2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại Hội sở
2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động
cho vay theo DAĐT tại Hội sở
Bất động sản thế chấp tại Hội sở hiện nay chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất. Để tiến hành định giá BĐS, cán bộ tín dụng (CBTD) của chi nhánh tuân thủ đúng theo quy trình và phương pháp định giá BĐS cụ thể như sau:
Sau khi khách hàng xuất trình giấy tờ liên quan đến bất động sản, sẽ kiểm tra giấy tờ có liên quan đến BĐS thế chấp như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (nhà ở, nhà xưởng…) do UBND quận huyện thành phố cấp; sơ đồ thửa đất do phịng địa chính nhà đất và đô thị quận, huyện thành phố xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của chủ sở hữu (nếu có chứng minh thư nhân dân của chủ sở hữu). Tiếp theo đó, CBTD sẽ kiểm tra giá trị thực tế của BĐS thơng qua việc tìm hiểu những thơng tin liên quan đến BĐS như: vị trí, kích thước của bất động sản, mục đích sử dụng hiện tại, hiện trạng của bất động sản… Sau đó, CBTD sẽ tiến hành định giá BĐS này. Phương pháp mà CBTD của chi nhánh thường sử dụng là phương pháp so sánh trên cơ sở trực tiếp khảo sát thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố.
Hội sở khơng tính giá trị quyền sử dụng đất mà đi tính giá trị tăng thêm của mảnh đất do lợi thế địa điểm.
Để xác định giá trị tăng thêm do lợi thế địa điểm, trước hết cán bộ định giá xác định vị trí, mơ tả lơ đất cần thẩm định giá, có chụp ảnh, bản vẽ hiện trạng, số liệu thực tế. Căn cứ vào đó xác định diện tích hợp lệ ghi trên tờ khai lệ phí trước bạ và giấy công nhận chủ quyền. Nếu con số trên 2 loại tờ giấy này là khác nhau thì diện tích đất hợp lệ là diện tích có số liệu ghi nhỏ hơn. Sau khi có số liệu về diện tích hợp lệ thì xác định đơn giá đất thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố. Giá đất ngân hàng định giá không lớn hơn khung giá Nhà nước.
Bảng 3. Bảng giá đất tại thị trấn thuộc huyện Thanh Trì năm 2008
Đơn vị tính : triệu đồng/m2
STT Tên đường phố Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đường Ngọc Hồi Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 + Phía đối diện đường tàu 5 000 3 500 2 200 1 750
+ Phía đi qua đường cầu 3 900 2 900 1 900 1 450
2 Đường Phan Trọng Tuệ 4 230 3 100 2 000 1 550
3 Đường vào Cơng An hun
Thanh Trì 3 510 2 700 1 800 1 350
4 Đường đôi từ đường Ngọc Hồi đi qua cổng sau UBND huyện Thanh Trì rẽ ra đường vào Công An huyện và rẽ ra đường Ngọc Hồi-Tứ Hiệp-Đê Sông Hồng
4 230 3 100 2 000 1 550
5 Đường Tựu Liệt(đoạn thị trấn
Văn Điển) 4 230 3 100 2 000 1 550
6 Đường Tứ Hiệp 4 230 3 100 2 000 1 550
7 Đường từ Phan Trọng Tuệ đi
Vĩnh Quỳnh-Đại Áng 3 510 2 700 1 800 1 350
Nguồn: Theo khung giá đất TP Hà Nội, kèm theo quyết định số 150/2007/QĐ- UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố
Trong đó:
•Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường phố.
•Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m
•Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2 - 3,5m
•Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m.
Để thấy rõ quy trình cũng như phương pháp cụ thể mà ngân hàng áp dụng khi tiến hành định giá quyền sử dụng đất, ta xét ví dụ sau:
Mảnh đất đem thế chấp là khu đất thuộc quyền sử dụng của cơng ty Kim khí Hà Nội, quyền sở hữu này là do UBND Thành Phố Hà Nội cấp ngày 08/12/2003
Mơ tả đặc điểm chính của mảnh đất:
•Quyền sử dụng đất: Đất th 30 năm
•Tổng diện tích: 29.599 m2, trong đó 28.107,7m2 làm kho xưởng sản xuất kim khí và 1.491,5m2 để mở đường theo quy hoạch của thành phố và hành lang bảo vệ tuyến đường cao thế.
•Mảnh đất nằm trong khu vực đường đang quy hoạch mở rộng
•Vị trí mảnh đất: Một mặt tiếp giáp với đường giao thông sang khu đô thị mới Linh Đàm, mặt còn lại trên đường 70, Văn Điển, Thanh Trì rất thuận tiện giao thơng. Phù hợp xây dựng khu đô thị, xây dựng khu sản xuất, nhà kho cho thuê. Hiện nay xí nghiệp I cịn cho 18 doanh nghiệp khác thuê kho bãi chứa hàng, xưởng sản xuất và văn phòng giao dịch.
Theo khung giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội ban hành kèm theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007, vị trí của khu đất xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì nằm ở vị trí 1, 2, 3 thuộc loại giá đất tại các thị trấn, thống nhất chọn vị trí II có giá đất SXKD phi nơng nghiệp là 3,1 triệu đồng/m2.
Thống nhất đánh giá giá trị tăng thêm của tài sản bằng bằng 70% giá trị diện tích đất, tính trên phần đất nằm ngồi chỉ giới đường đỏ.
Vậy giá trị tăng thêm của mảnh đất do lợi thế địa điểm = 28.107,7m2 × 3.100.000đ/m2 × 70% = 60.993.709.000 (đồng)
Vậy tại thời điểm định 18/3/2008 quyền sử dụng mảnh đất của công ty Kim khí là 60.993.709.000 đồng.
Để thấy rõ hơn về phương pháp định giá của chi nhánh, ta xét tiếp ví dụ về thế chấp bất động sản hình thành từ vốn vay sau:
Bất động sản đã được hình thành từ vốn vay nằm trên thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X114532 ngày 28/4/2007 của UBND Thành Phố Hà Nội, cụ thể như sau:
•Tên người sử dụng đất: Cơng ty Cổ phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên •Diện tích: 2.120 m2 (hai nghìn một trăm hai mươi mét vng)
•Hình thức sử dụng: - Sử dụng riêng: 2.120 m2 - Sử dụng chung: 0 m2
•Mục đích sử dụng: Đất xây dựng cơ bản •Thời hạn sử dụng: Lâu dài
•Tài sản gắn liền trên đất: Nhà cửa, vật kiến trúc khác đã hình thành
Căn cứ theo đơn giá hạch tốn do Cơng ty Cổ Phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên cung cấp, Cán bộ thẩm định tiến hành định giá cơng trình xây dựng trên đất như sau:
Bảng 4. Bảng các hạng mục cơng trình trên đất Đơn vị: triệu đồng ST T Hạng mục Đơn vị Số lượng (m2) Đơn giá (trđ/m2) Thành tiền (trđ) Giá trị BĐS thế chấp hình thành từ vốn vay 1 Nhà 4 tầng bên phải, nhà C m2 1.310 1,8 2.358 1000 2 Nhà ăn, nghỉ chính giữa A2, 3 tầng m2 678 1,5 1.017 500 3 Nhà ăn, nghỉ chính giữa A1, 3 tầng m2 646 1,5 969 50 4 Nhà 3 tầng phía bên trái, nhà B m2 725 1,2 870 255 5 Nhà trưng bày, giới thiệu sản phẩm, 3
tầng m
2 40 3 120 50
6 Vật kiến trúc khác, sân vườn, hàng
rào, bể phun nước. m
2 50
Tổng 5.384 1.855
Nguồn: Theo đơn giá hạch tốn do Cơng ty Cổ Phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên
Tổng giá trị bất động sản thế chấp: 5.384.000.000 đồng (năm tỷ ba trăm tám mươi tư triệu đồng)
Trong đó:
- Bất động sản hình thành từ vốn vay: 1.855.000.000 đồng
- Bất động sản hình thành từ vốn chủ sở hữu: 3.529.000.000 đồng.
Nhận xét:
CN NHCT Đống Đa định giá BĐS tính theo giá thị trường có đối chiếu với khung giá đất của Thành phố. Tuy Chi nhánh có sự tham khảo giá đất trên
thị trường nhưng khi tiến hành định giá, Chi nhánh lại khơng tính theo giá thị trường mà căn cứ chủ yếu vào khung giá đất của Thành Phố. Qua các ví dụ trên có thể thấy rằng đối với giá trị quyền sử dụng đất, Chi nhánh khơng định giá chính xác mà chỉ dựa vào lợi thế thương mại của mảnh đất đế ước lượng giá trị. Cịn đối với cơng trình xây dựng trên đất, căn cứ định giá dựa trên giá trị còn lại của bất động sản (đối với bất động sản đã qua sử dụng) và theo giá trị mới xây dựng căn cứ trên bản quyết toán xây dựng của khách hàng (đối với bất động sản mới hình thành). Như vậy có thể thấy phương pháp mà Chi nhánh áp dụng thường đơn giản, rất dễ dẫn đến việc định giá khơng chính xác. Bên cạnh đó, Chi nhánh chỉ định giá BĐS theo thơng tin mà khách hàng cung cấp nên có thể xảy ra những trường hợp khách hàng gian lận để nhằm đạt được mục đích vay vốn của khách hàng cao hơn, trong những trường hợp như vậy Chi nhánh sẽ gặp phải nhiều rủi ro hơn.