2.4 Sự tồn tại các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam
2.4.1 Phát hành trái phiếu
Đây là một hình thức huy động vốn được các doanh nghiệp bất động sản chú ý vì phương thức huy động vốn này có nhiều ưu thế. Đây là cách huy động vốn dài hạn từ nhiều đối tượng khác nhau như quỹ đầu tư, cơng ty bảo hiểm, các tập đồn tài chính, từ chính các khách hàng và các nhà đầu tư bất động sản. Trái phiếu phát hành có lãi suất linh
hoạt, thậm chí thấp hơn lãi suất của các ngân hàng thương mại cho vay do bớt đi phần chi phí trung gian. Doanh nghiệp sẽ không bị động trong việc trả lãi và gốc. Đặc biệt đối với vấn đề trả lãi, doanh nghiệp có thể áp dụng nhiều cách trả lãi khác nhau sao cho phù hợp với đặc điểm dòng tiền của dự án thông qua việc lựa chọn phát hành các loại trái phiếu khác nhau. Doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu trả lãi một lần khi đáo hạn hoặc phát hành trái phiếu chiết khấu để trả lãi ngay khi phát hành bằng cách bán với giá thấp hơn mệnh giá… Doanh nghiệp sẽ chủ động hơn trong việc quản trị tài chính bằng cách thực hiện việc mua đi bán lại trái phiếu của chính mình trên thị trường thứ cấp.
Trong thời điểm các Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ việc cho vay bất động sản thì việc phát hành trái phiếu để huy động vốn là một giải pháp hữu ích. Cơng ty Vincom phát hành thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn cho cụm dự án bất động sản cao cấp tại trung tâm Quận 1 vào tháng 10/2007. Vào đầu năm 2008, Công ty cổ phần Đầu tư Masan đã phát hành 720 tỷ đồng trái phiếu để thực hiện dự án 289 Trần Hưng Đạo và một số dự án khác. Cuối tháng 1.2008 công ty cổ phần địa ốc Sài Gịn Thương Tín (Sacomreal) phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu công ty kèm theo quyền mua sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp Phú Lợi với chiết khấu 5% trên giá bán, quận 8. Mỗi trái phiếu Sacomreal phát hành có mệnh giá 500 triệu đồng, lãi suất 4,4% trong vòng 6 tháng, khách hàng khơng phải chịu ràng buộc, có thể tự do chuyển nhượng trên thị trường. Khi đến thời điểm đáo hạn mà người sở hữu trái phiếu không muốn mua căn hộ, nền nhà của doanh nghiệp thì sẽ được hoàn trả vốn và lãi như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Với thành công của đợt phát hành trước Sacomreal tiếp tục phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị lên đến 750 tỷ đồng cho dự án Phú Mỹ (Quận 7, TP.HCM). Ngồi ra cịn có thêm một số doanh nghiệp khác như CTCP dệt may Thành Công, CTCP Bê Tông và Xây Dựng Vinacomex Xuân Mai, hay điển hình như Euro Capital phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu cho dự án The Long Châu.
Như vậy, đầu tư trái phiếu bất động sản thực chất là đầu tư bất động sản. So với việc đầu tư bất động sản và chịu 100% rủi ro khi thị trường có diễn biến xấu, đầu tư trái phiếu bất động sản nhà đầu tư có hai sự lựa chọn, vào thời điểm đáo hạn, thị trường khơng thuận lợi có thể nhận tiền mặt và khoản lãi suất tương ứng, còn khi bất động sản tăng giá thì rõ ràng quyền mua căn hộ là khoản đầu tư rất lời. Với đặc điểm của mình thì trái phiếu bất động sản thực sự có sức thu hút đối với nhà đầu tư. Về phía doanh nghiệp, để có thể phát hành thành cơng , ngồi điều kiện dự án bất động sản hội tụ được những điều kiện hấp dẫn, doanh nghiệp có uy tín, phương án đầu tư đầy thuyết phục, bản thân trái phiếu bất động sản, quyền và nghĩa vụ của trái chủ phải được quy định rõ ràng, minh bạch. Mặt khác, lãi suất của tổ chức phát hành không vượt tỷ suất sinh lợi 3 năm trước đó, vì vậy đối
với trái phiếu của một số doanh nghiệp có thể khơng cạnh tranh được với lãi suất huy động của các ngân hàng. Doanh nghiệp phát hàng còn phải đối mặt với rủi ro là khi đáo hạn, nhà đầu tư có thể đồng loạt rút tiền mà khơng mua bất động sản, doang nghiệp có thể mất khả năng thanh tốn…