1.3.1. Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật vềquản lý, sử dụng đất đai quản lý, sử dụng đất đai
Đến nay trong thực tế cho thấy bất kể việc gì trong cơng tác quản lý đất đai đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật nên Luật Đất đai ở nhiều nƣớc đều đƣa nội dung ban hành văn bản lên đầu tiên. Nội dung này thƣờng bao gồm 2 vấn đề là ban hành vản bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai (theo thẩm quyền) và tổ chức thực hiện các văn bản đó của cấp trên.
Khi ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, cơ quan quản lý hành chính nhà nƣớc về đất đai phải căn cứ vào thẩm quyền của mình và tuân thủ theo quy định trong Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Khi tổ chức thực hiện các vản bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai của cấp trên, cơ quan quản lý hành chính nhà nƣớc về đất đai cũng phải căn cứ theo thẩm quyền của mình mà tổ chức hƣớng dẫn cho các cấp quản lý bên dƣới và các chủ thể khác tham gia quan hệ pháp luật đất đai hiểu và thực hiện các văn bản đó đạt hiệu quả cao.
Việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật còn phải tuyên truyền pháp luật sử dụng đất đai cho ngƣời sử dụng hiểu và thực hiện đúng. Các cơ quan quản lý nhà nƣớc ngoài việc căn cứ chức năng, thẩm quyền của mình để ban hành các văn bản hƣớng dẫn thực hiện mà còn phải tổ chức tập huấn, tuyên truyền các quy định của pháp luật cho ngƣời dân trên địa bàn hiểu và thực hiện.
Nhƣ vậy, đây là nội dung quan trọng đƣợc xếp vị trí thứ nhất trong các nội dung quản lý đất đai. Hơn ai hết ngƣời làm công tác quản lý nhà nƣớc về
đất đai phải có ý thức rõ tầm quan trọng của nó. Để làm tốt nội dung này địi hỏi ngƣời cán bộ làm công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai ngoài việc theo chức năng, thẩm quyền của minh ban hành các văn bản để cụ thể hóa và hƣớng dẫn thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất của các cấp trên còn phải chú ý đến công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai đến ngƣời dân. Chỉ khi nào ngƣời dân-Ngƣời chủ sử dụng đất nắm chắc đƣợc pháp luật đất đai, tức là khi sử dụng đất họ biết đƣợc họ có những quyền gì và họ phải thực hiện những nghĩa vụ gì? Theo quy định của pháp luật đất đai họ đƣợc làm gì và họ khơng đƣợc làm gì? Khi đó, mới có thể tránh đƣợc các vi phạm pháp luật về đất đai do ngƣời sử dụng đất không hiểu luật mắc phải.
1.3.2. Triển khai công tác kỹ thuật và nghiệp vụ địa chính
a. Cơng tác kỹ thuật và nghiệp vụ địa chính: Cơng tác này bao gồm:
xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, bản đồ địa chính… đây là nội dung rất quan trọng là cơ sở để thực hiện các nội dung sau, đồng thời nó phản ảnh hiện trạng sử dụng đất. Để nắm số lƣợng, chất lƣợng đất đai Nhà nƣớc phải tiến hành điều tra, khảo sát đo đạc để nắm đƣợc quỹ đất theo từng loại đất và từng loại đối tƣợng sử dụng đất. Bản đồ địa chính là bản đồ chi tiết phản ánh hiện trạng sử dụng đất, trên đó vừa thể hiện các yếu tố kỹ thuật về thửa đất nhƣ hình thể, vị trí (tọa độ) diện tích, kích thƣớc các cạnh lại vừa thể hiện các yếu tố xã hội nhƣ chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đối với thửa đất, tình trạng quy hoạch,… Đây có thể coi là nguồn tài liệu gốc quan trọng nhất để từ đó thực hiện các nhiệm vụ khác của công tác quản lý đất đai nhƣ thống kê đất đai, cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng,…
b. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là biện pháp quan trọng để xác
định quyền sử dụng đất, quản lý biến động đất đai.
Xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai là việc thiết lập ban đầu và cập nhật biến động hệ thống hồ sơ ở dạng giấy và dạng số về tồn bộ nguồn lực đất đai, tình hình phân bổ sử dụng, tình trạng pháp lý trong quản lý và sử dụng đất, thông tin về ngƣời sử dụng đất,…nhằm mục đích phục vụ cơng tác tra cứu, quản lý, hoạch định chính sách.
Lập và quản lý tốt hệ thống hồ sơ địa chính là nhiệm vụ hành đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình phát triển thị trƣờng bất động sản, là cơ sở pháp lý để xác định tính pháp lý của đất đai.
Đăng ký đất đai là quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. Sau khi phát sinh quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, …) hoặc có những thay đổi trong sử dụng đất thì ngƣời sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan nhà nƣớc để đƣợc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và làm giấy CNQSDĐ. GCNQSDĐ là chứng thƣ pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất. Đƣợc cấp GCNQSDĐ là quyền đầu tiên của ngƣời sử dụng đất, là cơ sở để thực hiện các quyền khác của ngƣời sử dụng đất, là căn cứ để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất. GCNQSDĐ cũng là điều kiện để giao dịch trên thị trƣờng.
c. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch đất đai là sự tính tốn, phân bổ đất đai một cách cụ thể về số lƣợng, chất lƣợng, vị trí, không gian trên cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các mục đích kinh tế, xã hội. Kế hoạch hóa đất đai là sự xác định các tiêu chí về sử dụng đất đai, các biện pháp và thời hạn thực hiện quy hoạch đất đai. Trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch, kế hoạch hóa là một cơng cụ hết sức hữu hiệu, nhất là trong nền kinh tế thị trƣờng. Nó giúp cho việc sử dụng đất đai và các
nguồn tài nguyên thiên nhiên khác một cách tiết kiệm, có hiệu quả, giữ gìn cảnh quan mơi trƣờng. Quy hoạch cịn là cơng cụ phân bổ nguồn lực (kể cả vốn, lao động, công nghệ) đồng đều ở các vùng miền trong cả nƣớc. Quy hoạch dài hạn về đất đai đƣợc công bố sẽ giúp các nhà đầu tƣ chủ động hơn trong việc hoạch định chiến lƣợc sản xuất kinh doanh của mình. Thơng qua cơng cụ quy hoạch, Nhà nƣớc sẽ góp phần điều tiết cung, cầu một số loại đất trên thị trƣờng, đặc biệt là thị trƣờng sơ cấp của bất động sản. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dƣợc duyệt là căn cứ và là điều kiện bắt buộc để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy hoạch là cơng cụ quản lý khoa học, vì trong cơng tác quy hoạch phải đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính khoa học và tính dự báo. Một quy hoạch tốt cần đảm bảo tính chiến lƣợc và tính thực thi. Trong công tác thực thi cần tuân thủ theo các nội dung đã quy hoạch, hạn chế tối đa việc điều chỉnh bổ sung.
Quy hoạch, kế hoạch là công cụ quan trọng của quản lý, tuy nhiên không đƣợc lạm dụng quy hoạch, kế hoạch hóa nếu khơng sẽ rơi vào tình trạng hành chính hóa các quan hệ về đất đai, điều này trái với sự vận động của nền kinh tế thị trƣờng.
Ngồi quy hoạch sử dụng đất, cịn có các quy hoạch khác hỗ trợ cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nhƣ quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch vùng, quy hoạch xây dựng đô thị và khu dân cƣ nông thôn,…
1.3.3 Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá. Quỹ đất đai có hạn trong khi nhu cầu đất đai để phát triển sản xuất, phục vụ nhu cầu xây dựng và đời sống hàng ngày tăng. Do đó việc phân phối đất đảm bảo công bằng và hợp lý, tạo điều kiện khai thác tốt đúng quỹ đất “chọn mặt gửi vàng”. Đây cũng là việc thực hiện quyền năng về đất đai mà Nhà nƣớc giao cho các tổ chức, cá nhân tùy
theo mức độ giao quyền năng này mà nảy sinh hình thức giao, cho thuê, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Giao đất và cho thuê đất là những hình thức nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất là việc nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt của mình đối với đất đai, nhà nƣớc cho phép chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích khác hoặc thu hồi của chủ sử dụng này để giao cho chủ sử dụng khác hay sử dụng vào mục đích cơng cộng. Việc giao quyền sử dụng đất đƣợc đi kèm với một số công cụ quản lý khác, đó là hạn mức đất và thời hạn sử dụng đối với từng loại đất và từng nhóm chủ thể sử dụng đất. Về bản chất giao đất và cho th đất khơng có gì khác biệt. Hiện nay nhà nƣớc ta đang áp dụng hình thức giao đất có và khơng thu tền sử dụng đất. Trong giao đất có thu tiền sử dụng đất lại có thể thơng qua hình thức thu theo giá nhà nƣớc quy định hoặc thông qua đấu giá đất (giá sàn không thấp hơn giá nhà nƣớc quy định). Đối với hình thức th đất thì có thể th đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Thu hồi đất: Nhà nƣớc thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trƣờng hợp sau: Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản chuyển đi nơi khác giảm nhƣ cầu sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất bị chết mà khơng có ngƣời đƣợc quyền tiếp tục sử dụng đất; Ngƣời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất đƣợc giao; Đất không đƣợc sử dụng trong 12 tháng liền mà khơng đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất cho phép; Ngƣời sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc; Đất sử dụng khơng đúng mục đích đƣợcc giao; Đất đƣợc giao không đúng thẩm quyền…Trong trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất đang sử dụng của ngƣời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng bị thu hồi đất đƣợc đền bù thiệt hại, còn các trƣờng hợp khác áp dụng hình thức
tự thỏa thuận giữa các đối tƣợng sử dụng đất (về bản chất là chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất). Trong một số trƣờng hợp đặc biệt, khẩn cấp nhà nƣớc có thể áp dụng hình thức trƣng dụng đất. Cơ quan nhà nƣớc nào có thẩm quyền giao loại đất nào thì có thẩm quyền thu hồi loại đất đó.
1.3.4. Quản lý tài chính đất đai
Quản lý tài chính đất đai là việc sử dụng hệ thống cơng cụ tài chính nhƣ giá đất, thuế, tiền thuê đất,… nhằm điều tiết các quan hệ về đất đai để đạt mục tiêu trong quản lý.
Quản lý tài chính về đất đai là cơng cụ hết sức hữu hiệu trong nền kinh tế thị trƣờng, có tác dụng kích thích việc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Chính sách ƣu đãi về thuế hay tiền th đất sẽ có tác dụng khuyến khích hay hạn chế trong đầu tƣ, qua đó sẽ có tác dụng phân phối nguồn lực của xã hội. Cũng cơng cụ tài chính, nhà nƣớc thực hiện nhiệm vụ điều tiết thu nhập và đảm bảo đời sống cho đại bộ phận dân cƣ đang sống bằng nghề nông.
Trong hệ thống tài chính về đất đai, yếu tố cơ bản là giá đất, theo lý luận của Mác, giá đất là giá trị của địa tô trên tỷ suất lợi nhuận của sản xuất kinh doanh trên đất, giá đất phản ánh khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất và nó quyết định giá cho cả những loại đất khơng có hoạt động kinh tế. Trong thực tế, giá đất còn bị ảnh hƣởng bởi sự kỳ vọng vào khả năng sinh lợi trong tƣơng lai.
Đối với bất kỳ quốc gia nào cũng tồn tại hai hệ thống giá; Một giá do nhà nƣớc quy định dùng để điều chỉnh quan hệ kinh tế giữa nhà nƣớc và ngƣời có quyền đối với đất (sở hữu đất); hai là giá hình thành trên thị trƣờng trong mối quan hệ về đất đai giữa những ngƣời sử dụng đất, giá này phụ thuộc vào quan hệ cung cầu trên thị trƣờng. Một nền kinh tế ổn định, hai hệ thống giá này sẽ tƣơng đƣơng nhau và phản ánh chân thực giá đất. Ngƣợc lại, trong một nền kinh tế khơng ổn định, giá đất có xu hƣớng cao hơn giá trị thực của nó. Nếu hai hệ thống giá trên chênh lệch nhau quá lớn sẽ tạo môi trƣờng cho những tiêu cực trong quản lý và đầu cơ sử dụng.
Đối với nƣớc ta, do đặc điểm sở hữu đất đai nên giá đất thực chất là giá quyền sử dụng đất. Hiện tại hệ thống giá của chúng ta đƣợc xác định chủ yếu dựa trên mục đích sử dụng (khả năng sinh lợi trên đất) chứ ít phụ thuộc vào vị trí cũng nhƣ khả năng sinh lợi tiềm năng.
Thuế: Theo quan điểm kinh tế học hiện đại, thuế đất là khoản thuế của chính phủ đánh vào địa tơ tức là đánh vào chủ sở hữu đất. Nƣớc ta, nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu đất nên thuế chỉ đánh vào một số đối tƣợng đƣợc hƣởng quyền lợi nhƣ là chủ sở hữu đất, chủ yếu là cá nhân, hộ gia đình, tập thể khơng thuộc diện thuê đất (ko phải nộp tiền sử dụng đất). Ngoài thuế sử dụng đất, hiện tại chúng ta đang thực hiện thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Tiền thuê đất: Đơn giá thuê đất (khoản tiền thuê trên một đơn vị diện tích, trong 1 năm) chính là địa tô mà ngƣời sử dụng phải trả cho nhà nƣớc.
Đơn giá thuê đất là yếu tố chi phí cấu thành nên giá thành sản phẩm hàng hóa, dịch vụ nên nó ảnh hƣởng đến sức cạnh tranh của sản phẩm trên thị trƣờng. Vì vậy việc xác định giá đất cũng nhƣ đơn giá thuê đất át đúng với giá trị thực của nó có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế, nhất là trong bối cảnh hội nhập và cạnh tranh toàn cầu.
1.3.5. Giám sát, thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại trong quản lý vàsử dụng đất đai sử dụng đất đai
a. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất
Đây là nội dung hết sức quan trọng, nó diễn ra thƣờng xuyên, liên tục, phản ánh các vận động chủ yếu của các quan hệ về đất đai trong thị trƣờng.
Để thực hiện nội dung này trƣớc hết phải ban hành hệ thống văn bản pháp quy về quyền hạn và trách nhiệm của nhà nƣớc, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, quy định các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất và các chế tài xử lý vi phạm.
Trong nền kinh tế thị trƣờng nhà nƣớc vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai, có quyền định đoạt đối với đất đai, vừa là chủ thể sử dụng đất lớn nhất vừa là ngƣời quản lý giám sát việc sử dụng, nếu quy định về quyền và nghãi vụ của các bên không rõ ràng và khơng đƣợc luật hóa thì rất dễ nảy sinh bất bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất. Lúc này quan hệ đất đai sa vào cơ chế xin cho, mang nặng tính hành chính, khơng theo quy luật thị trƣờng.
Q trình đảm bảo thực thi các quyền của ngƣời sử dụng đất, nhà nƣớc nên giảm dần các biện pháp hành chính, thực hiện phân quyền gắn với phân