thị trường cho các công cụ nợ bằng cách mang đến cho thị trường những nhà đầu tư mới chưa được khai thác, bao gồm các nhà đầu tư tổ chức trong và ngồi nước mà có lẽ khơng thể mua một công cụ thị trường tiền tệ, hoặc trái phiếu trong sự thiếu vắng định mức tín nhiệm của cơng cụ đó. Cũng cịn có thể kỳ vọng chi phí phát hành giảm bằng cách cung cấp lợi thế về quy mô trong việc thực hiện các chức năng điển hình gắn liền với một tổ chức định mức tín nhiệm – tìm kiếm thơng tin, phân tích, cơng bố và theo dõi. Bởi vì sự gần gũi của chúng và thị trường, các tổ chức định mức tín nhiệm có thể thúc đẩy việc đối thoại chính sách với các cơ quan quản lý pháp luật thích hợp liên quan đến phát triển, hoạt động, và quản lý thị trường tiền tệ và trái phiếu. Một định mức tín nhiệm cịn có thể giảm chi phí vốn bằng cách hỗ trợ công bố thông tin về người phát hành ra thị trường và trong việc thúc đẩy các tiêu chuẩn kế tốn và cơng bố thông tin.
Để cho một tổ chức định mức tín nhiệm tồn tại về mặt kinh tế ở trong giai đoạn đầu của sự phát triển của thị trường vốn phải có một số lượng cơng cụ nợ đủ tiêu chuẩn cho định mức tín nhiệm. Số lớn cơng cụ nợ quan trọng này có thể bao gồm các công cụ thị trường tiền tệ, trái phiếu cơng ty, chứng khốn chính quyền, trái phiếu doanh nghiệp nhà nước, trái phiếu chính phủ, và khi thị trường bắt đầu trưởng thành là chứng khoán thế chấp bất động sản. Trong khi sự thành lập tổ chức định mức tín nhiệm là một thành phần chủ yếu cho sự phát triển của thị trường vốn, sự thành cơng cuối cùng của nó phụ thuộc vào khn khổ chính sách dẫn dắt cho sự phát triển dài hạn của thị trường trái phiếu và tiền tệ.
Ở châu Mỹ La tinh và Đông Nam Á, các cơ quan quản lý chứng khoán quốc gia bắt buộc định mức tín nhiệm cho các cơng cụ nợ. Một sự chọn lựa chính sách được xem xét sẽ là yêu cầu các chứng khoán nợ nhất định phải được định giá bởi một tổ chức định mức tín nhiệm đã được thừa nhận trước khi chào bán. Một trở ngại cho sự hình thành một tổ chức định mức tín nhiệm trong các thị trường đang nổi là tình trạng pháp lý và quản lý một tổ chức như vậy thường khơng rõ ràng. Ngồi ra, tình trạng của một cơng ty định mức tín nhiệm chứng khốn thường khơng đuợc quy định trong luật chứng khoán và các luật khác. Như trường hợp ở Mỹ, có thể đưa tổ chức định mức tín nhiệm vào định nghĩa người tư vấn đầu tư. Một chọn lựa khác, có thể cần thiết chỉnh sửa luật chứng khốn của quốc gia để có được một sự thừa nhận đối với cơng ty định mức tín nhiệm. Khi luật chứng khốn đuợc
thực thi hoặc luật hiện có được chỉnh sửa, chúng có thể đưa ra việc thừa nhận khả năng tạo ra một tổ chức định mức tín nhiệm. Về mặt này, rất quan trọng để có sự đồng bộ trong các tiêu chuẩn của luật pháp quản lý khắp quốc gia nơi mà có tổ chức định mức tín dụng.
KẾT LUẬN PHẦN 3
Trước nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản hiện nay thì việc tạo sự liên thơng giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản là vấn đề cần thiết và cấp bách. Chương 3 là tập hợp các giải pháp cho việc hình thành các cơng cụ trên. Ngồi việc phát triển các cơng cụ mới hình thành như các quỹ đầu tư bất động sản, trái phiếu bất động sản thì việc quan trọng xây dựng thị trường cầm cố thế chấp, chứng khốn hóa bất động sản… Đây là những giải pháp thiết thực giúp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng và mang lại hiệu quả cao trong mục tiêu phát triển thị trường bất động sản. Chính những giải pháp này sẽ góp phần thay đổi những khó khăn hiện nay trên thị trường bất động sản. Để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững thì cần có sự can thiệp của nhà nước trong việc tạo lập hành lang pháp lý cho các cơng cụ tài chính, cùng các biện pháp hỗ trợ khác như chính sách lãi suất, hình thành các tổ chức định giá, đánh giá xếp hạng bất động sản.
KẾT LUẬN
Ở nhiều nước trên thế giới, công cụ tài chính là kênh huy động vốn chủ yếu và quan trọng cho thị trường bất động sản. Thực tế những năm gần đây cho thấy nhu cầu phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam đòi hỏi những nguồn vốn dài hạn. Nguồn vốn tự có quá hạn hẹp, sự bế tắc của ngân hàng trong việc hỗ trợ cho vay là những nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường đóng băng trong thời gian qua. Việc nghiên cứu để ứng dụng các cơng cụ tài chính là nỗ lực để giải bài tốn khai thơng luồng vốn cho thị trường bất động sản và cũng góp phần là đa dạng cho thị trường chứng khoán. Qua nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, mặc dù đã có những tiền đề cho việc ứng dụng các cơng cụ tài chính này trên thị trường bất động sản, nhưng Việt Nam cần thêm nhiều thời gian để chuẩn bị đầy đủ hệ thống các điều kiện tiền đề. Trong đó, sự hỗ trợ về luật pháp là vấn đề cốt lõi. Nhiều khía cạnh cần được nghiên cứu thêm dưới góc độ chi tiết hơn ngồi khn khổ hạn hẹp của đề tài này để khẳng định tính khả thi của việc ứng dụng các cơng cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như nghiên cứu sâu hơn về giải pháp vận hành, quản lý thị trường trong bối cảnh thực tiễn tại Việt Nam.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Sách
1. Trần Hoàng Ngân, Phạm Văn Năng, Sử Đình Thành , 2002, Sử dụng các cơng cụ
tài chính để huy động vốn cho chiến lược phát triển kinh tế-xã hội của Việt Nam đến năm 2020, Nhà xuất bản thống kê.
2. Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, 2006, Chính sách thu hút đầu tư vào
thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà xuất bản chính trị quốc gia.
3. Luật dân sự năm 2005 của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
4. Robin Goodchild, 2008, REITs and the property market, Journal of property
invesment and finance.
Các trang web
1. Bộ kế hoạch và đầu tư http://www.mpi.gov.vn 2. Tổng Cục Thống kê http://www.gso.gov.vn 3. Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM http://www.hsx.vn
4. Tin nhanh Việt Nam http://www.vnexpress.net 5. Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn 6. Saga Việt Nam http://.www.saga.vn
7. Báo Tuổi trẻ http://www.tuoitre.com.vn 8. Báo Vietnamnet http://www.vietnamnet.vn 9. Báo thanh niên http://.thanhnien.com.vn 10. Báo Sài Gòn tiếp thị http://www.sgtt.com.vn 11. Vietnam Real Estate http://www.vietrees.com