Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, các khoản cho vay thế chấp cầm cố được chứng khoán hoá tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng thế chấp cầm cố.
Chứng khốn hóa (chuyển thành chứng khốn) là q trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập cao bằng tiền trong tương lai như các khoản phải thu, các khoản nợ chuyển đổi thành trái phiếu, hay gọi chung là chứng khoán và đưa ra giao dịch trên thị trường. Nói cách khác, chứng khốn hóa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản tài chính sẵn có trên bảng cân đối kế tốn làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các chứng khốn nợ. Theo đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán nợ chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản được đem ra làm tài sản đảm bảo.
Thông thường kỹ thuật chứng khốn hóa các khoản tín dụng được thực hiện trên hai nhóm tài sản chủ yếu: các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản và các tài sản tài chính khơng được thế chấp bằng bất động sản; và từ đó hình thành tương ứng hai loại chứng khoán tương ứng: các chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securites) và các chứng khốn tài sản tài chính (Asset backed secuirities), gọi tắt là ABS.
Chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securities) được hình thành từ chuyển đổi các khoản vay có tài sản thế chấp, khi đó cơng ty phát hành, chủ nợ thứ nhất, sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ thế chấp cho nhà đầu tư mua trái phiếu này. Loại trái phiếu này tuy có độ an tồn cao hơn, vì có vật đảm bảo khoản vay, nhưng lãi suất lại thấp hơn so với chứng khốn tài sản tài chính. Thực chất với những trái phiếu gắn liền với tài sản thế chấp này thì có đủ điều kiện để xem đó là một thương vụ bán tài sản. Người bán khơng cịn chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau khi đã chuyển đổi và khơng phải chịu
trách nhiệm với người mua vì người vay bị vỡ nợ hay có sự thay đổi giá thị trường về tài sản đó.
Sau khi cho vay thế chấp cầm cố ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố sơ cấp, các tổ chức tín dụng trực tiếp tập hợp các khoản cho vay này thành một danh mục và bán chúng cho một cơng ty có chức năng đặc biệt, chức năng mua bán nợ. Quá trình chứng khốn hóa bắt đầu được thực hiện ở giai đoạn này. Các công ty mua bán nợ này đặc biệt khơng có vốn chủ sở hữu, mà nguồn vốn của cơng ty này sẽ được huy động bằng phát hành trái phiếu, đây là điểm mấu chốt của quá trình chứng khốn hóa. Các trái phiếu này được bảo đảm bằng danh mục các tài sản thế chấp cầm cố của các khoản cho vay ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố thứ cấp.
Thông thường, các trái phiếu này sẽ được phân thành nhiều gói, được định mức tính nhiệm với hệ số khác nhau, có mức độ rủi ro khác nhau và lãi suất cũng khác nhau. Ví dụ: gói 1, gói 2 và gói 3. Gói 1 có hệ số tín dụng cao nhất được thanh tốn tồn bộ gốc đầu tiên, và dĩ nhiên lãi suất cũng thấp nhất, Sau khi thanh tốn hết gói 1 sẽ đến gói 2 và sau cùng là gói 3. Gói 3 là gói đặc biệt khơng định được mức tín nhiệm, có mức độ rủi ro cao nhất. Và khi tồn bộ danh mục tín dụng hoạt động tốt thì gói 3 là gói hưởng nhiều lợi nhuận nhất và ngược lại.
Qua cách phân gói như trên các nhà đầu tư có nhiều cơ hội để lựa chọn các gói trái phiếu phù hợp với sở thích rủi ro của mình. Điều này kích thích các nhà đầu tư vào các trái phiếu dựa trên thế chấp bất động sản.
Thông qua cơ chế này, các khoản cho vay thế chấp cầm cố đã trở thành các chứng khoán nợ phát hành rộng rãi ra cơng chúng, làm tăng tính thanh khoản của các khoản cho vay. Cũng thông qua cơ chế này, các khoản rủi ro về tín dụng đã được chuyển một cách hiệu quả từ các tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang các nhà đầu tư trái phiếu. Các tổ chức tín dụng giờ khơng cịn bị hạn chế cho vay bởi nguồn huy động trực tiếp nữa, bởi khi cần họ có thể bán các khoản cho vay thế chấp cầm cố và thu tiền về phục vụ nhu cầu hoạt động của các tổ chức này.
Khi tiến hành chứng khốn hóa thì số lượng các nguồn vốn cho vay khơng chỉ bó hẹp ở khn khổ các tổ chức tín dụng nữa, mà qua q trình này sẽ có rất nhiều đối tượng khác tham gia cung cấp vốn như: các nhà đầu tư nhỏ lẻ, các tổ chức bảo hiểm, các quỹ của xã hội.
Tuy nhiên để mơ hình này có thể hoạt động thì các cơ quan có thẩm quyền của Nhà Nước phải ban hành các quy định để tạo hành lang pháp lý cho các công ty mua bán nợ này hoạt động, cũng như cần có luật pháp để bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào quá trình này. Và để có thể thực sự triển khai hiệu quả kỹ thuật chứng khốn hóa ở Việt Nam thì chúng ta
cịn khá nhiều việc phải chuẩn bị như tiếp tục hồn thiện khn khổ pháp lý về thị trường tài chính, phát triển các thị trường phụ trợ như thị trường mua lại, thị trường các sản phẩm phái sinh, hình thành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín và năng lực.