2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại Hội sở
2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu
tư tại Hội sở
Gồm 7 bước:
Bƣớc 1: Xác định vấn đề định giá
Đây là bước cán bộ tín dụng cần nhận biết về BĐS cần định giá, xác định quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS, mục đích và thời điểm định giá, cụ thể như sau:
• Nhận biết các BĐS cần định giá dựa vào địa chỉ địa chính qua mơ tả pháp lý (hồ sơ kỹ thuật thửa đất - sơ đồ trích thửa)
• Xác định các quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
• Xác định mục đích định giá của khách hàng: xác định mục đích định giá, xác định các phương pháp và những tài liệu cần thiết liên quan đến định giá. • Xác định thời điểm định giá và ngày định giá.
• Thoả thuận với khách hàng về giá dịc vụ và thời gian hoàn thành.
Trong bước này, các cán bộ tín dụng của chi nhánh đã tuân thủ nghiêm ngặt. Tuy nhiên, bước này cũng gặp phải những khó khăn trong việc xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản, rất nhiều trường hợp quyền sở hữu không gắn liền với quyền sử dụng.
Bƣớc 2: Lên kế hoạch định giá
Cơng việc cần phải làm:
• Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của bất động sản, trạng thái cung cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến bất động sản cần định giá.
• Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong q trình định giá.
• Thiết kế chương trình nghiên cứu: Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, xác định nhu cầu về nhân lực định giá.
• Xây dựng đề cương và hình thức trình bày của báo cáo định giá.
Bước này sẽ được ngân hàng thực hiện hoàn chỉnh nếu như bất động sản thế chấp là lớn, cịn những bất động sản có giá trị nhỏ thơng thường các cán bộ tín dụng khơng lên kế hoạch mà thực hiện các bước tiếp theo ln.
• Phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu
• Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, chính sách, mơi trường • Các tài liệu chi tiết về BĐS cần định giá và BĐS có thể so sánh • Kiểm tra số liệu thu thập được
Nếu cán bộ tính dụng thực hiện tốt bước này thì chất lượng định giá bất động sản có độ chính xác cao. Tuy nhiên, khi mà thị trường thơng tin ở nước ta tính minh bạch thấp, nếu khách hàng có ý khai báo thơng tin khơng tốt, khi chưa có hoặc có rất ít tổ chức cung cấp thơng tin (về doanh nghiệp, về tài sản của doanh nghiệp ...) một cách chuyên nghiệp với độ chính xác cao thì vấn đề này cũng khơng được giải quyết một cách triệt để. Do đó, ở bước này các cán bộ tín dụng của Chi nhánh rất được quan tâm và nỗ lực làm tốt.
Bƣớc 4: Phân tích tài liệu và ƣớc tính giá trị
Phân tích tài liệu dựa trên tài liệu đã thu thập, cần tiến hành các loại phân tích: Phân tích thị trường, phân tích bất động sản, phân tích so sánh, phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Căn cứ vào những phân tích ở trên mà ước tính giá trị băng cách áp dụng phương pháp định giá thích hợp nhất trong các phương pháp sau:
• Phương pháp so sánh • Phương pháp chi phí • Phương pháp thu nhập • Phương pháp thặng dư • Phương pháp lợi nhuận
Trên thực tế, bước này chi nhánh thực hiện chưa được tốt. Đó là do các CBTD thơng thường họ chỉ áp dụng phương pháp so sánh trên cơ sở giá thị trường kết hợp với khung giá Nhà nước và quyết định mức giá thích hợp.
Bƣớc 5: Chuẩn bị và hồn chỉnh báo cáo định giá
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin.
Báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, lơgic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
bản.
Kết quả thẩm định giá phải được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn
Tại Hội sở bước này được thực hiện rất tốt. Sau khi định giá xong bao giờ cũng có văn bản tường trình, những báo cáo hồn chỉnh chứng minh cho công tác định giá của một cán bộ tín dụng đối với khách hàng mà họ phụ trách, đặc biệt những thông tin cần thiết về bất động sản đảm bảo của khách hàng.
Bƣớc 6: Báo cáo định giá
Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của cơng việc định giá. Những nội dung chính của báo cáo định giá:
• Mục đích của việc định giá
• Mơ tả chính xác các tài sản định giá • Thời hạn ước tính giá trị
• Hạn chế ảnh hưởng tới kết quả định giá: hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế.
Bƣớc 7: Lập chứng thƣ định giá (phụ lục số 02 Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 04 của Bộ Tài Chính)
Tại Hội sở bước 6 và7 đã được cán bộ tín dụng thực hiện nghiêm túc dựa trên những qui định của pháp luật, những văn bản ban hành của các cơ quan chức năng.