1.4.1. Các yếu tố bên trong
(i) Nhóm các nhân tố liên quan đến chủ thể quản trị
Hiệu quả quản trị đối với hoạt động kinh doanh BĐS phụ thuộc rất lớn vào bộ máy quản trị đối với hoạt động kinh doanh mặt hàng này. Bộ phận quản trị vừa có vai trị hoạch định chiến lược, chính sách phát triển hoạt động kinh doanh BĐS; vừa biến những chủ trương, chính sách, kế hoạch đó trở thành hiện thực. Trong q trình hoạt động, các cơ quan này có thể nắm bắt được thông tin về doanh nghiệp như tình hình hoạt động, quy mơ thị trường,
chất lượng hàng hóa kinh doanh, thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước… để từ đó đưa ra các giải pháp, chính sách điều chỉnh thích hợp nhằm tạo mơi trường thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động trên thị trường.
Kinh doanh BĐS chỉ có thể phát triển được khi có sự phối hợp chặt chẽ với các ngành khác như vật liệu xây dựng, tài chính, ngân hàng. Điều này địi hỏi cơ chế quản trị phải có một bộ máy phù hợp với tính liên ngành của lĩnh vực kinh doanh BĐS. Bộ máy tổ chức quản trị hoạt động kinh doanh BĐS cần được xây dựng thống nhất từ trên xuống dưới.
(ii) Nhóm các nhân tố liên quan đến đối tượng quản trị
Đối tượng quản trị là người lao động trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS chịu sự tác động của nhà quản trị doanh nhiệp để thỏa mãn mục tiêu quản trị.
Thông qua công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, các cơ quan quản trị có thể nắm bắt được những nguyện vọng, địi hỏi của người lao động để từ đó có những thay đổi, điều chỉnh trong đường lối, chính sách phát triển doanh nghiệp. Qua đó, tạo mơi trường thơng thống, lành mạnh cho các người lao động hoạt động; gia tăng sự đóng góp của các người lao động vào phát triển của doanh nghiệp
Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường hiện nay rất nhiều kể cả trong và ngồi nước, nhiều hình thức quản trị khác nhau được áp dụng đối với mỗi doanh nghiệp này, do vậy đây cũng là yếu tố tác động lớn đối với đối tượng quản trị, họ có thể khơng tiếp tục làm việc cho doanh nghiệp nếu điều kiện không đảm bảo yêu cầu. Hiên nay BĐS đang trong giai đoạn cạnh tranh gây gắt, thị trường đã có những dấu hiệu trầm lắng khó khăn đây cũng là nhân tố tác động mạnh đến đối tượng quản trị. Họ có thể nhảy sang phục vụ cho chủ thể quản trị lĩnh ở vực kinh doanh khác.
Trên đây là một số yêu cầu căn bản cho quá trình quản trị kinh doanh đối với các doanh nghiệp BĐS. Làm tốt những điều trên chính là những biện pháp hiệu quả nhất trong công tác quản trị qua đó tạo tiền đề cho việc kinh
doanh BĐS đạt hiệu quả cao nhất.
1.4.2. Các yếu tố bên ngoài
(i) Môi trường trong nước
Môi trường vĩ mơ trong nước có ảnh hưởng nhiều nhất đến hoạt động kinh doanh BĐS là mơi trường luật pháp, cơ chế, chính sách. Nhà nước ta đã ban hành một số luật để điều chỉnh việc thành lập và hoạt động của các cơ sở kinh doanh BĐS trên thị trường như:
+ Luật kinh doanh Bất động sản, Luật nhà ở, Luật doanh nghiệp, luật thương mại, luật cạnh tranh là những đạo luật quan trọng trong việc điều chỉnh thị trường.
+ Các sắc luật thuế: Thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp… để khuyến khích hoặc hạn chế kinh doanh, giám sát tình hình thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước của các chủ thể kinh doanh.
+ Các quy định khác như tiêu chuẩn chất lượng sản phẩm hàng hóa, pháp lệnh giá… quy định chất lượng hàng hóa lưu thơng trên thị trường, cho phép Chính phủ bình ổn giá một số mặt hàng thiết yếu trong đó có BĐS.
+ Các chính sách như: chính sách tài chính tín dụng; các quy định về giá bán, điều kiện kinh doanh; chính sách hỗ trợ thơng tin thị trường… cũng có tác động đến hoạt động kinh doanh BĐS trên thị trường.
Hệ thống các văn bản pháp luật, cơ chế chính sách của các cơ quan quản trị có thể tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh và công tác quản trị hoạt động kinh doanh BĐS nếu các quy định này phù hợp với tình hình thực tế. Ngược lại, nếu các quy định không phù hợp sẽ kìm hãm sự phát triển của các chủ thể kinh doanh cũng như gây khó khăn cho cơng tác quản trị hoạt động kinh doanh BĐS.
(ii) Môi trường quốc tế
Hội nhập kinh tế quốc tế đem lại nhiều thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS và hoạt động kinh doanh các mặt hàng khác của nước ta. Hội nhập kinh tế giúp các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có điều kiện mở rộng thị
trường tiêu thụ ra nước ngoài, nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường. Thêm nữa, hội nhập kinh tế quốc tế cũng giúp nước ta hoàn thiện hơn hệ thống văn bản chính sách luật pháp cho phù hợp với luật pháp quốc tế, điều này giúp cho hoạt động kinh doanh BĐS có thêm sức mạnh pháp lý khi tham gia thị trường thế giới. Trong bối cảnh kinh tế trong nước có nhiều biến động như hiện nay là cơ hội cho các doanh nghiệp nước ngồi có tiềm lực kinh tế lớn, có kinh nghiệm quản trị kinh doanh nhảy vào thâu tóm các dự án đầu tư BĐS nước ta.
Trong xu thế toàn cầu hiện nay, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS không chỉ diễn ra trong phạm vi quốc gia mà cịn ở tầm quốc tế; mơi trường kinh doanh thì khơng ngừng biến động. Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng, cơ chế chính sách không thể thay đổi thường xuyên, liên tục theo ý muốn chủ quan mà phải dựa trên cơ sở phân tích các thơng tin thị trường một cách đúng đắn. Có như vậy mới đảm bảo định hướng cho hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đồng thời cũng khơng gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong q trình thực thi các chủ trương, chính sách đó.
Tóm tắt Chương 1
Chương 1 của luận văn nghiên cứu những vấn đề cơ bản về BĐS, thị trường BĐS, kinh doanh BĐS và các nội dung về quản trị kinh doanh BĐS.
Để hệ thống những vấn đề cơ bản về BĐS, kinh doanh BĐS, Luận văn trình bày các vấn đề lý thuyết như khái niệm, đặc điểm, vai trị, phân loại và tình hình phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam trong thời gian qua.
Chương 1 cũng đưa ra cơ sở lý luận về việc quản trị kinh doanh BĐS qua các nội dung khái niệm, vai trò và nội dung cụ thể của quản trị kinh doanh BĐS.
Để việc quản trị kinh doanh BĐS đạt hiệu quả, hiệu suất cao, Luận văn đã đưa ra các tiêu chí đánh giá đo lường kết quả thực thi, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng tới quản trị kinh doanh BĐS.
Đây là cơ sở lý luận để tác giả đi sâu phân tích thực trạng quản trị kinh doanh BĐS của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị ở chương II.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ