theo DAĐT tại Hội sở.
2.4.1. Kết quả đạt được và nguyên nhân
Hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tiền vay những năm gần đây đã được Chi nhánh quan tâm rất nhiều khi quyết định cho vay theo dự án. Ngân hàng đã chú ý hơn đến nâng cao tỷ trọng dư nợ cho vay có BĐS đảm bảo. BĐS đảm bảo giúp Ngân hàng đảm bảo an toàn trong việc cho vay vốn, tạo thêm một nguồn thu nợ thứ hai sau nguồn thu nợ là doanh thu (đối với vốn lưu động) và khấu hao cơ bản và lợi nhận (đối với vốn vay cố định), giúp Ngân hàng phòng ngừa được những diễn biến không thuận lợi trong kinh doanh.
Chi nhánh chỉ áp dụng cho vay khơng có BĐS đảm bảo đối với các DNNN. Các khách hàng này có đặc điểm chung là vốn tự có thấp , nên việc ràng buộc nợ có BĐS đảm bảo là một bài tốn khó. Từ chỗ khơng chú trọng đến nay Chi nhánh đã coi việc định giá bất động sản đảm tiền vay là một trong những điều kiện tín dụng đối với khách hàng nói chung và DNNN nói riêng.
Hoạt động cho vay dự án là lĩnh vực thế mạnh của các NHTM Nhà nước từ trước tới nay. Hội sở đã thực sự trở thành một địa chỉ cấp vốn tin cậy cho các dự án. Kết quả đó khơng thể khơng nói đến công tác định giá BĐS đảm bảo tiền vay của các cán bộ định giá. Trong suốt những năm qua, nhiều dự án đã được giải ngân ở Hội sở, góp phần tăng hiệu quả kinh tế xã hội.
Năm 2004, Chi nhánh đã giải ngân cho các dự án:
•Dự án nhập thiết bị để thi công nhà máy Thuỷ điện A Vương của Công ty Lũng Lô với số tiền là 43,5 tỷ đồng.
•Giải ngân cho Tổng Công ty Xây dựng cơng trình giao thơng 8 thi công dự án đường vành đai III đoạn Mai Dịch – Pháp Vân, số tiền 22,5 tỷ đồng. •Dự án truyền hình cáp của Công ty dịch vụ truyền thanh truyền hình Hà
Nội, số tiền 22 tỷ đồng.
Năm 2005, Chi nhánh đã giải ngân cho một số dự án:
•Đầu tư 22 tỷ đồng cho Công ty TNHH vận tải Việt Thanh để xây dựng hệ thống vận chuyển hành khách tuyến đường Hà Nội – Nội Bài.
•Giải ngân 4,5 tỷ đồng để đầu tư mua xe taxi cho Cơng ty vận tải Vạn Xn. •Đầu tư 10 tỷ đồng để nâng cấp mạng truyền hình của Cơng ty dịch vụ truyền
thanh truyền hình Hà Nội.
Năm 2006, Chi nhánh giải ngân cho một số dự án:
•Dự án đầu tư dây chuyền thiết bị đồng bộ sản xuất đèn huỳnh quang công suất 7.000.000 sp/năm của Cơng ty Bóng đèn phích nước Rạng Đơng, tổng nguồn vốn trên 13 tỷ đồng, trong đó Chi nhánh đầu tư 9,5 tỷ đồng.
•Dự án đầu tư phân xưởng sản xuất thuốc viên kháng sinh đạt tiêu chuẩn GMP của Công ty cổ phần dược trung ương, trong đó Chi nhánh đầu tư 10 tỷ đồng.
•Dự án đầu tư xây dựng trụ sở, nhà điều hành của Công ty Thương Mại và Dịch vụ Vạn Xuân tại 45 Nguyễn Chí Thanh – Hà Nội, tổng nguồn vốn đầu tư 17 tỷ đồng trong đó Chi nhánh đầu tư 12 tỷ đồng.
Đầu năm 2008 Chi nhánh đầu tư cho Dự án cơng trình Thuỷ điện Bản Chát với số vốn 390 tỷ đồng, đã thực hiện giải ngân vào tháng 5/2008.
2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân
Tuy đã đạt được những thành tựu đáng kể như trên nhưng trong quá trình thực hiện định giá TSBĐ tiền vay tại Chi nhánh cũng còn nhiều hạn chế do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan.
2.4.2.1 Hạn chế
Thứ nhất, về nghiệp vụ và kinh nghiệm của cán bộ định giá. Do định giá
là một công việc phức tạp đòi hỏi ở một cán bộ chuyên ngành rất nhiều kỹ năng và kiến thức sâu rộng và phải am hiểu tất nhiều lĩnh vực. Không một cá nhân nào đáp ứng nhu cầu này bởi khơng một ai có thể am hiểu tất cả mọi ngành nghề, mọi lĩnh vực trong nền kinh tế. Hơn nữa, định giá bất động sản đòi hỏi người định giá phải có chun mơn, nghiệp vụ và có kinh nghiệm. Nhưng kinh nghiệm lại chỉ có thể tích lũy trong thời gian cơng tác, vì vậy địi hỏi kinh nghiệm với lực lượng cán bộ trẻ là một yêu cầu khó có thể đáp ứng. Hiện tại Chi nhánh có đội ngũ cán bộ định giá khá trẻ và làm công tác định giá chưa lâu, đối với các cán bộ trẻ thì hạn chế lớn nhất là kinh nghiệm nhưng đổi lại họ có tinh thần học hỏi rất cao, năng động, nhiệt tình trong cơng việc. Ngồi ra, trình độ chun mơn của đội ngũ CBĐG khơng đồng đều cũng có thể làm cho chất lượng định giá BĐS cũng bị ảnh hưởng.
Mặt khác, vấn đề định giá bất động sản bảo đảm cũng có những hạn chế, đó là: Những bất động sản có giá trị lớn mà nhu cầu vay cũng lớn thì phịng
tín dụng sẽ th cơng ty, tổ chức định giá chuyên nghiệp để định giá và tất nhiên kết quả sẽ chính xác hơn, nhưng chi phí bỏ ra là rất lớn.
Thứ hai, q trình định giá BĐS cịn gặp nhiều khó khăn khi xác định
giá trị bất động sản. BĐS đảm bảo tiền vay theo DAĐT có cả máy móc, thiết bị nên rất khó xác định chi tiết và việc xác định dựa trên mức độ cảm tính là chủ yếu, và khó khăn trong thẩm tra số liệu. Trong trường hợp có rủi ro xảy ra thì việc thanh lý bất động sản là rất khó vì máy móc, thiết bị có thể sẽ trở nên lạc hậu trên thị trường, hơn nữa có những thiết bị về thuỷ điện thậm chí bán ra nhưng khơng có người mua. BĐS cũng khó xác định giá trị thị trường chính xác của chúng theo từng địa phương hoặc khu vực tại một thời điểm xác định.
Thứ ba, vấn đề thông tin về bất động sản. Chi nhánh thường khơng có
đầy đủ các thơng tin chính xác về bất động sản. Chi nhánh cũn gặp nhiều khó khăn trong công tác thu thập, xử lý thông tin.
Thứ tư, chính sách tín dụng của Ngân hàng chưa chặt chẽ. Ngân hàng áp
dụng cho vay khơng có BĐS đối với các DNNN, chính vì vậy tỷ lệ cho vay khơng có bất động sản đảm bảo vẫn cịn tương đối cao. Chính sách này của Ngân hàng cũng làm ảnh hưởng một phần đến hiệu quả bảo đảm tiền vay.
2.4.2.2. Nguyên nhân
Nhân tố chủ quan:
Thứ nhất, việc định giá bất động sản cịn mang tính chủ quan. Có thể nói
việc định giá BĐS đảm bảo là khâu then chốt trong hoạt động cho vay vì nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay ở Ngân hàng, đến số tiền cho khách hàng vay cũng như khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng khi khoản vay khơng được thanh tốn. Nhưng việc định giá BĐS tại Chi nhánh chủ yếu là do cán bộ tín dụng đảm nhiệm, mà cán bộ tín dụng thì khơng nắm bắt được hết những thông tin về thị trường mà đặc biệt đối với thị trường BĐS, cũng như những
thơng số kỹ thuật của máy móc, thiết bị đi kèm với BĐS. Do vậy, việc định giá là khó có thể chính xác.
Thứ hai, cơ chế cho vay còn nhiều bất cập. Việc bảo đảm tiền vay là một
trong những nguyên nhân chính ngăn cản các DNNN vay vốn Ngân hàng. Các doanh nghiệp khi muốn vay vốn Ngân hàng thì phải có BĐS đảm bảo; quyền… đặc biệt đối với các BĐS thì Chi nhánh gặp khó khăn trong việc định giá các tài sản này, thường là đánh giá thấp hơn nhiều so với giá cả thị trường. Bên cạnh đó là việc qui định của Ngân hàng là chỉ cho vay khoản vốn không lớn hơn 70% giá trị TSBĐ làm cho các doanh nghiệp thực sự bị hạnh chế trong việc vay vốn đáp ứng nhu cầu kinh doanh.
Bên cạnh đó, trong phương pháp định giá TSBĐ của Ngân hàng thường áp dụng khung giá đất để định giá đối với BĐS và dựa vào bảng khấu hao đối với máy, thiết bị mà khơng định giá được mức hao mịn hữu hình và hao mịn vơ hình. Do đó, khơng định giá TSBĐ phù hợp với thị trường.
Thứ ba, do hạn chế về mặt thông tin. Công tác thu thập thông tin khách
hàng cũng như về BĐS của khách hàng và đặc biệt là công tác theo dõi, bảo quản BĐS chưa được chú trọng nhiều. Do đó, rất dễ mắc phải những rủi ro “thông tin không cân xứng” mang lại. Bởi vì, mọi thơng tin về hoạt động SXKD, thực trạng BĐS… đều do khách hàng cung cấp và đánh giá tình hình đó là do sự chủ quan của cán bộ tín dụng phụ trách khách hàng. Do đó, tính chính xác cũng như tính khách quan sẽ khơng cao.
Thứ tư, giá cả BĐS phụ thuộc rất nhiều vào việc quy hoạch đất đai ở địa
phương (vì nó tác động trực tiếp đến giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của đất đai) nên Chi nhánh dễ gặp khó khăn khi định giá nếu thời gian định giá trùng với thời gian tiến hành quy hoạch. Ngoài ra việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang trong giai đoạn thực hiện, các khu đô thị lớn
đang xúc tiến xây dựng những khu chung cư cao tầng tạo nên những giao dịch ngầm, thơng tin thiếu chính xác… do đó việc thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương trong khoảng thời gian 3 năm gần nhất, thông tin về giá chuyển nhượng của 3 giao dịch là rất khó chính xác.
Thứ năm, với BĐS có máy móc, thiết bị đi kèm thì lại phụ thuộc nhiều
vào trình độ cơng nghệ. Với sự phát triển không ngừng của khoa học cơng nghệ, thì máy móc, thiết bị mất giá rất nhanh khiến cho hao mịn vơ hình của bất động sản là lớn. Chính vì vậy, cán bộ tín dụng của Chi nhánh rất khó nắm bắt được thơng tin kịp thời, mà nếu có thể biết được thì cũng khó đo lường được các hao mịn vơ hình này để định giá máy, thiết bị một cách chính xác.
Nhân tố khách quan:
Từ phía khách hàng
BĐS đảm bảo của khách hàng có tính đa dạng và an toàn là khác nhau. Các BĐS được khách hàng mang tới có nguồn gốc, chủng loại rất đa dạng, có giá trị đặc trưng khác nhau… gây khó khăn và rất tốn thời gian cho việc định giá. Bên cạnh đó, việc phản ánh và ghi chép số liệu về giá trị bất động sản còn chưa thống nhất, nhiều giấy tờ liên quan cịn khó xác định, cũng như tính chính xác phụ thuộc nhiều vào độ trung thực của khách hàng.
Nhìn trên một khía cạnh khác, một khách hàng tìm đến Ngân hàng để vay vốn họ cũng sẽ luôn cân nhắc xem vay ở đâu được nhiều hơn và có lợi hơn. Nếu như các quy định của Ngân hàng quá khắt khe về BĐS đảm bảo và nhiều thủ tục rườm rà khác… thì những khách hàng này sẽ khơng vay ở ngân hàng mà chuyển sang vay ở các tổ chức tín dụng khác. Vấn đề đặt ra là phải có một chính sách tín dụng thật sự phù hợp, hấp dẫn để thu hút khách hàng, cạnh tranh trên thị trường nhằm mở rộng tín dụng.
Về mơi trường pháp lý
Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động của ngành ngân hàng đó được cải tiến nhiều nhưng vẫn cũn chưa được đầy đủ và thiếu tính khoa học, có những sự chồng chéo chưa đồng bộ làm cho việc xử lý theo đúng luật này lại mâu thuẫn với bộ luật kia. Ở nước ta hiện nay chưa có luật sở hữu và những văn bản dưới luật về lĩnh vực này. Hệ thống pháp luật ban hành không đồng bộ và không phù hợp với yêu cầu của hoạt động kinh doanh.. Do đó, thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp ở Ngân hàng cịn gặp nhiều khó khăn phức tạp.
CHƢƠNG 3
CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO
ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI HỘI SỞ.
3.1 Phƣơng hƣớng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó tài sản đảm bảo tại Ngân hàng công thƣơng.
3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh
Để lập thành tích kỷ niệm 20 năm ngày thành lập NHCT Việt Nam. Căn cứ vào định hướng của NHCT Việt Nam và tình hình thực tế tại Chi nhánh, Hội sở đề ra một số nhiệm vụ, chỉ tiêu kinh doanh năm 2009. Cụ thể như sau:
Bảng 4. Các chỉ tiêu kinh doanh đến 31/12/2009
Đơn vị: Tỷ đồng
TT Chỉ tiêu Thực hiện năm 2008 Kế hoạch năm 2009 % so với năm 2008
1 Tổng nguồn vốn huy động 4.503 5.000 111
2 Tổng dư nợ 1.198 1.545 129
3 Dư nợ trung dài hạn 26% < 40%
4 Dư nợ có TSBĐ 31% > 40%
5 Nợ xấu 92.281 55 60
6 Thu dịch vụ phí 10.749 14 130
7 Phát hành thẻ E- Partner 9.083 thẻ 10.500 thẻ 116 8 Lợi nhuận hạch toán 120.228 triệu đồng 107.500 triệu đồng
3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm bảo tại Hội sở.
Nằm trong bước đi vững chắc của kế hoạch phát triển toàn Chi nhánh thì an tồn và sinh lợi ln là hai mục tiêu song hành. BĐS đảm bảo là một bước tiến vững chắc cho việc gắn kết Ngân hàng và khách hàng dựa trên việc nó đem lại cho Ngân hàng những khoản cho vay an tồn. Do đó, cần tập trung vốn vào những dự án có hiệu quả sinh lời cao, an tồn, thực hiện đầu tư hợp vốn với các Chi nhánh khác trong cùng hệ thống, xác định rõ trách nhiệm của đơn vị tham gia để nâng cao hiệu quả của công tác định giá, giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng.
Tăng tỷ trọng cho vay có ĐBS đảm bảo đối với DNNN. Việc tăng tỷ trọng này khơng chỉ có ý nghĩa với Chi nhánh mà còn tạo động lực để các DNNN tăng vốn chủ sở hữu thông qua việc nâng cao hiệu quả SXKD.
3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phƣơng pháp định giá tài sản bảođảm tiền vay theo DAĐT tại Hội sở đảm tiền vay theo DAĐT tại Hội sở
3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá
Ngân hàng cần chú trọng và áp dụng những phương pháp định giá tiên tiến, có hiệu quả thơng qua việc nghiên cứu tham khảo những phương pháp định giá của ngân hàng trong nước và thế giới. Tuy nhiên, việc vận dụng phương pháp định giá này phải mang tính chất sáng tạo, phù hợp với tình hình thực tiễn của Ngân hàng.
Định giá là một hoạt động khoa học phức tạp, đòi hỏi những kỹ năng và những kiến thức vơ cùng lớn. Tại phịng tín dụng Hội sở hiện nay việc định giá nhìn chung là sử dụng phương pháp đơn giản nhất và phụ thuộc vào ý kiến chủ quan là nhiều hơn cả, Ngân hàng chủ yếu áp dụng khung giá đất để
định giá BĐS. Do vậy chứa đựng nhiều rủi ro tín dụng. Bởi vậy, việc nghiên cứu về định giá và áp dụng những phương pháp khoa học trong định giá là rất cần thiết.
Để q trình định giá BĐS có chất lượng tốt hơn nên ngân hàng nên có những tiêu thức đánh giá giá trị của BĐS dựa trên những thơng tin xác thực, có căn cứ khoa học (như: căn cứ định giá BĐS là lấy theo giá thị trường; máy, thiết bị không dựa vào bảng khấu hao mà phải đánh giá lại đúng mức hao mịn hữu hình và vơ hình). Lập ra hội đồng định giá bất động sản để có quyết định chính xác hơn, có thơng tin đầy đủ hơn về bất sản. Một số đơng người tham gia định giá thì độ chính xác và an toàn sẽ cao hơn, tất nhiên phần quyết định vẫn thuộc về cán bộ trực tiếp phụ trách khách hàng.
Ngồi phịng tín dụng phụ trách việc định giá BĐS thì Chi nhánh nên kết hợp với các tổ chức chuyên định giá. Việc kết hợp này sẽ đem lại con số