2.1. Vài nét về hoạt động tại Hội sở Hà Nội
2.1.2. Cơ cấu tổ chức
2.1.2.1.Sơ đồ bộ máy tổ chức Chú thích: P.GD: Phịng giao dịch P.KH 1: Phòng khách hàng số 1 P.KH 2: Phòng khách hàng số 2 P.KHCN: Phòng khách hàng cá nhân P.KT: Phịng Kế tốn
P.KTKSNB: Phịng kiểm tra kiểm soát nội bộ P.QLNCVĐ: Phịng quản lý nợ có vấn đề P.QLRR: Phòng quản lý rủi ro
P.TCHC: Phịng tổ chức hành chính P.TTĐT: Phịng thơng tin điện tốn P.TTKQ: Phịng tiền tệ kho quỹ P.THTT: Phòng tổng hợp tiếp thị QTK: Quỹ tiết kiệm.
P.THTT P.KH 1 P.CVCN PHÓ GIÁM ĐỐC 1 P.QLRR QTK HĐV P.KHCN P.QLNCVĐ PHÓ GIÁM ĐỐC 2 P.TTKQ P.TTĐT P.GD Kim Liên G I Á M PHÓ GIÁM ĐỐC 3 P.GD Cát Linh Đ Ố C P.KH 2 P.KTKSNB PHÓ GIÁM ĐỐC 4 P.KT P.TCHC
2.1.2.2.Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh
Phòng quản lý rủi ro: thực hiện việc tái thẩm định hồ sơ tín dụng của các phịng tín dụng (các phịng khách hàng) và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra đối với khoản vay.
Phịng khách hàng cá nhân: có hai chức năng là cho vay cá nhân (cho vay hộ gia đình, tư nhân) và chức năng huy động vốn.
Phịng khách hàng: phịng tín dụng, trực tiếp cho vay
Phịng quản lý nợ có vấn đề: quản lý và tham mưu cách giải quyết cho ban giám đốc đối với các khoản nợ có vấn đề (nợ xấu).
Phòng tiền tệ kho quỹ: quản lý và lưu chuyển tiền
Phịng thơng tin điện tốn: phịng tin học quản lý mạng, hỗ trợ, sửa chữa đường dây, mạng.
Phòng giao dịch Kim Liên: như một ngân hàng con. Quyền tự quyết đối với món vay ≤ 500 triệu (nếu lớn hơn phải trình lên trụ sở chính, trình lên phịng khách hàng).
Phòng giao dịch Cát Linh: cũng giống như một ngân hàng con. Quyền tự quyết đối với món vay ≤ 500 triệu ( nếu lớn hơn phải trình lên trụ sở chính, trình lên phịng khách hàng).
Phịng tổng hợp tiếp thị: tham mưu cho giám đốc chính sách Marketing quảng cáo, quản lý và phát hành thẻ ATM. Tham mưu cho ban giám đốc về kế hoạch sử dụng nguồn vốn.
Phịng kế tốn: kế tốn ngân hàng, thanh tốn nhận trả và chuyển trả tiền.
Phòng kiểm tra, kiểm sốt nội bộ: phịng thuộc biên chế của NHCT Việt Nam thay mặt tổng giám đốc giám sát hoạt đọng của ngân hàng chi nhánh.
Phịng tổ chức – hành chính: quản lý nhân sự cơ quan, mua sắm quản lý trang thiết bị
Phòng huy động vốn: gồm 34 quỹ tiết kiệm rải rác quận Đống Đa
Các phòng ban trong chi nhánh NHCT Việt Nam ln có sự liên hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ cho nhau cùng thực hiện các nhiệm vụ được giao đạt được mục tiêu của chi nhánh, của toàn bộ hệ thống Ngân hàng Cơng Thương Đống Đa.
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng công thương.
Kết quả hoạt động kinh doanh
Năm 2007 là năm rất khó khăn của Chi nhánh do gánh nặng nợ xấu và lỗ luỹ kế của năm 2006 lớn, làm cho thu nhập của cán bộ công nhân viên Chi nhánh thuộc loại thấp nhất trong hệ thống ngân hàng Công thương.
Bảng 1. Kết quả kinh doanh của Hội sở tính đến 31/12/2007
Đơn vị tính: tỷ đồng
STT Chỉ tiêu Thực hiện
2006 Kế hoạch 2007 Thực hiện 2007 thành kế% hoàn hoạch
1 Huy động vốn 3.850 3.650 4.502 117%
2 Tỷ lệ nợ xấu 92.281
3 Lợi nhuận hạch toán 84 120.228
4 Tổng dư nợ 1.577 1.6120 1.198
Nguồn: phịng tín dụng Hội sở
Cơng tác huy động vốn
Tính đến 31/12/2007, tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước tăng 17%, số tuyệt đối tăng 652 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 107% tăng 302 tỷ đồng.
Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn như: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm Xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam...
Đầu tư vốn tín dụng
Năm 2007, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 85%. Dư nợ của chi nhánh giảm do chi nhánh chủ chương chọn lọc khách hàng, chỉ đầu tư cho vay đối với hoạt động kinh doanh có hiệu quả, có khả năng trả nợ Ngân hàng, những đơn vị có nợ quá hạn lớn, kinh doanh thua lỗ Chi nhánh khơng thể đầu tư vốn tín dụng tiếp mà chỉ thu nợ. Mặt khác, những ngày cuối tháng 12/2007 theo chỉ đạo của NHCT Việt Nam Chi nhánh đã động viên những khách hàng có điều kiện trả nợ trước hạn gần 100 tỷ đồng.
Việc tìm kiếm khách hàng mới kinh doanh có hiệu quả để đầu tư là rất khó khăn. Một mặt do tình hình cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt, một mặt do cán bộ của chi nhánh chưa tích cực, chủ động.
Hoạt động tín dụng đã thực hiện theo đúng qui trình của NHCT Việt Nam, hoạt động thẩm định rủi ro được độc lập với hoạt động thẩm định cho vay, trong năm đã thẩm định 302 món.
Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 26% tổng dư nợ. Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 25% tổng dư nợ. Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kế hoạch 62%).
Nghiệp vụ bảo lãnh: Chi nhánh tiếp tục phát triển và đa dạng hoá các nghiệp vụ bảo lãnh như: bảo lãnh mở L/C, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh bảo hành.... Tổng dư bảo lãnh đến 31/12/2007 là 279 tỷ đồng.
Tình hình nợ xấu và cơng tác thu hồi nợ quá hạn, nợ đã xử lý rủi ro: Xác định nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2007 là công việc giảm nợ xấu và thu hồi nợ đã XLRR. Trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ 366 triệu đồng nợ đã XLRR. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với đầu năm.
Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu của Chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ (7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách.
2.2. Tình hình cho vay theo DAĐT lấy quyền sử dụng đất làm tài sản thếchấp tại Hội sở. chấp tại Hội sở.
2.2.1. Dư nợ cho vay lấy quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt động cho vay của Ngân hàng an toàn. Tài sản đảm bảo tạo ra mối liên hệ ràng buộc
giữa ngân hàng và khách hàng cũng như làm tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay. Nhận thức được điều này trong những năm gần đây Chi nhánh đã chú trọng hơn đến hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản là thế chấp quyền sử đất. Điều này được thể hiện ở dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo chiếm 68,28% tổng dư nợ trong năm 2006 ( chiếm 65,5 tỷ đồng) qua bảng sau:
Bảng 2. Báo cáo kết quả định giá bất động sản đảm bảo năm 2007
Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm Chỉ tiêu 2005 2006 2007 Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ tổng dư nợ (%) Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ Tổng dư nợ (%) Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ Tổng dư nợ (%) Dư nợ khơng có tài
sản đảm bảo 357,63 65,5 420 60 299,52 31,2 Dư nợ có tài sản đảm bảo 188,37 34,5 280 40 640,48 68,8 Tổng dư nợ 546 100 700 100 960 100 Nguồn: phịng tín dụng Hội sở
Như vậy, có thể thấy vẫn còn một số khá lớn các khoản vay khơng có t ài s ản sản đảm bảo.
Tại Hội sở, tín dụng khơng có bất động sản đảm bảo tập trung vào các doanh nghiệp Nhà nước. Các khách hàng này có đặc điểm chung là vốn tự có thấp, nên việc ràng buộc nợ có BĐS đảm bảo là một bài tốn khó. Trong q khứ, quan hệ tín dụng đối với DNNN, Chi nhánh chủ yếu cho vay khơng có BĐS đảm bảo. Trong những năm gần đây, Chi nhánh đã có những thay đổi quan trọng về nhận thức đối với bảo đảm tiền vay và an tồn tín dụng. Từ chỗ không chú trọng đến nay, Chi nhánh đã coi biện pháp bảo đảm tiền vay là một
trong những điều kiện tín dụng đối với các khách hàng nói chung và DNNN nói riêng.
2.2.2. Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản
Trong hoạt động cho vay theo DAĐT hiện nay, Hội sở đã áp dụng cả 3 hình thức bảo đảm tiền vay:
vay.
• Đảm bảo bằng tài sản là thế chấp, cầm cố bằng tài sản của khách hàng
•Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
•Đảm bảo bằng bất động sản hình thành từ vốn vay
Trong đó hoạt động cho vay đảm bảo bằng bất động sản hình thành từ vốn vay chiếm đa số.
Trong tổng dư nợ cho vay theo dự án bất động sản đảm bảo của Chi nhánh năm 2007 là 960 tỷ đồng, thì dư nợ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vẫn chiếm tỷ trọng lớn so với 2 hình thức cịn lại.
Bất động sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải có đủ các điều kiện sau:
•Xác định được quyền sở hữu và quyền sử dụng.
•Xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. •Dễ bán, dễ chuyển nhượng và ít bị mất giá.
•Ngân hàng cho vay phải quản lý, giám sát được BĐS trong quá trình hình thành và sau khi hình thành.
2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại Hội sở
2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động
Công tác định giá, quản lý bất động sản thế chấp tại Hội sở luôn tuân thủ theo các văn bản pháp qui của Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước và NHCT Việt Nam đã ban hành cà có hiệu lực như sau:
- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính Phủ về việc bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Thông tư số 114/2004/Thuế TNDN-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ.
- Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/11/2004 của UBNN thành phố Hà Nội về ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới trên địa bàn Hà Nội.
2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Hội sở tư tại Hội sở
Gồm 7 bước:
Bƣớc 1: Xác định vấn đề định giá
Đây là bước cán bộ tín dụng cần nhận biết về BĐS cần định giá, xác định quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS, mục đích và thời điểm định giá, cụ thể như sau:
• Nhận biết các BĐS cần định giá dựa vào địa chỉ địa chính qua mơ tả pháp lý (hồ sơ kỹ thuật thửa đất - sơ đồ trích thửa)
• Xác định các quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
• Xác định mục đích định giá của khách hàng: xác định mục đích định giá, xác định các phương pháp và những tài liệu cần thiết liên quan đến định giá. • Xác định thời điểm định giá và ngày định giá.
• Thoả thuận với khách hàng về giá dịc vụ và thời gian hoàn thành.
Trong bước này, các cán bộ tín dụng của chi nhánh đã tuân thủ nghiêm ngặt. Tuy nhiên, bước này cũng gặp phải những khó khăn trong việc xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản, rất nhiều trường hợp quyền sở hữu không gắn liền với quyền sử dụng.
Bƣớc 2: Lên kế hoạch định giá
Cơng việc cần phải làm:
• Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của bất động sản, trạng thái cung cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến bất động sản cần định giá.
• Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong q trình định giá.
• Thiết kế chương trình nghiên cứu: Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, xác định nhu cầu về nhân lực định giá.
• Xây dựng đề cương và hình thức trình bày của báo cáo định giá.
Bước này sẽ được ngân hàng thực hiện hoàn chỉnh nếu như bất động sản thế chấp là lớn, cịn những bất động sản có giá trị nhỏ thơng thường các cán bộ tín dụng khơng lên kế hoạch mà thực hiện các bước tiếp theo ln.
• Phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu
• Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, chính sách, mơi trường • Các tài liệu chi tiết về BĐS cần định giá và BĐS có thể so sánh • Kiểm tra số liệu thu thập được
Nếu cán bộ tính dụng thực hiện tốt bước này thì chất lượng định giá bất động sản có độ chính xác cao. Tuy nhiên, khi mà thị trường thơng tin ở nước ta tính minh bạch thấp, nếu khách hàng có ý khai báo thơng tin khơng tốt, khi chưa có hoặc có rất ít tổ chức cung cấp thơng tin (về doanh nghiệp, về tài sản của doanh nghiệp ...) một cách chuyên nghiệp với độ chính xác cao thì vấn đề này cũng khơng được giải quyết một cách triệt để. Do đó, ở bước này các cán bộ tín dụng của Chi nhánh rất được quan tâm và nỗ lực làm tốt.
Bƣớc 4: Phân tích tài liệu và ƣớc tính giá trị
Phân tích tài liệu dựa trên tài liệu đã thu thập, cần tiến hành các loại phân tích: Phân tích thị trường, phân tích bất động sản, phân tích so sánh, phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Căn cứ vào những phân tích ở trên mà ước tính giá trị băng cách áp dụng phương pháp định giá thích hợp nhất trong các phương pháp sau:
• Phương pháp so sánh • Phương pháp chi phí • Phương pháp thu nhập • Phương pháp thặng dư • Phương pháp lợi nhuận
Trên thực tế, bước này chi nhánh thực hiện chưa được tốt. Đó là do các CBTD thơng thường họ chỉ áp dụng phương pháp so sánh trên cơ sở giá thị trường kết hợp với khung giá Nhà nước và quyết định mức giá thích hợp.
Bƣớc 5: Chuẩn bị và hồn chỉnh báo cáo định giá
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin.
Báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, lơgic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
bản.
Kết quả thẩm định giá phải được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn
Tại Hội sở bước này được thực hiện rất tốt. Sau khi định giá xong bao giờ cũng có văn bản tường trình, những báo cáo hồn chỉnh chứng minh cho cơng tác định giá của một cán bộ tín dụng đối với khách hàng mà họ phụ trách, đặc biệt những thông tin cần thiết về bất động sản đảm bảo của khách hàng.
Bƣớc 6: Báo cáo định giá
Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của cơng việc định giá. Những nội dung chính của báo cáo định giá:
• Mục đích của việc định giá
• Mơ tả chính xác các tài sản định giá • Thời hạn ước tính giá trị
• Hạn chế ảnh hưởng tới kết quả định giá: hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế.
Bƣớc 7: Lập chứng thƣ định giá (phụ lục số 02 Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 04 của Bộ Tài Chính)
Tại Hội sở bước 6 và7 đã được cán bộ tín dụng thực hiện nghiêm túc dựa trên những qui định của pháp luật, những văn bản ban hành của các cơ quan chức năng.
2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại Hội sở